Portugal vs. Spanien Investment-Visa: ROI-Analyse und Steuerstrategien für 2025

Warum Immobilien + Visa die neue Königsdisziplin für smarte Investoren ist

Lassen Sie mich mit einer Beobachtung beginnen, die ich täglich in meiner Beratungspraxis mache:

Immer mehr meiner Mandanten fragen nicht mehr nur: „Richard, wo zahle ich am wenigsten Steuern?“ Sondern: „Wie kombiniere ich eine solide Immobilieninvestition mit einer europäischen Aufenthaltserlaubnis?“

Das hat einen guten Grund.

Die Zeiten, in denen man eine Flaggentheorie isoliert betrachten konnte, sind vorbei. Heute brauchen Sie eine integrierte Strategie. Eine Strategie, die Ihre Investition, Ihren Aufenthaltsstatus und Ihre Steueroptimierung unter einen Hut bringt.

Und hier kommen Portugal und Spanien ins Spiel.

Die drei Säulen einer intelligenten Investment-Visa-Strategie

Bevor wir in die Details gehen, möchte ich Ihnen die drei Säulen erklären, auf denen eine erfolgreiche Strategie steht:

1. Kapitalrendite (ROI): Ihre Immobilieninvestition muss sich rechnen – unabhängig vom Visa-Aspekt
2. Rechtssicherheit: Ihr Aufenthaltsstatus muss langfristig planbar und verlängerbar sein
3. Steueroptimierung: Die Gesamtstruktur muss Ihre Steuerlast reduzieren, nicht erhöhen

Klingt logisch? Ist es auch. Trotzdem sehe ich täglich Investoren, die eine oder mehrere dieser Säulen vernachlässigen.

Portugal vs. Spanien: Warum gerade diese beiden Länder?

Die Antwort ist einfacher, als Sie denken:

Erstens: Beide Länder bieten etablierte Investment-Visa-Programme mit EU-Zugang. Das heißt, Sie investieren nicht nur in ein Land, sondern erhalten Zugang zu 27 EU-Mitgliedstaaten.

Zweitens: Die Immobilienmärkte sind reif genug für professionelle Investments, aber noch nicht überhitzt wie in Deutschland oder der Schweiz.

Drittens: Beide Länder haben attraktive Steuerregime für Ausländer – wenn Sie es richtig anstellen.

Aber hier wird es interessant: Die Details unterscheiden sich erheblich. Und diese Details entscheiden über Erfolg oder Misserfolg Ihrer Strategie.

Portugal Golden Visa 2025: Das Ende einer Ära und die neuen Möglichkeiten

Lassen Sie mich direkt mit der wichtigsten Änderung beginnen:

Das klassische Portugal Golden Visa für Immobilien in Lissabon und Porto ist seit Oktober 2023 Geschichte. Fertig. Vorbei.

Aber – und das ist das wichtige „Aber“ – das Programm ist nicht tot. Es hat sich nur verändert.

Was beim Portugal Golden Visa noch funktioniert

Hier sind die aktuellen Optionen für 2025:

• Immobilien in den Azoren und Madeira: Mindestinvestition 500.000€ (280.000€ in Renovierungsprojekten)
• Immobilien im portugiesischen Binnenland: Gleiche Investitionssummen, deutlich niedrigere Preise
• Investment Funds: 500.000€ in zugelassene Fonds
• Unternehmensgründung: Schaffung von mindestens 10 Arbeitsplätzen
• Kunst und Kultur: 250.000€ in kulturelle Projekte

Jetzt fragen Sie sich sicher: Welche Option macht für Sie Sinn?

ROI-Potenzial: Azoren vs. Binnenland Portugal

Hier wird es spannend. Denn die meisten Berater erzählen Ihnen nur die halbe Wahrheit.

Was bedeutet das für Ihre Strategie?

