Spaniens Costa del Sol vs. Portugals Algarve vs. Zyperns Limassol: Immobilien-Hotspots für deutsche Rentner – Lebensqualität und Steuern kombiniert

Als Steuermentor erlebe ich täglich dasselbe Szenario:

Deutsche Rentner sitzen vor mir und fragen: „Richard, wo kann ich im Süden leben und dabei noch Steuern sparen?“

Und hier kommt’s:

Die meisten schauen nur auf die Sonne und das Meer. Dabei übersehen sie die wichtigsten Faktoren für einen sorgenfreien Ruhestand im Ausland.

Das ist ein teurer Fehler.

Denn seien wir ehrlich: Was nützt Ihnen das schönste Ferienhaus, wenn am Ende das deutsche Finanzamt klopft? Oder wenn Sie im Krankheitsfall vor verschlossenen Türen stehen?

Deshalb nehme ich Sie heute mit auf eine ehrliche Analyse der drei Top-Hotspots für deutsche Rentner. Nicht als theoretischer Berater, sondern als jemand, der diese Strukturen täglich plant und die Fallstricke kennt.

Wir schauen uns an:

• Spaniens Costa del Sol mit ihrer etablierten deutschen Community
• Portugals Algarve und das verlockende NHR-Programm
• Zyperns Limassol als EU-Geheimtipp mit Steuervorteilen

Dabei geht es nicht nur um die niedrigsten Steuern. Es geht um die richtige Balance aus Lebensqualität, Rechtssicherheit und steuerlicher Optimierung.

Bereit für einen ehrlichen Vergleich?

Ihr RMS

Costa del Sol Immobilien für deutsche Rentner: Steuern und Lebensqualität

Beginnen wir mit dem Klassiker. Die Costa del Sol ist seit Jahrzehnten der Magnet für deutsche Rentner. Aber ist sie auch steuerlich interessant?

Steuerliche Situation für deutsche Rentner in Spanien

Hier die Fakten ohne Beschönigung:

Als spanischer Steuerresident zahlen Sie auf Ihre deutsche Rente spanische Einkommensteuer. Das bedeutet Steuersätze zwischen 19% und 47% – je nach Rentenhöhe.

Aber Moment.

Es gibt einen entscheidenden Vorteil: Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien. Dadurch wird die bereits in Deutschland gezahlte Steuer angerechnet. In vielen Fällen zahlen Sie unterm Strich sogar weniger als in Deutschland.

Ein praktisches Beispiel aus meiner Beratung:

Ehepaar M. aus München mit 3.200€ Monatsrente. In Deutschland: ca. 14% Steuerlast. In Spanien: ca. 11% nach Anrechnung der deutschen Steuer.

Das sind etwa 1.150€ Steuerersparnis pro Jahr. Nicht spektakulär, aber spürbar.

Immobilienmarkt Costa del Sol: Preise und Trends 2025

Die Immobilienpreise haben sich stabilisiert nach dem Corona-Boom. Aktuell zahlen Sie (Stand 2025):

Dazu kommt: Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien betragen etwa 10-12% des Kaufpreises. Das sollten Sie einkalkulieren.

Vorteile der Costa del Sol für deutsche Rentner

Warum zieht es immer noch so viele Deutsche hierher?

• Etablierte Infrastruktur: Deutsche Ärzte, Supermärkte, Handwerker
• Direktflüge: Von allen deutschen Großstädten erreichbar
• Gesundheitssystem: EU-weit anerkannt, private Zusatzversicherungen günstig
• Klima: 320 Sonnentage im Jahr, milde Winter
• Rechtssicherheit: EU-Recht schützt Ihre Investition

Nachteile und Herausforderungen

Aber seien wir ehrlich – es gibt auch Schattenseiten:

• Hohe Lebenshaltungskosten: Besonders in Touristengebieten
• Überfüllung: Summers können chaotisch werden
• Begrenzte Steuervorteile: Keine spektakulären Ersparnisse
• Sprachbarriere: Für Behördengänge brauchen Sie Spanisch

Die Costa del Sol ist also der sichere, aber nicht der günstigste Weg.

