Portugal Real Estate Investment Trusts: REIT-strukturer og ejendomsinvestering med skattefordele – Professionel administration af din ejendomsportefølje

Hvad er Portugal REITs, og hvorfor er de interessante for mig som international erhvervsdrivende?

Før vi går i detaljer, vil jeg aflive en misforståelse:

Mange forbinder REITs kun med USA eller Tyskland. Portugal? Det har de færreste overvejet.

Men siden 2019 tilbyder Portugal et moderne REIT-system, der især er attraktivt for internationale investorer.

REIT – hvad betyder det egentligt?

REIT står for Real Estate Investment Trust – på dansk: Ejendomsinvesteringsfond. Princippet er simpelt:

Du samler flere ejendomme i én struktur. Denne struktur er skattemæssigt transparent. Det betyder: Ingen dobbeltbeskatning på fondsniveau.

Konkret fungerer det sådan:

• REIT’en køber ejendomme eller ejendomsporteføljer
• Lejeindtægter og salgsgevinster går direkte videre til andelshaverne
• Der beskattes kun på dit personlige niveau
• Ingen selskabsskat på REIT-niveau (hvis visse krav er opfyldt)

Portugal REIT: Systemets særlige kendetegn

Portugal har bevidst indrettet deres REIT-system internationalt. Det ses på flere punkter:

For det første: Enkel struktur. Andre lande har komplicerede regler, mens Portugal holder kravene overskuelige.

For det andet: EU-kompatibilitet. Som EU-medlem drager du fordel af europæiske skatteaftaler og direktiver.

For det tredje: Attraktiv beskatning. Portugal tilbyder kun 10% kildeskat på udbytter til ikke-residenter.

Det gør Portugal REITs særligt interessante for dig, hvis du:

1. Vil opbygge en diversificeret ejendomsportefølje
2. Ønsker skattemæssig optimering af investering i europæiske ejendomme
3. Vil drage fordel af det portugisiske ejendomsmarkeds vækst
4. Foretrækker en retssikker EU-struktur

Hvorfor er det netop nu det rigtige tidspunkt?

Her når vi et afgørende punkt:

Det portugisiske ejendomsmarked har de senere år udviklet sig markant.

Samtidig er REIT-systemet stadig ikke overfyldt. Det betyder:

• Mindre konkurrence om attraktive ejendomme
• Mulighed for at positionere sig tidligt
• Potentiale for overnormale afkast

Men pas på: Det betyder ikke, at du skal investere blindt. Mere om det senere.

REIT-strukturen i Portugal: Sådan fungerer systemet i detaljer

Nu bliver det konkret. Hvordan er en Portugal REIT opbygget, og hvilke krav skal du opfylde?

Det juridiske grundlag: FII vs. REIT

Portugal har to strukturer for ejendomsinvesteringer:

FII (Fundos de Investimento Imobiliário) – de klassiske portugisiske ejendomsfonde. Og REITs – den internationale struktur siden 2019.

For internationale erhvervsdrivende er REITs ofte det bedste valg. Hvorfor?

Krav for Portugal REITs

For at blive anerkendt som REIT skal du opfylde nogle kriterier:

Formuetest: Minimum 75% af formuen skal investeres i ejendomme eller ejendomsrelaterede værdipapirer.

Indkomsttest: Minimum 75% af bruttoindtægterne skal komme fra ejendomme (leje, salg osv.).

Udbetalingstest: Minimum 90% af den skattepligtige indkomst skal udbetales til andelshaverne.

Diversifikationstest: Ingen enkelt ejendom må udgøre mere end 25% af den samlede formue.

Lyder det kompliceret? Det er det ikke. Testene er standard i branchen og til at overkomme.

Opbygning af REIT-strukturen

En typisk Portugisisk REIT ser sådan ud:

1. REIT-selskab (portugisisk aktieselskab)
2. Management-selskab (kan være eksternt)
3. Ejendomsportefølje (direkte eller igennem datterselskaber)
4. Andelshavere (dig og andre investorer)

Det smarte: REIT-selskabet betaler ikke selskabsskat. Forudsat, at nævnte tests opfyldes.

