Portugalin kiinteistörahastot: REIT-rakenteet ja kiinteistösijoittaminen veroetuineen – Ammattitaitoinen kiinteistösalkun hallinta

Mitä Portugalin REITit oikeasti ovat?

Ennen kuin sukellan yksityiskohtiin, haluan murtaa yleisen harhaluulon:

Monet sijoittajat ajattelevat, että Portugalin REITit ovat vain yksi monimutkainen verorakenne muiden joukossa. Tämä ei pidä paikkaansa.

Ja tässä on juju:

Portugalin REITit ovat yksi tyylikkäimmistä tavoista sijoittaa eurooppalaisiin kiinteistöihin ja samalla optimoida verotus.

Sanotaan asia suoraan:

Suurin osa kiinteistösijoittajista maksaa liikaa veroja, koska REIT-rakenteiden toimintaperiaate ei ole heille tuttu.

Real Estate Investment Trust (REIT) on käytännössä yhtiö, joka omistaa ja hallinnoi kiinteistöjä. Ajattele sitä kiinteistörahastona, mutta paremmilla veroeduilla. Portugali otti käyttöön oman REIT-järjestelmänsä vuonna 2019, ja se on suunniteltu etenkin kansainvälisiä sijoittajia silmällä pitäen.

Erikoisuus? Portugalin REITit joutuvat jakamaan vähintään 90 % voitoistaan sijoittajilleen. Tämä tarkoittaa, että saat säännöllisiä osinkoja kiinteistösijoituksestasi. Lisäksi näitä REITeja ei veroteta yhtiöverolla, kunhan tietyt ehdot täyttyvät.

Miksi tämä kiinnostaa kansainvälistä yrittäjää? Yksinkertaista: voit antaa ammattimaisten toimijoiden hallinnoida kiinteistösalkkuasi ja hyödyntää huomattavia veroetuja.

Valmiina yksityiskohtiin? Kerron sinulle nyt, miten Portugalin REITit käytännössä toimivat.

Portugalin REIT-perusteet: Näin toimivat Real Estate Investment Trustit

Annetaanpa perustiedot Portugalin REIT-rakenteesta. Portugalilainen REIT-järjestelmä perustuu selkeisiin sääntöihin, jotka tuovat varmuutta sijoittajille ja viranomaisille.

REIT-rakenne yksityiskohtaisesti

Portugalin REIT (virallisesti SIIMO – Sociedades de Investimento Imobiliário) on erityinen osakeyhtiömuoto. Se kerää pääomaa sijoittajilta ja sijoittaa ainoastaan kiinteistöihin tai kiinteistöihin liittyviin arvopapereihin.

Erityistä tässä on REIT-yhtiön läpivirtausrakenne. Tämä tarkoittaa, että yhtiö ei itse maksa yhtiöveroa, vaan tulot jaetaan suoraan sijoittajille.

Portugalin REITien vähimmäisvaatimukset

Portugali on määritellyt selkeät vaatimukset, jotka REITin on täytettävä:

• Vähimmäispääoma: 5 miljoonaa euroa peruspääomaa
• Osinkosuhde: Vähintään 90 % voitosta jaettava sijoittajille
• Kiinteistöosuus: Vähintään 75 % varoista kiinteistöissä tai niihin liittyvissä varoissa
• Maantieteellinen rajoite: Vähintään 60 % kiinteistöistä sijaitsee Portugalissa
• Likviditeetti: Osakkeiden oltava kaupankäynnin kohteena säännellyllä pörssillä

Miten voitot jaetaan?

Tässä kohtaa verosuunnittelu muuttuu kiinnostavaksi. REIT kerää vuokratuottoja ja myyntivoittoja kiinteistösalkusta. Nämä tuotot jaetaan ainakin 90 % osakkeenomistajille, vähennettynä liiketoiminnan kuluilla.

Portugalilainen laki erottaa eri tulotyyppien välillä:

CMVM:n rooli

Portugalin arvopaperivalvontaviranomainen CMVM valvoo kaikkia REITeja. Se tuo lisäturvaa sijoittajille. CMVM tarkastaa säännöllisesti, täyttävätkö REITit kaikki vaatimukset.

Lisäksi REITien on julkaistava yksityiskohtaiset raportit salkuistaan, mikä lisää läpinäkyvyyttä ja auttaa tekemään perusteltuja sijoituspäätöksiä.

