Spaniens Costa del Sol vs. Portugals Algarve vs. Limassol på Cypern: Ejendomshotspots for tyske pensionister – Livskvalitet og skat i skøn forening

Som skatementor oplever jeg hver dag det samme scenarie:

Tyske pensionister sidder overfor mig og spørger: Richard, hvor kan jeg bo mod syd og samtidig spare skat?

Og nu kommer det:

De fleste kigger kun på solen og havet. Men de overser de vigtigste faktorer for et bekymringsfrit otium i udlandet.

Det er en dyr fejl.

For lad os være ærlige: Hvad hjælper det smukkeste feriehus, hvis den tyske skattemyndighed banker på døren til sidst? Eller hvis du står foran lukkede døre, hvis du bliver syg?

Derfor tager jeg dig i dag med på en ærlig analyse af de tre mest populære hotspots for tyske pensionister. Ikke som teoretisk rådgiver, men som én, der hver dag strukturerer disse løsninger og kender faldgruberne.

Vi kigger sammen på:

• Spaniens Costa del Sol med sit etablerede tyske samfund
• Portugals Algarve og det fristende NHR-program
• Cyperns Limassol som EU-insidertip med skattefordele

Det handler ikke kun om de laveste skatter. Det handler om den rigtige balance mellem livskvalitet, retslig sikkerhed og skattemæssig optimering.

Klar til en ærlig sammenligning?

Din RMS

Costa del Sol ejendomme til tyske pensionister: Skat og livskvalitet

Lad os starte med klassikeren. Costa del Sol har i årtier været en magnet for tyske pensionister. Men er det også skattemæssigt interessant?

Skatteforhold for tyske pensionister i Spanien

Her er fakta uden omsvøb:

Som spansk skattebosiddende betaler du spansk indkomstskat af din tyske pension. Det betyder satser mellem 19% og 47% – afhængig af pensionens størrelse.

Men vent lidt.

Der er en vigtig fordel: Dobbeltbeskatningsaftalen mellem Tyskland og Spanien. Allerede betalt tysk skat modregnes. I mange tilfælde ender du endda med at betale mindre, end du ville i Tyskland.

Et konkret eksempel fra min rådgivning:

Ægtepar M. fra München med €3.200 i pension pr. måned. I Tyskland: ca. 14% skat. I Spanien: ca. 11% efter modregning af tysk skat.

Det giver ca. €1.150 i skattebesparelse om året. Ikke spektakulært, men til at mærke.

Ejendomsmarkedet på Costa del Sol: Priser og trends 2025

Ejendomspriserne har stabiliseret sig efter corona-boomet. Aktuelle priser (2025):

Derudover: Omkostninger i forbindelse med boligkøb i Spanien udgør ca. 10–12% af købsprisen. Det skal du regne med.

Fordele ved Costa del Sol for tyske pensionister

Hvorfor flytter så mange tyskere stadig hertil?

• Etableret infrastruktur: Tyske læger, supermarkeder, håndværkere
• Direkte flyforbindelser: Tilgængeligt fra alle større tyske byer
• Sundhedsvæsen: Anerkendt i hele EU, privat tillægsforsikring er billig
• Klima: 320 solskinsdage om året, milde vintre
• Retslig sikkerhed: EU-regler beskytter din investering

Ulemper og udfordringer

Men lad os være ærlige – der er også bagsider:

• Høje leveomkostninger: Især i turistområder
• Overfyldt: Sommeren kan blive kaotisk
• Begrænsede skattefordele: Ingen spektakulær besparelse
• Sprogbarriere: Til myndighedsbesøg skal du kunne spansk

Costa del Sol er altså den sikre, men ikke nødvendigvis den billigste vej.

Algarve Portugal: Skattefordele med NHR-ordningen

Portugal er de seneste år blevet meget mere attraktivt. Hvorfor? NHR-programmet (Non-Habitual Resident). Men pas på – der gemmer sig også faldgruber her.

NHR-programmet: Skattefordele for nye tilflyttere

NHR er Portugals trumfkort for internationale pensionister. Her er hovedpunkterne:

Fast skat på 10% på udenlandsk pension i 10 år. Det er betydeligt mindre end i Tyskland eller Spanien.

