Espanjan Costa del Sol vs. Portugalin Algarve vs. Kyproksen Limassol: Asuntojen suosikkikohteet saksalaisille eläkeläisille – elämänlaatu ja verotus samassa paketissa

Veromentorina kohtaan arjessani saman tilanteen yhä uudelleen:

Saksalaiset eläkeläiset istuvat edessäni ja kysyvät: Richard, missä etelässä voin elää – ja samalla säästää veroissa?

Ja tässä tulee tärkein:

Useimmat katsovat vain aurinkoa ja merta. He sivuuttavat tärkeimmät tekijät huolettoman eläkepäivän kannalta ulkomailla.

Se voi tulla kalliiksi.

Rehellisesti: Mitä hyötyä on kauneimmasta lomatalosta, jos lopulta Saksan verottaja koputtaa ovelle? Tai jos sairastuessa ovet pysyvät kiinni?

Siksi teen tänään kanssasi rehellisen analyysin kolmen suosituimman eläkeläiskohteen eduista ja riskeistä. En teoreetikkona, vaan sellaisena, joka laatii näitä ratkaisuja käytännössä ja tuntee sudenkuopat.

Tarkastelemme seuraavia:

• Espanjan Costa del Sol ja siellä vakiintunut saksalaisyhteisö
• Portugalin Algarve ja houkutteleva NHR-ohjelma
• Kyproksen Limassol – EU:n verosuosikki

Puhumme enemmän kuin vain matalimmista veroista. Kyse on oikean tuntuisesta tasapainosta elämänlaadun, oikeusturvan ja verotehokkuuden välillä.

Oletko valmis rehelliseen vertailuun?

Terveisin
RMS

Costa del Solin kiinteistöt saksalaisille eläkeläisille: Verotus ja elämänlaatu

Aloitetaan klassikosta. Costa del Sol on jo vuosikymmeniä vetänyt saksalaisia eläkeläisiä puoleensa. Mutta onko se verotuksellisesti kiinnostava?

Verotilanne Espanjassa saksalaisille eläkeläisille

Tässä faktat ilman silottelua:

Espanjan veroresidenttinä maksat saksalaisesta eläkkeestäsi Espanjan tuloveroa. Veroprosentti on 19–47 % – eläkkeen määrästä riippuen.

Mutta hetkinen.

Tässä piilee iso etu: Saksan ja Espanjan välinen verosopimus. Saksassa maksettu vero vähennetään Espanjassa. Usein maksat siis lopulta vähemmän veroja kuin Saksassa.

Käytännön esimerkki neuvonnastani:

Müncheniläinen pariskunta, kuukausieläke 3 200 €. Saksassa: n. 14 % verot. Espanjassa: n. 11 % Saksan veron huomioimisen jälkeen.

Se tarkoittaa noin 1 150 € verosäästöä vuodessa. Ei mullistavaa, mutta tuntuva ero.

Costa del Solin kiinteistömarkkinat: Hinnat ja trendit 2025

Asuntojen hinnat ovat tasaantuneet koronan jälkeen. Vuonna 2025 tilanne on:

Lisäksi: Kiinteistökaupan sivukulut Espanjassa ovat noin 10–12 % kauppahinnasta. Tämä on syytä laskea mukaan.

Costa del Solin edut saksalaisille eläkeläisille

Miksi niin monet saksalaiset yhä muuttavat tänne?

• Vakiintunut infra: Saksalaisia lääkäreitä, kauppoja, remonttimiehiä
• Suorat lennot: Jokaisesta Saksan suuresta kaupungista
• Terveydenhuolto: EU:n hyväksymä, yksityisvakuutukset edullisia
• Ilmasto: 320 aurinkoista päivää, leudot talvet
• Oikeusturva: EU-sääntely suojaa sijoitustasi

Haitat ja haasteet

Mutta ollaan rehellisiä – varjopuoliakin löytyy:

• Korkeat elinkustannukset: Etenkin turistialueilla
• Ruuhkat: Kesäisin kaaos on tavallista
• Rajalliset veroedut: Ei massiivisia säästöjä
• Kielimuuri: Viranomaisasioissa tarvitaan espanjaa

Costa del Sol on siis turvallinen, mutta ei halvin vaihtoehto.

