Portugalin Golden Residence vs. Espanjan sijoittajaviisumi: Rehellinen vertailu saksalaisille sijoittajille 2025

Aloitetaan suoraan epämiellyttävällä totuudella:

Suurimmalla osalla saksalaisista sijoittajista, jotka lähestyvät minua Iberian residenssiohjelmista, on täysin väärät käsitykset. Ensimmäisenä mielessä on matala verotus. Tästä ajattelutavasta jää olennaista huomaamatta.

Miksi?

Koska sekä Portugalin Golden Residence että Espanjan sijoittajaviisumi ovat lähtökohtaisesti oleskeluohjelmia – eivät verosuunnittelun apuvälineitä. Ne ratkaisevat muita ongelmia kuin ehkä odotat.

Viime vuosina olen auttanut kymmeniä asiakkaita. Jatkuvasti törmään samoihin väärinkäsityksiin. Siksi vien sinut nyt realistiselle matkalle molempien ohjelmien todellisuuteen.

Ilman myyntipuheita. Ilman vääriä lupauksia.

Sen sijaan saat suodattamattoman totuuden minimisijoituksista, piilokuluista ja verotuksellisista realiteeteista. Lisäksi selkokielisen näkemykseni siitä, mikä ohjelma sopii millekin sijoittajatyypille.

Oletko valmis faktoihin?

Portugal Golden Residence: Kaikki faktat pöydälle

Aloitetaan Portugalilla, sillä siitä liikkuu eniten myyttejä.

Programa de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI) – virallinen nimi – muuttui perustavanlaatuisesti vuonna 2023. Monet neuvonantajat ohittavat nämä muutokset tarkoituksella.

Minimisijoitukset ja vaihtoehdot vuoden 2023 uudistuksen jälkeen

Tässä tämänhetkiset minimisijoitukset, jotka todella toimivat:

Tärkein fakta heti alkuun: Suorat kiinteistösijoitukset ovat olleet pysähdyksissä lokakuusta 2023 alkaen. Selvä peli.

Jos joku vielä kauppaa asuntoja Lissabonissa tai Portossa Golden Visan nimissä, hän on joko huonosti perillä asioista tai epärehellinen. Suurin osa asiakkaistani valitseekin siten kiinteistörahastot.

Mutta varo!

Nämä rahastot ovat usein epäläpinäkyviä rakenteeltaan. Lisäksi sijoittajan kontrolli on selvästi vähäisempi kuin suorassa kiinteistössä. Varaudu 1,5–2,5 %:n vuotuisiin hallinnointipalkkioihin.

Edellytykset ja hakuprosessi: Näistä ei puhuta

Muodolliset vaatimukset ovat hallittavissa, mutta silti hakemukset kaatuvat usein yksityiskohtiin:

• Puhdas rikosrekisteriote: Saksasta JA kaikista maista, joissa olet asunut yli vuoden
• Sairausvakuutus: Voimassa oltava Portugalissa – saksalainen julkinen ei riitä
• Asetettavissa olevat varat: Investoinnin lisäksi vähintään 50 000 EUR likviditeettiä
• Oleskelun todiste: Vähintään 7 päivää vuodessa fyysisesti Portugalissa – tämä tarkastetaan tiukasti

Hakuprosessi kestää tällä hetkellä 12–18 kuukautta. Syynä on SEF:n (sisäministeriön ulkomaalaisvirasto) henkilöstöpula. Suunnittele aikataulusi sen mukaisesti.

Yleinen kompastuskivi: Käännökset ja apostilloinnit. Jokainen saksalainen asiakirja on käännettävä virallisesti portugaliin. Kustannus: noin 3 000–5 000 EUR lisäksi.

Verotukselliset näkökulmat saksalaisille: Karu totuus

Tässä kohtaa peli tiukkenee – ja mutkistuu.

Portugalissa on käytössä Non-Habitual Resident (NHR) -järjestelmä. Tämä tarkoittaa 10 vuoden ajan jopa 20 %:n tasaveroa tietyistä tuloista. Houkuttelevaa, eikö?

Todellisuus on toinen:

Saksalaisena verovelvollisena jäät Saksaan verovelvolliseksi. Se muuttuu vain, kun oikeasti muutat – eli luovut Saksasta sekä asumisesta että elinpiiristä.

Lisäksi: Saksan ja Portugalin välinen verosopimus ehkäisee kaksinkertaisen verotuksen. Samalla se monimutkaistaa tulojen kohdistamista maiden välillä.

