Dubai vs. Miami: Kansainvälisten yrittäjien kattava vertailu kiinteistösijoituskohteina

Ennen kuin kerron, kumpi kaupunki on parempi valinta kiinteistösijoituksellesi, haluan oikaista yleisen harhaluulon:

Törmään päivittäin yrittäjiin, jotka kysyvät: Richard, mistä saan korkeimman tuoton?

Ja tässä tulee:

Tämä kysymys on aivan liian kapea. Korkein tuotto ei hyödytä mitään, jos verorakenteet eivät sovi tai et halua asua siellä, missä rahasi työskentelevät.

Sanotaan se suoraan:

Kiinteistösijoitus on nykyään paljon enemmän kuin pelkkä rahan parkkeeraus. Se on lippusi uuteen elämänlaatuun, verojen optimointiin ja usein jopa uuteen kansalaisuuteen.

Siksi vien sinut nyt matkalle kahteen maailman kiinnostavimpaan kiinteistömarkkinaan: Dubaihin ja Miamiin. Molemmat tarjoavat houkuttelevien tuottojen lisäksi uniikkia elämäntyyliä ja verotuksellisia etuja kansainvälisille yrittäjille.

Kokeneena asiantuntijana, joka tuntee molemmat markkinat läheltä ja on auttanut asiakkaita molemmissa kohteissa, näytän sinulle totuuden kiiltävän pinnan takaa.

Oletko valmis? Selvitetään, kumpi kaupunki todella sopii tavoitteisiisi parhaiten.

Terveisin RMS

Miksi Dubai ja Miami ovat yrittäjien kiinteistösijoittamisen kuumimmat kohteet

Aloitetaan suoraan faktoista. Dubai ja Miami eivät ole sattumalta kansainvälisten yrittäjien sijoitusten suosikkikohteita. Molemmat tarjoavat ainutlaatuisen yhdistelmän taloudellisia etuja, verokannustimia sekä huippuluokan elämäntapaa.

Dubai – portti Euroopan ja Aasian välillä

Dubai on kehittynyt viimeisten kahden vuosikymmenen aikana yhdeksi maailman tärkeimmistä talouskeskuksista. Strateginen sijainti Euroopan, Aasian ja Afrikan välissä tekee kaupungista luonnollisen keskuksen kansainväliselle liiketoiminnalle.

Mitä se tarkoittaa sinulle yrittäjänä?

• Aikavyöhyke-etu: Yltää sekä Euroopan että Aasian markkinoille työaikojen puitteissa
• Viisumivapaus: UAE:n oleskeluviisumin avulla pääsy yli 180 maahan ilman viisumia
• Infrastruktuuri: Huippuluokan lentokenttä, modernit tietoliikenneyhteydet ja erinomainen logistiikka
• Oikeudellinen turva: Englantilainen Common Law -malli vapaakauppa-alueilla luo tuttua lainsäädäntöä

Lisäksi Dubain vahva kasvu on vaikuttava. Väkiluku on kasvanut yli 300 % viimeisen 20 vuoden aikana samalla, kun talous on monipuolistunut pois öljyriippuvuudesta teknologian, finanssien ja kaupan suuntaan.

Miami – Silta Pohjois- ja Etelä-Amerikan välillä

Miami on Latinalaisen Amerikan epävirallinen finanssikeskus. Yli 70 % Latinalaisen Amerikan investoinneista Yhdysvaltoihin kulkee Miamin kautta. Tämä takaa ainutlaatuisen dynamiikan kiinteistösijoituksille.

Edut kansainvälisille yrittäjille:

• Oikeudellinen vakaus: USAn vakiintunut oikeusjärjestelmä ja vahvat omistusoikeudet
• Valuuttavakaus: Sijoitus maailman johtavaan valuuttaan, US dollariin
• Verohyödyt: Floridassa ei ole henkilökohtaista tuloveroa
• Elämäntapa: Lämmin ilmasto ympäri vuoden, huippuluokan ravintolat ja kulttuuritarjonta

Tärkeä näkökulma: Miami toimii porttina eteläamerikkalaisille sijoittajille, jotka etsivät turvaa kotimaidensa epävakaudelta. Tämä pitää huippukiinteistöjen kysynnän vakaana.

Markkinoiden veropohja pähkinänkuoressa

Tässä kohtaa erot korostuvat – ja Dubai ja Miami eroavat verotuksellisesti perustavanlaatuisesti:

Paperilla Dubai näyttää verotuksellisesti ylivoimaiselta. Mutta – ja tämä on tärkeä mutta – USA tarjoaa erilaisia rakenteita verosuunnitteluun, joita Dubaissa ei ole.

