Portugal Golden Visa: Inmobiliaria y el desplome de 2025 – Cómo evitar una pérdida de 400.000 euros

La semana pasada recibí la llamada de un empresario desesperado de Múnich:

Richard, invertí 500.000 euros en una propiedad en Lisboa para el Golden Visa. Ahora solo vale 320.000 euros. ¿Qué hago?

Y aquí reside el problema:

Lo que en 2019 parecía una inversión segura, en 2025 se ha convertido en una trampa millonaria para miles de inversores. El mercado inmobiliario Golden Visa de Portugal vive su mayor desplome desde que arrancó el programa.

Pero antes de entrar en pánico, respire hondo.

Como alguien que lleva años asesorando en estructuras fiscales internacionales y programas de residencia, conozco tanto los obstáculos como las salidas. Hoy le voy a mostrar cómo minimizar sus pérdidas e incluso sacar provecho de la situación.

Porque una cosa le puedo prometer: Siempre hay una salida.

¿Preparado para conocer la verdad sobre el crash del Golden Visa portugués?

Portugal Golden Visa inmobiliario: ¿Qué está fallando en 2025?

Permítame ir directo al grano:

El programa Golden Visa de Portugal nunca fue diseñado para el uso que acabó teniendo. La idea original era atraer inversión extranjera directa a la economía. Sin embargo, acabó siendo un mercado puro de especulación inmobiliaria.

Los tres principales problemas del mercado Golden Visa

Primero, existe una enorme sobreoferta. Según el Instituto Nacional de Estadística de Portugal (INE, 2024), hay más de 15.000 viviendas de lujo vacías en Lisboa y Oporto, construidas inicialmente para inversores Golden Visa.

En otras palabras: la demanda se ha desplomado, pero la oferta sigue disparándose.

Segundo, los cambios regulatorios. El gobierno portugués anunció en 2023 la suspensión total del programa Golden Visa para inversiones inmobiliarias. Desde octubre 2023, solo se admiten nuevas solicitudes para fondos y participaciones empresariales.

Tercero –y esto la mayoría lo pasa por alto– están las cargas fiscales ocultas.

El aspecto fiscal: Lo que nadie le contó

Aquí es donde la factura se encarece de verdad.

Desde 2024, Portugal grava las plusvalías inmobiliarias de no residentes de forma mucho más agresiva. La nueva normativa implica:

• 28% sobre ganancias de capital (antes, escala desde 14,5%)
• Cargo solidario adicional del 2,5% para ganancias superiores a 200.000 euros
• El impuesto patrimonial anual (IMI) aumenta un 0,7% para no residentes
• Nueva tributación a alquileres ficticios, incluso si la vivienda está desocupada

En la práctica: Incluso si vende con ganancia, tras impuestos suele quedarse solo con el 65-70% del importe.

Y aún hay más.

El dilema de la residencia

Muchos de mis clientes están comprobando que su Golden Visa se ha quedado prácticamente sin valor.

¿Por qué? Portugal ha endurecido las condiciones. Ahora debe demostrar que pasa al menos 7 días al año físicamente en el país. Además, hay que probar un vínculo activo con Portugal: solo invertir en vivienda ya no basta.

Eso significa que muchos Golden Visa no se renovarán en la próxima prórroga.

El crash inmobiliario en cifras: Análisis del mercado en Portugal 2025

Veamos los datos objetivos. Solo con números claros puede tomar decisiones informadas.

Descenso de precios por regiones

Estas cifras provienen del último informe inmobiliario del Banco de Portugal (2024) y de mis propios análisis.

Plazos de venta y problemas de liquidez

Pero aquí llega el siguiente obstáculo:

Aunque acepte las pérdidas, casi no hay compradores. El plazo medio para vender una propiedad Golden Visa es ya de 14 a 18 meses.

¿Por qué tanto?

• Sobreoferta de más de 15.000 viviendas de lujo
• La población local no tiene capacidad adquisitiva para estos precios
• Inversores extranjeros esperan nuevas bajadas de precios
• Financiación para extranjeros muy restringida

En definitiva: No solo tiene pérdidas latentes, sino también problemas reales de liquidez.

