Indholdsfortegnelse
- Dubai Golden Visa 2025: Hvad 2 millioner AED ejendomsinvestering egentlig betyder
- UAE Golden Visa krav: Den praktiske vej til 10-års opholdstilladelse
- Dubai ejendomsinvestering: Hvorfor 2 millioner AED kun er begyndelsen
- Golden Visa Dubai vs. andre opholdsprogrammer: Den ærlige sammenligning
- Skattefordele ved Dubai Golden Visa: Hvad dine nuværende rådgivere ikke fortæller
- Ansøgning om Dubai Golden Visa: Trin for trin mod succes
- Typiske fejl ved Dubai Golden Visa – og hvordan du undgår dem
- Ofte stillede spørgsmål om Dubai Golden Visa
Lad mig begynde med den vigtigste erkendelse, jeg selv har fået de seneste år:
Dubai Golden Visa er ikke bare endnu en anden opholdsmulighed. Det er et strategisk værktøj i din internationale skatteplanlægning.
Og her er problemet:
De fleste rådgivere sælger dig Golden Visa som en isoleret løsning. Investér 2 millioner AED i ejendom og få 10 års ophold. Slut.
Det er for snævert.
Som din skattemæssige mentor viser jeg dig i dag, hvordan Dubai Golden Visa indgår i en helhedsorienteret UAE-strategi. Ikke som et enkeltstående tiltag, men som et byggeklods i en større plan.
For lad os være ærlige: 2 millioner AED er ikke småpenge. Det svarer til ca. 545.000 euro. Denne investering skal kunne betale sig flere gange for dig.
Klar til det ærlige kig bag kulisserne?
Dubai Golden Visa 2025: Hvad 2 millioner AED ejendomsinvestering egentlig betyder
Før vi går i detaljer, skal vi rydde op i de største misforståelser.
De reelle omkostninger ved Dubai Golden Visa
2 millioner AED minimumsinvestering – det er kun toppen af isbjerget. Her er de skjulte omkostninger, ingen fortæller dig om på forhånd:
- Omkostninger ved køb: 4% Dubai Land Department gebyr plus 2% mæglersalær
- Årlige servicegebyrer: 2.000-5.000 AED til ejendomsadministration
- DEWA-depositum: 10.000 AED for el- og vandtilslutning
- Emirates ID og visa-gebyr: Cirka 3.000 AED pr. person
- Sundshedstjek: 500 AED pr. familiemedlem
Det betyder: Beregn yderligere 140.000-160.000 AED til hele processen.
Hvad du reelt får for din investering
Dubai Golden Visa giver dig mere end et ophold. Her er de konkrete fordele:
| Område | Fordel | Værdi for dig |
|---|---|---|
| Opholdets varighed | 10 år, kan forlænges | Langsigtet planlægningssikkerhed |
| Uafhængighed af sponsor | Ingen arbejdsgiver kræves som sponsor | Fuld fleksibilitet |
| Familieinklusion | Ægtefælle, børn under 25, forældre | Helhedsløsning |
| Minimumsophold | Kun indrejse hver 6. måned | Global mobilitet bibeholdes |
| Forretningsaktivitet | 100% ejerskab af virksomhed muligt | Direkte forretningsmuligheder |
Ejendomsmarkedet i Dubai: Realistiske forventninger
Lad os sige det, som det er: Dubai er ikke længere et billigmarked.
Ejendomspriserne er steget betydeligt siden 2020. Hvad betyder det for dig?
- Dine 2 millioner AED rækker til færre kvadratmeter end for tre år siden
- De bedste områder er allerede stærkt dyre
- Udlejningsrenditen ligger realitisk mellem 5-7% om året
Alligevel kan investeringen betale sig – hvis du griber den rigtigt an.
UAE Golden Visa krav: Den praktiske vej til 10-års opholdstilladelse
De officielle krav er tydelige. Den praktiske gennemførelse er mere kompleks.
Grundkravene for UAE Golden Visa
Det skal du opfylde for overhovedet at kunne søge:
- Minimumsinvestering: 2 millioner AED i ejendom i Dubai
- Bevis for ejerskab: Fuld ejendomsret til boligen
- Finansieringsbegrænsning: Maks. 50% belåning tilladt
- Bindingstid: Mindst 3 års ejerskab påkrævet
- Ren straffeattest: Fra alle lande de seneste 5 år
Derudover skal du kunne dokumentere, at du ikke vil sælge ejendommen. Det betyder konkret: Du behøver likvid kapital ud over de 2 millioner AED.