Huom! Dubaissa on nykyään tiukat vaatimukset: verohyödyt saat vain, jos todella elät ja työskentelet siellä. Pelkät näennäisjärjestelyt eivät enää kelpaa.

Dubain kiinteistösijoitus: Mahdollisuudet ja haasteet yksityiskohtaisesti

Ollaanpa rehellisiä: Dubain kiinteistömarkkina ei ole maailman helpoin. Mutta se on yksi dynaamisimmista. Tässä, mitä sinun pitää todella tietää.

Dubain kiinteistömarkkina 2025: Numerot, faktat, trendit

Dubaissa on nähty niin nousuja kuin notkahduksiakin: 2008:n huippu, 2009–2012 romahdus, vuoden 2020 hidas toipuminen ja 2021 alkanut uusi supernousu.

Viimeisimmät luvut ovat selkeitä:

• Hintojen nousu 2021–2024: Keskimäärin 15–25 %/vuo premium-alueilla
• Transaktiot 2024: Yli 120 000 kiinteistökauppaa (ennätys)
• Ulkomaalaisprosentti: 85 % ostajista ei ole emiraattilaisia
• Vuokratuotto (ka.): 6–8 % vakiintuneilla alueilla
• Hintataso luksusasunnossa: 800 000–3 000 000 USD (Palm Jumeirah, Downtown)

Erityisesti eurooppalai­set ja aasialai­set ovat nostaneet kysyntää. Venäläiset ja intialaiset hallitsevat, mutta myös saksalaiset, sveitsiläiset ja itävaltalaiset panostavat entistä enemmän.

Mikä tämän boomin taustalla on? Useampi tekijä:

1. Golden Visa -ohjelma: 10 vuoden oleskelu vähintään 2 miljoonan AED:n (n. 550 000 USD) kiinteistösijoituksella
2. Etätyötrendi: Dubai Digital Nomad -kohteena
3. Expo 2020 -jälkivaikutus: Massiiviset infrastruktuuri-investoinnit tuottavat tulosta
4. Geopoliittinen vakaus: Muut alueet epävakaita, Dubai turvallinen

Asumisvaihtoehdot ja viisumiohjelmat Dubaissa

Yrittäjänä tämä kiinnostaa sinua konkreettisesti. Dubai tarjoaa useita oleskeluvaihtoehtoja kiinteistösijoituksiin sidottuna:

Property Golden Visa on useimmille yrittäjille kiinnostavin reitti. Tärkeää tietää:

• Kiinteistöä ei tarvitse asua itse (vuokraus sallittu)
• Kerran kuudessa kuukaudessa maahan saavutava, jotta viisumi pysyy voimassa
• Viisumi on jatkettavissa niin kauan kuin omistat kiinteistön
• Mahdollistaa pankkitilin Dubaissa
• Sallii liiketoiminnan UAE:ssa

Huom! Pelkkä viisumi ei tee sinusta veroasuinpaikkaa. Sinun on vietettävä vähintään 90 päivää/vuosi UAE:ssa ja siirrettävä elämän pääpaino sinne.

Veroedut yrittäjälle UAE:ssa

Tässä on syy, miksi monet asiakkaani valitsevat Dubain. Veroedut ovat vaikuttavia – jos toimit ohjeiden mukaan:

• Ei tuloveroa: Ei palkkatuloista eikä pääomatuloista
• Yritysvero 9 %: Vain 375 000 AED:n (n. 100 000 USD) ylittävästä tuotosta
• Ei pääomaveroa: Kiinteistön myyntivoitot verovapaita
• Ei perintöveroa: Omaisuutta voidaan siirtää verottomasti
• Kaksoisverosopimus: Yli 100 maan kanssa, mm. Saksa, Itävalta, Sveitsi

Huom! UAE otti käyttöön yritysveron 2023. Jos UAE-yrityksesi tekee yli 375 000 AED (n. 100 000 USD) voittoa, maksat 9 % veroa.