Men – og det er vigtigt – visse krav skal være opfyldt:

1. Skattebosiddende i Portugal (mere end 183 dage om året)
2. Ikke skattebosiddende i Portugal de seneste 5 år
3. Ansøgning senest 31. marts året efter tilflytning

Et regneeksempel fra min praksis:

Pensionist-ægtepar med €4.000 pr. måned i pension:
– Tyskland: ca. €600 skat/md
– Portugal (NHR): ca. €400 skat/md
– Besparelse: €2.400 pr. år

Det er noget andet end Spanien.

Ejendomsmarkedet i Algarve: Stadig til at betale?

Algarve har oplevet et prisboom. Alligevel er det billigere end Costa del Sol:

Omkostninger ved køb: 6–8% af købsprisen. Det er tydeligt billigere end i Spanien.

Livskvalitet ved Algarve

Portugal scorer især på de bløde værdier:

• Sikkerhed: Et af Europas sikreste lande
• Venlighed: Portugiserne er kendt for deres gæstfrihed
• Sundhedsvæsen: God kvalitet, moderate priser
• Tysk netværk: Vokser hurtigt, men stadig overskueligt

Bagsiden: Udfordringer i Portugal

Portugal er ikke perfekt. Du skal kende disse punkter:

• NHR-ændringer: Programmet ændres løbende
• Bureaukrati: Myndighederne kan være langsomme
• Infrastruktur: Begrænset uden for turistområderne
• Ejendomskvalitet: Ofte behov for modernisering

Derudover: NHR-programmet løber ud efter 10 år. Bagefter gælder normale portugisiske satser på op til 48%.

Det vil sige: Portugal er kun attraktivt i en begrænset periode.

Limassol Cypern: EU-fordele for tyske pensionist-ejendomme

Cypern er det hemmelige tip blandt de tre destinationer. Hvorfor? Kombinationsmuligheden af EU-medlemskab og tiltrækkende skat er unik.

Cyperns skattesystem for pensionister: EU-fordelen

Her bliver det interessant. Cypern beskatter ikke tyske pensioner under visse forudsætninger.

Sådan fungerer det:

Tyske pensioner kan være skattefrie på Cypern, forudsat at de ifølge dobbeltbeskatningsaftalen ikke beskattes i Tyskland og at de relevante regler overholdes.

Der er også fradrag:

• €3.420 årligt for pensionsindkomst (2025)
• €19.500 årligt generelt fradrag
• Yderligere €8.550 for personer over 65 år

Et praktisk eksempel:

Tysk pension: €2.800/måned (€33.600/år)
Tysk skat: ca. €4.200
Cypern: €0 i ekstra skat ved korrekt struktur

Det betyder reelt skattefritagelse for de fleste tyske pensionister.

Ejendomsmarkedet i Limassol: Kvalitet koster

Limassol er dyrere end de to andre, men tilbyder markant højere kvalitet:

Omkostninger: Ca. 8–10% af købsprisen. Til gengæld får du ofte indflytningsklare boliger af høj standard.

Fordele ved Limassol for tyske pensionister

Hvorfor vælger flere og flere tyskere Cypern?

• EU-medlemskab: Fuld retssikkerhed og fri bevægelighed
• Engelsktalende: Lettere kommunikation
• Modern infrastruktur: Særligt god i Limassol
• Internationalt community: Ikke kun tyskere, meget mangfoldigt
• Sundhedsvæsen: Private klinikker på europæisk niveau
• Klima: 340 solskinsdage, meget stabile temperaturer

Udfordringer på Cypern

Men også Cypern har sine udfordringer:

• Høje leveomkostninger: Afhængig af import, derfor dyrt
• Begrænset størrelse: Ø-liv kan give klaustrofobi
• Komplekse skatteforhold: Kræver professionel rådgivning
• Banksystem: Stadig forsigtigt efter finanskrisen

Non-Dom status: Profferens hemmelige es

For velhavende pensionister er der yderligere en fordel: Non-Dom status på Cypern.