Algarve Portugal: Steuervorteile mit dem NHR-Programm

Portugal hat in den letzten Jahren massiv aufgeholt. Der Grund? Das NHR-Programm (Non-Habitual Resident). Aber Vorsicht – hier lauern auch Fallen.

Das NHR-Programm: Steuervorteile für neue Residenten

Das NHR-Programm ist Portugals Ass im Ärmel für internationale Rentner. Hier die wichtigsten Fakten:

Pauschalsteuer von 10% auf ausländische Renten für 10 Jahre. Das ist deutlich weniger als in Deutschland oder Spanien.

Aber – und das ist wichtig – Sie müssen bestimmte Bedingungen erfüllen:

1. Steuerresidenz in Portugal (mehr als 183 Tage pro Jahr)
2. Keine portugiesische Steuerresidenz in den letzten 5 Jahren
3. Antragstellung bis 31. März des Folgejahres

Ein Rechenbeispiel aus meiner Praxis:

Rentner-Ehepaar mit 4.000€ monatlicher Rente:
– Deutschland: ca. 600€ Steuern/Monat
– Portugal (NHR): ca. 400€ Steuern/Monat
– Ersparnis: 2.400€ pro Jahr

Das ist schon ein anderes Kaliber als Spanien.

Immobilienmarkt Algarve: Noch bezahlbar?

Die Algarve hat einen Preisboom erlebt. Trotzdem ist sie günstiger als die Costa del Sol:

Nebenkosten beim Kauf: 6-8% des Kaufpreises. Das ist deutlich günstiger als in Spanien.

Lebensqualität an der Algarve

Portugal punktet besonders bei den weichen Faktoren:

• Sicherheit: Eines der sichersten Länder Europas
• Freundlichkeit: Portugiesen sind bekannt für ihre Gastfreundschaft
• Gesundheitssystem: Gute Qualität, moderate Kosten
• Deutsche Community: Wächst schnell, aber noch überschaubar

Die Kehrseite: Herausforderungen in Portugal

Aber Portugal ist nicht perfekt. Diese Punkte sollten Sie kennen:

• NHR-Änderungen: Das Programm wird regelmäßig angepasst
• Bürokratie: Portugiesische Behörden können langsam sein
• Infrastruktur: Außerhalb der Tourismuszentren begrenzt
• Immobilienqualität: Oft renovierungsbedürftig

Außerdem ein wichtiger Punkt: Das NHR-Programm läuft nach 10 Jahren aus. Danach gelten normale portugiesische Steuersätze von bis zu 48%.

Das heißt: Portugal ist zeitlich begrenzt attraktiv.

Limassol Zypern: EU-Vorteile für deutsche Rentner-Immobilien

Zypern ist der Geheimtipp unter den drei Destinationen. Warum? Die Kombination aus EU-Mitgliedschaft und attraktiven Steuerregeln ist einzigartig.

Zyperns Steuersystem für Rentner: Der EU-Vorteil

Hier wird es interessant. Zypern besteuert deutsche Renten unter bestimmten Voraussetzungen nicht.

Das funktioniert so:

Deutsche Renten können in Zypern steuerfrei sein, sofern sie nach dem Doppelbesteuerungsabkommen nicht in Deutschland besteuert werden und die entsprechenden Regeln eingehalten werden.

Zusätzlich gibt es Freibeträge:

• 3.420€ jährlich für Renteneinkommen (Stand 2025)
• 19.500€ jährlich allgemeiner Freibetrag
• Weitere 8.550€ für über 65-Jährige

Ein praktisches Beispiel:

Deutsche Rente: 2.800€/Monat (33.600€/Jahr)
Deutscher Steuerabzug: ca. 4.200€
Zypern: 0€ zusätzliche Steuern bei korrekter Struktur

Das ist praktisch eine Steuerbefreiung für die meisten deutschen Rentner.

Immobilienmarkt Limassol: Qualität hat ihren Preis

Limassol ist teurer als die anderen beiden Destinationen, bietet aber auch mehr Qualität:

Nebenkosten: Etwa 8-10% des Kaufpreises. Dafür bekommen Sie oft schlüsselfertige Immobilien mit hohem Standard.