Portugalin REITin veroedut: Mitä kansainvälisten sijoittajien tulee tietää

Nyt pääsemme siihen, mikä kiinnostaa sinua oikeasti: miten voit kansainvälisenä sijoittajana hyötyä veroeduista?

Hyvät uutiset ensin: Portugali on tietoisesti tehnyt REIT-järjestelmästään houkuttelevan ulkomaisille sijoittajille.

Verovapaus REIT-tasolla

Tärkein etu on REITin täydellinen verovapaus. Siinä missä tavallinen portugalilainen osakeyhtiö maksaa 21 % yhtiöveroa, REITit ovat kokonaan vapautettuja.

Käytännössä tämä tarkoittaa: Jos REITisi tuottaa miljoona euroa vuokratuottoja, koko summa voidaan jakaa sijoittajille. Tavallisessa yhtiössä tästä jäisi vain 790 000 euroa verojen jälkeen.

Kaksinkertaisen verotuksen estosopimusten hyödyntäminen

Portugalilla on yli 80 maan kanssa voimassa olevat kaksinkertaisen verotuksen estosopimukset. Tämä on kullanarvoista kansainväliselle sijoittajalle.

Käytännön esimerkki: Olet saksalainen ja saat 100 000 euroa REIT-osinkoja Portugalista. Ilman verosopimusta Portugali pidättäisi 28 % lähdeveron. Sopimuksen ansiosta vero laskee 15 %:iin.

Nämä 15 % saat hyvitetyksi Saksassa kotimaiseen verotukseesi, joten maksat veroja vain kerran.

NHR-ohjelma ja REITit

Tässä tulee erityisen kiinnostavaa: Jos osallistut Portugalin NHR-ohjelmaan (Non-Habitual Resident), voit tietyissä olosuhteissa saada REIT-osinkosi jopa kokonaan verovapaasti.

NHR-ohjelma tarjoaa ulkomaalaisille 10 vuoden veroetuja, kun he muuttavat Portugaliin. REIT-osingot katsotaan ulkomaantuloiksi, jotka voivat olla verovapaita Portugalissa.

Verojen optimointi holding-rakenteilla

Kokeneet sijoittajat yhdistävät Portugalin REITit usein kansainvälisiin holding-yhtiörakenteisiin, jolloin veroedut ovat parhaimmillaan.

Suosittu järjestely menee näin:

1. Perustat holding-yhtiön edullisen verotuksen EU-maahan (esim. Kypros)
2. Holding sijoittaa Portugalin REITeihin
3. REITin osingot maksetaan holding-yhtiölle
4. Holding siirtää varat sinulle vero-optimoidusti

Olennaista on, että EU:n emoyhtiö–tytäryhtiö -direktiivi estää kaksinkertaisen verotuksen EU-maiden välillä, tehden näistä rakenteista tehokkaita.

Erityispiirteet luovutusvoitoissa

Jos myyt REIT-omistuksiasi, voimassa on erityissäännöt. Portugalissa luovutusvoitoista peritään 28 % lähdevero. Poikkeuksia kuitenkin on:

• EU-sijoittajat: Usein matalampi vero sopimuksen ansiosta
• Pitkä omistusaika: Yli 5 vuoden pito voi tuoda osittaista verovapautta
• NHR-status: Tietyissä tapauksissa täysin verovapaasti

Siksi REIT-sijoitukset kannattaa suunnitella pitkäjänteisesti – Portugalin verolait palkitsevat kärsivällisyyden.

REIT vs. suora kiinteistösijoitus: Lopullinen vertailu

Ehkä mietit: Miksi sijoittaa REITeihin, kun voisin ostaa kiinteistön itse?

Hyvä kysymys. Käydään läpi ratkaisevat erot.

Pääomatarve ja likviditeetti

Suurin etu REITeissä on pieni pääomavaatimus. Lissabonin asunnosta maksat helposti 500 000 euroa tai enemmän, mutta REIT-osuuksia saa jo muutamalla tuhannella eurolla.

Lisäksi REITit ovat pörssissä kaupankäynnin kohteena. Voit myydä milloin haluat. Suoran kiinteistön myynti voi viedä kuukausia.

