Portugals Golden Residence vs. Spaniens Investorvisum: Den ærlige sammenligning for tyske investorer 2025

Lad mig starte med en ubehagelig sandhed:

De fleste tyske investorer, der spørger mig om iberiske opholdsprogrammer, har et helt forkert billede. De tænker først og fremmest på lave skatter. Det er for snævert.

Hvorfor?

Fordi både Portugals Golden Residence og Spaniens Investor-visa primært er opholdsprogrammer – ikke værktøjer til skatteoptimering. Det betyder: De løser andre problemer end dem, du måske forventer.

De sidste par år har jeg bistået med adskillige sager. Her støder jeg igen og igen på de samme misforståelser. Derfor tager jeg dig i dag med på en realistisk rejse gennem begge programmer.

Uden salgstaler. Uden falske løfter.

I stedet får du den ufiltrerede sandhed om minimumsinvesteringer, skjulte omkostninger og de reelle skattemæssige forhold. Plus: et klart bud på, hvilket program passer til hvilken investortype.

Klar til at få sandheden serveret?

Portugal Golden Residence: Fakta på bordet

Lad os starte med Portugal, fordi her trives de største myter.

Programa de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI) – sådan lyder det officielle navn – ændrede sig markant i 2023. Mange rådgivere vælger belejligt at se bort fra disse ændringer.

Minimumsinvesteringer og muligheder efter 2023-reformen

Her er de aktuelle minimumsinvesteringer, der reelt fungerer:

Det vigtigste først: Direkte ejendomsinvesteringer stoppede i oktober 2023. Punktum.

Hvis nogen stadig forsøger at sælge dig lejligheder i Lissabon eller Porto til Golden Visa, er de enten dårligt informerede eller useriøse. Størstedelen af mine klienter vælger derfor ejendomsfonde.

Men vær opmærksom:

Disse fonde er ofte uigennemsigtigt struktureret. Som investor har du desuden langt mindre kontrol end ved direkte ejendomme. Forvent årlige administrationsgebyrer på mellem 1,5 % og 2,5 %.

Krav og ansøgningsproces: Hvad ingen nævner

De formelle krav er overskuelige. Alligevel falder ansøgninger ofte på detaljer:

• Ren straffeattest: Fra Tyskland OG alle lande, hvor du har opholdt dig i over et år
• Sundhedsforsikring: Skal være gyldig i Portugal – tysk lovpligtig sygeforsikring er ikke tilstrækkelig
• Dokumentation for tilgængelige midler: Ud over investeringsbeløbet mindst 50.000 EUR i likvide midler
• Opholdsbevis: Mindst 7 dage fysisk til stede i Portugal pr. år – kontrolleres strengt

Ansøgningsprocessen varer i øjeblikket 12-18 måneder. Det skyldes personalemangel hos det portugisiske udlændingepoliti (SEF). Planlæg efter det.

En hyppig faldgrube: Oversættelser og apostiller. Hvert tysk dokument skal officielt oversættes til portugisisk. Pris: ca. 3.000-5.000 EUR ekstra.

Skattemæssige aspekter for tyskere: Den usminkede sandhed

Her bliver det interessant – og kompliceret.

Portugal tilbyder Non-Habitual Resident (NHR)-ordningen. Det betyder op til 20 % flad skat i ti år på visse typer indkomst. Lyder tillokkende, ikke?

Realiteten er en anden:

Som tysk skatteyder forbliver du i første omgang fuldt skattepligtig i Tyskland. Det ændres først ved egentlig fraflytning – altså, hvis du opgiver din tyske bopæl og dit primære opholdssted.

Derudover: Dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Tyskland og Portugal forhindrer dobbeltbeskatning, men skaber også kompleksitet i forhold til indkomstfordeling.

Min ærlige vurdering?

Det portugisiske Golden Visa er primært et opholdsprogram med mulighed for EU-statsborgerskab efter fem år. De skattemæssige fordele gælder kun ved reel flytning af bopæl og livsinteresser.

Spaniens investorvisum: Hvad du virkelig skal vide

Spanien gør det mere kompliceret. Hvorfor?

Fordi der ikke kun findes ét investorvisum, men flere forskellige programmer, hver med egne regler, minimumsinvesteringer og faldgruber.

De forskellige visumkategorier i overblik

Lad mig skabe overblik i kaosset:

Virkeligheden er, at 95 % af mine klienter vælger ejendoms-investorvisummet. Simpelthen fordi det er mest gennemsigtigt.

Men vær opmærksom:

I modsætning til det portugisiske program skal du faktisk købe og beholde ejendommen. Hvis du sælger før du opnår permanent ophold, mister du din status.

Investeringens betingelser: De skjulte faldgruber

Med det spanske ejendoms-investorvisum findes der fælder, som selv erfarne advokater overser:

• Ingen belåning: De 500.000 EUR skal være din egenkapital – lån er ikke tilladt
• Foretrækker nye ejendomme: Eksisterende ejendomme er muligt, men processerne for nybyg er ofte enklere
• Ingen udlejning i starten: De første to år må ejendommen ikke udlejes kommercielt
• Regionale forskelle: Madrid og Barcelona har strengere kontrollen end andre områder

Et praktisk tip fra min erfaring:

Mange vælger Valencia eller Alicante. Her får du mere for pengene, og myndighederne er mere samarbejdsvillige end i storbyerne.