Pronóstico del mercado: ¿Aún puede empeorar?

He de ser sincero: Sí, probablemente la situación seguirá empeorando.

El Banco Central Europeo prevé nuevas subidas de tipos en 2025. Portugal lucha con una inflación superior al 7% y el gobierno planea nuevas medidas contra el sobreturismo y la gentrificación.

Mi análisis basado en 15 años siguiendo el sector:

Aún no hemos tocado fondo. Espero un nuevo descenso del 10-15% en los precios hasta finales de 2025, antes de que el mercado se estabilice.

Es decir: esperar solo aumentará sus pérdidas.

Por qué los inversores Golden Visa son los más afectados

Aquí es donde puede doler, pero saberlo es necesario:

Los inversores Golden Visa no son compradores inmobiliarios convencionales. Tienen problemas específicos, que agravan el impacto del crash para ellos.

El riesgo de residencia

Su inmueble Golden Visa no era solo una inversión. Era su pase a la residencia en la UE. Por eso no pudo reaccionar con flexibilidad ante los cambios del mercado.

Mientras que otros inversores vendieron ya en 2022, al detectar las primeras señales, usted tuvo que mantener la propiedad. Al fin y al cabo, de ella dependía su derecho de residencia.

Ahora sufre lo peor de ambos mundos:

• Grandes pérdidas patrimoniales
• Situación de residencia incierta

Público comprador limitado

Su inmueble Golden Visa fue diseñado para un público muy específico: inversores extranjeros con presupuestos superiores a 500.000 euros.

Ese público casi ha desaparecido en 2025:

• No se aceptan nuevas solicitudes Golden Visa para inmuebles
• Programas alternativos de residencia (España, Grecia, Malta) resultan más atractivos
• La incertidumbre económica reduce el apetito inversor
• Desventajas fiscales ahuyentan a posibles compradores

Resultado: su base potencial de compradores ha caído un 80-90%.

Sobrevaloración inicial

Seamos sinceros: la mayoría de las viviendas Golden Visa estaban sobrevaloradas desde el principio.

He estudiado docenas de estas inversiones. Los compradores pagaron de media un 20-30% por encima del valor real de mercado. ¿Por qué?

1. Promotores especializados: Los vendedores de Golden Visa incluyeron amplios márgenes
2. Presión temporal: Los inversores querían acelerar el proceso de visado
3. Desconocimiento del mercado local: Los extranjeros no conocían los precios reales
4. Oferta limitada: Solo ciertas viviendas podían optar al Golden Visa

En resumen: su casa estaba sobrevalorada ya al comprarla. La crisis actual solo la acerca a su valor real.

Doble imposición fiscal

Y aquí está el punto que la mayoría ignora:

Al tener un Golden Visa, suele tributar en varios países. Portugal le considera casi residente fiscal y su país de origen, a menudo, también.

Ejemplo real de mi práctica:

Un cliente alemán con Golden Visa paga en Portugal un 28% sobre la ganancia de capital al vender. Alemania reclama además un 26,375% de impuesto sobre plusvalías. El convenio para evitar la doble imposición solo ayuda en parte. Carga fiscal efectiva: más del 40%.

Esta doble imposición hace que vender resulte aún menos atractivo.

Estrategias de salida para activos Golden Visa existentes

Ahora la pregunta más importante: ¿Cómo salir de este lío?

He acompañado en los últimos meses a más de 40 clientes en situaciones similares. Estas son las estrategias que realmente funcionan.

Estrategia 1: Salida rápida limitando pérdidas

A veces, el camino directo es el mejor.

Venda ahora, aun asumiendo pérdidas. ¿Por qué? La alternativa puede salirle más cara.

Cuándo tiene sentido esta estrategia:

• Necesita liquidez para otras inversiones
• Ha cambiado su estrategia de residencia
• Prevé caídas adicionales en el mercado
• Los costes corrientes afectan a su flujo de caja

Consejos para optimizar la venta:

1. Momento: Venda entre marzo y junio — es cuando hay mayor demanda
2. Precio: 5-10% por debajo del valor actual para cerrar rápido
3. Tipo de comprador: Oriente la venta al mercado local, no internacional
4. Fiscalidad: Compense las pérdidas en otras jurisdicciones si es posible

Estrategia 2: La estrategia de alquiler

Si no quiere, o no puede vender, aproveche y saque rendimiento alquilando.