Vorteile von Limassol für deutsche Rentner

Warum ziehen immer mehr Deutsche nach Zypern?

• EU-Mitgliedschaft: Volle Rechtssicherheit und Freizügigkeit
• Englischsprachig: Kommunikation ist einfacher
• Moderne Infrastruktur: Besonders in Limassol sehr gut entwickelt
• Internationale Community: Nicht nur Deutsche, sehr vielfältig
• Gesundheitssystem: Private Kliniken auf europäischem Niveau
• Klima: 340 Sonnentage, sehr stabile Temperaturen

Herausforderungen in Zypern

Aber auch Zypern hat seine Tücken:

• Hohe Lebenshaltungskosten: Importabhängig, daher teuer
• Begrenzte Größe: Inselkoller möglich
• Komplexe Steuerplanung: Erfordert professionelle Beratung
• Bankensystem: Nach der Finanzkrise noch vorsichtig

Non-Dom Status: Der Profi-Trick

Für vermögende Rentner gibt es noch einen Bonus: Den Non-Dom Status in Zypern.

Damit sind Sie 17 Jahre lang von der Besteuerung von Kapitalerträgen und Dividenden befreit. Bei größeren Vermögen kann das erhebliche Ersparnisse bedeuten.

Allerdings ist das nur für Rentner mit komplexeren Vermögensstrukturen interessant.

Steuervergleich 2025: Wo deutsche Rentner am meisten sparen

Jetzt wird es konkret. Ich zeige Ihnen an drei typischen Rentner-Profilen, wo Sie steuerlich am besten fahren.

Szenario 1: Durchschnittsrentner (2.500€ Monatsrente)

Bei einer Durchschnittsrente gewinnt Zypern deutlich.

Szenario 2: Gutverdienende Rentner (4.000€ Monatsrente)

Bei höheren Renten wird der Vorteil von Portugal und Zypern noch deutlicher.

Szenario 3: Vermögende Rentner (6.000€ Rente + Kapitalerträge)

Hier ändert sich das Bild komplett:

• Spanien: Volle Besteuerung der Kapitalerträge (19-23%)
• Portugal: NHR schützt 10 Jahre, danach volle Besteuerung
• Zypern: Non-Dom Status = 17 Jahre steuerfreie Kapitalerträge

Bei Vermögen über 500.000€ ist Zypern konkurrenzlos.

Wichtiger Hinweis zu Doppelbesteuerungsabkommen

Ein Punkt, den viele übersehen:

Die meisten Steuervorteile greifen nur, wenn Sie tatsächlich steuerlicher Resident im Zielland werden. Das bedeutet meist:

• Mehr als 183 Tage pro Jahr im Land
• Lebensmittelpunkt verlagern
• Deutsche Steuerresidenz aufgeben

Ohne diese Schritte bleiben Sie in Deutschland steuerpflichtig – egal wo Ihre Immobilie steht.

Immobilienmarkt-Analyse: Preise und Trends in allen drei Hotspots

Als Steuermentor schaue ich nicht nur auf die Steuern. Die Immobilie muss auch als Investment funktionieren.

Preisentwicklung 2020-2025: Die Corona-Folgen

Alle drei Märkte haben den Corona-Boom erlebt, aber unterschiedlich:

Die Algarve zeigt noch die stärkste Dynamik. Das liegt am NHR-Programm und der wachsenden internationalen Aufmerksamkeit.

Kaufnebenkosten im Vergleich

Hier entscheiden sich oft Käufe:

Portugal kann bei Erstkäufern deutlich günstiger sein. Dafür ist Zypern bei Luxusimmobilien oft teurer.

Vermietungspotenzial: Renditen im Vergleich

Viele Rentner denken an Vermietung als zusätzliches Einkommen:

• Costa del Sol: 3-5% Bruttorendite, gesättigter Markt
• Algarve: 4-6% Bruttorendite, wachsende Nachfrage
• Limassol: 3-4% Bruttorendite, aber internationale Mieter

Wichtig dabei: In allen drei Ländern müssen Sie Mieteinnahmen versteuern. Das kann Ihre Gesamtsteuerbelastung erhöhen.

