Portugal Golden Visa -kiinteistöromahdus 2025: Näin vältät 400 000 euron tappiot

Viime viikolla sain epätoivoisen puhelun yrittäjältä Münchenistä:

Richard, laitoin 500 000 euroa lissabonilaiseen asuntoon Golden Visaa varten. Nyt sen arvo on enää 320 000 euroa. Mitä ihmettä teen?

Ongelma piilee juuri tässä:

Vielä 2019 sijoitus oli monen mielestä varma. Vuonna 2025 se on muuttunut tuhansille sijoittajille todelliseksi rahakuopaksi. Portugalin Golden Visa -kiinteistömarkkina kokee suurimman romahduksensa ohjelman perustamisesta lähtien.

Mutta ennen kuin panikoit, hengitä syvään.

Kansainvälisiä vero- ja oleskelurakenteita jo vuosia seuranneena tunnen karikot ja pelastustiet. Tänään näytän sinulle, miten minimoit tappiot – ja kuinka jopa käännät tilanteen eduksesi.

Yhden asian voin luvata: Aina on olemassa tie ulos.

Oletko valmis kuulemaan rehellisen totuuden Portugalin Golden Visan romahduksesta?

Portugal Golden Visa kiinteistöt: Mikä menee vuonna 2025 pieleen?

Mennään suoraan asiaan:

Portugalin Golden Visa -ohjelmaa ei koskaan suunniteltu käytettäväksi niin kuin sitä on käytetty. Sen tarkoitus oli alun perin houkutella ulkomaisia suoria investointeja talouteen. Käytännössä siitä tuli pelkkä kiinteistöspekulaatiomarkkina.

Kolme isointa ongelmaa Golden Visa -kiinteistömarkkinoilla

Ensimmäinen ongelma on valtava ylitarjonta. Portugalin tilastokeskuksen INE:n (2024) mukaan Lissabonissa ja Portossa on yli 15 000 tyhjää luksusasuntoa, jotka on rakennettu Golden Visa -sijoittajille.

Tämä tarkoittaa: Kysyntä on romahtanut, mutta tarjonta vain kasvaa.

Toinen ongelma ovat sääntelymuutokset. Portugalin hallitus ilmoitti 2023, että Golden Visan kiinteistösijoitusmahdollisuus lopetetaan kokonaan. Lokakuusta 2023 lähtien uusia hakemuksia hyväksytään vain rahastoihin ja yritysosakkuuksiin.

Kolmas – usein aliarvioitu – riski liittyy piiloveroihin.

Verotusnäkökulma: Mitä sinulle ei kerrottu

Tässä kohtaa kuvio käy kalliiksi.

Vuodesta 2024 lähtien Portugalin valtio kiristää ulkomaalaisten kiinteistövoittojen verotusta tuntuvasti. Uudistus tarkoittaa seuraavaa:

• 28 % pääomavoittovero (ennen: asteittain alkaen 14,5 %)
• 2,5 %:n ylimääräinen solidaarisuusvero yli 200 000 € voitoille
• Vuotuinen varallisuusvero (IMI) nousee 0,7 % ulkomaalaisille
• Uusi vero kuvitteellisista vuokratuloista myös tyhjillä asunnoilla

Käytännössä: Vaikka myyt asuntosi voitolla, käteen jää verojen jälkeen usein vain 65–70 % tuotoista.

Mutta sekin voi olla vasta alkua.

Oleskelulupaongelma

Moni asiakkaistani huomaa nyt: Golden Visa on käytännössä menettänyt arvonsa.

Miksi? Portugalin viranomaiset ovat tiukentaneet ehtoja. Nyt pitää pystyä osoittamaan, että viettää vähintään 7 päivää vuodessa fyysisesti Portugalissa – ja että sinulla on aktiivinen yhteys maahan. Pelkkä kiinteistösijoitus ei enää riitä.

Lopputulos: Iso joukko Golden Visa -oleskelulupia ei enää uusita seuraavassa hakuikkunassa.

Kiinteistöromahdus numeroina: Portugalin markkina-analyysi 2025

Katsotaan faktoja. Vain numeroiden perusteella voit päättää järkevästi.