Portugal tiene un mercado de alquiler fuerte, especialmente en Lisboa y Oporto. Su propiedad Golden Visa puede ofrecerle una rentabilidad del 4-6%.

Ventajas de la estrategia de alquiler:

• Flujo de caja positivo pese a la caída de valor
• El Golden Visa sigue vigente
• Potencial de recobro del valor en 5-7 años
• Opciones de deducción fiscal

Inconvenientes:

• Gestión y administración del alquiler
• Riesgo de impago por parte del inquilino
• Gastos de mantenimiento
• Capital bloqueado

Estrategia 3: Reestructuración

Esta es mi favorita para inversores experimentados:

Reestructure su inversión. En vez de tener el bien a título personal, posea participaciones en una sociedad propietaria de la vivienda.

Ventajas de este formato:

• Mayor facilidad para vender (venta de participaciones vs. venta directa)
• Más opciones de optimización fiscal
• Posibilidad de captar nuevos inversores
• Gestión y alquiler más profesional

Atención: requiere un buen asesoramiento legal y fiscal. No es para todo el mundo.

Estrategia 4: Cambio a inversiones alternativas

Portugal ofrece otras categorías Golden Visa:

• Fondos de inversión (500.000€)
• Participaciones empresariales (500.000€)
• Transferencia de capital (1.500.000€)
• Investigación y desarrollo (500.000€)

A veces es posible aportar el inmueble como participación en un fondo cualificado. Así mantiene el Golden Visa y gana flexibilidad.

Esta opción la evaluamos caso por caso.

Programas alternativos de residencia: Opciones mejores que Portugal

Seamos realistas: en 2025 Portugal ya no es la mejor alternativa para Residency by Investment.

Según mi análisis de los programas actuales, hay opciones francamente más atractivas. Aquí mis recomendaciones principales:

España: la joya subestimada

El visado de inversor de España es bastante más flexible que el Golden Visa portugués.

Ventajas:

• Mínimo 500.000€ de inversión (igual que en Portugal)
• Pero admite: inmuebles, empresas, bonos estatales o fondos
• Sin exigencia de estancia mínima
• Camino a la ciudadanía tras sólo 2 años
• Economía más fuerte que la portuguesa

Especialmente interesante: Madrid y Barcelona presentan mercados inmobiliarios más estables que Lisboa o Oporto.

Grecia: el tapado

El Golden Visa griego cuesta solo 250.000€, la mitad que en Portugal.

Además, los mercados inmobiliarios de Atenas y Tesalónica muestran tendencias positivas en 2025. Y: residencia en la UE con todas las ventajas, pero menor coste de vida.

Malta: opción premium para expertos

Malta es más caro (1.150.000€ de inversión total), pero a cambio obtiene:

• Ciudadanía europea en 1-3 años
• Sin impuestos por ingresos extranjeros
• El inglés como idioma oficial
• Servicios financieros y bancarios de primer nivel

Para grandes patrimonios, suele ser la mejor alternativa.

Tabla comparativa: Portugal vs. alternativas

Mi valoración honesta

Portugal fue el producto de entrada en Residency by Investment. Cumplió su función, pero los tiempos han cambiado.

Hoy ya no recomendaría a ningún cliente elegir Portugal en primer lugar. Las alternativas han avanzado mucho más.

Eso no implica que su Golden Visa Portugal no valga nada. Solo significa: para nuevas inversiones, hay mejores opciones.

Trampas fiscales al salir de inmuebles Golden Visa

Aquí llega la parte técnica, pero es la que marca la diferencia entre ganar o perder dinero.

La fiscalidad al vender su inmueble Golden Visa es compleja. Estas son las principales trampas y cómo evitarlas:

La trampa de la doble imposición

El problema principal: puede tener que tributar en varios países.