Wenn Sie auf Cashflow setzen: Binnenland Portugal ist Ihr Freund. Städte wie Coimbra, Braga oder Aveiro bieten solide Mietrenditen bei moderaten Einstiegspreisen.

Wenn Sie auf Wertsteigerung spekulieren: Azoren oder ausgewählte Binnenlandregionen mit Entwicklungspotenzial.

Wenn Sie Liquidität brauchen: Madeira, auch wenn die Renditen niedriger sind.

Die versteckten Kosten des Portugal Golden Visa

Hier räume ich mit einem Mythos auf, den ich täglich höre:

„Das Portugal Golden Visa kostet nur die Investitionssumme.“

Falsch. Und zwar richtig falsch.

Rechnen Sie mit diesen zusätzlichen Kosten:

• Antragsgebühren: 5.320€ für Hauptantragsteller, 2.660€ pro Familienangehöriger
• Anwaltshonorare: 15.000-25.000€ für die komplette Abwicklung
• Due Diligence: 3.000-5.000€ pro Person
• Jährliche Verlängerung: 2.660€ alle zwei Jahre
• Immobiliensteuern (IMI): 0,3-0,8% des Immobilienwerts jährlich
• Grunderwerbsteuer (IMT): Bis zu 8% des Kaufpreises

Das sind schnell 50.000-80.000€ Nebenkosten bei einer 500.000€ Investition. Diese Zahlen müssen Sie in Ihre ROI-Berechnung einkalkulieren.

Aufenthaltsanforderungen: Was Sie wirklich erfüllen müssen

Hier die gute Nachricht: Portugal ist entspannt.

Sie müssen lediglich 7 Tage in den ersten zwei Jahren und danach 14 Tage alle zwei Jahre in Portugal verbringen. Das sind gerade mal eine Woche pro Jahr.

Perfekt für Sie als digital nomadischen Unternehmer, oder?

Nach fünf Jahren können Sie die Daueraufenthaltserlaubnis beantragen. Nach sechs Jahren sogar die portugiesische Staatsbürgerschaft – vorausgesetzt, Sie sprechen Portugiesisch auf A2-Niveau.

Spanien Investment Visa: Die unterschätzte Alternative mit überraschendem Potenzial

Während alle auf Portugal starren, übersehen viele die spanische Alternative. Dabei bietet Spanien durchaus interessante Optionen.

Aber – und das sage ich Ihnen als jemand, der beide Systeme kennt – Spanien ist komplizierter. Nicht schlechter, aber definitiv komplizierter.

Die spanischen Investment-Visa-Optionen im Überblick

Spanien bietet mehrere Wege zur Aufenthaltserlaubnis durch Investment:

1. Immobilieninvestment: Mindestens 500.000€
2. Staatsanleihen: 2 Millionen€
3. Unternehmensbeteiligung: 1 Million€
4. Bankeinlagen: 1 Million€
5. Unternehmensneugründung: Ab 40.000€ mit Businessplan

Für die meisten meiner Mandanten ist die Immobilienoption die interessanteste. Daher konzentriere ich mich darauf.

Spanien Immobilien ROI: Wo die Musik spielt

Hier wird es spannend. Denn Spanien ist nicht gleich Spanien.

Die Unterschiede zwischen den Regionen sind dramatischer als in Portugal:

Meine Empfehlung? Valencia ist derzeit der Sweet Spot.

Warum? Ganz einfach:

• Moderate Einstiegspreise bei hohem Wertsteigerungspotenzial
• Solide Mietrenditen durch starke Nachfrage
• Excellent Infrastruktur und Lebensqualität
• Keine Touristensteuer wie auf den Balearen

Der entscheidende Unterschied: Aufenthaltsanforderungen in Spanien

Hier liegt der Haken bei Spanien:

Anders als Portugal verlangt Spanien tatsächliche Präsenz. Sie müssen mindestens 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringen, um als Steuerresistent zu gelten.

Das ist ein echter Game-Changer für digital nomadische Unternehmer.