Finanzierung: Wo bekommen Deutsche am besten Kredite?

Die Finanzierungsmöglichkeiten unterscheiden sich erheblich:

Spanien:

• Bis zu 70% Finanzierung für Ausländer
• Zinssätze: 3,5-4,5% (Stand 2025)
• Gute Auswahl an Banken

Portugal:

• Bis zu 80% bei NHR-Status
• Zinssätze: 4-5%
• Bürokratischer Prozess

Zypern:

• Bis zu 75% Finanzierung
• Zinssätze: 4-5,5%
• Oft Sicherheiten in Deutschland erforderlich

Mein Tipp: Prüfen Sie auch deutsche Banken mit Auslandskompetenz. Manchmal bekommen Sie bessere Konditionen.

Lebensqualität im Vergleich: Gesundheit, Infrastruktur und Kultur

Steuern sind wichtig. Aber was nützt Ihnen das gesparte Geld, wenn die Lebensqualität nicht stimmt?

Gesundheitssystem: Wo sind Sie im Alter gut versorgt?

Das ist für Rentner oft der entscheidende Faktor:

Spanien:

• EU-weite Krankenversicherung anerkannt
• Gute öffentliche Versorgung, aber Wartezeiten
• Private Zusatzversicherung ab 50€/Monat
• Deutsche Ärzte in allen Tourismusgebieten

Portugal:

• EU-Gesundheitskarte gültig
• Öffentliches System solide, aber überlastet
• Private Versicherung günstiger als in Deutschland
• Wachsende Zahl deutschsprachiger Ärzte

Zypern:

• EU-Krankenversicherung anerkannt
• Private Kliniken auf hohem Niveau
• Öffentliches System funktional, aber begrenzt
• Viele Ärzte sprechen Englisch oder Deutsch

Mein Eindruck: Spanien hat die beste Versorgung für Deutsche, Zypern die höchste Qualität im privaten Bereich.

Deutsche Community: Wo fühlen Sie sich zu Hause?

Die sozialen Kontakte sind im Alter wichtiger denn je:

Wenn Ihnen die deutsche Gemeinschaft wichtig ist, führt kein Weg an der Costa del Sol vorbei.

Infrastruktur und Mobilität

Als Rentner werden Themen wie öffentliche Verkehrsmittel und Barrierefreiheit wichtiger:

Costa del Sol:

• Ausgezeichnete Busverbindungen zwischen den Städten
• Malaga Airport: Direktflüge nach Deutschland
• Autobahnen in gutem Zustand
• Viele Gehwege nicht barrierefrei

Algarve:

• Begrenzte öffentliche Verkehrsmittel
• Faro Airport gut angebunden
• Auto oft notwendig
• Neuere Bereiche meist barrierefrei

Limassol:

• Sehr gute Straßeninfrastruktur
• Larnaca/Paphos Airports beide nutzbar
• Öffentliche Verkehrsmittel ausbaufähig
• Moderne Gebäude meist barrierefrei

Kulturelles Angebot und Freizeitgestaltung

Was können Sie in Ihrer Freizeit unternehmen?

Spanien punktet mit:

• Vielfältige Kulturszene
• Traditionelle Feste und Märkte
• Golfplätze in Hülle und Fülle
• Ausgezeichnete Gastronomie

Portugal bietet:

• Authentische, weniger touristische Kultur
• Wunderschöne Küstenwanderwege
• Aufstrebende Kunstszene
• Entspannte Atmosphäre

Zypern überzeugt mit:

• Jahrtausende alte Geschichte
• Internationale, kosmopolitische Atmosphäre
• Wassersport ganzjährig möglich
• Mischung aus griechischer, türkischer und britischer Kultur

Rechtliche Fallstricke: Was deutsche Rentner unbedingt beachten müssen

Hier wird es ernst. Die rechtlichen Aspekte können über Erfolg oder Misserfolg Ihres Auslandsprojekts entscheiden.

Steuerresidenz: Der wichtigste Baustein

Ohne korrekte Steuerresidenz funktioniert keine Steueroptimierung. Das vergessen viele.