For dig betyder det: Alle lejeindtægter og gevinster fra salg føres skattefrit videre til dig.

Særlige forhold ved opstart

Her er nogle praktiske punkter, som ofte overses:

• Minimumskapital: 5 millioner euro i basisaktiekapital kræves
• Børsnotering: Andele skal kunne handles offentligt (men behøver ikke være noteret på børsen)
• Indberetning: Årlig compliance-rapportering til den portugisiske finansmyndighed CMVM
• Forvaltning: Professionel ledelse kræves (kan outsources)

5-millionersgrænsen kan virke høj. Men husk: Du behøver ikke investere alene. REITs drives af at samle flere investorer.

Skattefordele ved Portugal REITs: Konkrete tal og besparelsespotentiale

Nu når vi kernen: De konkrete skattefordele.

Og her bliver det virkelig interessant for dig som international erhvervsdrivende.

Skattemæssig transparens i praksis

Den største fordel ved Portugal REITs ligger i skattemæssig transparens. Hvad betyder det i praksis?

Lad os tage et eksempel:

Din REIT genererer 1 mio. euro i lejeindtægter årligt. I et almindeligt aktieselskab ville der før udbetaling først skulle betales selskabsskat (21% i Portugal). Tilbage er 790.000 euro. Ved udbytteudbetaling vil der yderligere blive opkrævet kildeskat.

Med en REIT? Hele millionen bliver skattemæssigt ført direkte videre til dig. Kun på dit personlige niveau beskattes du.

Det er en besparelse på op til 21% alene på grund af strukturen.

Kildeskat på udbetalinger

Nu bliver det ekstra interessant for internationale investorer:

Portugal opkræver kun 10% kildeskat på REIT-udbetalinger til ikke-residenter. Det er markant lavere end ved mange andre investeringstyper.

Til sammenligning:

Men bemærk: De 10% kan ofte yderligere reduceres via dobbeltbeskatningsaftaler.

Optimering via dobbeltbeskatningsaftale

Portugal har dobbeltbeskatningsaftaler med over 80 lande. For dig betyder det:

Hvis du har privat skattemæssigt hjemsted i et DBA-land, kan du ofte modregne den portugisiske kildeskat.

Eksempel: Tyskland:

• Portugisisk kildeskat: 10%
• Tysk modregning: Fuldt mulig
• Effektiv belastning: Din tyske sats minus 10%

Ved en tysk skattesats på 42% betaler du altså effektivt kun 32% af REIT-udbetalingen.

Skatteoptimering for ikke-EU-residenter

Her bliver det virkelig spændende:

Hvis du bor i Dubai, Singapore eller lignende lavskattestater, får du det maksimale udbytte:

• Portugisisk kildeskat: 10%
• Skat i bopælsland: 0-9% (alt efter land)
• Samlet beskatning: 10-19%

Det er betydeligt mere attraktivt end en direkte ejendomsinvestering med normal beskatning.

Salgsgevinster: Den skjulte fordel

Her er et ofte overset punkt:

Når REIT’en sælger ejendomme, er gevinsterne på REIT-niveau skattefri. De føres direkte videre til dig.

Hos dig beskattes de efter dine personlige regler. Men:

Ingen dobbeltbeskatning. Ingen selskabsskat på portugisisk niveau.

Regn selv efter:

Din REIT køber en ejendom for 2 mio. euro. Efter 5 år sælges den for 3 mio. euro. Gevinsten på 1 mio. euro føres skattemæssigt direkte til dig.

I en almindelig struktur skulle der først betales 21% portugisisk selskabsskat. Det er 210.000 euro mindre til dig.