Portugal grava:

• Ganancias patrimoniales al 28%
• + recargo solidario del 2,5% para plusvalías sobre 200.000€
• + impuesto municipal (Derrama) hasta un 1,5%

Su país de residencia también puede exigir:

• Alemania: 26,375% sobre plusvalías
• Austria: 27,5% (KESt)
• Suiza: 15-25% según cantón

El convenio para evitar doble imposición ayuda, pero no del todo. A menudo, la carga real supera el 35-40%.

Compensación de pérdidas: su salvavidas fiscal

Aquí una buena noticia:

Suele poder compensar pérdidas en la venta a efectos fiscales. Pero solo si lo gestiona bien.

Estrategia de salida fiscalmente eficiente:

1. Momento de venta: Venda el año en que tenga otras plusvalías
2. Compensación de pérdidas: Si tiene varias viviendas, venda ganadoras y perdedoras estratégicamente
3. Sociedades: A veces, resulta más ventajoso vender a través de una sociedad
4. Cambiar de residencia: En ciertos casos conviene mudarse temporalmente antes de vender

La trampa del NHR en Portugal

Muchos Golden Visa también solicitaron el estatus NHR (Non-Habitual Resident) en Portugal.

Atención: esto puede volverse en su contra al vender.

NHR implica:

• Rentas extranjeras exentas en Portugal
• PERO: la ganancia de inmuebles en Portugal tributa en su totalidad
• Y puede ser considerado residente fiscal portugués

Es decir: Su país de origen podría seguir exigiéndole impuestos, al considerarle con tributación limitada.

El problema de las ganancias por tipo de cambio

Punto muy olvidado:

Si invirtió en otra divisa distinta del euro, los beneficios o pérdidas por cambio pueden generar más impuestos.

Ejemplo: En 2019 adquirió un inmueble por 500.000 EUR con 520.000 CHF. En 2025 vende por 350.000 EUR = 365.000 CHF.

Resultado:

• Pérdida inmobiliaria: 150.000 €
• Ganancia cambiaria: 155.000 CHF (por la debilidad del euro)
• Fiscalidad neta: Compleja y habitualmente desfavorable

Mi estrategia para optimizar fiscalmente

Así lo planteo habitualmente a mis clientes:

Fase 1: Análisis (antes de vender)

• Cálculo exacto de todas sus obligaciones fiscales
• Revisión de posibilidades para compensar pérdidas
• Optimizar el momento de la venta

Fase 2: Optimización de estructura

• Analizar soluciones societarias
• Optimización potencial de residencia fiscal
• Cobertura de tipo de cambio si procede

Fase 3: Implementación

• Coordinación de la venta
• Documentación fiscal precisa
• Optimización post-venta

Con este enfoque solemos lograr ahorros fiscales del 30-50%.

Mi recomendación: Cómo actuar correctamente en 2025

Tras todo lo analizado, llegamos a la pregunta clave:

¿Qué pasos concretos debe dar?

Basado en mi experiencia con más de 200 casos Golden Visa, éstas son mis recomendaciones claras:

Acciones inmediatas para todos los titulares de Golden Visa

1. Revise el estado de su Golden Visa

Hágalo antes de marzo de 2025:

• ¿Sigue siendo válido su Golden Visa?
• ¿Cuándo corresponde la siguiente renovación?
• ¿Cumple los requisitos actuales de permanencia?
• ¿Dispone de todas las pruebas requeridas?

2. Valoración inmobiliaria con experto local

Solicite una tasación independiente. No acepte la del vendedor original; recurra a un perito local.

Coste estimado: 800-1.200€. El dinero mejor invertido en este proceso.

3. Evaluación fiscal completa

Haga analizar toda su situación fiscal:

• Tributación en Portugal
• Tributación en su país de origen
• Convenios de doble imposición
• Opciones de compensar pérdidas

Matriz de decisión: ¿Vender o mantener?

Mi lógica de decisión probada:

Venda AHORA si:

• Necesita liquidez para otras inversiones
• Su Golden Visa está próximo a caducar y no quiere renovarlo
• Los costes corrientes (impuestos, mantenimiento) superan el 2% del valor inmobiliario
• Puede compensar la pérdida con otras ganancias de capital

Mantenga y alquile si:

• Puede obtener una rentabilidad por alquiler de al menos el 4%
• Su Golden Visa sigue siendo importante para usted
• Confía en una recuperación del valor a largo plazo
• Tiene una gestión profesional de alquiler

Estrategia a largo plazo: Diversificación

Pero, haga lo que haga con su inmueble en Portugal:

No vuelva a poner todos los huevos en la misma cesta.