Die 183-Tage-Regel kennen Sie sicher. Aber es gibt mehr zu beachten:

• Lebensmittelpunkt: Wo sind Familie, Vermögen, Interessen?
• Verfügbare Wohnung: In Deutschland kann Steuerpflicht begründen
• Berufliche Tätigkeiten: Auch minimale können relevant sein
• Aufenthaltsqualität: Urlaub zählt anders als dauerhafter Aufenthalt

Mein Rat: Dokumentieren Sie Ihre Aufenthalte genau. Das deutsche Finanzamt prüft immer genauer.

Wegzugsbesteuerung: Der teure Abschied

Wenn Sie Deutschland verlassen, kann das teuer werden – besonders bei größeren Vermögen:

Die Wegzugsbesteuerung greift bei Beteiligungen von mehr als 1% an Kapitalgesellschaften oder wenn Ihre Anteile insgesamt über 500.000€ wert sind.

Das kann bedeuten:

• Sofortige Besteuerung aller stillen Reserven
• 26,375% Steuersatz auf fiktive Veräußerungsgewinne
• Liquiditätsprobleme durch Steuerzahlungen ohne Verkauf

Beispiel aus meiner Beratung:

Unternehmer mit 30% Anteil an Familien-GmbH (Wert: 2 Mio. €). Wegzug nach Zypern führt zu 520.000€ Wegzugssteuer – ohne dass er verkauft hat.

Hier gibt es Gestaltungsmöglichkeiten, aber die müssen vor dem Wegzug geplant werden.

Erbschaftsteuer: Internationale Komplexität

Ein oft übersehenes Thema: Wo werden Ihre Erben besteuert?

Die Regeln sind komplex:

• Spanien: Hohe Erbschaftsteuern, aber Befreiungen für Familienmitglieder
• Portugal: Keine Erbschaftsteuer zwischen Ehepartnern und direkten Nachkommen
• Zypern: Keine Erbschaftsteuer (Stand 2025)

Aber Vorsicht: Deutsches Erbschaftsteuerrecht kann trotzdem greifen, wenn:

• Der Erblasser in den letzten 5 Jahren in Deutschland lebte
• Vermögen in Deutschland liegt
• Die Erben in Deutschland leben

Sozialversicherung: EU-Koordination verstehen

Ihre deutsche Rente bekommen Sie in allen drei Ländern. Aber es gibt Feinheiten:

Krankenversicherung:

• EU-Koordination funktioniert grundsätzlich
• Bei privater Krankenversicherung in Deutschland: Beiträge laufen weiter
• Neue Versicherung im Zielland kann günstiger sein

Pflegeversicherung:

• Deutsche Pflegeversicherung gilt nicht im Ausland
• Private Pflegezusatzversicherung oft sinnvoll
• Zielländer haben eigene Systeme

Immobilienrecht: Fallstricke beim Kauf

Jedes Land hat seine Besonderheiten beim Immobilienerwerb:

Spanien:

• Grundbuch oft unvollständig
• Baurechts-Verstöße können teuer werden
• NIE-Nummer vor Kauf erforderlich

Portugal:

• Energieausweis seit 2024 Pflicht
• Bauland vs. Rustico-Grundstücke beachten
• Steuernummer (NIF) vor Kauf nötig

Zypern:

• Title Deeds können fehlen
• Verkäufer-Hypotheken übertragbar
• Immobilien-Transfer-Gebühr variiert stark

Mein dringender Rat: Beauftragen Sie immer einen lokalen Anwalt vor dem Kauf.

Meine Steuermentor-Empfehlung: Welcher Hotspot passt zu Ihnen?

Nach über 1000 Beratungen zu diesem Thema kann ich Ihnen klare Empfehlungen geben. Es kommt auf Ihr Profil an.

Typ 1: Der Sicherheitsorientierte

Profil: Ihnen ist Rechtssicherheit wichtiger als maximale Steuerersparnis. Sie möchten eine etablierte deutsche Community und bekannte Infrastruktur.

Empfehlung: Costa del Sol, Spanien

Warum?

