Dubai vs. Miami: Den ultimative sammenligning af ejendomsinvesteringer for internationale iværksættere

Før jeg fortæller dig, hvilken by der er det bedste valg til din ejendomsinvestering, vil jeg starte med at aflive en udbredt myte:

Jeg oplever dagligt iværksættere, der spørger mig: Richard, hvor får jeg det højeste afkast?

Og her kommer det:

Det spørgsmål er alt for snævert. Det højeste afkast gavner dig ikke, hvis de skattemæssige rammer ikke passer – eller hvis du til sidst ikke ønsker at bo der, hvor dine penge arbejder.

Lad os være ærlige:

En ejendomsinvestering er i dag meget mere end bare en placering af penge. Det er din adgangsbillet til en ny livskvalitet, skattemæssig optimering og ofte endda et nyt statsborgerskab.

Derfor tager jeg dig i dag med på en rejse til to af verdens mest spændende ejendomsmarkeder: Dubai og Miami. Begge lover ikke kun attraktive afkast, men også en unik livsstil og skattemæssige fordele for internationale iværksættere.

Som én der har fulgt begge markeder tæt og hjulpet kunder med investeringer i begge byer, løfter jeg sløret for sandheden bag de glitrende facader.

Klar? Så lad os finde ud af, hvilken by der faktisk passer til dig og dine mål.

Din RMS

Hvorfor Dubai og Miami er hotspots for erhvervsejendomme

Lad mig gå lige til sagen. Dubai og Miami er ikke tilfældigt de foretrukne destinationer for internationale erhvervsinvesteringer. Begge byer tilbyder en unik kombination af økonomiske fordele, skattemæssige incitamenter og livsstilsfaktorer.

Dubai som gateway mellem Europa og Asien

Dubai har i løbet af de sidste to årtier udviklet sig til et af verdens vigtigste erhvervscentre. Den strategiske placering mellem Europa, Asien og Afrika gør byen til et naturligt knudepunkt for internationale forretninger.

Det betyder for dig som iværksætter:

• Tidszone-fordel: Du kan række ud til både europæiske og asiatiske markeder i åbningstiden
• Visumfri rejse: Med et UAE-residens-visa får du adgang til over 180 lande uden visum
• Infrastruktur: Lufthavne i verdensklasse, moderne telekommunikation og fremragende logistik
• Retsbeskyttelse: Engelsk common law i frizonerne giver kendte juridiske rammer

Desuden tiltrækker Dubai med en imponerende vækstrejse. Befolkningen er vokset med over 300% de sidste 20 år, mens økonomien har diversificeret væk fra olie til teknologi, finans og handel.

Miami som bro mellem Nord- og Sydamerika

Miami er det uofficielle finanscentrum for Latinamerika. Over 70% af latinamerikanske investeringer i USA går gennem Miami. Det skaber en helt særlig dynamik for ejendomsinvesteringer.

Fordelene for internationale iværksættere:

• Juridisk stabilitet: Amerikansk retssystem med velforankrede ejendomsrettigheder
• Valutastabilitet: Investering i amerikanske dollar – verdens reservevaluta
• Skattefordel: Florida har ingen personlig indkomstskat
• Livsstil: Året rundt varmt klima, fremragende gastronomi og kultur

En vigtig ekstra faktor: Miami er indgangsporten for sydamerikanske investorer, der flygter fra politisk ustabilitet i deres hjemlande. Det sikrer konstant efterspørgsel efter kvalitetsboliger.

Skattemæssige grundvilkår på begge markeder

Nu bliver det interessant – for her adskiller Dubai og Miami sig fundamentalt:

Derfor er Dubai på papiret mere skattemæssigt attraktiv. Men – og det er vigtigt – i USA findes der muligheder for skatteoptimering gennem klog strukturering, som ikke findes i Dubai.

Derudover skal du i Dubai være opmærksom på substanskravene. Det betyder: Du skal rent faktisk bo og arbejde der for at nyde fordelene. Skalske-strukturer virker ikke længere.

Dubai ejendomsinvestering: Muligheder og udfordringer i detaljer

Lad mig være ærlig: Dubai er ikke verdens letteste ejendomsmarked. Men det er et af de mest dynamiske. Her får du overblikket over, hvad der virkelig tæller.

