Portugals Golden Residence vs. Spaniens Investor-Visa: Der ehrliche Vergleich für deutsche Investoren 2025

Lassen Sie mich direkt mit einer unbequemen Wahrheit beginnen:

Die meisten deutschen Investoren, die mich zu iberischen Residency-Programmen fragen, haben völlig falsche Vorstellungen. Sie denken in erster Linie an niedrige Steuern. Das greift zu kurz.

Warum?

Weil sowohl Portugals Golden Residence als auch Spaniens Investor-Visa primär Aufenthaltsprogramme sind – keine Steueroptimierungstools. Das heißt: Sie lösen andere Probleme als die, die Sie vielleicht erwarten.

In den letzten Jahren habe ich dutzende Mandate begleitet. Dabei bin ich immer wieder auf dieselben Missverständnisse gestoßen. Deshalb nehme ich Sie heute mit auf eine realistische Reise durch beide Programme.

Ohne Verkaufsgeschwätz. Ohne falsche Versprechungen.

Stattdessen bekommen Sie die ungefilterte Wahrheit über Mindestinvestments, versteckte Kosten und steuerliche Realitäten. Plus: eine klare Einschätzung, welches Programm zu welchem Investortyp passt.

Bereit für Klartext?

Portugal Golden Residence: Die Fakten auf den Tisch

Beginnen wir mit Portugal, weil hier die größten Mythen kursieren.

Das Programa de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI) – so der offizielle Name – hat sich 2023 grundlegend geändert. Diese Änderungen übersehen viele Berater geflissentlich.

Mindestinvestments und Optionen nach der Reform 2023

Hier die aktuellen Mindestinvestments, die tatsächlich funktionieren:

Das wichtigste zuerst: Direkte Immobilieninvestments sind seit Oktober 2023 gestoppt. Punkt.

Wer Ihnen noch Apartments in Lissabon oder Porto für das Golden Visa anpreist, ist entweder schlecht informiert oder unseriös. Die meisten meiner Klienten entscheiden sich daher für Immobilienfonds.

Aber Vorsicht:

Diese Fonds sind oft intransparent strukturiert. Außerdem haben Sie als Investor deutlich weniger Kontrolle als bei direkten Immobilien. Rechnen Sie mit jährlichen Managementgebühren zwischen 1,5% und 2,5%.

Voraussetzungen und Antragsverfahren: Was niemand erwähnt

Die formalen Hürden sind überschaubar. Trotzdem scheitern regelmäßig Anträge an Details:

• Sauberes Führungszeugnis: Aus Deutschland UND allen Ländern, in denen Sie länger als ein Jahr gelebt haben
• Krankenversicherung: Muss in Portugal gültig sein – deutsche GKV reicht nicht
• Nachweis verfügbarer Mittel: Zusätzlich zur Investitionssumme mindestens 50.000 EUR liquide Mittel
• Aufenthaltsnachweis: Mindestens 7 Tage pro Jahr physisch in Portugal – wird streng kontrolliert

Der Antragsverfahren dauert aktuell 12-18 Monate. Das liegt an personellen Engpässen bei der portugiesischen Fremdenpolizei SEF. Planen Sie entsprechend.

Ein häufiger Stolperstein: Die Übersetzungen und Apostillierungen. Jedes deutsche Dokument muss offiziell ins Portugiesische übersetzt werden. Kostenpunkt: etwa 3.000-5.000 EUR zusätzlich.

Steuerliche Aspekte für Deutsche: Die ungeschminkte Wahrheit

Hier wird es spannend – und kompliziert.

Portugal bietet das Non-Habitual Resident (NHR) Regime. Das bedeutet 10 Jahre lang bis zu 20% Flat Tax auf bestimmte Einkünfte. Klingt verlockend, oder?

Die Realität sieht anders aus:

Als deutscher Steuerpflichter bleiben Sie zunächst in Deutschland steuerpflichtig. Das ändert sich erst bei echter Auswanderung – also Aufgabe des deutschen Wohnsitzes und Lebensmittelpunkts.

Dazu kommt: Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Portugal verhindert doppelte Besteuerung. Aber es schafft auch Komplexität bei der Zuordnung von Einkünften.

Meine ehrliche Einschätzung?

Das Portuguese Golden Visa ist primär ein Aufenthaltsprogramm mit Option auf EU-Staatsbürgerschaft nach fünf Jahren. Die steuerlichen Vorteile greifen erst bei echter Verlagerung des Lebensmittelpunkts.