Algarve Portugali: Verohyödyt NHR-ohjelmalla

Portugali on ottanut valtavan harppauksen viime vuosina. Miksi? NHR-ohjelma (Non-Habitual Resident). Mutta varo – myös sudenkuoppia löytyy.

NHR-ohjelma: Verohyödyt uusille asukkaille

NHR on Portugalin valttikortti kansainvälisille eläkeläisille. Tärkeimmät asiat:

Kiinteä 10 % vero ulkomaisista eläkkeistä 10 vuoden ajaksi. Se on paljon vähemmän kuin Saksassa tai Espanjassa.

Mutta – ja tämä on tärkeää – tietyt ehdot pitää täyttyä:

1. Veroresidenssi Portugalissa (enemmän kuin 183 päivää/vuosi)
2. Ei Portugali-residenssiä viimeiseen 5 vuoteen
3. Hakemus viimeistään seuraavan vuoden 31. maaliskuuta

Laskuesimerkki arjestani:

Eläkeläispariskunta, eläke 4 000 €/kk:
– Saksa: n. 600 € veroa/kk
– Portugali (NHR): n. 400 € veroa/kk
– Säästö yht. 2 400 € vuodessa

Tämä on eri kaliiberia kuin Espanja.

Algarven asuntomarkkinat: Vielä edullinen?

Algarvessa on nähty hintabuumi, mutta hinnat silti matalammat kuin Costa del Solilla:

Kaupan sivukulut: 6–8 % kauppahinnasta. Selvästi edullisempaa kuin Espanjassa.

Elämänlaatu Algarvessa

Portugali vakuuttaa pehmeillä arvoilla:

• Turvallisuus: Yksi Euroopan turvallisimmista maista
• Ystävällisyys: Portugalilaiset tunnetaan vieraanvaraisuudesta
• Terveydenhuolto: Hyvä taso, kohtuulliset hinnat
• Saksalaisyhteisö: Kasvaa nopeasti, mutta hallittavan kokoinen

Kääntöpuoli: Haasteet Portugalissa

Portugali ei kuitenkaan ole täydellinen. On muutama kirosana:

• NHR-muutokset: Ohjelmaa päivitetään jatkuvasti
• Byrokratia: Viranomaiset välillä hitaita
• Infrastruktuuri: Rajallinen turistialueiden ulkopuolella
• Asuntojen laatu: Usein remontoitavaa

Tärkeä huomio: NHR-ohjelma päättyy 10 vuoden kuluttua. Silloin siirrytään Portugalin normaaleihin veroprosentteihin (maks. 48 %).

Eli: Portgali houkuttelee ajallisesti rajatusti.

Limassol Kypros: EU-edut saksalaisten eläkeläisten kiinteistöille

Kypros on kolmikon salainen helmi. Miksi? EU-jäsenyys yhdistettynä houkutteleviin verosääntöihin on uniikki combo.

Kyproksen eläkeverotus: EU-etu

Tässä muuttuu mielenkiintoiseksi. Tietyin edellytyksin Saksasta maksettu eläke voi olla Kyproksella verovapaa.

Se toimii näin:

Saksalaiset eläkkeet voivat olla Kyproksella verottomia, jos niitä ei veroteta Saksassa (kaksinkertaisen verotuksen estämä sopimus) ja tarvittavat ehdot täyttyvät.

Lisäksi on seuraavat vapaat:

• 3 420 € vuodessa eläketuloille (2025)
• 19 500 € vuosittain yleinen vapautus
• 8 550 € lisävapautus yli 65-vuotiaille

Käytännön esimerkki:

Saksalainen eläke: 2 800 €/kk (33 600 €/v)
Saksan vero: n. 4 200 €
Kypros: 0 € lisäveroja oikealla rakenteella

Käytännössä siis verohelpotus lähes kaikille saksalaisille eläkeläisille.