Kiinteistösijoittamisessa tämä tarkoittaa:

• Vuokratulot: Yksityishenkilölle verovapaita
• Myyntivoitot: Verovapaita, riippumatta summasta
• Välitys yrityksen kautta: 9 % yli 100 000 USD:n voitoista

Substanssivaatimukset ovat tiukentuneet. Sinun on todistettava:

1. Vähintään 90 päivää fyysistä läsnäoloa vuosittain
2. Pääasiallinen asuinpaikka UAE:ssa (vuokra- tai omistussopimus)
3. Elämän pääpaino UAE:ssa (pankkitilit, vakuutukset jne.)
4. Talousaktiivisuus UAE:ssa

Tämä tarkoittaa: Et voi vain ostaa kiinteistöä ja toivoa, että Saksan verottaja jättää sinut rauhaan. Sinun on oikeasti muutettava Dubaihin.

Miamin kiinteistösijoitus: Amerikkalainen unelma kansainvälisille sijoittajille

Miami on erilainen kuin Dubai. Kun Dubai on täysin uusi markkina, Miami on vakiintunut, kansainvälinen kiinteistökenttä, jolla on yli sata vuotta historiaa. Siinä on omat hyvät ja huonot puolensa.

Miamin kiinteistömarkkina: Hinnat, tuotot, ennusteet

Miami on kypsempi mutta myös kalliimpi kuin Dubai. Vuoden 2024 luvut:

• Luksuscondon keskivertohinta: 1 500 000 – 5 000 000 USD (Brickell, South Beach)
• Hintojen nousu 2020–2024: 35–50 % premium-alueilla
• Vuokratuotto: 4–6 % brutto (matalampi kuin Dubaissa)
• Ulkomaalaisten osuus: 40–60 % sijainnista riippuen
• Transaktiot: Yli 15 000 luksuskauppaa vuosittain

Mikä tekee Miamista näin houkuttelevan?

1. Valuuttavakaus: Sijoitukset globaalissa valuutassa USD
2. Oikeudellinen turva: Todettu US-lainsäädäntö
3. Likviditeetti: Helpompi jälleenmyynti vakiintuneilla markkinoilla
4. Rahoitus: Mahdollisuus US-pankkirahoitukseen (oikealla rakenteella)

Mutta tärkeä huomio – Miami on kallistunut. Ennen edullisena pidetty markkina on nyt usein kalliimpi kuin New Yorkissa tai Lontoossa.

Tärkeimpien kaupunginosien hintakehitys:

Kysymys kuuluu: Onko nousuhuuma ohi vai jatkuuko se? Oma arvioni: Miami kasvaa, mutta hitaammin. 2020–2024 hinnannousua kiihdyttivät pandemia, pienet korot ja muuttoliike kalliista suurkaupungeista kuten New Yorkista ja San Franciscosta.

EB-5-viisumi ja muut oleskeluvaihtoehdot kiinteistön kautta

Tässä kohdassa USA poikkeaa Dubaista – pelkkä kiinteistön ostaminen ei johda pysyvään oleskeluun. Mutta mahdollisuuksia kyllä on.

Tärkeimmät vaihtoehdot kansainvälisille yrittäjille:

EB-5 Investor Visa (Green Card):

• Minimisijoitus: 800 000 USD (Targeted Employment Areas) tai 1 050 000 USD
• Vähintään 10 työpaikkaa syntyy sijoituksesta
• Avaa reitin pysyvään oleskeluun (Green Card)
• Odotusaika: 2–5 vuotta (alkuperämaan mukaan)

Haaste: Pelkällä luksusasunton ostolla et saa Green Cardia. EB-5-ohjelmassa sijoitus on tehtävä tuottavaan liiketoimintaan tai kehitysprojektiin.

Muut vaihtoehdot:

• E-2-sijoittajaviisumi: Sopii sopimusvaltioiden kansalaisille (Saksa, Itävalta) – tilapäinen ratkaisu
• L-1-siirto: Jos perustat liiketoimintaa Yhdysvalloissa
• O-1-poikkeuksellinen kyvykkyys: Kansainvälisesti menestyneille yrittäjille

Totuus: Useimmat kansainväliset kiinteistösijoittajat Miamissa eivät asu vakituisesti Yhdysvalloissa, vaan sijoittavat ulkomailta maksamalla siihen liittyvät verot.