Rehellinen arvioni?

Portugalin Golden Visa on ensisijaisesti oleskeluohjelma, joka tarjoaa mahdollisuuden EU-kansalaisuuteen viiden vuoden jälkeen. Verohyödyt toteutuvat vasta, kun elinpiiri oikeasti siirretään.

Espanjan sijoittajaviisumi: Mitä sinun oikeasti tulee tietää

Espanja on monimutkaisempi. Miksi?

Koska sijoittajaviisumeita on useampia erilaisia, kullakin omat sääntönsä, minimisijoituksensa ja sudenkuoppansa.

Viisumikategoriat pähkinänkuoressa

Jäsennellään kaaosta:

Todellisuus: 95 % asiakkaistani valitsee kiinteistösijoitusviisumin. Yksinkertaisesti siksi, että se on selkein ja läpinäkyvin.

Mutta huomioi tämä:

Toisin kuin Portugalissa, sinun on oikeasti ostettava ja omistettava kiinteistö. Jos myyt ennen pysyvän oleskeluluvan saamista, menetät statuksen.

Sijoitusehdot tarkemmin: Piilossa olevat sudenkuopat

Espanjalaisessa kiinteistösijoitusviisumissa on kommelluksia, joita kokeneetkin juristit joskus missaavat:

• Ilman velkaa: 500 000 EUR täytyy rahoittaa täysin omalla pääomalla – lainat eivät sallittuja
• Uudet kiinteistöt suosiossa: Vanhat asunnot käyvät, mutta uustuotannossa prosessi on usein sujuvampi
• Ei vuokrausta aluksi: Kahtena ensimmäisenä vuonna kiinteistöä ei saa vuokrata kaupallisesti
• Alueelliset erot: Madridissa ja Barcelonassa tiukempi valvonta kuin muissa alueilla

Vinkki käytännöstä:

Moni ostaa Valenciasta tai Alicantesta – parempi hinta-laatusuhde, ja viranomaiset ovat yhteistyökykyisempiä kuin suurkaupungeissa.

Sivukulut eivät ole vähäpätöisiä. Laske 10–15 % lisäkustannuksia ostohinnan päälle notaarikuluista, varainsiirtoverosta ja asianajopalkkioista.

Oikeudellinen kehys: Mitä 2024 muutti

Espanja tiukensi vaatimuksia vuonna 2024. Saksalaisessa mediassa tätä ei juuri noteerattu:

Ensinnäkin: Tarkempi lähdetarkastus sijoitusvarojen alkuperälle. Sinun on pystyttävä kattavasti osoittamaan, mistä sijoituspääomasi on peräisin. Harmaan rahan torjunta otetaan vakavasti.

Toiseksi: Tiukemmat läsnäolovaatimukset. Sinun on käytävä Espanjassa vähintään kerran vuodessa ja todistettava se.

Kolmanneksi: Sairausvakuutusvaatimus kiristyi. Vakuutuksen pitää olla laaja ja espanjalaisen viranomaisen hyväksymä. Saksalainen matkavakuutus ei kelpaa.

Hakukäsittely on huomattavasti nopeampaa kuin Portugalissa: yleensä 4–6 kuukautta hakemuksen jättämisestä päätökseen.

Suora vertailu: Portugali vs. Espanja saksalaisille sijoittajille

Nyt mennään konkretiaan.

Kolmen vuoden kokemuksella molemmista ohjelmista voin sanoa: Erot ovat suuremmat kuin useimmat neuvonantajat myöntävät.

Sijoitustasot vertailussa: Kyse on muustakin kuin numeroista

Ensivaikutelma: Portugali näyttää edullisemmalta. 500 000 EUR rahastoon vs. 500 000 EUR kiinteistöön Espanjassa. Pitääkö?

Ei oikeastaan.

Tarkempi laskelma paljastaa Portugalin suuremmat kokonaiskustannukset:

Käytännössä kokonaiskulut ovat lähes samat.

Ratkaiseva ero?

Espanjassa omistat oikean kiinteistön. Portugalissa omistat rahasto-osuuksia, joiden arvo voi vaihdella – eikä sinulla ole suoraa määräysvaltaa.