De skjulte faldgruber i ansøgningsprocessen
De fleste ansøgere fejler her – ofte efter måneders forberedelse:
- Dokumentation: Alle papirer skal apostilleres og oversættes til arabisk
- Indkomstdokumentation: Også ved ejendomsinvestering kræves ofte supplerende indtægtsdokumentation
- Sundhedsattest: Omfattende lægetjek i Dubai er nødvendigt
- Tidsplan: Behandlingstid varierer mellem 30 dage og 6 måneder
Familiemedlemmer: Hvem er egentlig inkluderet?
Golden Visa gælder ikke kun dig. Du kan søge for følgende familiemedlemmer:
| Familiemedlem | Krav | Særlige forhold |
|---|---|---|
| Ægtefælle | Gyldigt vielsesattest | Automatisk 10 år |
| Børn | Under 25 år | Mulighed for forlængelse til 25 |
| Ugifte døtre | Ingen aldersgrænse | Livslang berettigelse |
| Forældre | Slægtskabsbevis | Kun ved alder over 60 |
| Hushjælp | Arbejdskontrakt påkrævet | Særskilt visumkategori |
Vigtigt: Hvert familiemedlem skal indsende egne dokumenter og betale deres egne visumgebyrer.
Dubai ejendomsinvestering: Hvorfor 2 millioner AED kun er begyndelsen
Nu kommer delen, som de fleste rådgivere springer over:
Din ejendom er ikke kun adgangsbilletten til Golden Visa. Det er en reel investering, der skal kunne betale sig.
De bedste distrikter til Golden Visa-ejendomme
Ikke alle bydele er lige velegnede. Skattemæssigt anbefaler jeg:
- Downtown Dubai: Højeste likviditet, men også højeste priser
- Dubai Marina: Stærk lejeindtægt grundet efterspørgsel fra expats
- Jumeirah Lake Towers: Godt forhold mellem pris og kvalitet
- Business Bay: Potentiale for vækst de næste år
- Palm Jumeirah: Prestigebyggeri, men sværere at udleje
Mit råd: Køb et sted, du selv ville kunne bo. Det giver mest mening skattemæssigt.
Nybyggeri vs. eksisterende bolig: Skatteforskel
Dette valg påvirker ikke kun din visumberettigelse, men også din skattesituation:
| Kriterie | Nybyggeri | Eksisterende bolig |
|---|---|---|
| Umiddelbar visumberettigelse | Nej (først ved aflevering) | Ja |
| Forudbetaling | 10-20% | 100% med det samme |
| Potentiel værdistigning | Højere | Mere moderat |
| Lejeindtægter | Forsinket | Muligt med det samme |
| Vedligeholdelsesomkostninger | Lave (de første år) | Højere |
Skjulte omkostninger ved ejerskab af ejendom
Forvent følgende årlige udgifter:
- Kommunal afgift: 5% af lejeindtægterne
- Ejendomsadministration: 8-12% af lejeindtægterne
- Vedligeholdelsesreserve: 2-3% af ejendommens værdi
- Forsikring: 0,2-0,5% af ejendommens værdi
- DEWA-regninger: 500-2.000 AED per måned
Det betyder: På en ejendom til 2 millioner AED må du forvente årlige driftsomkostninger på omkring 80.000-150.000 AED.
Golden Visa Dubai vs. andre opholdsprogrammer: Den ærlige sammenligning
Før du vælger Dubai, bør du kende alternativerne.
Portugal Golden Visa: EU-fordelen
Portugal tilbyder stadig et af Europas mest attraktive Golden Visa-programmer:
- Investering: 280.000 euro (meget mindre end i Dubai)
- EU-adgang: Fri bevægelighed i 27 EU-lande
- Statsborgerskab: Muligt efter 5 år
- Skattefordel: Non-habitual resident-status
Ulempen: Højere skat end Dubai og strengere opholdskrav.
Cypern vs. Dubai: Skattestrategisk perspektiv
For mange af mine klienter er Cypern det bedre valg:
| Aspekt | Dubai Golden Visa | Cypern ophold |
|---|---|---|
| Minimumsinvestering | 545.000 EUR | 300.000 EUR |
| Indkomstskat | 0% | 5% (over 19.500 EUR) |
| Selskabsskat | 9% | 12,5% |
| EU-adgang | Nej | Ja |
| Minimumsophold | 1 dag hver 6. måned | 60 dage om året |
| Dobbeltbeskatningsaftaler | Over 100 lande | Over 60 lande |
Singapore og Schweiz: Premium-alternativerne
Hvis penge ikke spiller nogen rolle, tilbyder disse destinationer andre fordele:
- Singapore: Mest stabile politiske system, men 2,5 millioner SGD i investering
- Schweiz: Kan vælge forenklet beskatning, men komplekst og dyrt
- Monaco: 0% indkomstskat, men 500.000 EUR bankdepot
Min ærlige vurdering: Dubai tilbyder det bedste forhold mellem pris og udbytte for digitale iværksættere.