Denn hier entsteht ein Konflikt: Einerseits wollen Sie flexibel bleiben, andererseits zwingt Sie das spanische System zur Sesshaftigkeit.

Aber – und hier kommt meine Erfahrung ins Spiel – es gibt legale Workarounds.

Spanien Non-Lucrative Visa: Die Geheimwaffe für Rentner und Kapitalanleger

Hier eine Option, die viele übersehen:

Das spanische Non-Lucrative Visa richtet sich an Personen, die ihren Lebensunterhalt ohne Erwerbstätigkeit in Spanien bestreiten können.

Die Voraussetzungen:

• Nachweis von 27.115€ jährlichem passivem Einkommen
• Zusätzlich 6.779€ pro Familienangehöriger
• Krankenversicherung
• Sauberes Führungszeugnis

Der Vorteil: Sie müssen keine 500.000€ investieren. Der Nachteil: Sie dürfen in Spanien nicht arbeiten.

Für Kapitalanleger mit passivem Einkommen kann das interessanter sein als das Investment Visa.

ROI-Analyse Portugal vs. Spanien: Die knallharten Zahlen

Jetzt wird es konkret. Lassen Sie uns die Zahlen sprechen lassen.

Ich rechne Ihnen zwei realistische Szenarien vor – mit allen Kosten und ohne schönzureden.

Szenario 1: Portugal Binnenland (500.000€ Investment)

Nehmen wir an, Sie kaufen eine renovierte Immobilie in Coimbra für 500.000€:

Gesamtrendite nach 5 Jahren: 139.880€ Gewinn bei 590.000€ Gesamtinvestition = 23,7% oder 4,3% p.a.

Szenario 2: Valencia, Spanien (500.000€ Investment)

Gleiche Investitionssumme, Valencia Stadtzentrum:

Gesamtrendite nach 5 Jahren: 120.200€ Gewinn bei 570.000€ Gesamtinvestition = 21,1% oder 3,9% p.a.

Was diese Zahlen wirklich bedeuten

Auf den ersten Blick gewinnt Portugal knapp. Aber schauen Sie genauer hin:

Portugal punktet bei:

• Höherer Gesamtrendite durch bessere Wertsteigerung
• Niedrigeren Aufenthaltsanforderungen
• Einfacherer Visa-Verlängerung

Spanien punktet bei:

• Niedrigeren Nebenkosten beim Kauf
• Höherer Liquidität der Immobilie
• Besserer Infrastruktur und Lebensqualität

Das Interessante: Die reine ROI-Betrachtung führt Sie in die Irre.

Warum? Weil Sie die steuerlichen Aspekte noch nicht berücksichtigt haben.

Hidden Champion: Die Kombination macht’s

Hier mein Geheimtipp aus der Praxis:

Kombinieren Sie beide Ansätze. Nutzen Sie Portugal für die Aufenthaltserlaubnis und investieren Sie zusätzlich in spanische Immobilien ohne Visa-Zwang.

Das gibt Ihnen:

• EU-Aufenthaltsrecht ohne hohe Präsenzpflicht
• Diversifikation über zwei Märkte
• Steueroptimierung durch geschickte Strukturierung

Klingt kompliziert? Ist es auch. Aber die Ergebnisse rechtfertigen den Aufwand.

Steuerliche Optimierung: Wo Sie wirklich sparen (und wo nicht)

Jetzt kommen wir zum Herzstück. Denn ohne steuerliche Optimierung verpufft der beste ROI.

Aber Achtung: Hier lauern die meisten Fallen. Und hier höre ich die meisten Halbwahrheiten von Kollegen.

Portugal NHR: Das war einmal

Lassen Sie mich mit einem weit verbreiteten Irrtum aufräumen:

Das portugiesische NHR-Programm (Non-Habitual Resident) für Neuzuzügler ist seit 2023 Geschichte. Fertig. Vorbei.