Verotuksen sudenkuopat ulkomaalaisille sijoittajille USA:ssa

Tässä kohtaa maailma astuu mutaisemmille vesille. USA verottaa ulkomaisia kiinteistösijoittajia tiukasti. Sinun on tiedettävä, mihin ryhdyt.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act):

• 15 % lähdevero myynnistä (pidätetään kauppahinnasta)
• Voi hakea takaisin US-veroilmoituksella
• Koskee kaikkia ulkomaalaisia myyjiä

Vuokratulojen verotus:

• 30 % lähdevero bruttovuokratuloista (oletus)
• Vaihtoehto: Section 871(d) -valinta → verotus kuten US-residentillä
• Edellyttää vuosittaista veroilmoitusta Yhdysvaltoihin

Estate Tax (perintövero):

• Vain 60 000 USD:n verovapaa osuus ulkomaalaisille
• Jopa 40 % US-kiinteistöistä
• Voidaan kiertää rakenteellisilla järjestelyillä

Ratkaisu? Rakenna riittävä yritys- tai holdingrakenne. Mutta varo:

• Controlled Foreign Corporation (CFC) -säännöt: Voi aiheuttaa Saksan verovelvollisuuden
• Passive Foreign Investment Company (PFIC) -säännöt: Voi johtaa US-verohaittoihin
• FATCA ja CRS: Automaattinen tietojen vaihto kotimaan kanssa

Neuvoni: Älä ikinä sijoita US-kiinteistöihin ilman asiantuntevaa verosuunnittelua – verot voivat nollata tuottosi.

Suora vertailu: Dubai vs Miami yrittäjien sijoituksille

Nyt on aika rehelliselle vertailulle. Kumpi kaupunki tarjoaa paremmat ehdot sijoituksellesi? Tässä kovat faktat pöytään.

Ostohinnat ja tuotot vertailussa

Pelkät luvut kertovat selkeää kieltä:

Pinnallisesti Dubai näyttää paremmalta. Mutta tässäkin piilee käänne. Tarkastellaan tarkemmin:

Dubain piilokustannukset:

• Service Charges: 10–25 AED/neliöjalka/vuosi (voi olla 15 000+ USD/vuosi)
• Sinking Fund: Vararahasto remontteihin (1–2 % kiinteistön arvosta)
• Vakuutukset: Tulipalo, vesi, jne. (ei usein mukana taloyhtiössä)
• Kiinteistönhallinta: 8–12 % vuokratuloista

Miamin piilokulut:

• Kiinteistövero: 0,5–2 % kiinteistön arvosta vuosittain
• HOA (taloyhtiömaksu): 500–2 000 USD/kk
• Vakuutus: 3 000–15 000 USD/vuosi (hurrikaaniriski)
• Kiinteistönhallinta: 8–12 % vuokratuloista

Lasketaan esimerkki:

2 makuuhuoneen luksuscondo, hinta 1,5 milj. USD:

Lopputulema muuttuu selvästi. Dubaissa paitsi osto, myös omistaminen on paljon edullisempaa.

Elämäntapatekijät: Elämänlaatu, infrastruktuuri, kulttuuri

Luvut ovat vain puolet totuudesta. Millaista arkea molemmat kaupungit tarjoavat? Kokemuksesta tiedän, miten asiat oikeasti ovat:

Dubain elämäntapa:

Plussat:

• Turvallisuus: Erittäin alhainen rikollisuus
• Infrastruktuuri: Maailmanluokan metro, tiet, netti
• Kansainvälisyys: Yli 200 kansallisuutta, englanti universaali
• Gastronomia: Kaikkien maiden keittiöt huipputasoisina
• Shoppailu: Duty-free-ostokset, monet tuotteet verottomia

Miinukset:

• Ilmasto: 4–5 kk todella kuumaa (40–45°C)
• Kulttuuri: Erittäin kaupallinen, vähän aitoa paikallisuutta
• Alkoholi: Kallista ja säädeltyä (saatavilla kylläkin)
• Sosiaalinen elämä: Paljon expateja, vähän paikallisia kontakteja
• Pitkäkestoinen kokemus: Monet muuttavat pois 5–10 vuoden jälkeen

Miamin elämäntapa:

Plussat:

• Ilmasto: Lämmin ympäri vuoden, mutta ei liikaa hellettä
• Kulttuuri: Elävä taide-, musiikki- ja club-skene
• Rannat: Maailmanluokan uimarannat aivan keskustassa
• Ruokakulttuuri: Uniikki fuusiokeittiö
• Urheilu: Ammattilaissarjat kaikissa suurissa lajeissa

Miinukset:

• Liikenne: Krooniset ruuhkat, huonot joukkoliikenteet
• Hurrikaanikausi: Kesä–marraskuu, myrskyriski
• Rikollisuus: Korkeampaa kuin Dubaissa, varovaisuutta tietyillä alueilla
• Kustannukset: Todella korkeahintainen elintaso
• Pysäköinti: Vaikea ja kallis

Oma suora arvio: Dubai on tehokkaampi ja käytännöllisempi. Miami on eläväisempi ja kulttuurillisesti rikkaampi. Valinta riippuu elämäntyylistäsi.