Hallinnointi ja ammattimainen hoito

Tässä REITien suuri etu: Sinun ei tarvitse hoitaa mitään. Ei vuokralaisongelmia, ei korjauksia, ei käyttökustannusten laskutusta.

REITin johto hoitaa kaiken. Ammattilaisilla on usein paremmat sopimukset urakoitsijoiden kanssa ja he osaavat minimoida tyhjät jaksot – tulot pysyvät vakaampina.

Hajautus vs. kontrolli

REIT-sijoituksella hajautat riskisi automaattisesti. Tyypillinen Portugalin REIT omistaa 20–50 kiinteistöä eri alueilla ja segmenteissä.

Suorassa omistuksessa hallitset enemmän, mutta kannat myös isomman yksittäisriskin. Jos vuokralainen muuttaa pois tai alueen vetovoima laskee, se osuu suoraan sinuun.

Verotus yksityiskohtaisesti

Verotuksellisesti molemmissa on puolensa:

REIT-edut:

• Ei yhtiöveroa REIT-tasolla
• Yksinkertaista: käsitellään pääomatulona
• Kaksinkertaisen verotuksen estosopimukset hyödyksi
• NHR-statukseen yhdistettävissä

Suoran sijoituksen edut:

• Rakennuksen poistot mahdollisia
• Kaikki kulut vähennettävissä
• Omassa käytössä verovapaa myyntivoitto 10 vuoden jälkeen
• Enemmän mahdollisuuksia optimoida verotusta

Suositukseni: REITit ovat ihanteellinen tapa aloittaa ja passiiviselle sijoittajalle. Suorat sijoitukset kannattavat isoilla summilla ja jos haluat vaikuttaa aktiivisesti.

Tuottoesimerkki käytännössä

Lasketaan tämä esimerkillä. Sijoitetaan 100 000 euroa:

REIT-skenaario: Ostat 100 000 eurolla REIT-osakkeita. REIT jakaa 5 % osinkotuoton vuosittain. Portugalin lähdeveron (15 %, jos olet saksalainen) jälkeen netto jää 4 250 euroa vuodessa.

Suoran sijoituksen skenaario: Ostat asunnon 100 000 eurolla (20 % omalla pääomalla, 80 % rahoituksella). Bruttovuokra 4 % eli 4 000 €/vuosi. Kulujen jälkeen jää noin 1 500 € nettona.

Suorassa omistuksessa hyödyt lisäksi kiinteistön arvonnoususta ja rahoitusvivusta.

Portugalin REIT-salkun hallinta: Vaiheittainen opas

Tässä ohjeet siihen, miten rakennat ja hallinnoit Portugalin REIT-salkkua ammattimaisesti.

Avain on oikea strategia: ilman suunnitelmaa paras sijoituskin jää tuuriksi.

Vaihe 1: Sijoitusstrategian määrittely

Ennen ensimmäistäkään REIT-osaketta sinun tulee selventää tavoitteesi:

• Tuottotavoite: Etsitkö säännöllistä osinkoa vai arvonnousua?
• Riskinsietokyky: Minkälaiset vaihtelut kestät?
• Aikahorisontti: Lyhytaikainen spekulointi vai pitkäjänteinen vaurastuminen?
• Verotustilanne: Millainen rakenne sopii veroasemaasi?

Kokemukseni mukaan menestyneimmät REIT-sijoittajat turvautuvat vähintään 5 vuoden buy & hold -strategiaan.

Vaihe 2: REIT-tyyppien ymmärtäminen ja valinta

Kaikki REITit eivät ole samanlaisia. Portugalissa on useita erikoistumisia:

Alkuun suosittelen yhdistelmää asuntokohteita ja liike-REITteja – hyvä tasapaino vakauden ja kasvun välillä.

Vaihe 3: Due Diligence eli taustaselvitykset

Ennen sijoitusta jokainen REIT on tutkittava tarkkaan. Se vie aikaa, mutta on välttämätöntä.

Kiinnitä huomiota näihin tunnuslukuihin:

• FFO (Funds From Operations): REITin tärkein tulosmittari
• NAV (Netto-omaisuusarvo): Osakekohtainen substanssiarvo
• Velkaantumisaste: Onko velkaa liikaa?
• Osinkosuhde: Jätetäänkö kasvun varaa?
• Salkun laatu: Kiinteistöjen ikä, sijainti ja kunto

Arvioi myös johdon kokemus ja näyttöihin perustuva tuloshistoria. Kokeneet tiimit ovat kullanarvoisia.