Dubai ejendomsmarked 2025: Tal, data, tendenser

Dubai ejendomsmarkedet har oplevet en rutsjebanetur. Efter boomet før 2008, faldet 2009-2012 og en langsom genopretning frem til 2020, har Dubai siden 2021 været i en ny supercyklus.

De seneste tal taler deres tydelige sprog:

• Prisvækst 2021-2024: I gennemsnit 15-25% årligt i premium-lokationer
• Transaktionsvolumen 2024: Over 120.000 ejendomshandler (rekord)
• Udlændinge: 85% af alle købere er ikke-emiratis
• Gennemsnitligt afkast: 6-8% lejeafkast i etablerede områder
• Købspris luksuslejlighed: 800.000–3.000.000 USD (Palm Jumeirah, Downtown)

Særligt interessant: Efterspørgslen kommer i stigende grad fra Europa og Asien. Russiske og indiske investorer dominerer, men også tyskere, schweizere og østrigere investerer mere.

Hvad driver denne boom? Flere faktorer:

1. Golden Visa program: 10-års opholdstilladelse ved ejendomsinvestering fra 2 mio. AED (ca. 550.000 USD)
2. Remote work trend: Dubai positionerer sig som destination for digitale nomader
3. Eftervirkninger af Expo 2020: Store infrastrukturinvesteringer giver afkast
4. Geopolitisk stabilitet: Mens andre regioner er usikre, anses Dubai som sikkert

Boligmuligheder og visa-programmer i Dubai

Nu bliver det konkret for dig som iværksætter. Dubai har flere veje til opholdstilladelse, direkte forbundet med ejendomsinvesteringer:

Property Golden Visa er for de fleste iværksættere den mest attraktive vej. Vigtige detaljer:

• Du behøver ikke selv bo i ejendommen (udlejning er tilladt)
• Indrejse hver 6. måned kræves for at bevare visum
• Visum kan forlænges, så længe du ejer ejendommen
• Giver ret til at åbne UAE-bankkonti
• Mulighed for erhvervsaktivitet i UAE

Et vigtigt punkt: Visaet gør dig ikke automatisk til skattemæssig resident. Der kræves mindst 90 dage årligt i UAE og flytning af din livsinteresse dertil.

Skattefordele for iværksættere i UAE

Her ligger grunden til, at mange af mine kunder vælger Dubai. Skattefordelene er imponerende – hvis du følger reglerne.

De vigtigste skattefordele i overblik:

• Ingen indkomstskat: Både på løn og kapitalindkomst
• Selskabsskat 9%: Kun på overskud over 375.000 AED (ca. 100.000 USD)
• Ingen kapitalgevinstskat: Salgsgevinster fra ejendomme er skattefri
• Ingen arveafgift: Formue kan overdrages skattefrit
• Dobbeltbeskatningsaftaler: Med over 100 lande, inkl. Tyskland, Østrig og Schweiz

Men pas på: UAE har i 2023 indført selskabsskat. Har du et UAE-selskab og tjener det over 375.000 AED (ca. 100.000 USD), betaler du 9% skat.

Det betyder for din ejendomsinvestering:

• Lejeindtægter: Skattefrit som privatperson
• Salgsgevinster: Skattefrit, uanset beløb
• Udlejning gennem selskab: 9% skat på overskud over 100.000 USD

Substanskravene er blevet strenge. Du skal kunne dokumentere:

1. Min. 90 dages fysisk tilstedeværelse om året
2. Fast bopæl i UAE (lejekontrakt eller skøde)
3. Livets centrum i UAE (bankkonti, forsikringer m.m.)
4. Økonomisk aktivitet i UAE

Det betyder: Du kan ikke bare købe en ejendom og håbe, det tyske skattevæsen lader dig være i fred. Du skal reelt flytte til Dubai.

Miami ejendomsinvestering: Den amerikanske drøm for internationale investorer

Miami er anderledes end Dubai. Hvor Dubai er et forholdsvis nyt marked, er Miami et veletableret internationalt ejendomsmarked med over 100 års historie. Det har fordele og ulemper.