Det giver op til 17 års skattefrihed på kapitalgevinster og udbytte. For større formuer er det en betydelig besparelse.

Men det er kun relevant for pensionister med mere komplekse formuestrukturer.

Skattesammenligning 2025: Hvor sparer tyske pensionister mest?

Nu bliver det konkret. Jeg viser dig med tre typiske pensionistprofiler, hvor du vinder mest skattemæssigt.

Scenarie 1: Gennemsnitspensionist (€2.500/måned)

Ved en gennemsnitspension vinder Cypern klart.

Scenarie 2: Velaflønnede pensionister (€4.000/måned)

Ved højere pensioner bliver fordelen ved Portugal og især Cypern endnu tydeligere.

Scenarie 3: Velhavende pensionister (€6.000 pension + kapitalafkast)

Her ændres billedet markant:

• Spanien: Fuld beskatning af kapitalafkast (19–23%)
• Portugal: NHR beskytter i 10 år, derefter fuld beskatning
• Cypern: Non-Dom = 17 års skattefrit kapitalafkast

Ved formuer over €500.000 er Cypern uden konkurrence.

Vigtigt om dobbeltbeskatningsaftaler

Mange overser dette punkt:

De fleste skattemæssige fordele gælder kun, hvis du faktisk bliver skattebosiddende i det pågældende land. Det vil sige i reglen:

• Mere end 183 dage om året i landet
• Flytte livets centrum
• Opsige tysk skatteresidens

Uden disse skridt forbliver du skattepligtig i Tyskland – uanset hvor din ejendom ligger.

Analyse af ejendomsmarkedet: Priser og trends i alle tre hotspots

Som skatementor kigger jeg ikke kun på skat. Ejendommen skal også fungere som investering.

Prisudvikling 2020–2025: Corona-virkninger

Alle tre markeder har oplevet en corona-boom, men forskelligt:

Algarve har stadig den stærkeste dynamik. Det skyldes NHR-ordningen og øget internationalt fokus.

Omkostninger ved køb i sammenligning

Det er ofte her, købsbeslutningen træffes:

Portugal kan vise sig meget billigere for førstegangskøbere. Til gengæld er Cypern ofte dyrere ved luksusejendomme.

Udlejningspotentiale: Afkast i sammenligning

Mange pensionister overvejer udlejning som ekstra indtægt:

• Costa del Sol: 3–5% bruttoafkast, mættet marked
• Algarve: 4–6% bruttoafkast, voksende efterspørgsel
• Limassol: 3–4% bruttoafkast, men internationale lejere

Vigtigt: I alle tre lande skal du betale skat af lejeindtægter. Det kan øge din samlede skattebyrde.

Finansiering: Hvor får tyske statsborgere bedst lån?

Finansieringsmulighederne er meget forskellige:

Spanien:

• Op til 70% finansiering for udlændinge
• Rentesatser: 3,5–4,5% (2025)
• Godt udvalg af banker

Portugal:

• Op til 80% med NHR-status
• Renter: 4–5%
• Bureaukratisk proces

Cypern:

• Op til 75% finansiering
• Renter: 4–5,5%
• Ofte sikkerhed i Tyskland påkrævet

Mit råd: Undersøg også tyske banker med udlandsekspertise. Nogle gange får du bedre vilkår dér.

Livskvalitet i sammenligning: Sundhed, infrastruktur og kultur

Skat er vigtigt. Men hvad er pengene værd, hvis livskvaliteten ikke er i top?

Sundhedsvæsen: Hvor er du bedst sikret som ældre?

For pensionister er det ofte den afgørende faktor:

Spanien:

• EU-dækkende sygeforsikring anerkendt
• God offentlig adgang, dog ventetider
• Privat tillægsforsikring fra €50/måned
• Tyske læger i alle turistområder

Portugal:

• EU-sygesikringskort gyldigt
• Offentligt system solidt, men overbelastet
• Privat forsikring billigere end i Tyskland
• Flere tyskkyndige læger

Cypern:

• EU-sygeforsikring anerkendt
• Private klinikker på højt niveau
• Offentligt system funktionelt, men begrænset
• Mange læger taler engelsk eller tysk

Min vurdering: Spanien har den bedste dækning for tyskere, Cypern det højeste private kvalitetsniveau.