• Bewährtes System mit über 40 Jahren deutscher Präsenz
• EU-Recht bietet maximale Rechtssicherheit
• Moderate Steuerersparnisse, aber kalkulierbar
• Beste Infrastruktur für deutsche Rentner

Konkret empfehle ich: Fuengirola oder Benalmádena. Gute Balance aus Kosten und Qualität.

Typ 2: Der Steueroptimierte

Profil: Sie haben eine mittlere bis höhere Rente (ab 3.000€/Monat) und möchten deutlich Steuern sparen. Bereit für mehr Aufwand in der Planung.

Empfehlung: Algarve, Portugal

Warum?

• NHR-Programm bietet 10 Jahre lang 10% Pauschalsteuer
• Noch relativ günstige Immobilienpreise
• Wachsende deutsche Community
• Gute Balance aus Kosten und Steuervorteilen

Konkret empfehle ich: Lagos oder Tavira. Authentisch portugiesisch, aber international geprägt.

Typ 3: Der Vermögende Stratege

Profil: Sie haben größere Vermögen, Kapitalerträge oder komplexere Steuerstrukturen. Maximale Optimierung ist Ihr Ziel.

Empfehlung: Limassol, Zypern

Warum?

• Non-Dom Status für 17 Jahre steuerfreie Kapitalerträge
• EU-Mitgliedschaft bietet Rechtssicherheit
• Professionelles Umfeld für Vermögensverwaltung
• Internationale, hochqualifizierte Community

Konkret empfehle ich: Germasogeia oder Agios Tychonas. Ruhig, aber nah zum Zentrum.

Meine Checkliste für die finale Entscheidung

Bevor Sie sich festlegen, prüfen Sie diese Punkte:

1. Steuerliche Gesamtbetrachtung: Nicht nur die Rente, auch andere Einkünfte
2. Lebenserwartung: Zeitlich begrenzte Vorteile (NHR) vs. dauerhafte Lösungen
3. Gesundheitsvorsorge: Können Sie sich die private Krankenversicherung leisten?
4. Soziale Integration: Brauchen Sie die deutsche Community?
5. Sprachbarriere: Wie wichtig ist Ihnen Deutsch/Englisch?
6. Finanzielle Rücklagen: Haben Sie Puffer für unvorhergesehene Kosten?
7. Rückkehroption: Was passiert, wenn Sie zurück nach Deutschland müssen?

Der Hybrid-Ansatz: Meine Geheim-Empfehlung

Für Klienten mit größeren Budgets empfehle ich manchmal einen Hybrid-Ansatz:

Steuerresidenz in dem Land mit den besten Vorteilen für Ihre Situation, aber Immobilien in mehreren Ländern zur Risikodiversifikation.

Beispiel:

• Hauptwohnsitz in Zypern (steuerliche Vorteile)
• Ferienwohnung in Spanien (deutsche Community)
• Kleine Immobilie in Portugal (Diversifikation)

Das funktioniert ab einem Budget von etwa 800.000€ für alle Immobilien zusammen.

Timing: Wann sollten Sie handeln?

Die politischen und steuerlichen Rahmenbedingungen ändern sich ständig. Daher mein Rat:

Wenn Sie konkret planen, handeln Sie in den nächsten 2-3 Jahren. Warum?

• NHR-Programm in Portugal wird regelmäßig verschärft
• EU-Steuerharmonisierung schreitet voran
• Deutsche Steuergesetze werden für Auslandsverlagerungen strenger
• Immobilienpreise steigen weiter, wenn auch langsamer

Das heißt nicht: Überstürzen Sie nichts. Aber planen Sie konkret und handeln Sie durchdacht.

Als Ihr Steuermentor sage ich Ihnen: Die beste Zeit zu handeln war gestern. Die zweitbeste Zeit ist heute.

Ihr RMS

Häufige Fragen zu Rentner-Immobilien im Ausland

Muss ich meine deutsche Krankenversicherung kündigen?

Nein, das ist nicht zwingend erforderlich. Als EU-Bürger haben Sie das Recht auf Behandlung in allen EU-Ländern. Allerdings kann eine lokale Krankenversicherung günstiger und passender sein. Bei privater Krankenversicherung in Deutschland laufen die Beiträge oft weiter, auch wenn Sie im Ausland leben. Prüfen Sie Ihre Vertragskonditionen genau.