Miami ejendomsmarked: Priser, afkast, prognoser

Miami-markedet er mere modent, men også dyrere end Dubai. Her er tallene for 2024:

• Gennemsnitlig pris for luksus-condo: 1.500.000–5.000.000 USD (Brickell, South Beach)
• Prisvækst 2020–2024: 35–50% i premium-områder
• Lejeafkast: 4–6% brutto (lavere end Dubai)
• Andel udlændinge: 40–60% afhængigt af område
• Transaktionsvolumen: Over 15.000 luksus-handler årligt

Hvad gør Miami så attraktiv for internationale investorer?

1. Valutastabilitet: Investering i verdens reservevaluta USD
2. Juridisk sikkerhed: Gennemprøvet amerikansk retssystem
3. Likviditet: Nem videresalg grundet etableret marked
4. Finansiering: Adgang til amerikansk bankfinansiering (ved korrekt opsætning)

Men – og det er vigtigt – Miami er blevet betydeligt dyrere. Hvad der før blev set som et billigt USA-marked, koster i dag ofte mere end tilsvarende boliger i Manhattan eller London.

Prisstigning i nøglekvarterer:

Spørgsmålet: Er boomet slut eller fortsætter det? Min vurdering: Miami vil fortsætte med at vokse, men langsommere. Ekstrem vækst 2020–2024 blev drevet af COVID, lave renter og eksodus fra dyre byer som New York og San Francisco.

EB-5 Visa og andre opholdsmuligheder via ejendomsinvestering

Her bliver det mere komplekst. I modsætning til Dubai er der ikke nogen direkte vej fra køb ejendom til opholdstilladelse i USA. Men der findes muligheder.

De vigtigste muligheder for internationale erhvervsinvestorer:

EB-5 Investor Visa (Green Card):

• Minimumsinvestering: 800.000 USD (i Targeted Employment Areas) eller 1.050.000 USD
• Skal skabe 10 arbejdspladser
• Giver permanent opholdstilladelse (Green Card)
• Ventetid: 2-5 år (afhængig af oprindelsesland)

Problemet: Du kan ikke bare købe en luksuslejlighed og få et Green Card. EB-5-programmet kræver aktive investeringer i virksomheder eller udviklingsprojekter.

Alternative veje:

• E-2 Investor Visa: For statsborgere fra traktatlande (Danmark, Tyskland, Østrig), midlertidigt visum
• L-1 Intracompany Transfer: Hvis du opretter virksomhed i USA
• O-1 Extraordinary Ability: For ekstraordinært succesfulde iværksættere

Realiteten: De fleste internationale ejendomsinvestorer i Miami har ikke amerikansk ophold. De køber som udlændinge og betaler de tilsvarende skatter.

Skattetechniske faldgruber for udenlandske investorer i USA

Her bliver det ubehageligt. USA beskat­ter udenlandske ejendoms­investorer hårdt. Du skal vide, hvad du går ind til.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act):

• 15% kildeskat ved salg (indeholdes af købesummen)
• Skal søges retur via amerikansk selvangivelse
• Gælder for alle udenlandske sælgere

Beskatning af lejeindtægter:

• 30% kildeskat af bruttoleje (standard)
• Alternativ: Election efter Section 871(d) – beskattes som US resident
• Kræver årlig US-selvangivelse

Estate Tax (arveafgift):

• Fribeløb kun 60.000 USD for non-residents
• Sats op til 40% på US-ejendomme
• Kan undgås med klog strukturering

Løsningen? Strukturering via udenlandske selskaber. Men pas på:

• Controlled Foreign Corporation (CFC) regler: Kan udløse tysk skattepligt
• Passive Foreign Investment Company (PFIC) regler: Kan medføre amerikanske skatteulemper
• FATCA og CRS: Automatisk informationsudveksling med hjemlandet

Mit råd: Invester aldrig i amerikanske ejendomme uden professionel skattemæssig strukturering. Skattebyrden kan æde hele dit afkast op.