Limassolin asuntomarkkinat: Laatu maksaa

Limassol on kalliimpi kuin muut kaksi, mutta tarjoaa enemmän laatua:

Sivukulut: n. 8–10 % kauppahinnasta. Usein saat korkeatasoisia ja valmiita asuntoja.

Limassolin edut saksalaisille eläkeläisille

Miksi yhä useampi saksalainen muuttaa Kyprokselle?

• EU-jäsenyys: Täysi oikeusvarmuus ja liikkumisen vapaus
• Englannin kieli: Viestintä vaivatonta
• Moderni infrastruktuuri: Etenkin Limassol erittäin kehittynyt
• Kansainvälinen yhteisö: Hyvin monimuotoinen
• Terveydenhuolto: Yksityisklinikat eurooppalaisella tasolla
• Ilmasto: 340 aurinkoista päivää, vakaat lämpötilat

Kyproksen haasteet

Kyproksellakin on sudenkuoppansa:

• Korkeat elinkustannukset: Tuontiriippuvuus nostaa hintaa
• Pieni koko: Saaren rajoitteet tuntuvat
• Verosuunnittelun monimutkaisuus: Vaatii ammattilaisen
• Pankkijärjestelmä: Yhä varovainen finanssikriisin jälkeen

Non-Dom-status: Ammattilaisen etu

Varakkaille eläkeläisille lisäbonuksena on Kyproksen Non-Dom-status.

Sen myötä pääomatuloista ja osingoista ei tarvitse maksaa veroa 17 vuoteen. Isommilla varallisuuksilla säästö voi olla huomattava.

Tämä on kiinnostava vain niille eläkeläisille, joilla on monimutkaisia sijoitusrakenteita.

Verovertailu 2025: Missä saksalaiset eläkeläiset säästävät eniten

Nyt muuttuu konkreettiseksi. Näytän kolmesta eläkeläisprofiilista, missä verotuksessa pääset parhaaseen lopputulokseen.

Skenaario 1: Keskimääräinen eläkeläinen (2 500 € kuukausieläke)

Keskimääräisellä eläkkeellä Kypros selviää selvästi voittajana.

Skenaario 2: Hyvätuloinen eläkeläinen (4 000 € kuukausieläke)

Korkeammilla eläkkeillä Portugalin ja Kyproksen etu korostuu selvästi.

Skenaario 3: Varakas eläkeläinen (6 000 € eläke + pääomatulot)

Tässä kuvio muuttuu täysin:

• Espanja: Pääomatulojen täysverotus (19–23 %)
• Portugali: NHR suojaa 10 vuotta, sen jälkeen täysi verotus
• Kypros: Non-Dom-status = 17 vuotta verottomat pääomatulot

Yli 500 000 € varallisuudessa Kypros on ylivoimainen.

Tärkeä huomio verosopimuksista

Yksi asia unohtuu usein:

Suurin osa verohyödyistä toteutuu vain, jos todella siirryt veroresidentiksi kohdemaihin. Se tarkoittaa yleensä:

• Yli 183 päivää vuodessa kohteessa
• Elämäsi painopiste siirtyy
• Saksan verovelvollisuudesta luopuminen

Ilman tätä olet Saksassa veronalainen – riippumatta kiinteistöistä ulkomailla.

Kiinteistömarkkina-analyysi: Hinnat ja trendit kolmessa hotspotissa

Veromentorina en katso vain veroja. Sijoituksen pitää toimia myös muuten.

Hintakehitys 2020–2025: Koronan vaikutukset

Kaikki kolme markkinaa kokivat koronanhintabuumin – mutta eri tavalla:

Algarvessa on edelleen vahvin dynamiikka – johtuu NHR-ohjelmasta ja kansainvälisestä kiinnostuksesta.

Sivukulut vertailussa

Tässä kohtaa monet kaupat ratkeavat:

Portugali voi olla selvästi edullisempi ensiasunnon ostajille. Kypros on luksuksessa usein kallein.