Overse ikke de ekstra omkostninger. Beregn med 10-15 % oveni købsprisen til notar, ejendomsskatter og advokatsalærer.

Juridiske rammer: Hvad ændrede sig i 2024?

Spanien har strammet kravene i 2024. Det gik stort set under radaren i tyske medier:

For det første: Skærpet due diligence på kapitalets oprindelse. Du skal kunne dokumentere, hvor din investeringskapital kommer fra. Hvidvaskbekæmpelse tages meget alvorligt.

For det andet: Skærpede opholdskrav. Du skal mindst én gang om året rejse ind i Spanien og få dette dokumenteret.

For det tredje: Skærpet sygeforsikringskrav. Forsikringen skal være fuldt anerkendt i Spanien. En tysk udlandssygeforsikring er ikke tilstrækkelig.

Ansøgningsprocessen er betydeligt hurtigere end i Portugal. Normalt 4-6 måneder fra ansøgning til afgørelse.

Den direkte sammenligning: Portugal vs. Spanien for tyske investorer

Nu bliver det konkret.

Efter tre år med intensiv rådgivning om begge programmer kan jeg sige: Forskellene er større, end de fleste rådgivere påstår.

Investeringens størrelse sammenlignet: Mere end bare tal

Ved første øjekast virker Portugal billigere. 500.000 EUR i ejendomsfond mod 500.000 EUR i spansk ejendom. Er det sandt?

Ikke helt.

Ser man nærmere på det, opstår der højere samlede omkostninger i Portugal:

Det betyder: Økonomisk er begge programmer stort set jævnbyrdige.

Den afgørende forskel?

I Spanien ejer du en reel ejendom. I Portugal har du fondsinvesteringer, hvis værdi kan svinge, og som du ikke har direkte kontrol over.

Tidsforbrug og bureaukrati: En vigtig faktor

Her viser forskellene sig tydeligt:

Portugal:

• Ansøgningsproces: 12-18 måneder
• Opholdskrav: 7 dage om året
• Fornyelser: Hvert 2. år, forholdsvis ukompliceret
• Permanent ophold: Muligt efter 5 år

Spanien:

• Ansøgningsproces: 4-6 måneder
• Opholdskrav: Minimum én årlig indrejse
• Fornyelser: Årligt i starten, derefter hver 2. år
• Permanent ophold: Efter 5 år med dokumenteret sprogkundskab

For travle erhvervsfolk er det spanske system ofte mere praktisk. Hurtigere behandling, lavere opholdskrav i de første år.

Men: Sprogtesten for permanent ophold skal tages alvorligt. Minimumsniveauet er A2, det anbefales at sigte efter B1.

Langsigtet perspektiv: EU-statsborgerskab og exit-strategier

Her ligger den største strategiske forskel:

Portugal tilbyder:

• EU-statsborgerskab efter 5 år
• Grundlæggende portugisisk tilstrækkeligt (niveau A2)
• Dobbelt statsborgerskab er muligt
• Ingen minimumsophold for statsborgerskab

Spanien kræver:

• EU-statsborgerskab først efter 10 år
• Avancerede spanskkundskaber (niveau B2)
• Dobbelt statsborgerskab kun med få lande
• Bevis for integration og regelmæssigt ophold

For tyske investorer, der på sigt ønsker et andet EU-statsborgerskab, er Portugal markant mere attraktivt.

Skattemæssige implikationer: Hvad din tidligere rådgiver ikke har nævnt

Nu kom vi til kernen af sagen.

De fleste skatterådgivere forstår ikke disse programmer. Hvorfor? Fordi de primært kender tysk skatteret og overser den internationale sammenhæng.

Dobbeltbeskatningsoverenskomster: Nøglen til forståelse

Tyskland har DBOer (dobbeltbeskatningsoverenskomster) med begge lande. De bestemmer, hvor indtægter skal beskattes.

Hovedreglen er:

Så længe du er tysk skatteborger, ændrer sig skattemæssigt intet. Et investorvisum gør dig ikke til skatteborger i Portugal eller Spanien af sig selv.

Det betyder konkret:

• Tyske indtægter: Forbliver skattepligtige i Tyskland
• Internationale indtægter: Beskattes efter tyske regler
• Kapitalindkomst: Underlagt tysk kapitalindkomstskat
• Ejendomsindtægter: Beskattes i det land, hvor ejendommen ligger (Portugal/Spanien)

Kun ved reel flytning ændrer skattebilledet sig.

Fraflytningsbeskatning i Tyskland: 10-millioner-euro-fælden

Her bliver det dyrt, hvis du ikke er forberedt.

Ved fraflytning fra Tyskland med ejerandele over 1 % udløses fraflytningsbeskatning. Det betyder: Skjulte reserver beskattes, som var de solgt.