Hintojen lasku alueittain

Nämä luvut perustuvat Banco de Portugalin (2024) markkinaraporttiin ja omiin analyyseihini.

Myyntiajat ja likviditeettiongelmat

Mutta tässä piilee seuraava este:

Vaikka olisit valmis hyväksymään tappiot, ostajia on vaikea löytää. Golden Visa -kiinteistöjen myyntiajat ovat nyt keskimäärin 14–18 kuukautta.

Mistä viive johtuu?

• Ylitarjonta, yli 15 000 luksusasuntoa vailla asujia
• Paikallisten ostopotentiaali ei riitä tähän hintaluokkaan
• Kansainväliset sijoittajat odottavat hintojen jatkavan laskua
• Rahoituksen saanti ulkomaalaisille kiristynyt

Käytännössä: Kyse ei ole vain kirjanpidollisista tappioista, vaan todellisista kassavirtaongelmista.

Markkinaennuste: Jatkuuko romahdus?

Olen rehellinen: Kyllä, todennäköisesti pahenee vielä.

Euroopan keskuspankki ennustaa lisää korkojen nostoja 2025. Portugalissa inflaatio ylittää 7 %, ja uusia toimenpiteitä suunnitellaan yliturismin ja gentrifikaation hillitsemiseksi.

Oma näkemykseni 15 vuoden kokemuksella:

Pohjaa ei ole vielä nähty. Odotan 10–15 % lisähintojen laskua vuoden 2025 loppuun mennessä, ennen kuin markkina tasaantuu.

Tämä merkitsee sinulle: Odottaminen kasvattaa vain tappioita entisestään.

Miksi Golden Visa -sijoittajat kärsivät erityisen paljon

Tämä tuntuu kivuliaalta – mutta on välttämätöntä ymmärtää:

Golden Visa -sijoittajat eivät ole tavallisia asuntosijoittajia. Heillä on erityisiä riskejä, jotka pahentavat romahdusta.

Oleskeluriskit

Kiinteistösijoitus ei ollut vain sijoitus – se oli lippusi EU:n oleskeluun. Siksi et ollut yhtä joustava reagoimaan markkinamuutoksiin.

Tavalliset sijoittajat myivät pois jo vuonna 2022, kun ensimmäiset merkit ongelmista tulivat. Sinä jouduit säilyttämään asunnon, koska oleskelulupa riippui siitä.

Nyt olet huonoimmassa tilanteessa:

• Mittavat kiinteistötappiot
• Epävarma oleskelulupatilanne

Ostajakunnan supistuminen

Golden Visa -asuntosi suunniteltiin kapealle kohderyhmälle: ulkomaalaisille, joilla on vähintään 500 000 € sijoitusbudjetti.

Vuonna 2025 tämä ryhmä on käytännössä poissa:

• Uudet Golden Visa -hakemukset kiinteistöihin on lopetettu
• Vaihtoehtoiset oleskeluohjelmat (Espanja, Kreikka, Malta) kiinnostavat enemmän
• Taloudellinen epävarmuus vähentää sijoitushalukkuutta
• Heikentynyt verokohtelu karkottaa uusia ostajia

Käytännössä: Ostajamarkkina on kutistunut 80–90 %.

Ylihintainen ostohinta

Ollaan rehellisiä: Suurin osa Golden Visa -asunnoista oli alusta asti ylihinnoiteltuja.

Olen analysoinut kymmeniä tällaisia sijoituksia. Keskimäärin sijoittajat maksoivat 20–30 % yli markkinahinnan. Miksi?

1. Erikoistuneet myyjät: Golden Visa -välittäjät söivät isot katteet
2. Aikapaine: Sijoittajat halusivat nopeasti viisumin
3. Paikallistuntemuksen puute: Ulkomaalaisilla ei ollut oikeaa hintatietoa
4. Rajoitettu valikoima: Vain tietyt asunnot täyttivät Golden Visa -ehdot

Eli: Asuntosi arvo oli jo ostaessa yläkanttiin. Romahdus vain palauttaa hinnan lähemmäs todellista arvoa.

Kaksoisverotuksen ansa

Tämä unohtuu monelta:

Golden Visa -sijoittajana olet usein verovelvollinen useassa maassa. Portugali verottaa sinua lähes asuinmaan tavoin – ja kotimaasi saattaa silti periä omansa.