Vaihe 4: Hajautus käytäntöön

Älä koskaan laita kaikkia munia samaan koriin. Toimiva REIT-hajautus koostuu:

1. Alueellinen hajautus: Eri alueet Portugalissa
2. Toimialahajautus: Asunnot, liiketilat, hotellit, logistiikka
3. Koko: Yhdistä isoja ja pieniä REITtejä
4. Kansainvälinen täydennys: Lisää myös REITtejä muista EU-maista

Hyvä jakauma varovaiselle sijoittajalle: 40 % asunto-REITit, 30 % liike-REITit, 20 % logistiikka-REITit, 10 % hotelli-REITit.

Vaihe 5: Salkun seuranta ja tasapainotus

REIT-salkku ei ole osta ja unohda -sijoitus. Se vaatii säännöllistä seurantaa ja päivitystä.

Nämä tehtävät toistuvat kvartaalittain:

• Analysoi REITien osavuosi- ja vuosikatsaukset
• Tarkista ja uudelleensijoita osingot
• Tarkista ja tasapainota salkun painotukset
• Arvioi markkinakehitys ja uudet mahdollisuudet
• Dokumentoi verovaikutukset

Osto käytännössä välittäjän kautta

Portugalin REIT-osakkeita voi ostaa suurimpien kansainvälisten nettivälittäjien kautta. Tarkista nämä asiat:

• Pörssipaikka: Listattu yleensä Lissabonissa
• Kulut: Transaktiomaksut vaikuttavat tuottoon
• Valuuttariski: REITit noteerataan euroissa
• Arvopaperisäilytys: Valitse luotettava ja säännelty välittäjä
• Veroraportointi: Välittäjän tulee tuottaa tarvittavat verotodistukset

Suosittuja välittäjiä eurooppalaisille REITeille ovat esimerkiksi Interactive Brokers, Degiro ja comdirect, joilla on pääsy Portugalin pörsseihin hyviin ehtoihin.

Oikeudelliset puitteet ja compliance-velvoitteet

Puhutaanpa oikeudellisista seikoista. Ei ehkä kiinnostavinta, mutta välttämätöntä menestyksen kannalta.

Portugali on luonut selkeät säännöt REITeille. Nämä tuntemalla sijoituksesi pysyy lainmukaisena.

Sääntely-ympäristö

Portugalin REITeja valvoo CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários), joka huolehtii sääntöjen noudattamisesta.

Tärkeimmät lait ja asetukset:

• Decreto-Lei n.º 19/2019: REITin perustavaa lainsäädäntöä
• RGICSVM: Rahastojen yleissäädökset
• EU-direktiivit: AIFMD, MiFID II, läpinäkyvyysdirektiivi

Tämä sääntely suojaa sinua sijoittajana, lisää luottamusta ja vähentää huijausriskiä.

REITeille asetetut compliance-vaatimukset

Jokaisen Portugalin REITin on noudatettava tiukkoja vaatimuksia pysyäkseen verotuksellisesti edullisessa asemassa:

Sijoittajansuoja ja läpinäkyvyys

Portugalilainen lainsäädäntö tarjoaa kattavan suojan. REITin on julkaistava yksityiskohtaista tietoa salkustaan.

Raportit sisältävät vähintään seuraavat tiedot:

• Kaikkien kiinteistöjen arvot riippumattoman arvioijan mukaan
• Kaikki vuokrasopimukset ja niiden kestot
• Rahoitus ja velkaantumisaste
• Osinkoennusteet
• Strategia ostojen ja myyntien osalta

Lisäksi sinulla on äänioikeudet olennaisissa päätöksissä. Se antaa vaikutusvaltaa REITin toimintaan.

Rajat ylittävät näkökohdat

Kansainvälisenä sijoittajana sinun tulee huomioida mm. verokohtelu kotimaassasi.

Esimerkiksi Saksassa REIT-osingot käsitellään pääomatulona (25 % + solidaarisuuslisä + mahdollinen kirkollisvero).

Tärkeää: Portugalissa maksettava lähdevero hyvitetään Saksan veroon, joten kaksinkertaista verotusta ei tapahdu.