Vuokrauspotentiaali: Tuotot vertailussa

Moni eläkeläinen miettii vuokraamista lisätulona:

• Costa del Sol: 3–5 % bruttotuotto, markkina jo kehittynyt
• Algarve: 4–6 % bruttotuotto, kysyntä kasvussa
• Limassol: 3–4 % bruttotuotto, paljon kansainvälisiä vuokralaisia

Huom: Kaikissa maissa myös vuokratulot verotetaan. Tämä voi nostaa kokonaisverorasitetta.

Rahoitus: Mistä saksalainen saa helpoiten lainaa?

Rahoitusmahdollisuuksissa on suuria eroja:

Espanja:

• Jopa 70 % rahoitus ulkomaalaisille
• Korko: 3,5–4,5 % (2025)
• Hyvä pankkivalikoima

Portugali:

• Jopa 80 % NHR-statuksella
• Korko: 4–5 %
• Byrokraattinen prosessi

Kypros:

• Jopa 75 % rahoitus
• Korko: 4–5,5 %
• Usein tarvitaan vakuuksia Saksassa

Vinkkini: Kysy myös saksalaisilta pankeilta ulkomaan osaamista – joskus saat paremmat ehdot.

Elämänlaatu vertailussa: Terveys, infrastruktuuri ja kulttuuri

Verot ovat tärkeitä. Mutta mitä hyötyä säästöistä on, jos elämänlaatu ontuu?

Terveydenhuolto: Missä eläkeläinen pärjää parhaiten?

Monelle ratkaiseva tekijä:

Espanja:

• EU-sairausvakuutus kelpaa
• Hyvä julkinen palvelu, jonotusajat mahdollisia
• Yksityisvakuutus alkaen 50 €/kk
• Saksalaisia lääkäreitä kaikilla turistialueilla

Portugali:

• EU-terveyskortti käy
• Julkinen järjestelmä ok, mutta rasittunut
• Yksityisvakuutus halvempaa kuin Saksassa
• Saksankielisten lääkärien määrä kasvaa

Kypros:

• EU-sairausvakuutus hyväksytään
• Yksityissairaalat korkealla tasolla
• Julkinen järjestelmä toimiva, mutta rajallinen
• Monet lääkärit puhuvat englantia tai saksaa

Oma näkemykseni: Espanja tarjoaa saksalaisille parhaan peruspalvelun, Kyproksella yksityissektori on korkeatasoisin.

Saksalainen yhteisö: Missä tunnet olosi kotoisaksi?

Sosiaaliset verkostot ovat iän myötä yhä tärkeämpiä:

Jos saksalainen yhteisö on sinulle tärkeä, Costa del Sol on ykkönen.

Infrastruktuuri ja liikkuminen

Eläkeläisenä julkinen liikenne ja esteettömyys korostuvat:

Costa del Sol:

• Erinomaiset bussiyhteydet kaupunkien välillä
• Málaga Airport: suorat lennot Saksaan
• Moottoritiet hyvässä kunnossa
• Useimmat jalkakäytävät eivät esteettömiä

Algarve:

• Rajoitetut joukkoliikennepalvelut
• Faro Airport hyvin kytketty
• Auto usein välttämätön
• Uudemmat alueet yleensä esteettömiä

Limassol:

• Erittäin hyvä tieverkosto
• Larnaca/Paphos Airportit molemmat käytettävissä
• Joukkoliikenteessä kehitysvaraa
• Uudet rakennukset yleensä esteettömiä

Kulttuuritarjonta ja vapaa-aika

Mitä voit tehdä vapaa-ajallasi?

Espanja loistaa:

• Monipuolinen kulttuurielämä
• Perinteiset juhlat ja markkinat
• Golfkenttiä runsaasti
• Laadukas ruokakulttuuri

Portugali tarjoaa:

• Aito, vähemmän turistimainen kulttuuri
• Upeat rannikkomaisemien kävelyreitit
• Nouseva taidekenttä
• Rento ilmapiiri

Kypros vakuuttaa:

• Tuhansien vuosien historia
• Kansainvälinen, kosmopoliittinen ilmapiiri
• Vesiliikuntaa ympäri vuoden
• Yhdistelmä kreikkalaista, turkkilaista ja brittikulttuuria

Oikeudelliset sudenkuopat: Mitä saksalaisten eläkeläisten on huomioitava

Nyt asia on vakava – oikeudelliset näkökohdat voivat ratkaista onnistutko vai et ulkomailla.