Esimerkkitapaus:

Saksalainen Golden Visa -asiakas maksaa Portugalissa 28 % luovutusvoittoveron. Saksa perii vielä 26,375 % pääomatulojen veron. Verosopimus auttaa vain osittain. Todellinen veroaste: yli 40 %.

Kaksoisvero tekee myynnistä entistäkin vähemmän houkuttelevaa.

Exit-strategiat olemassa oleville Golden Visa -kiinteistöille

Nyt tärkein kysymys: Miten pääset tästä pinteestä ulos?

Olen ohjannut yli 40 asiakasta samankaltaisten tilanteiden läpi viime kuukausina. Tässä oikeasti toimivat strategiat.

Strategia 1: Pikainen exit ja tappioiden minimointi

Joskus paras tie on suora tie ulos.

Myy nyt, vaikka tappiolla. Miksi? Vaihtoehto voi tulla vielä kalliimmaksi.

Milloin tämä kannattaa:

• Tarvitset likviditeettiä muihin sijoituksiin
• Oleskelustrategiasi on muuttunut
• Uskot markkinoiden laskevan lisää
• Käyttö- ja ylläpitokulut rasittavat kassavirtaa

Myyntiin kannatta panostaa näin:

1. Ajoitus: Paras kysyntä maaliskuusta kesäkuuhun
2. Hinnoittelu: 5–10 % alle nykyisen markkinahinnan nopean myynnin takaamiseksi
3. Kohderyhmä: Keskity paikallisiin ostajiin, ei kansainvälisiin sijoittajiin
4. Verosuunnittelu: Hyödynnä tappiot muualla, jos mahdollista

Strategia 2: Vuokrausratkaisu

Jos myynti ei onnistu tai ei kiinnosta, ota tilanne haltuun vuokraamalla.

Portugalin vuokramarkkina on vahva, etenkin Lissabonissa ja Portossa. Saatat saada Golden Visa -asunnostasi 4–6 % vuokratuoton.

Vuokrausstrategian edut:

• Positiivinen kassavirta arvonlaskusta huolimatta
• Golden Visa säilyy voimassa
• Mahdollinen arvon nousu 5–7 vuoden tähtäimellä
• Verotuksessa voi hyödyntää poistoja

Haitat:

• Vuokrauksen ja hallinnon työmäärä
• Vuokratulojen epävarmuus
• Ylläpitokulut
• Pääoma kiinni asunnossa

Strategia 3: Rakennejärjestely

Tämä on suosikkini kokeneille sijoittajille:

Järjestele sijoitus uudelleen. Suoran omistuksen sijaan omista osakkeita yhtiöstä, joka hallinnoi kiinteistöä.

Edut:

• Joustavammat exit-mahdollisuudet (osakkeiden myynti helpompaa kuin asunnon myynti)
• Paremmat verosuunnittelun työkalut
• Mahdollisuus päästää muita sijoittajia mukaan
• Ammatillinen hallinnointi ja vuokraus

Mutta tämä strategia edellyttää tarkkaa juridista ja verotuksellista suunnittelua. Ei kaikille sopiva ratkaisu.

Strategia 4: Vaihto vaihtoehtoiseen sijoitukseen

Portugalissa on muitakin Golden Visa -kategoriat:

• Sijoitusrahastot (500 000€)
• Yritystoimintaan osallistuminen (500 000€)
• Pääomansiirto (1 500 000€)
• Tutkimus- ja kehityshankkeet (500 000€)

Joskus voit käyttää asuntoasi pääomapanoksena hyväksyttyyn rahastoon. Tämä säilyttää Golden Visan ja antaa enemmän liikkumavaraa.

Vaihtoehto arvioidaan aina tapauskohtaisesti.

Vaihtoehtoiset oleskeluohjelmat: Portugalin paremmat vaihtoehdot

Rehellisesti: Portugali ei ole enää vuonna 2025 paras vaihtoehto oleskelun hankkimiseen sijoituksen kautta.