Wer Ihnen heute noch NHR verkauft, ist entweder schlecht informiert oder führt Sie bewusst in die Irre.

Was gilt heute in Portugal:

• Reguläre portugiesische Einkommensteuer: 14,5% bis 48%
• Vermögensteuer: 0,4% bis 1% ab 600.000€
• Kapitalertragssteuer: 28%
• Erbschaftsteuer: 0% bis 40% je nach Verwandtschaftsgrad

Das ist nicht schlecht, aber auch nicht sensationell.

Spanien Beckham-Regel: Noch eine Option für Gutverdiener

Hier wird es interessanter:

Die spanische „Beckham-Regel“ gilt immer noch. Ausländer können in den ersten sechs Jahren eine Pauschalsteuer von 24% auf spanisches Einkommen wählen – unabhängig von der Höhe.

Ausländische Einkünfte bleiben steuerfrei, solange sie nicht nach Spanien transferiert werden.

Das ist interessant für Unternehmer mit hohen Einkommen aus nicht-spanischen Quellen.

Voraussetzungen:

• Sie dürfen in den letzten 10 Jahren nicht in Spanien steuerpflichtig gewesen sein
• Sie werden aufgrund einer Arbeitsaufnahme spanischer Steuerresident
• Ihre Arbeitstätigkeit erfolgt tatsächlich in Spanien

Der Haken: Als Unternehmer müssen Sie nachweisen, dass Sie „arbeiten“ – reine Kapitalerträge reichen nicht.

Die Dubai-Kombination: Hier wird es richtig interessant

Jetzt komme ich zur Strategie, die ich vielen meiner Mandanten empfehle:

Nutzen Sie Portugal oder Spanien nur für die EU-Aufenthaltserlaubnis. Ihre operative Basis bauen Sie in Dubai auf.

Warum das funktioniert:

1. Portugal: Aufenthaltsanforderung nur 7 Tage/Jahr
2. Dubai: Keine Einkommensteuer bei ordnungsgemäßer Struktur
3. EU-Zugang: Sie können jederzeit in die EU zurück

Die Struktur sieht so aus:

Das Schöne: Sie erfüllen die Aufenthaltsanforderungen in beiden Ländern und minimieren Ihre Steuerlast legal.

Aber Vorsicht: Die deutschen Fallstricke

Als deutscher Staatsbürger müssen Sie besonders aufpassen:

Wegzugsbesteuerung: Bei Beteiligungen über 1% oder Anteilen über 500.000€ schlägt das deutsche Finanzamt zu – auch bei Wegzug.

CFC-Rules: Deutsche Hinzurechnungsbesteuerung kann Ihre Dubai-Struktur aushebeln, wenn Sie die 183-Tage-Regel nicht strikt beachten.

Doppelbesteuerungsabkommen: Die Tie-Breaker-Rules entscheiden über Ihren steuerlichen Wohnsitz.

Mein Rat: Planen Sie mindestens 12 Monate im Voraus und dokumentieren Sie alles minutiös.

Schweizer und Österreicher: Eure Sonderregeln

Kurz zu meinen Mandanten aus der Schweiz und Österreich:

Schweiz: Die Quellensteuer-Rückforderung kann kompliziert werden. Planen Sie mit 6-12 Monaten Bearbeitungszeit.

Österreich: Die 183-Tage-Regel ist strenger als in Deutschland. Dokumentieren Sie Ihre Aufenthalte akribisch.

In beiden Fällen kann eine ordentliche Abmeldung goldwert sein.

Praktische Umsetzung: Ihr Schritt-für-Schritt-Fahrplan

Genug Theorie. Lassen Sie uns konkret werden.