Veroresidenssi: Peruspilari

Ilman oikeaa veroresidenssiä verooptimointi ei onnistu – ja tämä unohtuu usein.

183 päivän sääntö on tuttu, mutta muuta on myös:

• Elämän keskipiste: Missä perhe, omaisuus, kiinnostuksen kohteet?
• Käytettävissä oleva asunto: Saksassa voi ylläpitää verovelvollisuuden
• Työtulot: Myös pienet tulot voivat vaikuttaa
• Oleskelun laatu: Loma lasketaan erilailla kuin pysyvä asuminen

Vinkkini: Dokumentoi oleskelusi tarkasti. Saksan verottaja tarkastaa entistä huolellisemmin.

Muuttoverotus: Kallis lähtö

Saksasta muutto voi tulla kalliiksi – etenkin isommalla varallisuudella:

Muuttoverotus iskee, jos omistat yli 1 % osuuden osakeyhtiöstä tai omistukset ylittävät yhteensä 500 000 € arvon.

Tämä voi tarkoittaa:

• Välitöntä piilevien voittojen verotusta
• 26,375 % vero laskennallisesta voitosta
• Maksuvaikeuksia, vaikka myyntiä ei ole tapahtunut

Käytännön esimerkki:

Yrittäjä, 30 % omistus perhe-GmbH:ssa (arvo 2M €). Muutto Kyprokselle aiheuttaa 520 000 € muuttoveroa – ilman, että olisi myynyt mitään.

Ratkaisuja on, mutta ne pitää suunnitella ennen muuttoa.

Perintövero: Kansainvälinen sekamelska

Usein sivuutettu kysymys: Missä perillistäsi verotetaan?

Säännöt ovat monimutkaisia:

• Espanja: Korkea perintövero, mutta helpotuksia perheenjäsenille
• Portugali: Ei perintöveroa puolisoiden ja suorien jälkeläisten välillä
• Kypros: Ei perintöveroa (2025)

Mutta huomaathan: Saksalainen perintöverolaki voi tulla sovellettavaksi, jos:

• Perittävä on asunut Saksassa viiden edeltävän vuoden aikana
• Omaisuutta on Saksassa
• Perillinen asuu Saksassa

Sosiaaliturva: EU-yhteensopivuuden ymmärtäminen

Saksan eläke maksetaan kaikkiin kolmeen maahan. Mutta yksityiskohdat ratkaisevat:

Sairausvakuutus:

• EU-yhteensovitus toimii pääosin
• Saksan yksityisvakuutus jatkuu – maksut säilyvät
• Uusi vakuutus kohdemaassa saattaa olla edullisempi

Hoitovakuutus:

• Saksan hoitovakuutus ei kata ulkomaille muuttoa
• Yksityinen lisävakuutus usein järkevä
• Kohdemailla omat järjestelmänsä

Kiinteistölaki: Kaupan sudenkuopat

Joka maalla on omat erityiset piirteensä kiinteistön ostossa:

Espanja:

• Rekisterit voivat olla puutteellisia
• Rakennusluparikkeet voivat tulla kalliiksi
• NIE-numero tarpeen ennen kauppaa

Portugali:

• Energiatehokkuustodistus pakollinen 2024 alkaen
• Erotus rakennustontin ja rustiikko-tontin välillä tärkeä
• Veronumero (NIF) hankittava ennen kauppaa

Kypros:

• Title deeds voivat puuttua
• Myyjän lainat siirrettävissä
• Kiinteistön siirtomaksu vaihtelee suuresti

Tärkeä neuvo: Palkkaa aina paikallinen lakimies ennen ostoa.

Veromentorini suositus: Mikä hotspot sopii sinulle?

Yli 1000 neuvontakokemuksen perusteella annan sinulle selkeät suositukset. Kaikki lähtee profiilistasi.