Aikavaade ja byrokratia: Tärkeä tekijä

Tässä ohjelmat eroavat selvästi:

Portugali:

• Hakuprosessi: 12–18 kuukautta
• Läsnäolovaatimus: 7 päivää vuodessa
• Jatkot: 2 vuoden välein, melko yksinkertaista
• Pysyvä oleskelulupa: mahdollinen 5 vuoden jälkeen

Espanja:

• Hakuprosessi: 4–6 kuukautta
• Läsnäolovaatimus: Vähintään vuosittainen käynti
• Jatkot: Vuosittain aluksi, myöhemmin 2 vuoden välein
• Pysyvä oleskelu: 5 vuoden jälkeen kielikokeella

Kiireiselle yrittäjälle Espanja on usein käytännöllisempi: nopeampi käsittely, kevyemmät vaatimukset alkuvuosina.

Mutta: Kielitesti pysyvää oleskelua varten on todellinen. Vähintään A2, suositus B1.

Pitkä tähtäin: EU-kansalaisuus ja Exit-strategia

Tässä on isoin strateginen ero:

Portugali tarjoaa:

• EU-kansalaisuus 5 vuoden jälkeen
• Perustason portugali riittää (A2)
• Kaksoiskansalaisuus mahdollista
• EU-kansalaisuuteen ei määrättyjä vähimmäisoleskeluja

Espanjassa tarvitaan:

• EU-kansalaisuus vasta 10 vuoden jälkeen
• Edellyttää sujuvaa espanjankielentaitoa (B2)
• Kaksoiskansalaisuus harvoille kansallisuuksille
• Vakiintuneisuuden ja läsnäolon osoitus välttämätön

Pitkän tähtäimen EU-kansalaisuutta etsivälle saksalaiselle sijoittajalle Portugali on selvästi vetovoimaisempi.

Verotukselliset vaikutukset: Mitä nykyinen neuvonantajasi ei kerro

Nyt päästään ytimeen.

Suurin osa veroneuvojista ei tunne näitä ohjelmia. Miksi? He tuntevat lähinnä saksalaisen verojärjestelmän, mutta eivät kansainvälisiä kytköksiä.

Kaksinkertaisen verotuksen sopimukset: Avain ymmärrykseen

Saksalla on molempien maiden kanssa kaksinkertaisen verotuksen estävät sopimukset (DTA). Ne määräävät, missä tulot verotetaan.

Pääsääntö:

Niin kauan kuin olet saksalainen veroresidentti, mikään ei muutu verotuksessa. Pelkkä sijoittajaviisumi ei tee sinusta verovelvollista Portugalissa tai Espanjassa.

Käytännössä tämä tarkoittaa:

• Saksalaiset tulot: Verotetaan Saksassa
• Kansainväliset tulot: Verotetaan Saksan sääntöjen mukaan
• Pääomatulot: Yhä Saksan lähdeverotus
• Kiinteistötulot: Verotetaan sijaintivaltiossa (Portugali/Espanja)

Vasta elinpiirin oikealla siirrolla muuttuu kokonaisuus.

Saksan exit-verotus: 10 miljoonan euron ansa

Nyt mennään hinnakkaaseen osioon – jos et varo.

Muutettaessa Saksasta, jos omistat yli 1 %:n yhtiöosuuksia, tulee luovutusvoittoverotus. Kaikki piilevät voitot laskennallisesti realisoidaan.

Käytännön esimerkki:

Asiakkaalla oli GmbH-osuuksia, kirjanpitoarvo 500 000 EUR ja markkina-arvo 3 miljoonaa EUR. Portugalin muutossa olisi laskettu 2,5 miljoonan EUR myyntivoitto – veroseuraamus noin 650 000 EUR.

Ratkaisu: Joustosuunnitelma ja rakenne ennen muuttoa.

Varoitus Espanjan suhteen:

Espanja on tunnettu aggressiivisesta suurvarallisuuden verotuksesta uusille tulijoille. Ns. Beckham-laki voi auttaa, mutta on aikarajoitteinen ja ehdollinen.

Optimaalinen rakenne: Laillisen verosuunnittelun polku

Tässä käytäntö ratkaisee.

Jos tavoitteena on oikea verosuunnittelu jommankumman ohjelman puitteissa, tarvitset kokonaisvaltaisen suunnitelman:

1. Ajoitus: Muutto parasta tehdä vuodenvaihteessa koko verovuodeksi kohdemaahan
2. Holding-rakenteet: Esim. Kyproksen tai Maltan holding voi olla edullisin
3. Kiinteistöjen ajoitus: Saksan kiinteistöt myyntiin mieluiten muuton jälkeen
4. Likviditeetti: Varaudu kattavaan pääomaan sekä sijoitukseen että elämiseen

Suositus: Aloita rakennemuutos vähintään kaksi vuotta ennen suunniteltua muuttoa. Myöhemmin tulee kalliiksi tai mahdottomaksi.