Hier ist der Fahrplan, den ich mit meinen Mandanten durchgehe – Schritt für Schritt, ohne Umwege:

Phase 1: Strategische Entscheidung (Monate 1-2)

Schritt 1: Bestandsaufnahme

• Aktuelle Steuerbelastung ermitteln
• Familienstand und Abhängigkeiten klären
• Liquide Mittel und Finanzierungsmöglichkeiten prüfen
• Geschäftsmodell auf internationale Tauglichkeit analysieren

Schritt 2: Zielland-Entscheidung

Hier die Entscheidungsmatrix, die ich verwende:

Schritt 3: Budget finalisieren

Rechnen Sie mit diesen Gesamtkosten für das erste Jahr:

• Portugal: 590.000€ – 650.000€
• Spanien: 570.000€ – 620.000€
• Kombination: 850.000€ – 1.000.000€

Phase 2: Due Diligence und Vorbereitung (Monate 3-4)

Dokumenten-Sammlung (kritisch wichtig!):

• Apostillierte Geburtsurkunde und Heiratsurkunde
• Polizeiliches Führungszeugnis (apostilliert)
• Nachweis liquider Mittel (Bank-Statements der letzten 6 Monate)
• Einkommensnachweise der letzten 3 Jahre
• Krankenversicherungsnachweis
• Handelsregisterauszüge aller Beteiligungen

Pro-Tipp: Beantragen Sie alle Apostillen gleichzeitig. Das spart Zeit und Nerven.

Anwaltswahl:

Hier sparen Sie am falschen Ende, wenn Sie den billigsten nehmen. Achten Sie auf:

• Spezialisierung auf Investment Visa
• Deutschsprachige Betreuung
• Referenzen von anderen Mandanten
• Transparente Kostenstruktur

Phase 3: Immobiliensuche und -kauf (Monate 5-8)

Immobilien-Due Diligence Checkliste:

1. Energieausweis prüfen (in beiden Ländern Pflicht)
2. Grundbuchauszug gründlich studieren
3. Baugenehmigungen und -pläne einsehen
4. Mietverträge bei vermieteten Objekten prüfen
5. Hausgeld und Betriebskosten der letzten 3 Jahre
6. Gutachten durch unabhängigen Sachverständigen

Meine Erfahrung: Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Der Markt hat genug Objekte.

Finanzierung (wenn gewünscht):

Ja, Sie können als Ausländer Kredite bekommen:

• Portugal: Bis 70% LTV bei guter Bonität
• Spanien: Bis 60% LTV als Nicht-Resident
• Zinssätze: Aktuell 4-6% je nach Laufzeit

Der Vorteil: Sie hebeln Ihre Rendite. Der Nachteil: Höhere Komplexität beim Visa-Antrag.

Phase 4: Visa-Antrag (Monate 9-12)

Portugal Golden Visa Timeline:

1. Immobilienkauf abschließen (Monat 9)
2. Antrag bei SEF einreichen (Monat 10)
3. Biometrische Daten in Portugal (Monat 11)
4. Visa-Karte abholen (Monat 12-14)

Spanien Investment Visa Timeline:

1. Immobilienkauf abschließen (Monat 9)
2. Antrag beim spanischen Konsulat (Monat 10)
3. Einreise und Aufenthaltstitel beantragen (Monat 11)
4. NIE und TIE erhalten (Monat 12-13)

Wichtig: Planen Sie Pufferzeiten ein. Behörden haben ihre eigenen Zeitvorstellungen.

Phase 5: Steuerliche Strukturierung (ab Monat 6)

Parallel zur Immobiliensuche sollten Sie Ihre steuerliche Struktur aufbauen:

Wenn Sie die Dubai-Kombination wählen:

1. Dubai Freezone LLC gründen
2. UAE Residence Visa beantragen
3. Emirates ID beantragen
4. Bankkonto in den UAE eröffnen
5. Steuerliche Abmeldung in Deutschland vorbereiten

Timing ist alles:

Die steuerliche Abmeldung sollte erst erfolgen, wenn alle anderen Elemente stehen. Sonst entstehen Lücken, die das Finanzamt ausnutzen kann.