Praktisk regneeksempel: Din samlede fortjeneste

Lad os regne på et konkret eksempel:

Forudsætninger:

• Investering: 500.000 euro i Portugal REIT
• Årligt lejeafkast: 6%
• Værdistigning: 4% p.a.
• Tidshorisont: 10 år
• Dit skattemæssige hjemsted: Dubai (0% indkomstskat)

REIT-struktur:

• Årlig udbetaling: 30.000 euro
• Portugisisk kildeskat: 3.000 euro
• Nettoudbytte: 27.000 euro/år
• Efter 10 år: 270.000 euro
• Værdistigning: ~240.000 euro (kun 10% kildeskat ved salg)
• Samlet netto: ~486.000 euro

Almindelig struktur:

• Selskabsskat i Portugal: 21%
• Yderligere kildeskat: 25%
• Effektiv belastning: ~40%
• Samlet netto: ~370.000 euro

Din fordel: 116.000 euro – det er mere end 23% ekstra afkast ved den rigtige struktur.

Opbygning af ejendomsportefølje som en professionel: Min trin-for-trin guide

Teori er fint. Men hvordan bygger du konkret en professionel ejendomsportefølje via en Portugal REIT?

Her er min gennemprøvede fremgangsmåde:

Fase 1: Strategi og måldefinition

Før du investerer en eneste euro, skal du gøre dig dine mål helt klart.

Spørg dig selv:

1. Leder du primært efter løbende indtægter eller værdistigning?
2. Hvor meget risiko kan og vil du bære?
3. Hvor længe ønsker du at eje ejendommene?
4. Hvor vigtig er likviditet for dig?

Baseret på dine svar findes forskellige porteføljstrategier:

Min anbefaling til en start: Core-Plus strategi. Det giver en god balance mellem indtjening og vækst.

Fase 2: Markedsanalyse og valg af lokation

Portugal byder på forskellige ejendomsmarkeder med hvert sit præg:

Lissabon:

• Fordele: Høj likviditet, stabile lejere, international efterspørgsel
• Ulemper: Høje priser, begrænset udbud
• Velegnet til: Indkomstorienterede strategier

Porto:

• Fordele: Vækstpotentiale, attraktive priser, stor efterspørgsel blandt studerende
• Ulemper: Mindre likviditet end Lissabon
• Velegnet til: Vækststrategier

Algarve:

• Fordele: Internationale købere, turistboom
• Ulemper: Sæsonudsving, afhængig af turisme
• Velegnet til: Opportunistiske strategier

Emerging Markets (Braga, Coimbra):

• Fordele: Lave indgangspriser, udviklingspotentiale
• Ulemper: Større risiko, mindre likviditet
• Velegnet til: Erfarne investorer

Fase 3: Ejendomsudvælgelse og due diligence

Ved udvælgelsen til din REIT bør du følge en systematisk proces:

Trin 1: Grovsortering

• Er beliggenheden i overensstemmelse med din strategi?
• Er ejendommens størrelse passende i forhold til dit budget?
• Er opførelsesår og stand tilfredsstillende?
• Hvordan er den aktuelle udlejning?

Trin 2: Detaljeret analyse

Her må du dykke dybere ned. De vigtigste nøgletal:

Net Initial Yield (NIY): Nettoudlejningsindtægt divideret med købsprisen. Skal være mindst 4%.

Gross-to-Net Ratio: Forholdet mellem brutto- og nettoudlejning. Viser omkostningsbelastningen.

Vacancy Rate: Tomgangsprocent i området. Under 5% er godt.

Capex-krav: Forventet vedligehold og investeringer over 5 år.