Et eksempel fra virkeligheden:

En klient ejede GmbH-andele med en bogført værdi på 500.000 EUR, men en markedsværdi på 3 millioner EUR. Ved flytning til Portugal ville 2,5 millioner EUR blive beskattet som fortjeneste – skattetryk ca. 650.000 EUR.

Løsningen: Ansøgning om henstand og klog strukturering inden fraflytning.

Men vær opmærksom på Spanien:

Spanien har særlig grundig skattekontrol af nye tilflyttere med stor formue. Det såkaldte Beckham-law kan hjælpe, men er tidsbegrænset og har strenge krav.

Optimal strukturering: Vejen til lovlig skatteoptimering

Her bliver det praktisk.

Hvis du vil bruge et af programmerne til reel skatteoptimering, behøver du en samlet strategi:

1. Vælg det rette tidspunkt: Flyt ved årets start for at få et helt skatteår i destinationslandet
2. Undersøg holdingstrukturer: Ofte er en cypriotisk eller maltesisk holding skattemæssigt fordelagtig
3. Tidspunkt for ejendomssalg: Sælg tyske ejendomme ideelt set efter flytning
4. Likviditetsplanlægning: Hav tilstrækkelig likviditet til både investering og leveomkostninger

Min anbefaling: Begynd struktureringen minimum to år før du planlægger at flytte. Ellers bliver det dyrt eller umuligt.

Min ærlige anbefaling: Hvilket program passer til hvem?

Efter alt, vi har gennemgået, kommer vi til det afgørende spørgsmål: Hvilket program er det rigtige for dig?

Svaret afhænger af dine mål. Og her bliver mange rådgivninger overfladiske.

Hvornår Portugal er den bedste løsning

Det portugisiske Golden Visa er for dig, hvis du:

• Sætter pris på fleksibilitet: Minimale opholdskrav (7 dage/år)
• Vil have EU-statsborgerskab: Muligt allerede efter 5 år
• Ikke ønsker direkte ejendomsinvestering: Foretrækker fondsløsning
• Planlægger skatteoptimering: NHR-systemet er attraktivt ved reel fraflytning
• Ikke har sproglige barrierer: Portugisisk er overkommeligt for tyskere

Typisk kandidat: Digital Nomad eller location-independent iværksætter, der ønsker tryghed for sig selv og familien – uden at binde sig geografisk.

Et konkret eksempel:

Thomas (38), software-entreprenør fra München, bor allerede 6 måneder om året mellem Bali og Dubai. Det portugisiske Golden Visa giver ham EU-fleksibilitet og en klar vej til et andet statsborgerskab – uden at opgive sin nomadiske livsstil.

Hvornår Spanien giver mening

Det spanske investorvisum er det rette valg for dig, hvis du:

• Foretrækker reelt ejerskab af ejendom: Fuld kontrol over din investering
• Værdsætter hurtig sagsbehandling: 4-6 måneder mod 12-18 i Portugal
• Vil bo delvist i Spanien: Landet og kulturen tiltrækker dig
• Forventer udlejningsafkast: Kommerciel udlejning tilladt efter to år
• Ikke har travlt med statsborgerskab: 10 år er acceptabelt for dig

Typisk kandidat: Etableret erhvervsdrivende eller investor, som ser en udenlandsk ejendom som del af porteføljen og er klar til at tilbringe tid i Spanien regelmæssigt.

Et eksempel fra praksis:

Elena (45), managementkonsulent fra Hamborg, køber en villa i Valencia for 600.000 EUR. Hun bruger den 6 uger om året selv, lejer den ud resten og opnår 4-5 % afkast. Plus: EU-ophold til sine teenagere.

Undgå de typiske fejl: Mit konklusion

Afslutningsvis de vigtigste lærepunkter fra tre år med intensiv rådgivning:

Fejl #1: At se programmerne isoleret
Både Portugal og Spanien bør indgå i en samlet strategi. Tænk mindst 10 år frem.

Fejl #2: At overvurdere skattemæssige gevinster
Et investorvisum i sig selv sparer ingen skat. Fordele kommer først ved reel fraflytning.

Fejl #3: At undervurdere ekstraomkostninger
Planlæg 15-20 % oveni minimumsinvesteringen til ekstraomkostninger, advokater og løbende gebyrer.

Fejl #4: At ignorere sprogkravet
Uden basale sprogfærdigheder bliver hvert længerevarende ophold svært.

Fejl #5: At overse exit-strategi
Hvad gør du, hvis du vil afvikle investeringen efter 5-7 år? Planlæg dette fra start.

Min ærlige anbefaling?

Vælg ikke bare mellem Portugal og Spanien. Vælg mellem status quo og at skabe internationale muligheder.

Begge programmer er værktøjer til mere fleksibilitet, sikkerhed og langsigtede valgmuligheder. Men de er ikke mirakelkure mod høje tyske skatter.

Når du har indset det, kan vi tale om konkret strukturering.

Din RMS

FAQ: Portugal vs. Spanien investorprogrammer