Ilmoitusvelvollisuus ja dokumentaatio

Pidä tarkka kirjanpito kaikista REIT-tapahtumista. Se helpottaa veroilmoitusta ja suojaa mahdollisten kysymysten varalta.

Säilytä vähintään nämä asiakirjat:

1. Kaikki REIT-ostokuitit
2. Osinkotodistukset ja tiedot lähdeverosta
3. Myyntikuitit ja voitto/tappio -laskelmat
4. Vaihtokurssit (tarvittaessa)
5. Todistukset kaksinkertaisen verotuksen estämisestä

Säilytysaika: vähintään 10 vuotta veroja koskevissa asiakirjoissa.

Poistumistilanteiden turvaaminen oikeudellisesti

Ajattele poistumista jo alussa. REIT voi fuusioitua, realisoidaan tai menettää verostatus.

Tällöin sinulla on oikeudet:

• Fuusiot: Osakkeet vaihdetaan reilulla arvolla
• Likvidointi: Saat osan likvidointi-varoista
• Status-menestys: REITista tulee tavallinen osakeyhtiö
• Listauksen poisto: Pörssikauppa lakkaa

Joka tapauksessa sinut tiedotetaan ajoissa ja kohdellaan oikeudenmukaisesti. CMVM valvoo sijoittajanoikeuksia.

Riskit ja sudenkuopat: Mitä sinun on ehdottomasti huomioitava

Nyt siitä, mitä moni neuvoja mielellään ohittaa: riskit.

Mutta suoruus kuuluu tyyliini. Portugalin REITit eivät ole mikään kultakaivos ilman mitään haittaa.

Käyn läpi tärkeimmät sudenkuopat – jotta osaat välttää ne.

Markkinariskit ja volatiliteetti

REITin osakekurssit heiluvat kuten muutkin pörssiosakkeet. Lyhytaikaisten likviditeettitarpeiden yhteydessä tämä voi tuoda ongelmia.

Käytännön esimerkki: Koronapandemian aikaan hotelli-REITit putosivat jopa 60 %. Jos pakko oli myydä, tappiot olivat raskaita.

Tyypillisiä markkinariskejä:

• Korkoriski: Nousevat korot laskevat REITkursseja
• Suhdanneriski: Taantumat iskevät kiinteistömarkkinoihin
• Toimialariski: Rakenneuudistukset voivat iskeä kokonaisiin sektoreihin
• Valuuttariski: Relevantti ei-euro-sijoittajille

Portugalille ominaiset riskit

Portugali on EU-maa ja suhteellisen vakaa, mutta haasteita riittää. Talous riippuu turismista, mikä lisää vaihtelua.

Markkina on edelleen nuori, tarjolla on vähän vakiintuneita REITeja – hajauttaminen on haasteellisempaa.

Poliittiset riskit ovat pieniä, mutta olemassa. Verosäännöt voivat muuttua hallituksen vaihtuessa.

Verotuksen sudenkuopat

Täällä mennään monimutkaiseen. Verojen optimointi kääntyy nopeasti itseään vastaan, jos tekee virheitä.

Tavallisimmat ansat:

Erityisen vaarallista: Jos verottaja tulkitsee toimintasi liiketoiminnaksi eikä sijoitukseksi, menetät pääomatulovero-edun ja maksat progressiivista tuloveroa.

Likviditeettiriskit

Vaikka REIT-osakkeet ovat periaatteessa pörssissä, likviditeetti voi olla rajattu – etenkin pienissä REITeissa tai markkinakriiseissä.

Eli et aina löydä ostajaa haluamallasi hinnalla. Isommilla myynneillä kurssi saattaa laskea.

Seuraa päivittäistä vaihtomäärää. Peukalosääntö: alle 50 000 euron päivävaihtoiset REITit ovat vaikeasti myytäviä.

Johdon riskit

Heikko johto pilaa helposti muuten hyvän REITin. Hälytysmerkkejä:

• Useita johtajavaihdoksia lyhyessä ajassa
• Heikkenevät tunnusluvut kvartaalista toiseen
• Epäselvä viestintä
• Ylihintaiset yritysostot
• Ylikorkeat johtopalkkiot

Vakavat REIT-johtajat omistavat usein omia osakkeita – se osoittaa uskoa pitkäjänteiseen menestykseen.