Trin 3: Juridisk gennemgang

Det er afgørende og undervurderes ofte:

1. Tjek for ejerskabsforhold og tingbog
2. Byggetilladelser og brugsrettigheder
3. Analyse af eksisterende lejekontrakter
4. Miljø- og forureningsrapporter
5. Skattemæssig vurdering

Fase 4: Porteføljeopbygning og diversificering

En professionel REIT-portefølje skal være diversificeret. Mine anbefalinger:

Geografisk diversificering:

• 60% Lissabon/Porto (kernemarkeder)
• 25% sekundære markeder
• 15% emerging markets

Ejendomstyper:

• 40% boligejendomme
• 30% kontorejendomme
• 20% detailhandel
• 10% specialejendomme (hoteller, logistik)

Størrelsesmæssig spredning:

• Ingen enkelt ejendom må overstige 25% af porteføljen
• Mindst 5 forskellige ejendomme
• Blanding af forskellige prisklasser

Fase 5: Professionel forvaltning

Succesen for din REIT står og falder med forvaltningen. Her er nøgleområderne:

Asset Management:

• Løbende vurderinger
• Optimering af lejekontrakter
• Strategiske investeringer
• Exit-planlægning

Property Management:

• Udlejerkontakt
• Løbende vedligehold
• Fællesudgiftsregnskab
• Tomgangshåndtering

Financial Management:

• Optimering af cashflow
• Skattemæssig optimering
• Rapportering til investorer
• Compliance management

Mit råd: Outsourc det daglige drift til specialiserede serviceudbydere. Det koster 1-2% af lejeindtægterne, men sparer dig for mange bekymringer.

Portugal vs. andre REIT-lokationer: Den ærlige sammenligning

Lad os være ærlige: Portugal er ikke det eneste sted i Europa med REITs.

Her er min direkte sammenligning med de væsentligste alternativer.

Portugal vs. Tyskland: David mod Goliat

Tyskland har det største REIT-marked i Europa. Men størst er ikke altid bedst.

Mit konklusion: Portugal vinder klart på skat og tilgængelighed. Tyskland scorer på markedsstørrelse og stabilitet.

For internationale erhvervsdrivende er Portugal ofte det bedste valg.

Portugal vs. Holland: Skattesammenligningen

Holland er kendt som holding-lokation. Men for REITs?

Skatteforhold:

• Portugal: 10% kildeskat, skattemæssig transparens
• Holland: 15% kildeskat, men mere komplekse anti-misbrugsregler

Praktik:

• Portugal: Enkle, klare regler
• Holland: Mange undtagelser og særregler

Ejendomsmarked:

• Portugal: Vækstmarked med potentiale
• Holland: Modent marked, høje priser

Her står Portugal stærkt – især for små og mellemstore porteføljer.

Portugal vs. Luxembourg: Boutique-sammenligningen

Luxembourg er specialist i fondsstrukturer. Også en mulighed for REITs?

Fordele ved Luxembourg:

• Meget fleksible strukturer muligt
• Stærk institutionel ekspertise
• EU-passporting muligt

Ulemper ved Luxembourg:

• Høje opstartsomkostninger (50.000€+)
• Kompleks regulering
• Ingen egentlige egne ejendomsmarkeder

Mit syn: Luxembourg er til institutionelle investorer med 10+ millioner euro. Portugal er for alle andre.

Portugal vs. Spanien: Den iberiske sammenligning

Spanien og Portugal – lignende markeder, men forskellige REIT-modeller.

Spansk problem: SOCIMIs (spanske REITs) skal udlodde 100% af overskuddet. Ingen mulighed for geninvestering.

Portugisisk fordel: 90% udlodning er tilstrækkeligt. Du kan geninvestere 10% i vækst.

Derudover: Spanien har højere kildeskat (19% mod 10%) og mere kompleks compliance.

Klar fordel til Portugal.

Sandheden om ”setup-omkostninger”

Her er en realistisk prissammenligning:

Portugal er altså ikke kun skattemæssigt attraktiv, men også i forhold til omkostninger.

Min ærlige konklusion

Er Portugal det bedste REIT-land for alle? Nej.