Risiken und Fallstricke: Was Berater Ihnen verschweigen

Jetzt wird es unangenehm. Denn ich erzähle Ihnen, was andere verschweigen.

Nach zehn Jahren in diesem Geschäft habe ich alle Fehler gesehen. Manche kosten Geld, manche kosten Jahre, manche beides.

Fallstrick #1: Die Beweislast-Umkehr

Das größte Risiko ist das, was Sie nicht sehen:

Das deutsche Finanzamt muss Ihnen nicht beweisen, dass Sie in Deutschland steuerpflichtig sind. Sie müssen beweisen, dass Sie es nicht sind.

Klingt unfair? Ist es auch. Aber so funktioniert das System.

Was das für Sie bedeutet:

• Dokumentieren Sie jeden Tag Ihres Aufenthalts
• Sammeln Sie Belege für alle Ausgaben im Ausland
• Führen Sie ein Aufenthalts- und Aktivitätentagebuch
• Fotografieren Sie wichtige Termine mit Zeitstempel

Ich weiß, das klingt paranoid. Aber eine Betriebsprüfung ist kein Spaß.

Fallstrick #2: Die Immobilienfalle

Hier ein Fehler, den ich viel zu oft sehe:

Investoren kaufen eine Immobilie, die zwar für das Visa-Programm qualifiziert ist, aber wirtschaftlich ein Desaster.

Warnsignale bei Immobilien:

• Unrealistisch hohe Renditeversprechen (über 8% in Europa)
• Objekte in absoluten Randlagen
• Immobilien, die nur für Visa-Programme gebaut wurden
• Keine vergleichbaren Verkäufe in der Gegend
• Verkäufer drängt zu schneller Entscheidung

Meine Regel: Würden Sie die Immobilie auch ohne Visa-Programm kaufen? Wenn nein, lassen Sie die Finger davon.

Fallstrick #3: Die Familienfalle

Besonders heikel wird es bei Familien:

Sie bekommen Ihr Visa, aber Ihr Ehepartner und Ihre Kinder werden trotzdem in Deutschland besteuert – weil deren Lebensmittelpunkt dort bleibt.

Die Konsequenzen:

• Splitting-Tarif fällt weg
• Kindergeld entfällt
• Doppelte Krankenversicherung
• Komplizierte Steuerklärungen in mehreren Ländern

Die Lösung: Entweder alle oder keiner. Halbe Sachen funktionieren nicht.

Fallstrick #4: Die Liquiditätsfalle

Ein unterschätztes Risiko:

Sie stecken 500.000€ in eine Immobilie und haben plötzlich ein Liquiditätsproblem.

Was passiert, wenn:

• Ihr Business einen Cashflow-Engpass hat?
• Sie schnell Geld für eine neue Chance brauchen?
• Die Immobilie länger leer steht als geplant?
• Größere Reparaturen anfallen?

Meine Regel: Halten Sie mindestens 12 Monate Ihrer laufenden Kosten als Reserve.

Fallstrick #5: Die Visa-Verlängerungsfalle

Hier wird es richtig teuer:

Portugal und Spanien können die Visa-Programme jederzeit ändern. Ihr erworbenes Recht schützt Sie nur bedingt.

Was bereits passiert ist:

• Portugal hat Lissabon und Porto aus dem Programm genommen
• Mindestaufenthaltszeiten wurden verschärft
• Due Diligence-Anforderungen wurden erhöht

Was noch kommen kann:

• Erhöhung der Mindestinvestitionssummen
• Verschärfung der Aufenthaltsanforderungen
• Kompletter Stopp neuer Anträge

Planen Sie immer mit einem Plan B.

Fallstrick #6: Die Steuerberaterfalle

Der teuerste Fehler kommt oft von denen, die helfen sollen:

Viele deutsche Steuerberater kennen sich mit internationalen Strukturen nicht aus. Trotzdem geben sie Rat – meist den falschen.