Sääntelyriskit

REIT-lakeja voi muuttaa. Portugali voi kaventaa veroetuja tai asettaa uusia vaatimuksia.

Samat muutokset voivat tulla EU-tasolta – esimerkiksi suunniteltu finanssitransaktiovero olisi negatiivinen kehitys.

Myös kotimaasi voi paikkailla REIT-osinkojen verokohtelua – Saksassa keskustellaan toistuvasti pääomatuloveron korotuksista.

Ajankohdan riskit

Sijoituksen ajoitus vaikuttaa ratkaisevasti menestykseen. Nousun jälkeen ostaminen on riskialtista.

Toisaalta oikea ostohetki on harvoin helppo osua. Siksi suosittelen asteittaista sijoittamista: säännöllisiä pikkusijoituksia ison kertasijoituksen sijaan.

Riskien minimointi

Riskiä ei voi poistaa, mutta voi huomattavasti pienentää:

1. Hajautus: Ei koskaan kaikki yhteen REITiin tai toimialaan
2. Taustaselvitys: Tarkka analyysi ennen jokaista sijoitusta
3. Pitkä horisontti: Vähintään 5 vuotta sijoitusaikaa
4. Ammattilaisen neuvot: Monimutkaisissa veroasioissa
5. Säännöllinen seuranta: Kvartaalittain salkun läpikäynti
6. Varasuunnitelma: Ennalta mietitty exit-strategia

Muista: Suurin riski on usein jäädä sijoittamatta ja katsella inflaation syövän varallisuutta.

Yhteenveto ja seuraavat askeleet

Portugalin REITit ovat tehokas väline verotehokkaaseen kiinteistösijoittamiseen. Mutta kuten mikä tahansa työkalu, siitä saa hyödyn vain oikealla käytöllä.

Edut ovat vaikuttavia: verovapaus REIT-tasolla, ammattimainen hallinnointi, matalat aloituskynnykset ja korkea likviditeetti. Yhdistettynä Portugalin EU-jäsenyyteen kokonaisuus on hyvin houkutteleva.

Samalla riskit on tiedostettava: markkinoiden vaihtelu, verotukselliset sudenkuopat ja sääntelymuutokset voivat vaikuttaa menestykseen.

Suositukseni aloittelijalle

Jos Portugalin REITit ovat uusi asia, aloita portaittain:

1. Koulutus ensin: Ymmärrä perusteet kunnolla
2. Aloita pienesti: Ensimmäinen sijoitus 5 000–10 000 eurolla
3. Hajauta: Sijoita vähintään 3–4 REITiin
4. Luo seurantarutiini: Ota käyttöön säännöllinen seurantaprosessi
5. Pitkäjänteisyys: Suunnittele vähintään 5 vuoden pitoajalle

Milloin Portugalin REITit EIVÄT sovi?

Ollaan rehellisiä: Portugalin REITit eivät sovi kaikille. Jätä nämä väliin, jos:

• Tarvitset rahat lyhyellä tähtäimellä
• Kurssivaihtelut hermostuttavat
• Kartat monimutkaisia verorakenteita
• Fokus on muissa markkinoissa
• Haluat sijoittaa suoraan kiinteistöihin

Täydellinen osa salkkuasi

Portugalin REITit ovat osa monipuolista sijoitusstrategiaa, eivät koko salkku. Tyypillinen jakauma voisi olla:

• 40 % osakkeita (maailmanlaajuisesti hajautettuna)
• 20 % korkosijoituksia (valtio- ja yrityslainat)
• 15 % REITtejä (joista 50 % Portugalin REITit)
• 15 % vaihtoehtoisia sijoituksia (private equity, raaka-aineet)
• 10 % likviditeettiä (käteinen, rahamarkkinarahastot)

Tämä yhdistelmä tuo tasapainoa ja kasvumahdollisuuksia maltillisella riskillä.