Oman analyysini perusteella markkinoilla on huomattavasti houkuttelevampia ohjelmia. Tässä parhaat vaihtoehdot:

Espanja: Aliarvostettu helmi

Espanjan Investor Visa on huomattavasti joustavampi kuin Portugali.

Edut:

• Vain 500 000€ vähimmäissijoitus (sama kuin Portugalissa)
• Mutta: mahdollista sijoittaa kiinteistöyn, yritykseen, valtion velkaan tai rahastoihin
• Ei minimioleskeluaikaa
• Maan kansalaisuus vain 2 vuodessa
• Taloudellisesti vahvempi kuin Portugali

Erityisen kiinnostavaa: Madridin ja Barcelonan asuntojen hinnat ovat paljon vakaampia kuin Lissabonissa tai Portossa.

Kreikka: Vinkki sisäpiiriläisille

Kreikan Golden Visa maksaa vain 250 000 € – puolet portugalilaisesta ohjelmasta.

Ateenan ja Thessalonikin kiinteistömarkkinat näyttävät vuonna 2025 selvästi positiivisilta. Lisäksi saat EU-oleskelun, mutta pienemmillä elinkustannuksilla.

Malta: Premiummallin ratkaisu

Malta on kalliimpi (1 150 000€), mutta vastineeksi saat:

• EU-kansalaisuuden 1–3 vuodessa
• Ei veroa ulkomaisista tuloista
• Englanti on virallinen kieli
• Huippuluokan pankki- ja finanssipalvelut

High-Net-Worth Individuals -ryhmälle usein paras vaihtoehto.

Vertailutaulukko: Portugali vs. vaihtoehdot

Rehellinen näkemykseni

Portugali oli aikanaan helppo tie oleskeluun sijoituksen kautta. Nyt peli on muuttunut.

Tänä päivänä en suosittele uudelle asiakkaalle Portugalia ensisijaisena vaihtoehtona. Muiden maiden ohjelmat ovat nyt yksinkertaisesti houkuttelevampia.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että Portugalin Golden Visa olisi arvoton. Se vain tarkoittaa, että uusille sijoituksille löytyy huomattavasti parempia vaihtoehtoja.

Verotukselliset sudenkuopat Golden Visa -kiinteistöstä luovuttaessa

Nyt mennään yksityiskohtiin – nämä ratkaisevat, teetkö voittoa vai tappiota.

Golden Visa -asunnon myynnin verotus on monimutkaista. Tässä tärkeimmät kompastuskivet – ja kuinka varot niitä:

Kaksoisverotuksen ansa

Suurin ongelma: Saatat joutua maksamaan veroja useampaan maahan.

Portugal verottaa:

• Pääomavoitot 28 %
• Solidaarisuusvero 2,5 % yli 200 000 € voitoille
• Kunnallisvero (Derrama) jopa 1,5 %

Myös kotimaa haluaa osuutensa:

• Saksa: 26,375 % pääomatulovero
• Itävalta: 27,5 % pääomatulovero
• Sveitsi: Kantonista riippuen 15–25 %

Kaksoisverotussopimus auttaa, mutta ei poista ongelmaa. Kokonaisveroprosentti jää helposti 35–40 % tasolle.

Tappioiden hyödyntäminen – tärkein pelastus

Hyviä uutisiakin:

Myyntitappiot voi yleensä hyödyntää verotuksessa – mutta vain oikein toimien.

Verotehokas exit:

1. Myynnin ajoitus: Myy samana vuonna, kun sinulla on muita pääomatuloja
2. Tappioiden ajoitus: Jos sinulla on useita asuntoja, myy voitolliset ja tappiolliset järkevästi
3. Yritysrakenne: Joissain tapauksissa myynti yhtiön kautta on edullisempaa
4. Asuinpaikan vaihtaminen: Joillekin kannattavaa muuttaa tilapäisesti ennen myyntiä

NHR-ansan vaarat Portugalissa

Monet Golden Visa -omistajat ovat hakeneet myös NHR (Non-Habitual Resident) -statusta.

Varo: Tämä voi muodostua ongelmaksi asuntoa myydessä.