Direkte sammenligning: Dubai vs. Miami for erhvervsinvesteringer

Så kommer sandhedens time. Hvilken by tilbyder egentlig de bedste rammer for din investering? Her får du de barske facts:

Købspriser og afkast – direkte sammenligning

De hårde tal taler et tydeligt sprog:

På papiret ser Dubai bedst ud. Men det er ikke hele sandheden. Her er detaljerne:

Dubai – Skjulte omkostninger:

• Serviceafgifter: 10–25 AED/m2 årligt (kan være 15.000+ USD/år)
• Sinking Fund: Reserve til vedligehold (1–2% af ejendomsværdi)
• Forsikring: Brand, oversvømmelse osv. (ofte ekskluderet)
• Ejendomsadministration: 8–12% af lejeindtægten

Miami – Skjulte omkostninger:

• Ejendomsskat: 0,5–2% af ejendomsværdi årligt
• Homeowners Association (HOA): 500–2.000 USD/måned
• Forsikring: 3.000–15.000 USD/år (hurricane risiko)
• Ejendomsadministration: 8–12% af lejeindtægten

Lad os tage et konkret eksempel:

2-værelses luksuscondo, 1,5 mio. USD købspris:

Det ændrer regnestykket markant. Dubai er ikke bare billigere at købe – det er også væsentligt billigere at holde.

Livsstil: Livskvalitet, infrastruktur, kultur

Tal er én ting. Men hvordan lever man reelt i de to byer? Som én, der har boet i begge markeder, får du ærligt indblik.

Dubai livsstil:

Fordele:

• Sikkerhed: Meget lav kriminalitet
• Infrastruktur: Verdensklasse-metro, veje, internet
• Internationalt: 200+ nationaliteter, engelsk er hverdagssprog
• Kulinarisk: Alle verdens køkkener i topkvalitet
• Shopping: Duty-free, ingen moms på mange varer

Ulemper:

• Klima: 4–5 måneder ekstrem varme (40–45°C)
• Kultur: Meget kommercielt, lidt autentisk lokal kultur
• Alkohol: Dyrt og reguleret (men muligt)
• Socialt: Meget expat-præget, få lokale relationer
• Langtidserfaring: Mange forlader Dubai efter 5–10 år

Miami livsstil:

Fordele:

• Klima: Varmt året rundt, ikke ekstreme temperaturer
• Kultur: Livlige kunst-, musik- og nattelivsscener
• Strande: Verdensklasse-strande midt i byen
• Gastronomi: Unikke fusionkøkkener
• Sport: Professionelle hold i alle store discipliner

Ulemper:

• Trafik: Kronisk kø, dårligt kollektivnet
• Hurricane-sæson: Risiko juni-november
• Kriminalitet: Højere end i Dubai, pas på i visse områder
• Omkostninger: Meget høje leveomkostninger
• Parkering: Vanskeligt og dyrt

Min ærlige vurdering: Dubai er mere effektivt og praktisk. Miami har mere sjæl og kultur. Valget afhænger af din livsstil.

Overordnet skattemæssig vurdering og optimeringsmuligheder

Her ligger kernen for dig som iværksætter. Den skattemæssige struktur kan afgøre, om din investering bliver en succes eller fiasko.

Dubai – Fuldt optimeret:

Hvis du faktisk flytter til Dubai og bliver skattemæssigt resident:

• Lejeindtægter: 0% skat
• Salgsgevinster: 0% skat
• Virksomhedsoverskud: 0% op til 100.000 USD, derefter 9%
• Udbytter fra udlandet: Ofte reduceret kildeskat via DBA

Det betyder: Ved 6% lejeafkast og 0% skat har du et nettoafkast på 6%.

Miami – Realiteten for danskere/tyskere:

Som tysk skattepligtig med ejendom i Miami:

• Lejeindtægter: Fuld skattepligt i Tyskland (op til 47,475%)
• US-kildeskat: 30% eller lavere ved election
• Salgsgevinster: Efter 10 år skattefri i Tyskland
• Dobbeltbeskatningsaftaler: Forhindrer dobbeltskat

Det betyder: Ved 5% afkast og 42% tyske skatter er nettoafkastet ca. 2,9%.

Men der er optimeringsmuligheder:

1. Strukturering via cypriotisk selskab: Kan sænke US-kildeskat til 5%
2. Kombination med andre strategier: F.eks. udflytning til Cypern eller Portugal
3. Langsigtet plan: Salg efter 10 år skattefri i Tyskland

Den vigtigste læring: Dubai virker kun, hvis du rent faktisk flytter. Miami kan indgå i en større strategi.

Min anbefaling: Hvilken by passer til hvilken virksomhedstype?