Det tyske netværk: Hvor føler du dig hjemme?

Sociale kontakter er vigtigere med alderen:

Hvis du vægter det tyske fællesskab højt, er Costa del Sol bedste valg.

Infrastruktur og mobilitet

Som pensionist bliver kollektiv trafik og tilgængelighed vigtigere:

Costa del Sol:

• Fremragende busforbindelser mellem byerne
• Malaga Lufthavn: Direktefly til Tyskland
• Motorveje i god stand
• Mange fortove ikke tilgængelige for gangbesværede

Algarve:

• Begrænset offentlig trafik
• Faro Lufthavn godt forbundet
• Bilen ofte nødvendig
• Nye områder typisk tilgængelige for gangbesværede

Limassol:

• Meget god vej-infrastruktur
• Larnaca/Paphos Lufthavne begge mulige
• Kollektiv transport under udvikling
• Moderne bygninger overvejende tilgængelige

Kulturelt udbud og fritid

Hvad kan du lave i fritiden?

Spanien byder på:

• Rigt kulturliv
• Traditionelle fester og markeder
• Massere af golfbaner
• Fremragende gastronomi

Portugal tilbyder:

• Autentisk, mindre turistpræget kultur
• Smukke kystvandrestier
• Spirende kunstscene
• Afslappet atmosfære

Cypern imponerer med:

• Flere tusind års historie
• International og kosmopolitisk stemning
• Vandsport muligt året rundt
• Blanding af græsk, tyrkisk og britisk kultur

Juridiske fælder: Hvad tyske pensionister bør være opmærksomme på

Nu bliver det alvor. De juridiske aspekter kan være afgørende for succes eller fiasko med dit udlandsprojekt.

Skatteresidens: Den vigtigste byggesten

Uden korrekt skatteresidens er ingen skatteoptimering mulig. Det glemmer mange.

Du kender sikkert 183-dages-reglen. Men der er mere at tage højde for:

• Livets centrum: Hvor bor familie, formue, interesser?
• Brugbar bolig: Kan give skat i Tyskland
• Erhvervsaktivitet: Selv små aktiviteter kan være relevante
• Opholdskvalitet: Ferie tæller ikke som permanent ophold

Mit råd: Dokumentér dine ophold nøje. Den tyske skattemyndighed er blevet meget grundigere.

Exit-beskatning: Den dyre afsked

Når du forlader Tyskland, kan det blive dyrt – især for større formuer:

Exit-beskatning gælder ved ejerskab på over 1% i selskaber eller en samlet aktieværdi over €500.000.

Det kan betyde:

• Straks beskatning af alle skjulte værdier
• 26,375% skat af fiktiv ejendomsavance
• Likviditetsproblem: Skat uden at have solgt

Eksempel fra min rådgivning:

Erhvervsdrivende med 30% i familie-GmbH (værdi: €2 mio). Flytning til Cypern udløser €520.000 i exit-skat – uden at han har solgt.

Her kan der planlægges alternativer, men de skal ordnes inden du flytter ud.

Arveafgift: International kompleksitet

Ofte overset: Hvor bliver dine arvinger beskattet?

Reglerne er komplicerede:

• Spanien: Høje arveafgifter, men undtagelser for familie
• Portugal: Ingen arveafgift mellem ægtefæller og børn
• Cypern: Ingen arveafgift (2025)

Men pas på: Tysk arveafgiftslov kan stadig gælde, hvis:

• Arveladeren boede i Tyskland de seneste 5 år
• Formue findes i Tyskland
• Arvingerne bor i Tyskland

Social sikring: Forstå EU-koordination

Din tyske pension udbetales i alle tre lande. Men der er detaljer:

Sygdom:

• EU-koordination fungerer generelt
• Ved privat tysk sygeforsikring: Præmier fortsætter
• Ny forsikring i værtslandet kan være billigere

Pleje:

• Tysk plejesikring gælder ikke i udlandet
• Privat plejetillægsforsikring ofte fornuftig
• Værtslande har egne systemer

Ejendomsret: Faldgruber ved køb

Hvert land har sine særregler for boliger:

Spanien:

• Grundbogen ofte ikke komplet
• Bebyggelsesovertrædelser kan koste dyrt
• NIE-nummer kræves før køb

Portugal:

• Energiattest påkrævet siden 2024
• Skelnen mellem byggegrund og landbrugsejendom
• Skattenummer (NIF) påkrævet før køb

Cypern:

• Ejerskabsbeviser (Title Deeds) kan mangle
• Sælgers pantegæld kan overføres
• Ejendomsoverførselsgebyr varierer meget

Mit klare råd: Få altid en lokal advokat med på råd inden køb.

Min skatementor-anbefaling: Hvilket hotspot passer til dig?

Efter over 1000 rådgivninger kan jeg nu give dig konkrete anbefalinger. Det handler om din profil.

Type 1: Den sikkerhedsorienterede

Profil: Retslig sikkerhed er vigtigere end maksimal skattebesparelse. Du vil have et etableret tysktalende netværk og velkendt infrastruktur.

Anbefaling: Costa del Sol, Spanien

Hvorfor?

• Velafprøvet system med over 40 års tysk tilstedeværelse
• EU-regler giver maksimal retssikkerhed
• Moderat, men forudsigelig skattebesparelse
• Bedste infrastruktur for tyske pensionister

Konkret anbefaler jeg: Fuengirola eller Benalmádena. God balance mellem pris og kvalitet.

Type 2: Skatteoptimereren

Profil: Du har en mellemstor eller høj pension (fra €3.000/måned) og ønsker at spare væsentlig i skat. Klar til mere planlægning.

Anbefaling: Algarve, Portugal

Hvorfor?

• NHR-ordningen giver 10 år med 10% skat
• Stadig relativt lave ejendomspriser
• Voksende tysk netværk
• God balance mellem omkostninger og skattefordele

Konkret anbefaler jeg: Lagos eller Tavira. Ægte portugisisk, men stadig internationalt præget.

Type 3: Den velhavende strateg

Profil: Større formue, kapitalafkast eller komplekse skattemønstre. Maksimal optimering er målet.

Anbefaling: Limassol, Cypern

Hvorfor?

• Non-Dom status: 17 år med skattefri kapitalafkast
• EU-medlemskab sikrer retssikkerhed
• Professionelt miljø for formueforvaltning
• International, højt kvalificeret community

Konkret anbefaler jeg: Germasogeia eller Agios Tychonas. Roligt, men tæt på centrum.

Min tjekliste til den endelige beslutning

Tjek disse punkter før du træffer valget:

1. Samlet skat: Ikke kun pension, men også øvrige indkomster
2. Forventet livslængde: Tidsbegrænsede fordele (NHR) versus varige løsninger
3. Sundhedssikring: Har du råd til privat sygeforsikring?
4. Netværk: Har du brug for tysktalende fællesskab?
5. Sprogbarriere: Hvor vigtigt er tysk/engelsk?
6. Opsparing: Har du buffer til uventede udgifter?
7. Mulighed for hjemrejse: Hvad hvis du skal tilbage til Tyskland?

Hybridstrategien: Min hemmelige anbefaling

For klienter med større budget anbefaler jeg nogle gange en hybridstrategi:

Skatteresidens i det land, hvor fordelene er størst, men boliger i flere lande til risikospredning.

Eksempel:

• Hovedbopæl på Cypern (skattefordele)
• Ferielejlighed i Spanien (tysk netværk)
• Mindrebillig bolig i Portugal (diversificering)

Det kræver et samlet budget på ca. €800.000 for alle boliger.

Timing: Hvornår skal du handle?

Politik og skatteregler ændrer sig konstant. Mit råd:

Hvis du planlægger alvorligt, gør det inden for de næste 2–3 år. Hvorfor?

• NHR-ordningen i Portugal strammes løbende
• EU arbejder på skatteharmonisering
• De tyske regler for udlandsflytning bliver strengere
• Ejendomspriserne stiger fortsat, omend langsommere

Det betyder ikke, at du skal skynde dig – men du skal planlægge og handle målrettet.