Verotuksen kokonaiskuva ja optimointimahdollisuudet

Tässä on ydin, joka määrittää onnistumisesi yrittäjänä. Verorakenteesta voi tulla ratkaiseva ero.

Dubai – täysi verotehokkuus:

Jos todella muutat Dubaihin ja olet siellä veroresidentti:

• Vuokratulot kiinteistöistä: 0 % vero
• Myyntivoitot: 0 % vero
• Yritysvoitto: 0 % 100 000 USDiin asti, sen ylittävästä 9 %
• Osingot muista maista: Usein matalampi lähdevero kaksoisverosopimuksilla

Tulos: 6 % vuokratuotto – verovapaana = 6 % nettotuotto.

Miami – Saksan veroresidentin todellisuus:

Mikäli olet Saksan verotuksessa:

• Vuokratulot: Täysi verovelvollisuus Saksassa (jopa 47,475 %)
• US-lähdevero: 30 % tai alempi, jos valinta mahdollista
• Myyntivoitot: 10 vuoden jälkeen verovapaa Saksassa
• Kaksoisverosopimus: Estää kaksinkertaisen verotuksen

Tulos: 5 % vuokratuotto, 42 % vero = 2,9 % nettotuotto.

Silti optimointia voi tehdä:

1. Rakennettuna Kypros-yhtiön kautta: Voi laskea US-lähdeveron 5 %:iin
2. Yhdistely muihin strategioihin: Esim. muutto Kyprokselle tai Portugaliin
3. Pitkäjänteinen suunnittelu: Myynti 10 vuoden kohdalla Saksassa verovapaasti

Suurin oppi: Dubai toimii vain, jos aidosti muutat. Miami voi toimia osana laajempaa verostrategiaa.

Suositukseni: Mikä kaupunki sopii minkäkin yrittäjätyypin tarpeisiin?

Vuosien neuvonannon jälkeen opin: oikeaa vastausta ei ole vain yhtä. Kaikki riippuu tyypistäsi, tavoitteistasi ja elämäntilanteestasi. Esittelen kolme arkkityyppiä:

Digital-Nomad-yrittäjä: Dubai ensisijaisena valintana

Profiili: Olet 28–45-vuotias, pyörität paikkariippumatonta liiketoimintaa, olet joustava ja etsit maksimaalista veroefektiivisyyttä.

Miksi Dubai on täydellinen sinulle:

• Verotehokkuus: 0 % pääomatuloista ja vuokra­tuotoista
• Business-hubi: Helppo yhtiön perustaminen vapaakauppa-alueilla
• Verkostoituminen: Paljon kansainvälisiä yrittäjiä
• Infrastruktuuri: Optimi digibisnekselle
• Joustavuus: 6 kuukauden sääntö mahdollistaa runsaan matkustamisen

Käytännön strategia:

1. Vuosi 1: Osta kiinteistö (vähintään 550 000 USD), hae Golden Visaa
2. Vuodet 1–2: Muuta Dubaihin, irtaudu Saksan verotuksesta
3. Vuosi 2: Perusta UAE-yhtiö, rakenna liiketoiminta uudelleen
4. Vuosi 3+: Nauti täysimääräisesti veroedusta

Esimerkkilaskelma (sijoitus 1 milj. USD):

• Vuokratuotto: 70 000 USD/vuosi (7 %)
• Verot: 0 USD
• Nettotuotto: 70 000 USD
• 10 vuoden jälkeen: 700 000 USD vuokratuloa + mahdollinen arvonnousu verottomana

Kiehtova ratkaisu – mutta sinun on oltava valmis muuttamaan elämäsi ja rakentamaan sosiaaliset kontaktit uudestaan.

Family Office -rakentaja: Miami pitkäaikaiseen strategiaan

Profiili: Olet 40–55-vuotias, yritys on jo vakiintunut, mietit sukupolven yli ja etsit varallisuuden suojaa ja kasvua perheelle.