Rehellinen suositukseni: Mikä ohjelma sopii kenelle?

Kaiken tämän jälkeen tulee tärkein kysymys: Mikä ohjelma sopii sinulle?

Vastaus riippuu tavoitteistasi. Useimmissa konsultaatioissa tämä käsitellään liian pintapuolisesti.

Kenelle Portugali on parempi valinta

Portugalin Golden Visa sopii sinulle, jos:

• Arvostat joustavuutta: Vaatimus 7 pv/vuosi läsnäolosta
• Tavoittelet EU-kansalaisuutta: Saatavilla jo 5 vuoden jälkeen
• Et halua suoraa kiinteistösijoitusta: Rahastomuoto mieleen
• Suunnittelet verosuunnittelua: NHR on houkutteleva kun muutto on aito
• Kieli ei ole este: Portugali on saksalaisille opeteltavissa

Tyypillinen käyttäjä: Digital Nomad tai sijainnista riippumaton yrittäjä, joka haluaa turvaa perheelle, mutta ei halua sitoutua maantieteellisesti.

Käytännön esimerkki:

Thomas (38), ohjelmistoyrittäjä Münchenistä, asuu 6 kuukautta vuodesta Balin ja Dubain välillä. Portugalin Golden Visa antaa hänelle EU-joustavuutta ja selkeän tien kaksoiskansalaisuuteen – ilman että hänen tarvitsee luopua nomadielämästään.

Milloin Espanja on järkevä valinta

Espanjan sijoittajaviisumi kannattaa, jos:

• Haluat oikeaa kiinteistöomistusta: Täysi kontrolli sijoituksestasi
• Arvostat nopeaa käsittelyä: 4–6 kk vs. 12–18 Portugaliin nähden
• Aiot viettää aikaa Espanjassa: Maan kulttuuri vetoaa
• Odotat vuokratuloja: Kaupallinen vuokraus sallittu kahden vuoden jälkeen
• Sinulla ei ole kiire kansalaisuuteen: 10 vuotta on ok

Tyypillinen käyttäjä: Vakiintunut yrittäjä/sijoittaja, joka näkee ulkomaan asunnon portfolionsa osana ja on valmis viettämään aika ajoin aikaa Espanjassa.

Käytännön esimerkki:

Elena (45), yrityskonsultti Hampurista, ostaa 600 000 EUR:n villan Valenciasta. Hän käyttää sitä itse 6 viikkoa vuodessa, vuokraa loput ja saa 4–5 % tuottoa. Lisäksi: EU-oikeudet teini-ikäisille lapsilleen.

Vältä yleisimmät virheet: Yhteenveto

Lopuksi tärkeimmät opit kolmen vuoden intensiivisestä neuvonnasta:

Virhe #1: Ohjelmien tarkastelu erillään
Portugali ja Espanja ovat osa kokonaisstrategiaa. Ajattele vähintään 10 vuotta eteenpäin.

Virhe #2: Vero-odotusten ylilyönti
Pelkkä viisumi ei säästä veroja. Verohyödyt toteutuvat vain vakavalla muutolla.

Virhe #3: Sivukulujen aliarviointi
Lisää 15–20 % minimisijoituksen lisäksi kuluihin, juristipalkkioihin ja juokseviin maksuihin.

Virhe #4: Kielihaasteiden vähättely
Ilman kielen osaamista pysyvästä ratkaisusta tulee vaikeaa.

Virhe #5: Exit-strategian laiminlyönti
Mitä tapahtuu, kun haluat vetäytyä 5–7 vuoden jälkeen? Suunnittele alusta alkaen.

Rehellinen suositukseni?

Älä valitse Portugalin ja Espanjan väliltä. Valitse pidänkö nykytilan vai luonko kansainväliset vaihtoehdot.

Kumpikin ohjelma on työkalu joustavuuteen, turvallisuuteen ja pitkän tähtäimen vaihtoehtoihin. Mutta ne eivät ole pikatie pois Saksan korkeasta verotuksesta.

Jos tämä on selvää, voidaan puhua rakenteista käytännössä.

Terveisin RMS

UKK: Portugali vs. Espanja sijoittajaohjelmat