Tyyppi 1: Turvallisuutta arvostava

Profiili: Sinulle oikeusturva on veroetua tärkeämpää. Haluat vakiintuneen saksalaisyhteisön ja tutun infrastruktuurin.

Suositus: Costa del Sol, Espanja

Miksi?

• Luotettava järjestelmä – saksalaisia ollut jo yli 40 vuotta
• EU-oikeus takaa maksimaalisen oikeusturvan
• Maltillisia, mutta ennustettavia veroetuja
• Paras infra saksalaisille eläkeläisille

Käytännön kohde-ehdotus: Fuengirola tai Benalmádena. Paras yhdistelmä kustannuksia ja laatua.

Tyyppi 2: Verotehostaja

Profiili: Keskituloista suurempi eläke (alk. 3 000 €/kk), selkeää verosäästöä tavoitellaan ja valmis panostamaan suunnitteluun.

Suositus: Algarve, Portugali

Miksi?

• NHR-ohjelma: 10 vuotta kiinteä 10 % vero
• Vielä kohtuulliset asuntojen hinnat
• Kasvava saksalaisyhteisö
• Tasapainoinen kustannus–verohyöty

Käytännön kohde-ehdotus: Lagos tai Tavira. Aitoa Portugalia, kansainvälisin vivahtein.

Tyyppi 3: Varakas strategi

Profiili: Iso varallisuus, pääomatuloja tai monimutkaista verosuunnittelua. Maksimaalinen optimointi tavoitteena.

Suositus: Limassol, Kypros

Miksi?

• Non-Dom-status: 17 vuotta verottomia pääomatuloja
• EU-jäsenyys antaa oikeusturvaa
• Ammattilaisympäristö varallisuuden hallintaan
• Kansainvälinen, korkeatasoinen yhteisö

Käytännön kohde-ehdotus: Germasogeia tai Agios Tychonas. Rauhallinen, mutta keskustan lähellä.

Oma tarkistuslistani päätöksen tekoon

Ennen lopullista päätöstä tarkista nämä kohdat:

1. Kokonaisverotus: Ei vain eläke, myös muut tulot
2. Eliniän oletus: Aikaan sidotut edut (NHR) vs. pysyvät ratkaisut
3. Terveyshuolto: Yksityinen vakuutus mahtuu budjettiin?
4. Sosiaaliset verkostot: Tarvitsetko saksalaisyhteisöä?
5. Kielimuuri: Kuinka tärkeä saksa/englanti on sinulle?
6. Taloudelliset puskurit: Yllättäviä menoja varten varaa?
7. Paluuvaihtoehto: Mitä jos palaat Saksaan?

Hybridimalli: Salainen suositukseni

Suurituloisille suosittelen joskus hybridistrategiaa:

Veroresidenssi maassa, jossa paras etu, mutta asuntoja useammassa maassa riskien hajauttamiseksi.

Esimerkki:

• Pääasunto Kyproksella (verohyöty)
• Lomahuoneisto Espanjassa (saksalaisyhteisö)
• Pieni sijoitusasunto Portugalissa (hajautus)

Tämä onnistuu alkaen n. 800 000 € kokonaisbudjetilla.

Milloin kannattaa toimia?

Poliittiset ja verosäännöt muuttuvat jatkuvasti. Siksi:

Jos olet tosissasi, toimi seuraavan 2–3 vuoden aikana. Miksi?

• NHR-ohjelmaa Portugali tarkentaa jatkuvasti
• EU:n verotuksen harmonisointi etenee
• Saksan lait siirtymistä varten kiristyvät
• Asuntojen hinnat nousevat yhä, tosin hillitymmin

Tämä ei tarkoita kiirettä – mutta suunnittele huolella ja toimi määrätietoisesti.

Veromentorinasi sanon: Paras aika toimia oli eilen. Toiseksi paras on tänään.

Terveisin
RMS

Usein kysytyt kysymykset eläkeläisten ulkomaan kiinteistöistä

Täytyykö minun irtisanoa saksalainen sairausvakuutus?