Miksi Miami on strategisesti fiksumpi:

• Oikeudellinen vakaus: USA:n oikeusjärjestelmä takaa pitkän ajan turvallisuuden
• Hajautus: USD-sijoituksilla suojaus euron riskejä vastaan
• Koulutus: Huippuyliopistot lapsille
• Likviditeetti: Helppo irtautua tarpeen vaatiessa
• Yhteen sovitettavuus: Sopii kansainvälisiin verorakenteisiin

Käytännön strategia:

1. Vaihe 1: Osta kiinteistö vero-optimoidun rakenteen kautta (esim. Kypros-yhtiö)
2. Vaihe 2: Rakenna USA-pankkisuhteet, järjestä rahoitus
3. Vaihe 3: Laajenna salkkua, 2–3 kiinteistöä hajautukseen
4. Vaihe 4: Perhestrategia (EB-5 lapsille, trust-rakenteet)

Esimerkkilaskelma (sijoitus 2 milj. USD):

• Vuokratuotto: 100 000 USD/vuosi (5 %)
• US-verot: 15 000 USD (optimoinnilla)
• Saksan verot: 35 000 USD (vähennyksen jälkeen)
• Nettotuotto: 50 000 USD (2,5 %)

Paperilla heikompi kuin Dubain malli, mutta saat:

• Varallisuuden turvallisuuden vakaassa valuutassa
• Mahdollisuuksia seuraaville sukupolville
• Ei pakkoa muuttaa ulkomaille
• Voidaan yhdistää muihin verostrategioihin

Hybridimalli: Yhdistä molemmat viisaasti

Profiili: Budjettia molempiin markkinoihin (yli 3 milj. USD), etsit maksimaalista joustavuutta ja hajautusta.

Näin se tehdään:

Dubai veropohjaksi:

• Pääasiallinen asuinpaikka ja veroresidenssi
• Liiketoiminta ja yritystoiminta-osoite
• Kiinteistö sekä omaan käyttöön että sijoitukseksi

Miami USD-ankkurina:

• Valuuttahajautus
• USA-markkinakosketus
• Perheen tulevaisuusvaihtoehdot
• Puhtaasti sijoitus, ilman oleskelua

Käytännön askeleet:

1. Vuosi 1: 1,5 milj. USD Dubaihin (asuinpaikka + Golden Visa)
2. Vuosi 2: Muutto Dubaihin, Saksan verovelvollisuus katkeaa
3. Vuosi 3: 2 milj. USD Miamiin UAE-yhtiön kautta
4. Vuosi 4+: Salkun optimointi Dubaista käsin

Edut:

• Veroefektiivisyys: 0 % molempien kiinteistöjen tuloista
• Hajautus: AED- ja USD-kosketus samaan aikaan
• Joustavuus: Kaksi kotia
• Skaalautuvuus: Perusta laajemmalle sijoittamiselle

Haitat:

• Monimutkaisuus: Kaksi oikeusjärjestelmää, kaksi hallintoa
• Kustannukset: Korkeammat hallinto- ja neuvontakulut
• Aika: Molemmat markkinat vaativat huomiota

Rehellinen huomio: Tämä malli toimii vain, jos olet jo varakas ja sinulla on ammattitiimi tukenasi.

Käytännön toteutus: Tie onnistuneeseen kiinteistösijoitukseen

Riittää teoriasta – nyt konkretiaan. Nämä askeleet sinun on käytävä läpi kaupungista riippumatta.

Due Diligence -tarkistuslista molemmille markkinoille

Ennen kuin sijoitat senttiäkään, tee huolellinen taustatyö. Tässä oma hyväksi havaittu listani:

Markkina-analyysi (molemmissa kaupungeissa):

• Sijainnin analysointi: Walkability Score, joukkoliikenneyhteydet, kehityssuunnitelmat
• Vertailukohteiden analyysi: Vertaa vähintään 10 samankaltaista kohdetta lähiympäristössä
• Vuokramarkkinan ymmärrys: Tyyppivuokraajat, tyhjillään oloajat, hintakehitys
• Kehitysputken tarkistus: Rakenteilla oleva tarjonta, joka voisi vaikuttaa sijoitukseesi
• Jälleenmyyntiarvon arviointi: Kuinka nopeasti kaupat yleensä syntyvät?