Warnsignale bei Beratern:

• „Das machen wir schon seit Jahren so“
• Keine konkreten Referenzen
• Pauschale Lösungen ohne individuelle Analyse
• Versprechen ohne Risiko-Aufklärung
• Keine Zusammenarbeit mit lokalen Experten

Mein Rat: Lassen Sie sich mehrere Meinungen einholen. Auch meine.

Zukunftsausblick 2025: Was sich ändert und wie Sie sich vorbereiten

Lassen Sie mich ehrlich sein:

Die goldenen Jahre der Investment-Visa sind vorbei. Was bleibt, wird teurer, komplizierter und stärker reguliert.

Aber – und das ist wichtig – nicht schlechter. Nur anders.

Portugal 2025: Die neuen Regeln

Portugal verschärft kontinuierlich die Anforderungen:

Was sich bereits geändert hat:

• Mindestaufenthalt: Von 7 auf 14 Tage in den ersten zwei Jahren
• Sprachtest: A2-Portugiesisch wird zur Pflicht für die Verlängerung
• Due Diligence: Verschärfte Geldwäsche-Prüfungen
• Geografische Einschränkungen: Nur noch Azoren, Madeira und Binnenland

Was 2025 noch kommen wird:

• Erhöhung der Mindestinvestition auf 750.000€ (meine Prognose)
• Verschärfung der Aufenthaltsanforderungen
• Begrenzte Anzahl neuer Visa pro Jahr
• Höhere Bearbeitungsgebühren

Mein Rat: Wenn Sie Portugal planen, machen Sie es jetzt. Das Fenster schließt sich.

Spanien 2025: Die Beckham-Alternative

Spanien geht einen anderen Weg:

Statt die Investment-Visa zu erschweren, fokussiert sich Spanien auf hochqualifizierte Ausländer und Unternehmer.

Neue Entwicklungen:

• Digital Nomad Visa für Remote-Worker
• Startup Visa für innovative Unternehmen
• Vereinfachte Verfahren für EU-Bürger
• Attraktivere Steuermodelle für Ausländer

Das macht Spanien interessanter für Unternehmer, die nicht nur passiv investieren wollen.

Der große Trend: OECD-Verschärfungen

Hier kommt der Game-Changer:

Die OECD verschärft weltweit die Regeln für Steueroptimierung. Das betrifft auch Investment-Visa-Programme.

Was konkret passiert:

• Automatischer Informationsaustausch zwischen allen EU-Ländern
• Verschärfte Substanz-Anforderungen für Unternehmen
• CRS-Meldungen auch für Immobilien
• EU-weite Anti-Geldwäsche-Richtlinien

Das bedeutet: Verstecken wird unmöglich. Transparenz wird zur Pflicht.

Die Dubai-Alternative wird wichtiger

Hier liegt die Zukunft für viele meiner Mandanten:

Dubai bietet immer noch echte Steuervorteile bei gleichzeitiger Rechtssicherheit. Kombiniert mit einem EU-Visa haben Sie das Beste aus beiden Welten.

Warum Dubai 2025 interessanter wird:

• Neue Freezone-Optionen für kleinere Unternehmen
• Vereinfachte Visa-Verfahren
• Bessere Banking-Optionen für Ausländer
• Stabile politische Verhältnisse

Der Trend geht zur Mehrstaaten-Strategie: EU-Aufenthaltsrecht plus steueroptimaler Wohnsitz.

Neue Player am Markt

Schauen Sie auch über den Tellerrand:

Interessante Alternativen 2025:

• Malta: Neues Investment-Programm in Vorbereitung
• Griechenland: Golden Visa wird reformiert, nicht abgeschafft
• Italien: Neue Visa-Optionen für Unternehmer
• Zypern: Comeback nach der Reform

Diversifikation wird wichtiger. Ein Land allein reicht nicht mehr.