Men for de fleste internationale erhvervsdrivende tilbyder Portugal den bedste kombination af:

• Attraktiv beskatning
• Moderat omkostningsniveau
• Let implementering
• Vækstpotentiale

Undtagelserne:

• Meget store porteføljer (50+ millioner): Så kan Tyskland eller Luxembourg være relevant
• Rene trading-strategier: Holland er ofte mere fleksibel
• Family Offices: Måske er en multijurisdiktionsstruktur optimal

For alle andre er Portugal et meget solidt valg.

Praktisk gennemførelse: Fra idé til en velfungerende REIT

Teori er godt. Men hvordan etablerer du konkret en Portugal REIT?

Her er min praktiske roadmap:

Trin 1: Afklar forudsætninger (Uge 1-2)

Før du går i gang, skal nogle grundkrav være på plads:

Finansielle forudsætninger:

• Mindst 5 millioner euro tilgængelig kapital
• Derudover 100.000-150.000 euro til opstart og første driftsomkostninger
• Langsigtet likviditetsplan (mindst 5 år)

Strukturelle forudsætninger:

• Klar ejerstruktur
• Dokumenteret oprindelse af midler
• Afklaret skattemæssigt hjemsted

Organisatoriske forudsætninger:

• Defineret ledelsesteam
• Sammensat rådgiverteam
• Tidsplan for gennemførelse

Trin 2: Sammensæt rådgiverteam (Uge 2-4)

Til en Portugal REIT har du brug for specialiseret ekspertise:

Portugisisk advokat:

• Specialiseret i selskabsret og REITs
• Erfaring med internationale strukturer
• Gode relationer til CMVM (finanstilsyn)

Portugisisk revisor:

• Ekspert i international skatteplanlægning
• Kendskab til REIT-beskatning
• Erfaring med transfer pricing

International skatterådgiver:

• Optimering af din personlige situation
• DBA-planlægning
• Compliance i bopælsland

Ejendomsekspert:

• Kendskab til det lokale marked
• Vurderingsekspertise
• Netværk til ejere/mæglere

Budget for rådgivere:

Trin 3: Selskabsstiftelse (Uge 4-8)

Nu bliver det operationelt. Stiftelsen foregår i faser:

Fase 1: Fastlæg selskabsstruktur

Typisk struktur:

1. Portugal REIT S.A. (hoved-REIT-selskab)
2. Management Company (kan outsources)
3. Holdingstruktur (til international optimering)

Fase 2: Udarbejd stiftelsesdokumenter

Vigtige dokumenter:

• Selskabskontrakt med REIT-specifikke klausuler
• Managementaftale
• Investeringsretningslinjer
• Compliance-manual

Fase 3: Myndighedsgodkendelser

Til CMVM skal du indsende:

• Komplet forretningsplan
• Bevis for finansielle midler
• Ledelsesteamets kvalifikationer
• Compliance-koncept

Sagsbehandling tager typisk 6-8 uger.

Trin 4: Første ejendomserhvervelse (Uge 8-16)

Parallelt med stiftelsen kan du begynde at identificere ejendomme:

Due diligence tjekliste:

1. Juridisk due diligence:
   • Ejerskabsdokumentation
   • Pantsætninger og servitutter
   • Byggetilladelser
   • Miljøattester
2. Kommmerciel due diligence:
   • Analyse af lejekontrakter
   • Sammenligning af markedsleje
   • Vurdering af tomgangsrisiko
   • Estimering af Capex-behov
3. Teknisk due diligence:
   • Bygningstilstand
   • Energicertifikat
   • Moderniseringsbehov
   • Tilgængelighed

Trin 5: Operativ opstart (Uge 16-20)

Når selskabet og de første ejendomme er på plads, starter driftsfasen:

Management-setup:

• Valg af ejendomsforvalter
• Etablering af regnskabssystem
• Implementering af rapporteringsprocesser
• Optimering af likviditetsstyring

Compliance-setup:

• Implementér REIT-testene
• Etabler kvartalsvist tilsyn
• Løbende skattemæssig optimering
• Opbyg relationer til investorer