Spaniens Investor-Visa: Was Sie wirklich wissen müssen

Spanien macht es komplizierter. Warum?

Weil es nicht ein Investor-Visa gibt, sondern mehrere unterschiedliche Programme. Jedes mit eigenen Regeln, eigenen Mindestinvestments und eigenen Fallstricken.

Die verschiedenen Visa-Kategorien im Überblick

Lassen Sie mich das Chaos strukturieren:

Die Realität: 95% meiner Klienten entscheiden sich für das Immobilien-Investor-Visa. Einfach weil es am transparentesten ist.

Aber Achtung:

Anders als beim portugiesischen Programm müssen Sie die Immobilie tatsächlich kaufen und behalten. Verkaufen Sie vor Erhalt der Daueraufenthaltserlaubnis, verlieren Sie den Status.

Investitionsbedingungen im Detail: Die versteckten Hürden

Beim spanischen Immobilien-Investor-Visa gibt es Fallen, die selbst erfahrene Anwälte übersehen:

• Hypothekenfrei: Die 500.000 EUR müssen komplett eigenkapitalfinanziert sein – keine Kredite erlaubt
• Neue Immobilien bevorzugt: Bestandsimmobilien sind erlaubt, aber bei Neubauten ist das Verfahren unkomplizierter
• Keine Vermietung anfangs: In den ersten zwei Jahren dürfen Sie die Immobilie nicht kommerziell vermieten
• Regionale Unterschiede: Madrid und Barcelona haben strengere Prüfungsverfahren als andere Regionen

Ein praktischer Tipp aus meiner Erfahrung:

Viele kaufen in Valencia oder Alicante. Dort ist das Preis-Leistungs-Verhältnis besser und die Behörden sind kooperativer als in den Ballungszentren.

Die Nebenkosten sollten Sie nicht unterschätzen. Rechnen Sie mit zusätzlichen 10-15% der Kaufsumme für Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Anwaltsgebühren.

Rechtliche Rahmenbedingungen: Was sich 2024 geändert hat

Spanien hat 2024 die Anforderungen verschärft. Das wurde in der deutschen Presse kaum beachtet:

Erstens: Strengere Due Diligence bei der Mittelherkunft. Sie müssen lückenlos nachweisen können, woher Ihr Investment-Kapital stammt. Schwarzgeld-Bekämpfung wird sehr ernst genommen.

Zweitens: Höhere Aufenthaltsanforderungen. Sie müssen mindestens einmal pro Jahr nach Spanien einreisen und dies dokumentieren lassen.

Drittens: Verschärfte Krankenversicherungspflicht. Die Versicherung muss umfassend und in Spanien anerkannt sein. Eine deutsche Auslandskrankenversicherung reicht nicht.

Das Antragsverfahren läuft deutlich schneller als in Portugal. Durchschnittlich 4-6 Monate vom Antrag bis zur Entscheidung.

Der direkte Vergleich: Portugal vs. Spanien für deutsche Investoren

Jetzt wird es konkret.

Nach drei Jahren intensiver Begleitung beider Programme kann ich Ihnen sagen: Die Unterschiede sind größer, als die meisten Berater zugeben.

Investitionshöhen im Vergleich: Mehr als nur Zahlen

Auf den ersten Blick erscheint Portugal günstiger. 500.000 EUR für Immobilienfonds versus 500.000 EUR für spanische Immobilien. Stimmt das?

Nicht wirklich.

Bei genauer Betrachtung entstehen in Portugal höhere Gesamtkosten:

Das heißt: Finanziell liegen beide Programme praktisch gleichauf.

Der entscheidende Unterschied?

In Spanien besitzen Sie eine echte Immobilie. In Portugal haben Sie Fondsanteile, deren Wert schwanken kann und über die Sie keine direkte Kontrolle haben.

Zeitaufwand und Bürokratie: Ein wichtiger Faktor

Hier zeigen sich deutliche Unterschiede:

Portugal:

• Antragsverfahren: 12-18 Monate
• Aufenthaltserfordernis: 7 Tage pro Jahr
• Verlängerungen: Alle 2 Jahre, relativ unkompliziert
• Permanent Residence: Nach 5 Jahren möglich

Spanien:

• Antragsverfahren: 4-6 Monate
• Aufenthaltserfordernis: Einreise mindestens einmal jährlich
• Verlängerungen: Jährlich in den ersten Jahren, dann 2-jährig
• Permanent Residence: Nach 5 Jahren mit Sprachnachweis

Für vielbeschäftigte Unternehmer ist das spanische System oft praktikabler. Schnellere Bearbeitung, geringere Aufenthaltsanforderungen in den ersten Jahren.