Maksimoi verotuksellinen optimointi

Jotta saat kaiken hyödyn veroeduista, muista:

• Suunnittele kokonaisveroratkaisut (NHR-status kannattaa selvittää)
• Hyödynnä kaksinkertaisen verotuksen estosopimukset
• Tutki mahdollisuutta holding-rakenteisiin
• Suunnittele ostojen ja myyntien ajoitus
• Käytä ammattilaisen veroneuvontaa

Seuraavat konkreettiset askeleesi

Jos olet vakuuttunut, toimi näin:

1. Valitse välittäjä: Tarkista pääsy Portugalin pörssiin
2. Verokonsultaatio: Analysoi oma tilanteesi asiantuntijan kanssa
3. REIT-seulonta: Löydä ensimmäiset potentiaaliset kohteet
4. Due diligence: Selvitä valittujen REITien taustat
5. Pilot-sijoitus: Aloita pienellä summalla

Muista: Paras suunnitelma on turha, jos sitä ei toteuteta. Mutta samaan aikaan: parempi katsoa kuin katua.

Portugalin REITit voivat olla palanen polullasi taloudelliseen vapauteen. Tartu tilaisuuteen – mutta tee se viisaasti.

Tarkkaan yksilöllisissä kysymyksissä autan mielelläni – joskus asiantuntijan näkemys on kullan arvoinen.

Terveisin, RMS

Usein kysytyt kysymykset

Mikä ero on Portugalin ja Saksan REITien välillä?

Portugalin REITit ovat täysin vapautettuja yhtiöverosta, kun taas Saksan REITit ovat verovapaata vain osinkoja jaettaessa. Lisäksi Portugalin REITeilla on matalammat hajautusvaatimukset ja joustavammat sijoitusohjeet.

Voinko Saksan kansalaisena hyötyä NHR-ohjelmasta?

Kyllä, jos muutat Portugaliin eikä sinulla ole ollut verovelvollisuutta siellä viimeisen viiden vuoden aikana. NHR-ohjelma voi mahdollistaa REIT-osinkojen saamisen kokonaan verovapaasti tietyin ehdoin.

Millaiset ovat tavanomaiset kustannukset Portugalin REIT-sijoituksissa?

Transaktiokulut ovat yleensä 0,1–0,5 % välittäjästä riippuen. REITien hallinnointipalkkiot ovat tyypillisesti 0,5–1,5 % vuodessa. Lisäksi voi tulla säilytysmaksuja ja valuuttakuluja.

Tuleeko minun maksaa lähdeveroa Portugalissa?

Kyllä, Portugali pidättää 28 % lähdeveron REIT-osingoista. Kaksinkertaisen verotuksen sopimuksen ansiosta vero on usein 15 % (esim. Saksasta käsin). NHR-statuksella vero voi jäädä kokonaan pois tietyin ehdoin.

Kuinka likvidejä Portugalin REIT-osakkeet ovat?

Likviditeetti riippuu kyseisestä REITistä. Suurilla REITeilla on usein päivittäisiä vaihtomääriä satojatuhansia euroja. Pienet REITit voivat olla heikommin likvidejä, etenkin markkinakriiseissä.

Mikä on Portugalin REITiin tyypillinen vähimmäissijoitus?

Laissa ei ole minimisijoitusta. Käytännössä jo muutamalla satasella voi ostaa REIT-osakkeita. Hajautuksen saavuttamiseksi olisi hyvä varata vähintään 10 000 euroa.

Voinko pitää Portugalin REITeja saksalaisessa arvopaperitilissä?

Kyllä, lähes kaikki saksalaiset nettivälittäjät tarjoavat pääsyn Portugalin pörssiin. Varmista, että välittäjä tuottaa automaattiset verotodistukset Saksan verottajaa varten.

Mitä tapahtuu, jos REIT menettää verostatuksensa?

REITistä tulee silloin tavallinen osakeyhtiö ja se maksaa 21 % yhtiöveroa. Tämä pienentää jaettavaa osinkoa. Sijoittajana voit myydä osuutesi tai odottaa tilanteen korjaantumista.

Soveltuvatko Portugalin REITit pienille sijoittajille?

Kyllä, REITit sopivat erinomaisesti pienille sijoittajille: ammattimaisesti hoidetut kiinteistösalkut, matalat aloituskynnykset ja automaattinen hajautus ovat suuria etuja suoraan kiinteistöihin verrattuna.

Kuinka löydän luotettavat Portugalin REITit?

Kiinnitä huomiota CMVM:n valvontaan, säännöllisiin raportteihin, kokeneeseen johtoon ja avoimuuteen. Vältä REITejä, joilta puuttuu näyttöjä tai joilla on epäselvä rakenne.