Skattefordele ved Dubai Golden Visa: Hvad dine nuværende rådgivere ikke fortæller
Nu bliver det interessant. De reelle skattefordele går langt ud over de 0% i indkomstskat.
Sådan fungerer det UAE-skattesystem
Dubai har siden 2023 indført 9% selskabsskat. Men – og det er vigtigt – kun for virksomheder med mere end 375.000 AED i årlig profit.
Det betyder for dig:
- Små selvstændige: Fortsat 0% selskabsskat
- Freelancere: Ingen indkomstskat på privat indkomst
- Investorer: Ingen skat på kapitalgevinster fra ejendomme eller aktier
- Arv: Ingen arve- eller gaveafgift
Sådan undgår du den tyske fraflytterbeskatning
Her er det afgørende punkt: Når du forlader Tyskland, risikerer du fraflytterbeskatning.
Du kan lovligt undgå det med Dubai Golden Visa:
- Opbyg reelt engagement: Med Golden Visa kan du skabe reel substans i Dubai
- 183-dages-reglen: Ophold dig mere end 183 dage i Dubai
- Primær bopæl: Lej eller køb en bolig til eget brug
- Erhvervsaktivitet: Led virksomheden fra Dubai
Så kan det tyske skattevæsen ikke længere hævde, du kun formelt er udrejst.
Udnyt dobbeltbeskatningsaftaler
UAE har dobbeltbeskatningsaftaler med over 100 lande. Det giver dig strategiske muligheder:
| Land | Kildeskat | Strategisk fordel |
|---|---|---|
| Tyskland | 5% udbytte | Billig udlodning af overskud |
| Schweiz | 0% rente | Optimal finansieringsstruktur |
| Østrig | 10% licensafgifter | IP-holdingsstruktur |
| Holland | 0% udbytte | Gennemstrømningsstruktur |
Optimale virksomhedsstrukturer i Dubai
Med Golden Visa kan du vælge mellem flere selskabsformer:
- Freezone-selskab: 100% ejerskab, 0% selskabsskat (under 375.000 AED)
- LLC: Lokal partner nødvendig, men mere fleksibel
- Branch Office: For eksisterende internationale selskaber
- Repræsentationskontor: Udelukkende til markedsføring og repræsentation
Min anbefaling: Start med et Freezone-selskab i DIFC eller ADGM.
Ansøgning om Dubai Golden Visa: Trin for trin mod succes
Ansøgningsprocessen er kompleks. Men med passende forberedelse kan du undgå omveje.
Fase 1: Identificer og køb ejendommen
Inden du overhovedet kan tænke på visum, skal boligen være på plads:
- Markedsanalyse: 2-3 måneder til grundig research
- Afklaring af finansiering: Maks. 50% belåning er tilladt
- Due diligence: Juridisk gennemgang af købsaftale
- Handelsafvikling: 4-8 uger til ejerskabet overføres
- Titelbevis: Officiel ejendomsregistrering fra Dubai Land Department
Fase 2: Dokumentforberedelse
Dette er den mest tidskrævende del. Sæt 2-3 måneder af:
- Straffeattest: Fra alle opholdslande de sidste 5 år
- Apostillering: Kræves i alle udstedelseslande
- Oversættelse til arabisk: Kun autoriserede oversættere
- Indkomstdokumentation: De sidste 3 års selvangivelser eller regnskaber
- Sundhedsdokumenter: Fuldt sundhedstjek
Fase 3: Ansøgning og behandling
Den egentlige ansøgning køres via ICP (General Directorate of Residency):
| Trin | Varighed | Omkostning |
|---|---|---|
| Online-ansøgning | 1-2 dage | 3.000 AED |
| Dokumentkontrol | 2-4 uger | Inkluderet |
| Sundhedstjek i Dubai | 1 dag | 500 AED |
| Emirates ID | 1 uge | 300 AED |
| Visumstempel i pas | 3-5 dage | 1.000 AED |
Fase 4: Efter godkendelsen
Med Golden Visa i hånden begynder det egentlige arbejde:
- Åbn bankkonto: Meget nemmere med Golden Visa
- Opret virksomhed: Hvis relevant, er nu det rette tidspunkt
- Afklare skattemæssig status: I Tyskland og evt. andre hjemlande
- Forsikringer: Tegn sygeforsikring i Dubai
Typiske fejl ved Dubai Golden Visa – og hvordan du undgår dem
De seneste år har jeg set utallige fejlslagne Golden Visa-ansøgninger. Disse fejl koster tid, penge og nerver.