Trin 6: Porteføljeopbygning (Måned 6-24)

De første to år bør du systematisk udbygge porteføljen:

År 1: Fundamentet

• Erhverv 3-5 kerneejendomme
• Diversificering på lokation og type
• Optimering af managementprocesser
• Opbyg track record

År 2: Porteføljeoptimering

• Tilføj yderligere 5-10 ejendomme
• Første exits til performancevalidering
• Undersøg refinansieringsmuligheder
• Evt. inddrag yderligere investorer

Typisk tidslinje – overblik

Mit råd: Indregn realistiske tidsmæssige bufferzoner. Særligt ved grænseoverskridende strukturer tager alt længere tid end forventet.

Faldgruber og risici: Det din rådgiver ikke fortæller dig

Nu kommer den del, du ikke finder i glittede brochurer.

Virkeligheden er: Portugal REITs er ikke for alle. Og der er mange faldgruber, du bør kende.

Faldgrube 1: ”5-millioners chokket”

Den største misforståelse: Mange tror, de kan starte en REIT med 500.000 euro ”lige hurtigt”.

Reelt forholder det sig sådan:

Minimumskapitalen på 5 millioner euro er fast. Og den skal ikke kun være til stede ved stiftelsen, men også løbende derefter.

Konkret betyder det:

• Du kan ikke bare indbetale 5 millioner og senere tage dem ud igen
• Ved værditab kan du skulle skyde flere penge ind
• Du skal have ekstra likviditet til driftsomkostninger

Mit råd: Hav mindst 7-8 millioner til rådighed, før du starter.

Faldgrube 2: “Børsnoterings-fælden”

Portugal kræver, at REIT-andelene kan handles offentligt. Det betyder ikke nødvendigvis, at de skal være børsnoteret – men:

Problemet:

• Det er svært at skabe et reelt offentligt marked
• Uden børsnotering næsten ingen likviditet
• Med børsnotering høje løbende omkostninger (50.000€+ pr. år)

Løsningen:

Mange benytter Euronext Access+ – et forenklet børssegment med lavere krav. Koster ca. 15.000-25.000 euro om året.

Faldgrube 3: ”90%-udlodningsreglen”

Lyder godt: 90% af overskuddet skal udloddes.

Det kritiske:

• Det er 90% af den skattepligtige indkomst
• Afskrivninger mindsker den skattepligtige indkomst
• Ved salg kan der opstå likviditetsproblemer

Praktisk eksempel:

Din REIT har 1 mio. euro i lejeindtægt. Med afskrivninger bliver den skattepligtige indkomst kun 400.000 euro. Du skal udbetale 360.000 euro – men har faktisk 1 mio. euro cash. Det er godt.

Men: Sælger du en bygning med 2 mio. i gevinst, skal du udlodde 1,8 mio. – men du har måske kun 1 mio. i realiseret likviditet (resten er geninvesteret).

Løsning: Professionel likviditetsstyring og planlægning.

Faldgrube 4: Transfer Pricing-risici

Det overses tit: Sælger du ejendomme fra egne selskaber til din REIT, skal priserne være fair markedskonforme.

Risikoen:

• Skatteforvaltningen kan anfægte priserne
• Efterbetalinger og bøder er mulige
• Tab af REIT-status kan ske

Løsning: Brug altid uvildige vurderingsrapporter ved internt salg.

Faldgrube 5: Valutarisici

Portugal er i eurozonen. Skulle være ligetil.

Men: Hvis din funding-valuta ikke er euro, har du valutarisici ved:

• Kapitalindskud
• Udbetalinger
• Evt. lån og kreditter

Særligt kritisk: USD- eller GBP-investorer ved store valutabevægelser.

Risikovurdering: Sandheden om afkast

Lad os være ærlige om forventninger til afkast:

Realiteten: 6-8% er realistisk. Alt derover er bonus.

Exit-strategier: Hvad hvis det ikke går som planlagt?