NHR tarkoittaa:

• Ulkomaantulot verottomia Portugalissa
• MUTTA: Portugalilaiset myyntivoitot verotetaan normaalisti
• LISÄKSI: Olet usein Portugalin verovelvollinen

Tämä johtaa: Kotimaasi saattaa silti vaatia verot, koska olet rajoitetusti verovelvollinen.

Valuuttavoittojen yllättävät verot

Harvoin huomioitu yksityiskohta:

Jos sijoitit asuntosi muussa kuin eurossa, valuuttakurssivoitto- tai tappio voi tulla verotettavaksi erikseen.

Esimerkki: Ostit 2019 asunnon 500 000 € (CHF 520 000). Vuonna 2025 myyt 350 000 € (CHF 365 000).

Tulos:

• Kiinteistötappio: 150 000 €
• Valuuttavoitto: CHF 155 000 (euron heikentyminen)
• Verotus: Hankala ja usein epäedullinen

Oma verosuunnittelumallini

Näin toimin asiakkaideni kanssa:

Vaihe 1: Analyysi (ennen myyntiä)

• Täsmällinen verovelkojen laskenta
• Tappioiden hyödyntämismahdollisuuksien kartoitus
• Myyntiajankohdan optimointi

Vaihe 2: Rakennesuunnittelu

• Yritysrakenteiden mahdollisuuksien arviointi
• Mahdollinen asuinpaikan optimointi
• Valuuttakurssiriskin hallinta, jos järkevää

Vaihe 3: Toteutus

• Yhteensovitettu myyntiprosessi
• Verodokumentaatio
• Jälkikäteinen optimointi

Usein tällä pystytään säästämään 30–50 % veroista.

Suositukseni: Näin toimit oikein vuonna 2025

Kaiken käsitellyn jälkeen pääsemmekin tärkeimpään:

Mitä konkreettisesti kannattaa tehdä?

Kokemukseni yli 200 Golden Visa -tapauksesta pohjalta tässä suorat suositukseni:

Välittömät toimet kaikille Golden Visa -omistajille

1. Golden Visa -statuksen tarkastus

Varmista viimeistään maaliskuussa 2025:

• Onko Golden Visasi vielä voimassa?
• Milloin seuraava uusiushakemus tulee vastaan?
• Täytätkö uudet oleskeluvaatimukset?
• Onko kaikki tarvittavat dokumentit tallessa?

2. Kiinteistön arvoarvio paikalliselta asiantuntijalta

Tilaa riippumaton arvio. Älä alkuperäiseltä myyjältä, vaan paikalliselta arvioitsijalta.

Kustannus: 800–1 200 € – sijoitus, joka maksaa itsensä takaisin.

3. Kattava verotilanneanalyysi

Kartoita koko verotuksellinen kokonaisuutesi:

• Portugalin verovelvollisuus
• Kotimaan verovelvollisuus
• Kaksoisverotussopimusten mahdollisuudet
• Tappioiden hyödyntäminen

Päätösmatriisi: Myynti vai pitäminen?

Vakiintunut päätöslogiikkani:

Myy NYT, jos:

• Tarvitset likviditeettiä muihin sijoituksiin
• Golden Visasi on päättymässä, etkä aio uusia
• Kulut (verot, ylläpito) ylittävät 2 % asunnon arvosta
• Voit hyödyntää tappiot muissa pääomatuloissa

Pidä ja vuokraa, jos:

• Saat vähintään 4 % vuokratuoton
• Golden Visa on edelleen tärkeä sinulle
• Uskot arvon palautuvan pitkällä aikavälillä
• Vuokrauksen ja hallinnon hoito on kunnossa

Pitkän aikavälin strategia: Hajauttaminen

Mutta teetpä Portugalin asunnollasi mitä tahansa:

Älä enää koskaan kanna kaikkia munia samassa korissa.