Kohdekohtainen tarkastus:

• Rakenteellinen laatu: Ikä, kunto, materiaalit
• Sivukulut: Service Charges, HOA, piilokulut
• Oikeudelliset riskit: Omistussuhteet, mahdolliset rasitukset, kolmansien oikeudet
• Vuokratulopotentiaali: Realistinen vuokra-arvio vertailukohteista
• Remonttitarve: Heti ja lähivuosina

Dubai-spesifiset tarkistukset:

• Rakennuttajan maine: Referenssit, valmiin projektin takuudet
• Freezone vai Mainland: Omistuksen erot
• Palveluyritysten laatu: Kiinteistöhallinnan taso
• Luovutuskunto: Uudisrakennusten vastaanotto

Miami-spesifiset tarkistukset:

• Hurrikaanihistoria: Onko rakennus vaurioitunut aiemmin?
• Special Assessments: Suunnitellut ylimääräiset rahastot
• Vararahasto: Taloyhtiön taloudellinen tilanne
• Tulvariski: Tontin sijainti ja vakuutuksen kustannukset

Rahoitusvaihtoehdot ja pankkiasiointi

Dubai ja Miami eroavat tässä ratkaisevasti. Rahoitusympäristö on aivan erilainen.

Dubain rahoitus:

Vaihtoehdot ulkomaalaisille ostajille:

• Omapääoma: 75–80 % vaaditaan ulkomaalaisille
• Paikalliset pankit: Emirates NBD, ADCB, FAB tarjoavat lainoja
• Korkotaso: 4–6 % (vaihtuva), sidottu EIBORiin
• Maksuaika: Max 25 vuotta, korkeintaan 65-vuotiaaksi
• Tulovaatimus: Ainakin 15 000 AED/kk todennettava

Kokemukseni: Dubain pankit ovat varovaisia. Lainapäätös voi kestää 3–6 kk. Käteiskauppa on usein sujuvampaa ja halvempaa.

Miamin rahoitus:

Vaihtoehdot ulkomaalaisille ostajille:

• Omapääoma: 40–50 % vaaditaan kansainvälisille ostajille
• Yksityiset rahoittajat: Erikoistuneet ulkomaalaisille
• Korkotaso: 6–9 % (profiili- ja omarahoitusosuudesta riippuen)
• Maksuaika: 15–30 vuotta mahdollinen
• ITIN-vaatimus: Individual Taxpayer Identification Number pakollinen

Miamissa suosittelemiani yksityisiä rahoittajia:

• Velocity Mortgage Capital
• International Assets Advisory
• Foreign National Mortgage Company

Pankkisuhteiden rakentaminen:

Dubai:

1. Hae Golden Visaa
2. Hanki Emirates ID
3. Toimita palkkatodistus tai liiketoimintalupa
4. Kontaktio vähintään kolmea pankkia parhaiden ehtojen löytämiseksi

Miami:

1. Hae ITIN verottajalta (IRS)
2. Avaa USA:n pankkitili (esim. Bank of America, Wells Fargo hyväksyvät ITINin)
3. Rakenna luottohistoriaa (Secured Credit Card -tyyliin)
4. Käytä relationship banking -palvelua suurille summille

Exit-strategiat ja myyntitilanteet

Kukaan ei sijoita ikuisiksi ajoiksi. Tarvitset exit-strategian jo alkumetreillä.

Dubain exit-vaihtoehdot:

Optimaalinen myyntiajankohta:

• 2–3 vuoden jälkeen: Ensimmäisen vuoden 2 %:n siirtomaksu vältetään
• 5 vuoden jälkeen: Lyhytaikaiset markkinaheilahtelut tasaantuvat
• Ennen kuin menetät residenssin: Jos muutat pois Dubaista

Myyntiprosessi:

1. Markkina-arvio: 3 paikallisen välittäjän arvio
2. Markkinointi: Dubizzle, Bayut, kansainväliset portaalit
3. Neuvottelu: 5–15 % alle pyyntihintojen on tavallista
4. Kaupan toteutus: 4–8 viikkoa omistajanvaihtoon

Verotus:

• UAE-residentti: Voitto verovapaa
• Saksan residentti: 10 vuoden jälkeen verovapaa

Miamin exit-vaihtoehdot:

Optimaalinen myyntiajankohta:

• Yli 1 vuoden omistus: Vältät flipping-verot
• Ennen hurrikaanikautta: Paras aika myydä on maalis–toukokuu
• Markkinarajoitteet: Miami-sykli vaihtelevampi kuin Dubaissa

Myyntiprosessi:

1. Staging: Ammattimainen esittely nostaa hintaa 3–8 %
2. MLS-listaus: Maksimoi näkyvyyden ostajille
3. Neuvottelu: 2–5 % alle pyyntihinnasta hyvällä markkinalla
4. Closing: 30–45 päivää omistuksen siirtoon

Verotus:

• FIRPTA: 15 % lähdevero (pidätetään)
• Saksan verotus: 10 vuoden jälkeen verovapaa
• Kaksoisverosopimus: US-veron vähennys Saksassa

Vinkki: Suunnittele exit jo ostovaiheessa. Valitse kohteita, jotka ovat vielä 5–10 vuoden päästä haluttuja. Trendit muuttuvat, hyvä sijainti ei.