Ei välttämättä. EU-kansalaisena sinulla on oikeus hoitoon kaikissa EU-maissa. Paikallinen sairausvakuutus voi kuitenkin olla edullisempi ja sopivampi. Jos sinulla on yksityinen vakuutus Saksassa, maksut jatkuvat usein ulkomailla asuessasi. Tarkista ehdot huolellisesti.

Saanko saksalaisen eläkkeeni täysimääräisenä ulkomailla?

Kyllä, eläkkeesi siirretään täysimääräisenä kaikkiin EU-maihin. EU:n ulkopuolella maksuihin voi tulla leikkauksia, mutta Espanja, Portugali ja Kypros ovat kaikki EU-jäseniä. Maksu tapahtuu ajankohtaisella kurssilla, mutta mahdollisen valuuttariskin kannat itse.

Kauanko kestää, että voin hyötyä veroedusta?

Riippuu maasta: Espanjassa heti veroresidenssin saatua, Portugalissa NHR-statuksen haku kestää (noin 6–12 kuukautta), Kyproksella hyödyt heti – mutta Non-Dom-status haettava erikseen. Tärkeää: Veroresidenssi on kaikissa ensin varmistettava.

Mitä tapahtuu Saksan kiinteistöilleni?

Saksalaiset kiinteistöt pysyvät Saksan verotuksen piirissä. Vuokratulot verotetaan Saksassa, vaikka asut ulkomailla. Myydessä voit joutua maksamaan luovutusvoittoveroa, jos olet omistanut alle 10 vuotta (omistusasunnossa on poikkeuksia).

Mitä asiakirjoja tarvitsen kiinteistön ostoon?

Tarvitset yleensä: voimassaolevan passin/henkilökortin, paikallisen veronumeron, tulot/varallisuuden todistuksen sekä rahoituksessa luottokelpoisuustodistuksen. Espanjassa tarvitset lisäksi NIE-numeron, Portugalissa NIF-numeron.

Voinko myöhemmin jättää kiinteistön lasten perinnöksi?

Kyllä, se on mahdollista kaikissa kolmessa maassa. Perintöverosäännöt vaihtelevat: Espanjassa verot korkeat, perheelle helpotuksia; Portugalissa suorat perilliset eivät maksa veroa; Kyproksella ei lainkaan perintöveroa. Huom: Myös Saksan verotus voi tulla sovellettavaksi – tarkistuta etukäteen.

Entä kielimuuri?

Vaihtelee paljon: Costa del Solilla monet palvelut saksaksi, viranomaisissa myös englanti auttaa. Portugalissa englanti yleistä, saksa vähemmän. Kyproksella englanti on toinen virallinen kieli ja viestintä helpointa. Oikeudellisissa kysymyksissä kannattaa palkata saksankielinen asianajaja.

Mitä jos haluan palata Saksaan?

Paluun voi tehdä koska vain. Veroissa muutut heti Saksan verovelvolliseksi, kun ehdot täyttyvät. Kiinteistön voit säilyttää ja vuokrata tai myydä. Sairausvakuutuksessa voi olla karenssia, jos haet uutta vakuutusta – varaudu paluuvaihtoehtoon jo etukäteen.

Kannattaako muuttaa myös pienellä eläkkeellä?

Kokonaisuus ratkaisee. Alle 2 000 €/kk eläkkeellä verosäästöt ovat usein pieniä. Siksi erityisesti Portugalin matalammat elinkustannukset voivat olla ratkaisevampia. Lasketaan mukaan: verot, elinkustannukset, sairausvakuutus ja sosiaalinen ympäristö.

Kuinka tärkeää on poliittinen vakaus?

Kaikki kolme maata ovat vakiintuneita EU-demokratioita ja oikeusvaltioita. Äkilliset säännösmuutokset ovat harvinaisia, mutta mahdollisia. Portugali on muokannut NHR-ohjelmaansa jo useaan kertaan, Espanjassa keskustellaan ulkomaalaisverosta, Kypros on varovaisempi finanssikriisin jälkeen. Hajautus auttaa – älä panosta kaikkea yhteen maahan.