Efter mange års rådgivning har jeg lært: Der findes ikke ét rigtigt svar. Det afhænger af din type, dine mål og din livssituation. Her er tre arketyper:

Digital nomade-iværksætteren: Dubai som førstevalg

Profil: Du er 28–45 år, driver forretning uafhængigt af lokation, har løs tilknytning til hjemlandet og søger maksimal skatteeffektivitet.

Derfor er Dubai ideelt for dig:

• Skatteoptimering: 0% på kapitalgevinst og lejeindtægter
• Business-hub: Let selskabsstiftelse i frizoner
• Netværk: Mange internationale iværksættere samlet
• Infrastruktur: Perfekt til digital forretning
• Fleksibilitet: 6-måneders-regel gør international rejse let

Konkret strategi for dig:

1. År 1: Køb ejendom (fra 550.000 USD), ansøg om Golden Visa
2. År 1-2: Flyt bopæl til Dubai, afslut tysk skattepligt
3. År 2: Etabler UAE-selskab, omstrukturér forretning
4. År 3+: Fuld nydelse af skattemæssig optimering

Eksempelregnestykke (1 mio. USD investering):

• Lejeafkast: 70.000 USD/år (7%)
• Skat: 0 USD
• Nettoindkomst: 70.000 USD
• Efter 10 år: 700.000 USD lejeindtægt + potentiel værdistigning skattefri

Lyder det godt? Det er det! Men du skal være indstillet på at ændre dit liv. Danmark/Tyskland kun til besøg. Dit sociale netværk skal bygges op på ny.

Family-office-skaberen: Miami til den langsigtede strategi

Profil: Du er 40–55, har en veletableret virksomhed, tænker i generationer og søger formuebeskyttelse og opbygning til familien.

Derfor er Miami strategisk klogere:

• Juridisk sikkerhed: Amerikansk lov yder varig tryghed
• Diversificering: USD-investering som afdækning mod euro-risici
• Uddannelse: Topuniversiteter til børnene
• Likviditet: Let exit hvis nødvendigt
• Kombinerbarhed: Velegnet til internationale skatteplaner

Konkret strategi for dig:

1. Fase 1: Køb gennem skatteoptimeret struktur (eks. cypriotisk selskab)
2. Fase 2: Opbyg US-bankforbindelser, indhent finansiering
3. Fase 3: Udvid porteføljen, 2–3 ejendomme for spredning
4. Fase 4: Udvikl familieplan (EB-5 til børn, trusts)

Eksempelregnestykke (2 mio. USD investering):

• Lejeafkast: 100.000 USD/år (5%)
• US-skat: 15.000 USD (med optimering)
• Tysk skat: 35.000 USD (efter fradrag)
• Nettoindkomst: 50.000 USD (2,5%)

Det ser ringere ud end Dubai. Men du får ekstra fordele:

• Formue i stabil valuta
• Muligheder for næste generation
• Ingen udflytning nødvendig
• Kan kombineres med andre skattestrategier

Hybridløsningen: Kombinér begge markeder intelligent

Profil: Du har budget til begge markeder (3+ mio. USD til rådighed) og søger maksimal fleksibilitet og diversificering.

Den kloge kombination:

Dubai som skattemæssig base:

• Hovedbopæl og skattemæssig residens
• Erhvervsaktivitet og selskabssæde
• Ejendom til egen brug og investering

Miami som USD-anker:

• Valutaspredning
• US-markedsadgang
• Familieperspektiver for fremtiden
• Investering uden ophold

Konkret gennemførelse:

1. År 1: 1,5 mio. USD i Dubai (bopæl + Golden Visa)
2. År 2: Flytning til Dubai, stop for tysk skattepligt
3. År 3: 2 mio. USD i Miami gennem UAE-selskab
4. År 4+: Optimer begge investeringer fra Dubai

Fordelene:

• Skatteeffektivitet: 0% på begge ejendomme
• Diversificering: AED og USD eksponering
• Fleksibilitet: To basepunkter
• Skalerbarhed: Grundlag for yderligere investeringer

Ulemperne:

• Kompleksitet: To retssystemer, to administrationer
• Omkostninger: Højere forvaltnings- og rådgivningsudgifter
• Tid: Begge markeder kræver løbende opmærksomhed

Ærligt sagt: Denne model fungerer kun for meget formuende sammen med et professionelt team bag dig.