Fejl 1: Forkert valg af ejendom
Ikke alle ejendomme kvalificerer sig til Golden Visa:
- Off-plan ejendomme: Kun med garanti for færdiggørelse accepteres
- Andelsboliger: Ejerskab gennem aktier i ejendomsselskaber tæller ikke
- Freehold vs. leasehold: Kun freehold-ejendomme accepteres
- Mindstestørrelse: Intet officielt krav, men under 500 sqft problematisk
Fejl 2: Mangelfuld dokumentation
Det giver måneders forsinkelser:
- Glemt apostillering: Uden apostille accepteres tyske dokumenter ikke
- Forældede oversættelser: Skal indsendes senest 6 måneder efter udstedelse
- Manglende underskrifter: Alle dokumenter skal være originalt underskrevet
Fejl 3: Fejl i skatteplanlægningen
De største faldgruber opstår grundet dårlig skatteplanlægning:
- Overser tysk fraflytterskat: Kan koste flere hundrede tusinde euro
- Glemmer reel substans: Giver problemer med tyske myndigheder
- Udnytter ikke dobbeltbeskatningsaftaler: Går glip af skattefordele
Fejl 4: Urealistisk tidsplan
Planlæg realistisk:
| Fase | Optimistisk | Realistisk |
|---|---|---|
| Ejendomssøgning | 1 måned | 3-4 måneder |
| Forberedelse af dokumenter | 4 uger | 2-3 måneder |
| Visumbehandling | 30 dage | 2-6 måneder |
| Hele processen | 3 måneder | 8-12 måneder |
Mit råd: Brug professionel rådgivning
En erfaren skattemæssig mentor kan spare dig for måneders frustration. Omkostningerne til professionel rådgivning er små sammenlignet med risikoen ved fejlslagen ansøgning.
Ofte stillede spørgsmål om Dubai Golden Visa
Kan jeg få Dubai Golden Visa uden at købe ejendom?
Ja, der findes alternativer: 10 millioner AED bankindskud, 2 millioner AED virksomhedsinvestering eller særlige kvalifikationer inden for forskning og videnskab. For de fleste ansøgere er ejendomsvejen dog den mest praktiske.
Skal jeg faktisk bo i Dubai med Golden Visa?
Nej, du skal blot indrejse én gang hver 6. måned. Længere ophold er dog skattemæssigt fordelagtigt og hjælper med at dokumentere substans overfor tyske myndigheder.
Mister jeg Golden Visa, hvis jeg sælger ejendommen?
Ja, visummet er direkte knyttet til ejendommen. Du skal eje boligen mindst 3 år. Tidligt salg fører til tab af visumberettigelse.
Hvilke skatter skal jeg betale i Dubai?
Som privatperson betaler du 0% indkomstskat. Virksomheder betaler 9% selskabsskat fra 2023 og ved årlig profit over 375.000 AED. Der er ingen skat på kapitalgevinster, arv eller gaver.
Kan jeg spare tysk skat med Dubai Golden Visa?
Ja, men kun hvis du reelt udvandrer. Du skal opbygge reel substans i Dubai og opholde dig over 183 dage om året. Et rent postkasseselskab er ikke nok.
Kan jeg finansiere ejendommen?
Ja, op til 50% af købsprisen kan lånefinansieres. Du skal dog mindst have 1 million AED i egenkapital samt ekstra til omkostninger.
Hvor lang tid tager hele ansøgningsprocessen?
Forvent realistisk 8-12 måneder fra ejendomskøb til færdigt Golden Visa. Selve visumbehandling tager 2-6 måneder, men forberedelserne er tidskrævende.
Kan jeg inkludere min familie?
Ja, ægtefælle, børn under 25 år og forældre over 60 kan inkluderes. Ugifte døtre har livslang berettigelse. Hvert familiemedlem betaler sin egen visumafgift.
Hvilke dokumenter har jeg brug for fra Tyskland?
Straffeattest, fødselsattest, vielsesattest, indkomstdokumenter for de seneste 3 år. Alle dokumenter skal apostilleres og oversættes til arabisk.
Kan Golden Visa forlænges?
Ja, Golden Visa kan forlænges ubegrænset, så længe kravene er opfyldt (ejerskab af ejendom, ren straffeattest, sundhedstjek). Forlængelse sker hvert 10. år.
Dubai Golden Visa er mere end bare en opholdstilladelse. Det er nøglen til en international skattemæssig strategi, som kan spare dig for hundredetusindvis af euro på langt sigt.
Men – og det er vigtigt – det virker kun, hvis du bruger det korrekt.
Som din skattemæssige mentor råder jeg dig: Betragt ikke 2 millioner AED som en udgift, men som en investering i din økonomiske fremtid. Med den rette planlægning tjener denne investering sig selv hjem i løbet af få år.
Har du spørgsmål til din individuelle situation? Så lad os tage en snak. Sammen udvikler vi en UAE-strategi, der matcher dit liv og dine mål.
Din RMS