Aber: Der Sprachnachweis für die Daueraufenthaltserlaubnis ist ernst zu nehmen. Level A2 ist Minimum, empfohlen wird B1.

Langfristige Perspektiven: EU-Staatsbürgerschaft und Exit-Strategien

Hier liegt der größte strategische Unterschied:

Portugal bietet:

• EU-Staatsbürgerschaft nach 5 Jahren
• Grundkenntnisse Portugiesisch ausreichend (Level A2)
• Doppelte Staatsbürgerschaft möglich
• Keine Mindestaufenthaltsdauer für Staatsbürgerschaft

Spanien erfordert:

• EU-Staatsbürgerschaft erst nach 10 Jahren
• Fortgeschrittene Spanischkenntnisse (Level B2)
• Doppelte Staatsbürgerschaft nur mit wenigen Ländern
• Nachweis von Integration und regelmäßigem Aufenthalt

Für deutsche Investoren, die langfristig eine zweite EU-Staatsbürgerschaft anstreben, ist Portugal deutlich attraktiver.

Steuerliche Implikationen: Was Ihr bisheriger Berater nicht erwähnt hat

Jetzt kommen wir zum Kern der Sache.

Die meisten Steuerberater verstehen diese Programme nicht. Warum? Weil sie primär deutsches Steuerrecht kennen, aber die internationalen Verflechtungen übersehen.

Double Taxation Treaties: Der Schlüssel zum Verständnis

Deutschland hat mit beiden Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Diese regeln, wo welche Einkünfte versteuert werden müssen.

Die Grundregel lautet:

Solange Sie deutscher Steuerresident bleiben, ändert sich steuerlich erstmal nichts. Das Investor-Visa allein macht Sie nicht zum Steuerresidenten in Portugal oder Spanien.

Das heißt konkret:

• Deutsche Einkünfte: Bleiben in Deutschland steuerpflichtig
• Internationale Einkünfte: Werden nach deutschen Regeln versteuert
• Kapitalerträge: Unterliegen weiter der deutschen Abgeltungsteuer
• Immobilienerträge: Werden im Belegenheitsstaat (Portugal/Spanien) besteuert

Erst bei echter Verlagerung des Lebensmittelpunkts ändert sich das Spiel.

Wegzugsbesteuerung Deutschland: Die 10-Millionen-Euro-Falle

Hier wird es richtig teuer, wenn Sie nicht aufpassen.

Bei Wegzug aus Deutschland mit Beteiligungen über 1% greift die Wegzugsbesteuerung. Das bedeutet: Stille Reserven werden so besteuert, als hätten Sie alles verkauft.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Ein Klient besaß GmbH-Anteile im Buchwert von 500.000 EUR, aber mit einem Verkehrswert von 3 Millionen EUR. Bei Wegzug nach Portugal wären 2,5 Millionen EUR als zu versteuernder Gewinn angefallen – Steuerbelastung circa 650.000 EUR.

Die Lösung: Stundungsantrag und kluge Strukturierung vor dem Wegzug.

Aber Achtung bei Spanien:

Spanien hat eine besonders aggressive Steuerprüfung für Neuzuzüger mit hohem Vermögen. Das sogenannte „Beckham-Law“ kann helfen, ist aber zeitlich begrenzt und an strenge Bedingungen geknüpft.

Optimale Strukturierung: Der Weg zur legalen Steueroptimierung

Hier kommen wir zum praktischen Teil.

Wenn Sie eines der Programme für echte Steueroptimierung nutzen wollen, brauchen Sie eine Gesamtstrategie:

1. Timing beachten: Wegzug am besten zu Jahresbeginn, um volle Steuerperiode im Zielland zu haben
2. Holding-Strukturen prüfen: Oft ist eine zypriotische oder maltesische Holding steuerlich günstiger
3. Immobilien-Timing: Verkauf deutscher Immobilien idealerweise nach Wegzug
4. Liquiditätsplanung: Ausreichend Liquidität für Investment plus Lebenshaltung einplanen

Meine Empfehlung: Beginnen Sie die Struktur-Optimierung mindestens zwei Jahre vor dem geplanten Wegzug. Später wird es teuer oder unmöglich.