Meine Prognose für 2030

Lassen Sie mich einen Blick in die Glaskugel wagen:

In fünf Jahren wird es zwei Arten von Investment-Visa geben:

1. Premium-Programme: Sehr hohe Investitionssummen (1+ Millionen), dafür echte Vorteile
2. Unternehmer-Programme: Niedrigere Summen, aber echte wirtschaftliche Aktivität erforderlich

Passive Investments werden an Attraktivität verlieren. Aktive Unternehmertätigkeit wird belohnt.

Bereiten Sie sich darauf vor.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich beide Programme gleichzeitig nutzen?

Ja, grundsätzlich können Sie sowohl in Portugal als auch in Spanien investieren. Allerdings macht das nur Sinn, wenn Sie die doppelten Kosten durch entsprechende Vorteile rechtfertigen können. Die Aufenthaltsanforderungen müssen Sie trotzdem in beiden Ländern erfüllen.

Was passiert bei Brexit – bin ich als EU-Bürger betroffen?

Brexit betrifft nur britische Staatsbürger. Als deutscher, österreichischer oder schweizer Staatsbürger haben Sie weiterhin alle EU-Rechte. Das Portugal und Spanien Investment-Visa verschaffen Ihnen zusätzlich lokale Aufenthaltsrechte.

Muss ich die Immobilie selbst nutzen?

Nein, bei beiden Programmen können Sie die Immobilie vermieten. Achten Sie aber darauf, dass Mieteinnahmen in beiden Ländern steuerpflichtig sind und dokumentieren Sie alle Einnahmen ordnungsgemäß.

Wie lange dauert der gesamte Prozess realistisch?

Rechnen Sie mit 12-18 Monaten von der ersten Beratung bis zur Visa-Karte. Portugal ist tendenziell langsamer als Spanien, aber beide Länder haben mit Verzögerungen zu kämpfen. Planen Sie großzügige Pufferzeiten ein.

Was passiert, wenn sich die Gesetze ändern?

Erworbene Rechte sind grundsätzlich geschützt, aber Verlängerungsanforderungen können sich ändern. Portugal hat dies bereits mehrfach getan. Daher ist es wichtig, immer einen Plan B zu haben und die Entwicklungen zu verfolgen.

Kann ich meine Familie einschließen?

Ja, beide Programme erlauben die Einbeziehung von Ehepartnern und minderjährigen Kindern. Erwachsene Kinder sind unter bestimmten Umständen ebenfalls möglich. Die Kosten steigen entsprechend – rechnen Sie mit 2.000-5.000€ pro zusätzlicher Person.

Brauche ich wirklich einen Anwalt?

Theoretisch können Sie beide Anträge selbst stellen. Praktisch ist das aber nicht ratsam. Die Fehlerquote ist hoch und Korrekturen sind teuer und zeitaufwändig. Ein spezialisierter Anwalt amortisiert sich durch Zeitersparnis und Risikominimierung.

Wie hoch ist das Risiko einer Ablehnung?

Bei ordnungsgemäßer Vorbereitung ist das Risiko gering. Portugal hat eine Ablehnungsquote von etwa 5%, Spanien liegt bei 8-10%. Die häufigsten Gründe sind unvollständige Unterlagen oder Probleme beim Background-Check.

Kann ich nach der Staatsbürgerschaft die Immobilie verkaufen?

Das kommt auf das jeweilige Programm an. Portugal erlaubt den Verkauf nach Erhalt der Staatsbürgerschaft. Spanien hat strengere Regeln – hier sollten Sie mindestens 10 Jahre warten. Prüfen Sie die aktuellen Bestimmungen vor dem Verkauf.

Welche Kosten entstehen laufend nach dem Visa-Erhalt?

Neben den Immobilienkosten (Steuern, Versicherung, Wartung) fallen Visa-Verlängerungsgebühren an: Portugal 2.660€ alle zwei Jahre, Spanien etwa 1.000€ jährlich. Dazu kommen Anwaltskosten für die Verlängerungsanträge und eventuelle Übersetzungen.