Som din skatementor siger jeg: Den bedste tid at handle var i går. Den næstbedste er i dag.

Din RMS

Ofte stillede spørgsmål om pensionistejendomme i udlandet

Skal jeg opsige min tyske sygeforsikring?

Nej, det er ikke nødvendigt. Som EU-borger har du ret til behandling i alle EU-lande. Dog kan en lokal sygeforsikring være billigere og mere passende. Har du privat sygeforsikring i Tyskland, fortsætter præmierne ofte, selvom du bor i udlandet. Tjek dine kontraktbetingelser nøje.

Kan jeg få min tyske pension udbetalt fuldt i udlandet?

Ja, din tyske pension overføres i fuld størrelse til ethvert EU-land. I lande udenfor EU kan der ske reduktion, men Spanien, Portugal og Cypern er alle EU-medlemmer. Udbetalingen sker til den aktuelle valutakurs, valutarisikoen bærer du selv.

Hvor lang tid tager det, før jeg kan benytte skattemæssige fordele?

Det afhænger af landet: I Spanien straks efter skatteresidens, i Portugal skal du søge om NHR-status (kan tage 6–12 måneder), på Cypern kan du drage fordel med det samme, Non-Dom status skal dog søges særskilt. Vigtigt: Skatteresidensen skal etableres først, uanset hvad.

Hvad sker der med mine ejendomme i Tyskland?

Tyske ejendomme forbliver skattepligtige i Tyskland. Lejeindtægter skal fortsat beskattes i Tyskland, også selvom du bor i udlandet. Ved salg opkræves spekulationsskat, hvis du har ejet boligen i mindre end 10 år (der findes undtagelser for egen bopæl).

Hvilke dokumenter skal jeg bruge til boligkøb?

Typisk skal du bruge: gyldigt pas eller id-kort, skattenummer i det pågældende land, bevis for indkomst/formue, ved finansiering også kreditværdighedsdokumentation. I Spanien kræves NIE-nummer, i Portugal NIF-nummer.

Kan jeg senere arve boligen til mine børn?

Ja, det kan du i alle tre lande. Arveafgiftsreglerne er dog vidt forskellige: Spanien har høje satser med undtagelser for familien, Portugal beskatter ikke direkte efterkommere, Cypern har ingen arveafgift. Vigtigt: Også tysk arveafgift kan gælde parallelt. Få det tjekket på forhånd.

Hvordan er det med sprogbarrieren?

Det varierer: På Costa del Sol taler mange erhvervsdrivende tysk, og på myndighederne kan du ofte klare dig med engelsk. I Portugal er engelsk udbredt, tysk mindre. På Cypern er engelsk officielt andetsprog og forståelsen lettest. Til komplekse juridiske spørgsmål skal du altid have en tysktalende advokat på stedet.

Hvad hvis jeg ønsker at vende tilbage til Tyskland?

Du kan til enhver tid vende hjem. Skattemæssigt bliver du straks tysk skatteresident, så snart du opfylder betingelserne. Ejendommen kan du beholde og udleje eller sælge. Angående sygeforsikring kan der være ventetid, hvis du skal genindtræde. Hav altid en hjemrejseplan i tilfælde af nødsituation.

Er det værd også ved mindre pensioner?

Det afhænger af din samlede situation. Ved pensioner under €2.000/måned er den absolutte skattebesparelse ofte lille. Til gengæld kan de lavere leveomkostninger (især i Portugal) gøre forskellen. Overvej alle faktorer: Skat, leveomkostninger, sundhedsudgifter og sociale forhold.

Hvor vigtigt er politisk stabilitet?

Alle tre lande er veletablerede EU-demokratier med stabile retssystemer. Risikoen for pludselige regelændringer er lille, men den er aldrig nul. Portugal har allerede ændret NHR-programmet flere gange, Spanien diskuterer udlændingeskat, Cypern er mere forsigtig efter finanskrisen. Diversificering kan hjælpe – sats ikke alt på ét kort.