Usein kysytyt kysymykset

Voinko saksalaisena ostaa kiinteistön Dubaista ja Miamista?

Kyllä, molemmissa maissa ulkomaalaiset voivat ostaa kiinteistöjä. Dubaissa voit ostaa freehold-omistuksen tietyiltä alueilta (noin 70 % kaupungista). Miamissa ei ole rajoituksia ulkomaalaisille, mutta verotus on korkeampaa.

Kuinka paljon omarahoitusosuutta vähintään tarvitsen molemmissa kaupungeissa?

Dubaissa tulee varautua vähintään 600 000–800 000 USD:n omaan pääomaan (550 000 USD Golden Visaan + sivukulut). Miamissa 800 000–1 200 000 USD (rahoituksen kanssa 40–50 % omarahoitus). Ilman lainoitusta enemmän.

Mitä juoksevia kuluja minulle tulee?

Dubaissa: 2–3 % kiinteistön arvosta vuosittain (service charges, vakuutus, hallinta). Miamissa: 3–5 % vuosittain (property tax, HOA, vakuutus, hallinta). Miamissa ylläpito on selvästi kalliimpaa.

Voinko vuokrata asunnon heti?

Dubai: Kyllä, ilman rajoituksia. Lyhytaikaisvuokraus (Airbnb) sallittu useimmilla alueilla. Miami: Kyllä, mutta huomioi HOA:n säännöt. Monissa taloissa minimi­vuokra-aika on 6–12 kk ja lyhytvuokraus rajoitettua.

Miten näet arvonnousumahdollisuuden?

Dubai: Historia ailahteleva (vahvaa heilahtelua), nyt kovaa kasvua vuodesta 2021. Pitkän aikavälin ennuste: 3–6 % vuosittain. Miami: Tasaisempi kasvu, mutta korkeampi hinta. Ennuste: 2–4 %/vuosi. Molemmat markkinat tarjoavat potentiaalia – riskiprofiili erilainen.

Tarvitsenko paikallisen juristin tai veroasiantuntijan?

Kyllä, ehdottomasti. Dubaissa: Paikallinen juristi kaupantekoon, kansainvälisesti kokenut veroasiantuntija. Miamissa: USA:n asianajaja, CPA alaosaajana ulkomaalaissijoittajiin. Kustannukset: 5 000–15 000 USD (riippuu monimutkaisuudesta).

Voin­ko vähentää saksalaista verotaakkaani sijoittamalla ulkomaille?

Dubai: Vain jos muutat oikeasti ja muutat verotuksellisen asuinpaikkasi Dubaihin. Miami: Ei, saksalaisena verovelvollisena maksat koko summasta veroa. Mutta: Myyntivoitot 10 vuoden omistuksen jälkeen verovapaita.

Mitä tapahtuu poliittisissa kriiseissä tai luonnon­katastrofeissa?

Dubai: Poliittisesti erittäin vakaa, ei luonnon­katastrofeja. Riski: Taloudellinen riippuvuus Persianlahdesta. Miami: Hurrikaaniriski (kesä–marraskuu), poliittisesti vakaa USA. Molemmissa hyvät vakuutusmahdollisuudet.

Kuinka likvidit markkinat ovat nopeakätisessä myynnissä?

Dubai: Kohtalainen likviditeetti, normaalilla markkinalla myyntiin 3–6 kk. Premium-kohteet vaihtavat omistajaa nopeammin. Miami: Korkea likviditeetti, 1–3 kk. Vakiintunut markkina ja enemmän ostajia. Miami on joustavampi exitissä.

Minkä kaupungin suosittelette kansainvälisyydestä vasta-alkajalle?

Puhtaassa sijoitusmielessä ilman muuttoa: Miami (vakiintunut markkina, oikeudellinen turvallisuus). Muuton ja yrittäjäverorakenteen vuoksi: Dubai (verotehokkuus, helppo oleskeluviisumi). Suurilla salkuilla: molemmat, hajautuksen vuoksi.