Mi propuesta para una estrategia de residencia moderna:

1. Residencia base: País UE estable con buenas ventajas fiscales (Malta, Chipre, España)
2. Optimización fiscal: Estructura internacional con Dubai o Singapur como centro de negocios
3. Plan B: Segunda residencia fuera de la UE (por ejemplo, Panamá, Barbados)
4. Inversiones diversificadas: El inmobiliario como parte, no como eje central, de su cartera

Pasos concretos a seguir

Si posee una propiedad Golden Visa, actúe así:

Hasta el 31 de marzo de 2025:

1. Encargar la tasación inmobiliaria
2. Solicitar análisis fiscal
3. Revisar el estado del Golden Visa
4. Evaluar nuevas opciones de residencia

Hasta el 30 de junio de 2025:

1. Decidir: vender o mantener
2. Si vende: lanzar proceso de venta
3. Si mantiene: organizar alquiler
4. Planificar nueva estrategia de residencia

Hasta el 31 de diciembre de 2025:

1. Cerrar la inversión en Portugal (vendida o alquilada)
2. Implantar nueva estructura de residencia
3. Ejecutar optimización fiscal
4. Montar cartera diversificada

Mi conclusión personal

El Golden Visa portugués fue un buen programa — en su momento.

Pero los tiempos cambian. Y los empresarios de éxito evolucionan con ellos.

No vea la situación actual como una crisis, sino como una oportunidad. Un momento para revisar y mejorar su estrategia internacional.

Porque si hay algo que he aprendido en 15 años de experiencia:

Las mejores oportunidades surgen cuando otros venden presa del pánico y tiran la toalla. Mantenga la calma, actúe con estrategia, y saldrá fortalecido de este reto.

Atentamente,
RMS

Preguntas frecuentes

¿Sigue siendo válido mi Golden Visa si vendo la propiedad?

Depende del momento. Si obtuvo su Golden Visa antes de octubre de 2023 y ya ha cumplido el periodo mínimo de 5 años, sigue vigente tras la venta. Para visados más recientes, debe mantener la propiedad hasta la primera renovación.

¿Puedo deducir mis pérdidas en la declaración de la renta?

Sí, en la mayoría de los casos puede compensar las pérdidas de la venta con otras ganancias de capital. Las condiciones precisas dependen de su país de residencia y de la estructura de la inversión. Es imprescindible consultar a un asesor fiscal.

¿Debo vender rápido ahora o esperar?

Depende de su situación. Si necesita liquidez urgente o tiene otras buenas oportunidades de inversión, una venta rápida puede ser lo mejor. Si puede asumir la presión sobre el flujo de caja, el alquiler puede ser mejor opción.

¿Qué alternativas existen al Golden Visa portugués?

Las mejores alternativas en 2025 son España (500.000€), Grecia (250.000€), Malta (1.150.000€) y Chipre (300.000€). Cada programa tiene pros y contras según su caso.

¿Cuánto tarda en venderse una propiedad Golden Visa?

Actualmente, el plazo medio de venta es de 14 a 18 meses. Con una estrategia de precios adecuada y marketing profesional, puede rebajarse a 8-12 meses.

¿Qué pasa con mi estatus NHR al vender?

El estatus NHR es independiente de la propiedad y sigue vigente los 10 años completos. Sin embargo, los efectos fiscales de la venta pueden ser complejos, ya que es considerado residente fiscal portugués.

¿Puedo aportar mi inmueble a un fondo?

Sí, en ciertos casos es posible. Puede dar su propiedad como aportación a un fondo cualificado para Golden Visa. Así mantiene el visado y gana flexibilidad. Esta opción debe estudiarse caso a caso.

¿Cómo detectar compradores serios para mi inmueble?

Un comprador serio ya tiene aprobada la financiación, trabaja con agentes locales reputados y está dispuesto a realizar un depósito. Desconfíe de quienes quieran cerrar operaciones exprés sin la debida due diligence.