Praktisk gennemførelse: Din vej til en vellykket ejendomsinvestering

Teori nok. Lad os blive praktiske. Her er de konkrete trin du skal tage – uanset hvilken by du vælger.

Due diligence-tjekliste for begge markeder

Før du investerer en eneste dollar, skal du gøre dit forarbejde. Her er min gennemprøvede tjekliste:

Markedsanalyse (for begge byer):

• Analyser lokation: Walkability score, offentlig transport, fremtidige udviklingsplaner
• Sammenlignende objekter: Minimum 10 lignende ejendomme i området
• Forstå lejemarkedet: Typiske lejere, tomgangsperioder, lejetrends
• Udviklingspipeline: Planlagte nybyggerier der kan påvirke dit afkast
• Salgbarhedsvurdering: Hvor lang tid tager et salg typisk?

Objektspecifik tjek:

• Byggekvalitet: Alder, stand, materialevalg
• Biydelser: Service charges, HOA, skjulte omkostninger
• Juridisk status: Ejerskab, hæftelser, tredjemandsrettigheder
• Udlejningspotentiale: Realistisk lejevurdering ud fra lignende ejendomme
• Renoveringsbehov: Akutte og mellemlange investeringer

Dubai-specifikke checks:

• Udviklers omdømme: Track record, færdiggørelsesgarantier
• Freezone vs. mainland: Forskellige ejendomsrettigheder
• Serviceudbyder: Kvaliteten af ejendomsadministration
• Overdragelsesstand: Stand ved overlevering i nybyggeri

Miami-specifikke checks:

• Hurricane-historik: Har bygningen haft skader tidligere?
• Special assessments: Planlagte ekstra-udgifter fra ejerforening
• Reservefond: Ejerforeningens økonomi
• Oversvømmelseszone: Risiko og forsikringsomkostninger

Finansieringsmuligheder og bankforbindelser

Her adskiller Dubai og Miami sig markant. Finansieringsmiljøet er radikalt forskelligt.

Dubai finansiering:

Muligheder for internationale købere:

• Egenkapital: 75–80% påkrævet for udlændinge
• Lokale banker: Emirates NBD, ADCB, FAB tilbyder realkredit
• Rentesatser: 4–6% (variabel), ofte koblet på EIBOR
• Løbetid: Max 25 år, til og med 65 år
• Indkomst: Minimum 15.000 AED/md. dokumenteres

Min erfaring: Dubai-banker er ret konservative. Forvent 3–6 mdr. godkendelsestid. Ofte er kontantbetaling enklere og billigere.

Miami finansiering:

Muligheder for internationale købere:

• Egenkapital: 40–50% for udenlandske investorer
• Private långivere: Specialiseret i internationale kunder
• Rentesatser: 6–9% (afhænger af profil og udbetaling)
• Løbetid: 15–30 år muligt
• ITIN påkrævet: Individual Taxpayer Identification Number

Private långivere i Miami, jeg kan anbefale:

• Velocity Mortgage Capital
• International Assets Advisory
• Foreign National Mortgage Company

Etablering af bankforbindelse:

For Dubai:

1. Ansøg om Golden Visa
2. Få Emirates ID
3. Vis løncirtifikat eller forretningslicens
4. Kontakt mindst 3 banker for bedste vilkår

For Miami:

1. Søg ITIN hos IRS
2. Åben US-bankkonto (Bank of America, Wells Fargo accepterer ITIN)
3. Opbyg kredit historie (secured credit card)
4. Udnyt relationship banking (private banking for større beløb)

Exit-strategier og salgsscenarier

Ingen investerer for evigt. Du skal have din exit-strategi på plads fra starten.

Dubai exit-scenarier:

Optimalt salgstidspunkt:

• Efter 2–3 år: Undgåelse af 2% transfer-afgift (gælder kun første år)
• Efter 5 år: Udjævning af kortsigtede markedsudsving
• Før opgivet ophold: Hvis du forlader Dubai

Salgsgang:

1. Markedsvurdering: Indhent prisskøn fra 3 lokale mæglere
2. Markedsføring: Dubizzle, Bayut, internationale portaler
3. Forhandling: 5–15% under udbudspris er normalt
4. Afslutning: 4–8 uger til ejerskifte

Skattemæssig behandling:

• UAE-resident: Skattefrit af salgsgevinst
• Tysk resident: Skattefrit efter 10 år

Miami exit-scenarier:

Optimalt salgstidspunkt:

• Efter 1+ år: Undgåelse af flipping-tax
• Før hurricane-sæson: Marts–maj er bedst at sælge
• Timing af markedet: Miami er mere cyklisk end Dubai

Salgsgang:

1. Staging: Professionel indretning øger prisen 3–8%
2. MLS-opslag: Multiple Listing Service for maksimal eksponering
3. Forhandling: 2–5% under udbudspris ved godt marked
4. Closing: 30–45 dage til ejerskifte

Skattemæssig behandling:

• FIRPTA: 15% kildeskat (indeholdes)
• Tysk beskatning: Skattefrit efter 10 år
• Dobbeltbeskatningsaftale: US-skat modregnes

Mit tip: Planlæg din exit fra dag ét. Vælg ejendomme, der stadig er attraktive om 5–10 år. Trends skifter, men gode beliggenheder holder.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg som dansk/tysk statsborger frit købe ejendom i Dubai og Miami?

Ja, begge lande tillader udlændinge at eje ejendomme. I Dubai kan du som udlænding opnå fuldt ejerskab (freehold) i udvalgte områder (ca. 70% af byen). I Miami er der ingen restriktioner for udenlandske købere, men skatterne er højere.

Hvor meget egenkapital skal jeg minimum have til investering i begge byer?

For Dubai bør du kalkulere med mindst 600.000–800.000 USD (550.000 USD for Golden Visa + omkostninger). For Miami skal du bruge 800.000–1.200.000 USD (40–50% egenkapital ved finansiering). Uden finansiering skal du bruge mere.

Hvilke løbende udgifter kan jeg forvente?

I Dubai: 2–3% af ejendomsværdien årligt (serviceafgifter, forsikring, administration). I Miami: 3–5% årligt (ejendomsskat, HOA, forsikring, administration). Miami er betydeligt dyrere i drift.

Kan jeg udleje ejendommen med det samme?

Dubai: Ja, uden begrænsninger. Korttidsudlejning (Airbnb) er tilladt i de fleste områder. Miami: Ja, men følg HOA-regler; mange bygninger har minimumslejeperioder (ofte 6–12 mdr.) og begrænser korttidsleje.

Hvordan er potentialet for værdistigning?

Dubai: Historisk volatil (store udsving), aktuelt stærk vækst siden 2021. Prognose: 3–6% årligt på sigt. Miami: Mere stabil vækst, men dyrere. Prognose: 2–4% årligt langsigtet. Begge markeder har potentiale, men forskelligt risikobillede.

Behøver jeg en advokat eller skatterådgiver på stedet?

Ja – uden tvivl. I Dubai: Lokal advokat til køb, international skatterådgiver til strukturering. I Miami: Amerikansk advokat med ejendomserfaring, CPA med ekspertise i udenlandske investorer. Omkostninger: 5.000–15.000 USD alt efter kompleksitet.

Kan jeg reducere min tyske/danske skattebyrde med denne investering?

Dubai: Kun ved reel udflytning og skatteflytning. Miami: Nej – som tysk skatteborger er du fuldt skattepligtig. Men: Gevinst ved salg er skattefri i Tyskland efter 10 år.

Hvad sker der ved politiske kriser eller naturkatastrofer?

Dubai: Meget politisk stabilt, ingen naturkatastrofer. Risiko: Økonomisk afhængighed af Golf-regionen. Miami: Orkan-risiko (juni–november), USAs politiske stabilitet. Begge: Gode forsikringsmuligheder tilgængelige.

Hvor likvide er markederne ved hurtigt salg?

Dubai: Middel likviditet, 3–6 mdr. for salg i normalt marked. Premium-ejendomme sælges hurtigere. Miami: Høj likviditet, 1–3 mdr. for salg. Etableret marked med mange købere. Miami giver mere fleksibilitet ved exit.

Hvilken by anbefaler du til begyndere med international ejendomsinvestering?

Til rene investeringer uden flytteplaner: Miami (veletableret marked, stærkere retsbeskyttelse). Til iværksættere med flytteplaner: Dubai (bedre skattemiljø, lettere ophold). Til meget store porteføljer: Begge – som diversificering.