Meine ehrliche Empfehlung: Welches Programm passt zu wem?

Nach allem, was wir besprochen haben, kommen wir zur entscheidenden Frage: Welches Programm ist für Sie das richtige?

Die Antwort hängt von Ihren Zielen ab. Und hier werden die meisten Beratungen oberflächlich.

Für wen Portugal die bessere Wahl ist

Das portugiesische Golden Visa passt zu Ihnen, wenn Sie:

• Flexibilität schätzen: Minimale Aufenthaltsanforderungen (7 Tage/Jahr)
• EU-Staatsbürgerschaft anstreben: Bereits nach 5 Jahren möglich
• Kein direktes Immobilien-Investment wollen: Fonds-Struktur bevorzugen
• Steueroptimierung planen: NHR-System ist bei echter Auswanderung attraktiv
• Sprache kein Problem ist: Portugiesisch ist für Deutsche machbar

Typischer Kandidat: Digital Nomad oder Location-Independent Entrepreneur, der eine Absicherung für sich und die Familie schaffen will, ohne sich geografisch festzulegen.

Ein konkretes Beispiel:

Thomas (38), Software-Unternehmer aus München, lebt bereits 6 Monate im Jahr zwischen Bali und Dubai. Das Portuguese Golden Visa gibt ihm EU-Flexibilität und einen klaren Weg zur zweiten Staatsbürgerschaft – ohne seinen nomadischen Lebensstil aufzugeben.

Wann Spanien Sinn macht

Das spanische Investor-Visa ist Ihre Wahl, wenn Sie:

• Echten Immobilienbesitz bevorzugen: Direkte Kontrolle über Ihr Investment
• Schnelle Bearbeitung schätzen: 4-6 Monate statt 12-18 in Portugal
• Teilweise in Spanien leben wollen: Das Land und die Kultur sprechen Sie an
• Vermietungsertrag erwarten: Nach zwei Jahren ist kommerzielle Vermietung erlaubt
• Keine Eile bei der Staatsbürgerschaft haben: 10 Jahre sind für Sie akzeptabel

Typischer Kandidat: Etablierter Unternehmer oder Investor, der eine Auslands-Immobilie als Teil seines Portfolios sieht und bereit ist, regelmäßig Zeit in Spanien zu verbringen.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Elena (45), Unternehmensberaterin aus Hamburg, kauft eine Villa in Valencia für 600.000 EUR. Sie nutzt sie 6 Wochen im Jahr selbst, vermietet sie den Rest und erzielt 4-5% Rendite. Plus: Option auf EU-Aufenthalt für ihre Teenager-Kinder.

Die häufigsten Fehler vermeiden: Mein Fazit

Zum Abschluss die wichtigsten Learnings aus drei Jahren intensiver Beratung:

Fehler #1: Programme isoliert betrachten
Sowohl Portugal als auch Spanien sind Teil einer Gesamtstrategie. Denken Sie mindestens 10 Jahre voraus.

Fehler #2: Steuerliche Erwartungen übertreiben
Ein Investor-Visa allein spart keine Steuern. Steuervorteile greifen erst bei echter Auswanderung.

Fehler #3: Nebenkosten unterschätzen
Planen Sie 15-20% zusätzlich zum Mindestinvestment für Nebenkosten, Anwälte und laufende Gebühren.

Fehler #4: Sprachanforderungen ignorieren
Ohne Grundkenntnisse der Landessprache wird jede längerfristige Perspektive schwierig.

Fehler #5: Exit-Strategie vernachlässigen
Was passiert, wenn Sie das Investment nach 5-7 Jahren beenden wollen? Planen Sie das von Anfang an mit.

Meine ehrliche Empfehlung?

Entscheiden Sie nicht zwischen Portugal und Spanien. Entscheiden Sie zwischen „Status quo beibehalten“ und „internationale Optionen schaffen“.

Beide Programme sind Werkzeuge für mehr Flexibilität, Sicherheit und langfristige Optionen. Aber sie sind kein Allheilmittel für hohe deutsche Steuern.

Wenn Sie das verstanden haben, können wir über konkrete Strukturierung sprechen.

Ihr RMS

FAQ: Portugal vs. Spanien Investor-Programme