Kann ich meine deutsche Rente in vollem Umfang im Ausland bekommen?

Ja, Ihre deutsche Rente wird in alle EU-Länder in voller Höhe überwiesen. Bei Ländern außerhalb der EU kann es Kürzungen geben, aber Spanien, Portugal und Zypern sind alle EU-Mitglieder. Die Überweisung erfolgt zum aktuellen Wechselkurs, Währungsrisiken tragen Sie selbst.

Wie lange dauert es, bis ich steuerliche Vorteile nutzen kann?

Das hängt vom Land ab: In Spanien sofort nach Steuerresidenz, in Portugal müssen Sie den NHR-Status beantragen (kann 6-12 Monate dauern), in Zypern können Sie sofort profitieren, den Non-Dom Status müssen Sie separat beantragen. Wichtig: Die Steuerresidenz müssen Sie in jedem Fall zuerst etablieren.

Was passiert mit meinen Immobilien in Deutschland?

Deutsche Immobilien bleiben grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig. Mieteinnahmen müssen Sie weiterhin in Deutschland versteuern, auch wenn Sie im Ausland leben. Bei Verkauf fällt Spekulationssteuer an, wenn Sie die Immobilie weniger als 10 Jahre besessen haben (bei selbstgenutzten Immobilien gibt es Ausnahmen).

Welche Dokumente brauche ich für den Immobilienkauf?

Grundsätzlich benötigen Sie: gültigen Personalausweis oder Reisepass, Steuernummer des jeweiligen Landes, Nachweis über Einkommen/Vermögen, bei Finanzierung entsprechende Bonitätsnachweise. In Spanien brauchen Sie zusätzlich eine NIE-Nummer, in Portugal eine NIF-Nummer.

Kann ich die Immobilie später an meine Kinder vererben?

Ja, das ist in allen drei Ländern möglich. Die Erbschaftsteuerregelung unterscheidet sich aber erheblich: Spanien hat hohe Sätze mit Familienbefreiungen, Portugal besteuert direkte Nachkommen nicht, Zypern hat keine Erbschaftsteuer. Wichtig: Auch deutsches Erbschaftsteuerrecht kann parallel greifen. Lassen Sie das vorab prüfen.

Wie sieht es mit der Sprachbarriere aus?

Das variiert stark: An der Costa del Sol sprechen viele Dienstleister Deutsch, Behördengänge gehen oft auch auf Englisch. In Portugal ist Englisch weit verbreitet, Deutsch weniger. In Zypern ist Englisch zweite Amtssprache, die Verständigung ist am einfachsten. Für komplexe Rechtsfragen sollten Sie aber immer einen deutschsprachigen Anwalt vor Ort haben.

Was ist, wenn ich wieder nach Deutschland zurück möchte?

Eine Rückkehr ist jederzeit möglich. Steuerlich werden Sie sofort wieder deutsche Steuerresidentin, wenn Sie die entsprechenden Kriterien erfüllen. Die Immobilie können Sie behalten und vermieten oder verkaufen. Bei der Krankenversicherung kann es Wartezeiten geben, wenn Sie sich neu versichern müssen. Planen Sie für den Notfall eine Rückkehroption ein.

Lohnt sich der Schritt auch bei kleineren Renten?

Das kommt auf die Gesamtsituation an. Bei Renten unter 2.000€ monatlich sind die absoluten Steuerersparnisse oft gering. Dafür können die niedrigeren Lebenshaltungskosten (besonders in Portugal) den Unterschied machen. Rechnen Sie alle Faktoren ein: Steuern, Lebenshaltungskosten, Krankenversicherung, und soziale Aspekte.

Welche Rolle spielt die politische Stabilität?

Alle drei Länder sind etablierte EU-Demokratien mit stabilen Rechtssystemen. Das Risiko plötzlicher Regeländerungen ist gering, aber nie null. Portugal hat sein NHR-Programm bereits mehrfach angepasst, Spanien diskutiert über Ausländersteuern, Zypern ist nach der Finanzkrise vorsichtiger geworden. Diversifikation kann hier helfen – setzen Sie nicht alles auf eine Karte.