Ingen taler gerne om det. Men du bør fra start have en exit-plan.

Mulige exit-scenarier:

1. Porteføljesalg: Sælg alle ejendomme og likvidér
2. Struktursalg: Sælg hele REIT’en til anden investor
3. Fusion: Slå REIT’en sammen med en større REIT
4. Omstrukturering: Konverter til et almindeligt aktieselskab

Planlæg exit-omkostninger:

• Transaktionsomkostninger: 2-5% af salgsprisen
• Skat på likvidationsgevinster
• Rådgiverhonorar til exit-processen
• Tidsforbrug: 6-12 måneder

Mit ærlige råd

Portugal REITs er et kraftfuldt værktøj. Men ikke et ”bliv hurtig rig”-koncept.

Velegnet til dig, hvis:

• Du har mindst 8 millioner euro på langt sigt
• Du vil bygge en diversificeret ejendomsportefølje
• Du er klar til at forvalte professionelt
• Din tidshorisont er 5-10 år

Ikke velegnet, hvis:

• Du kun søger hurtige skattefordele
• Du måske skal bruge pengene allerede om 2-3 år
• Du ikke vil investere i professionel forvaltning
• Du kun ønsker passive investeringer

Vær ærlig over for dig selv. En dårligt forvaltet REIT er dyrere end nogen skattebesparelse.

Ofte stillede spørgsmål om Portugal REITs

Kan jeg starte en Portugal REIT med mindre end 5 millioner euro?

Nej, minimumskapitalen på 5 millioner euro er lovbestemt og overvåges nøje af CMVM. Men du kan gå sammen med andre investorer for at nå tærsklen.

Skal jeg være personligt bosat i Portugal for at drive en REIT?

Nej, du skal ikke personligt være bosiddende i Portugal. Men REIT’en skal være et portugisisk aktieselskab med hjemsted i Portugal.

Hvor lang tid tager det at etablere en Portugal REIT fra idé til drift?

Regn realistisk med 4-6 måneder. Det dækker rådgivningsfasen, selskabsstiftelsen, myndighedsgodkendelser og de første ejendomserhvervelser.

Hvilke løbende omkostninger har en Portugal REIT?

Regn med 15.000-25.000 euro årligt til administration, compliance og rådgivning. Hertil kommer variable udgifter til ejendomsforvaltning (typisk 1-2% af lejeindtægterne).

Kan jeg overføre ejendomme fra min private formue til REIT’en?

Ja, men det skal ske til markedspris. Du har brug for uvildige vurderingsrapporter og skal følge transfer pricing-regler for at undgå skattemæssige problemer.

Hvad sker der, hvis min REIT ikke opfylder 75%-testene?

Hvis REIT-kravene ikke overholdes, mister du skattemæssig transparens. REIT’en beskattes da som et almindeligt selskab (21% selskabsskat), hvilket markant reducerer afkastet.

Kan jeg senere børsnotere min Portugal REIT?

Ja, det er muligt og ofte fordelagtigt for større REITs. Børsnotering gør det lettere at rejse kapital og giver mere likviditet, men medfører også højere årlige omkostninger.

Hvordan beskattes forskellige investor-typer?

EU-residenter får typisk reduceret kildeskat via dobbeltbeskatningsaftaler. Ikke-EU-residenter betaler den fulde kildeskat på 10%, men kan afhængigt af hjemland få fradrag.

Er det muligt at forvalte en Portugal REIT helt remote?

Grundlæggende ja, men du har brug for pålidelige, lokale partnere til ejendomsforvaltning, compliance og myndighedskontakt. Ren fjernstyring anbefales ikke og er for risikabelt.

Hvilke muligheder har jeg for at komme ud, hvis REIT’en ikke kører som planlagt?

Du kan sælge porteføljen og lukke REIT’en, sælge hele strukturen til en anden investor eller omdanne til et almindeligt aktieselskab. Hver løsning har skattemæssige implikationer, der bør afklares på forhånd.