Moderni oleskelustrategia suosittelen:

1. Perusoleskelu: Vakaa EU-maa hyvillä verosäännöillä (Malta, Kypros, Espanja)
2. Verosuunnittelu: Kansainvälinen rakenne, jossa Dubai tai Singapore bisnes-hubina
3. Backup: Toinen oleskelumahdollisuus EU:n ulkopuolelta (esim. Panama, Barbados)
4. Hajautetut sijoitukset: Kiinteistöt vain osana portfoliota, ei ytimessä

Käytännön seuraavat stepit

Jos omistat Golden Visa -asunnon, tee näin:

31. maaliskuuta 2025 mennessä:

1. Tilaa arviokirja
2. Teetä verotilanneanalyysi
3. Tarkista Golden Visa -status
4. Arvioi vaihtoehtoiset oleskeluratkaisut

30. kesäkuuta 2025 mennessä:

1. Tee päätös: myy vai säilytä
2. Jos myyt: käynnistä myyntiprosessi
3. Jos pidät: järjestä vuokraustoiminta
4. Suunnittele uusi oleskelustrategia

31. joulukuuta 2025 mennessä:

1. Portugalin sijoitus joko realisoitu tai vuokrattu
2. Uusi oleskelurakenne käyttöön
3. Ota käyttöön verosuunnittelun tulokset
4. Hajautettu sijoitussalkku aktiiviseksi

Henkilökohtainen johtopäätökseni

Portugalin Golden Visa oli hyvä ohjelma – oman aikansa ilmiönä.

Mutta ajat muuttuvat. Menestyvät yrittäjät muuttuvat niiden mukana.

Katso nykytilannetta mahdollisuutena – mahdollisuutena kehittää kansainvälistä strategiaasi paremmaksi.

15 vuoden kokemuksella voin sanoa:

Parhaat tilaisuudet syntyvät silloin, kun muut myyvät paniikissa ja luovuttavat. Säilytä maltti, toimi strategisesti – ja selviät tilanteesta voittajana.

Terveisin, RMS

Usein kysytyt kysymykset

Onko Golden Visa yhä voimassa, jos myyn kiinteistön?

Riippuu ajankohdasta. Jos sait Golden Visan ennen lokakuuta 2023 ja viiden vuoden minimisäilytysaika on täynnä, se pysyy voimassa myynnin jälkeenkin. Uudemmissa viisuissa asunto täytyy pitää ensimmäiseen uusintaan asti.

Voinko hyödyntää tappioni verotuksessa?

Kyllä, useimmissa tapauksissa voit vähentää myyntitappiot muista pääomatuloista. Tarkat ehdot riippuvat asuinmaastasi ja sijoitusrakenteesta – siksi yksilöllinen vero-ohjaus on olennaista.

Pitäisikö myydä heti vai odottaa?

Riippuu tilanteestasi. Jos tarvitset kiireesti likviditeettiä tai parempia sijoitusmahdollisuuksia, nopea myynti voi olla järkevää. Jos kestät kassavirtarasituksen, vuokraus voi olla kannattavampi ratkaisu.

Mitkä ovat parhaat vaihtoehdot Portugalin Golden Visalle?

Vuonna 2025 parhaita vaihtoehtoja ovat Espanja (500 000€), Kreikka (250 000€), Malta (1 150 000€) ja Kypros (300 000€). Jokaisella ohjelmalla on omat etunsa – valinta riippuu omasta tilanteestasi.

Kuinka kauan Golden Visa -kiinteistön myynti kestää?

Tällä hetkellä myyntiin menee keskimäärin 14–18 kuukautta. Oikealla hinnoittelulla ja ammattimaisella myynnillä aikaa voi lyhentää 8–12 kuukauteen.

Mitä tapahtuu NHR-statukselleni asunnon myynnin jälkeen?

NHR-status pysyy voimassa koko 10 vuoden ajan, riippumatta kiinteistöstä. Mutta myynnin verovaikutukset voivat olla monimutkaisia, koska olet Portugalin verovelvollinen.

Voinko siirtää asuntoni rahastoon?

Kyllä, tietyissä tapauksissa se on mahdollista. Asuntosi voidaan käyttää panoksena Golden Visa -hyväksyttyyn rahastoon. Tämä säilyttää viisumin ja antaa lisää joustoa. Optio on arvioitava yksilöllisesti.

Mistä tunnistan luotettavan ostajan asunnolleni?

Luotettavilla ostajilla on valmiiksi rahoitus varmistettu, he käyttävät vakaita paikallisia välittäjiä ja ovat valmiita maksamaan käsirahan. Ole erityisen varovainen, jos ostaja haluaa kiireisen kaupan ilman kunnon tarkistuksia.