Dubai vs. Miami : Le comparatif ultime pour l’investissement immobilier destiné aux entrepreneurs internationaux

Avant de vous révéler quelle ville est la meilleure option pour votre investissement immobilier, permettez-moi de dissiper une idée reçue très répandue :

Je rencontre chaque jour des entrepreneurs qui me demandent : « Richard, où puis-je obtenir le meilleur rendement ? »

Et voici ce qu’il en est :

La question est trop réductrice. Le rendement maximum ne vous sert à rien si le contexte fiscal n’est pas adapté ou si, au final, vous ne souhaitez pas vivre là où travaille votre argent.

Donnons-leur raison :

Investir dans l’immobilier, aujourd’hui, c’est bien plus qu’un simple placement. C’est votre billet vers une nouvelle qualité de vie, une optimisation fiscale, et souvent même une nouvelle citoyenneté.

C’est pourquoi je vous invite aujourd’hui à explorer deux des marchés immobiliers les plus passionnants au monde : Dubaï et Miami. Chacune promet non seulement des rendements attractifs, mais aussi un style de vie et des avantages fiscaux pour les entrepreneurs internationaux.

Ayant observé de près ces deux marchés et accompagné des clients dans ces deux villes, je vais lever le voile sur la réalité derrière les façades clinquantes.

Prêt(e) ? Découvrons ensemble quelle ville correspond vraiment à votre projet et à vos objectifs.

Votre RMS

Pourquoi Dubaï et Miami sont les hot spots de l’immobilier d’entreprise

Allons droit aux faits. Dubaï et Miami ne sont pas par hasard les destinations privilégiées des entrepreneurs internationaux. Ces deux villes offrent une combinaison unique d’atouts économiques, d’incitations fiscales et de facteurs de lifestyle.

Dubaï, passerelle stratégique entre l’Europe et l’Asie

En deux décennies, Dubaï s’est hissée parmi les plus grands centres d’affaires internationaux. Sa situation stratégique entre l’Europe, l’Asie et l’Afrique en fait un hub naturel pour le commerce mondial.

Pour vous, entrepreneur, cela signifie :

• Avantage du fuseau horaire : Vous accédez facilement aux marchés européens et asiatiques pendant les heures ouvrées
• Voyages sans visa : Avec un visa de résidence émirati, vous pouvez voyager dans plus de 180 pays sans visa préalable
• Infrastructure : Aéroport mondial, télécommunications de pointe, logistique exceptionnelle
• Sécurité juridique : Le common law anglais s’applique dans les free zones, garantissant un droit familier

Avec, en plus, un historique de croissance impressionnant : la population a augmenté de plus de 300 % en vingt ans, l’économie s’est diversifiée — du pétrole à la tech, la finance, le commerce.

Miami, pont entre Amérique du Nord et du Sud

Miami est le centre financier informel de l’Amérique Latine. Plus de 70 % des investissements latinos aux USA transitent par Miami, créant une dynamique unique sur l’immobilier local.

Les atouts pour les entrepreneurs internationaux :

• Stabilité juridique : Système de droit américain et droits de propriété éprouvés
• Stabilité monétaire : Investissement en dollar américain, monnaie de référence mondiale
• Avantages fiscaux : Pas d’impôt sur le revenu des particuliers en Floride
• Style de vie : Climat doux toute l’année, gastronomie variée, culture vivante

Un point clé : Miami est la porte d’entrée pour les investisseurs d’Amérique du Sud fuyant l’instabilité politique. Résultat : demande constante de biens de qualité.

Fondements fiscaux des deux marchés

C’est ici que tout change – et là où Dubaï et Miami diffèrent radicalement :

Sur le papier, Dubaï est bien plus attractif fiscalement. Mais — et c’est loin d’être anecdotique — les États-Unis permettent des optimisations fiscales intelligentes via la structuration, là où Dubaï est plus rigide.

Attention aussi aux exigences de substance à Dubaï. Il vous faut réellement vivre et travailler sur place pour profiter des avantages fiscaux. Les montages de façade ne fonctionnent plus.

Investir dans l’immobilier à Dubaï : opportunités et défis en détail

Soyons francs : Dubaï n’est pas le marché immobilier le plus simple du monde. Mais il est l’un des plus dynamiques. Voici ce qui compte vraiment.

Immobilier à Dubaï en 2025 : chiffres, données, tendances

Le marché immobilier de Dubaï a connu une véritable montagne russe. Boom jusqu’en 2008, crash 2009-2012, reprise progressive jusqu’en 2020, et, depuis 2021, supercycle inédit.

Les derniers chiffres :

• Augmentation des prix 2021-2024 : +15-25 % par an dans les emplacements premium
• Transactions immobilières 2024 : Plus de 120 000 ventes immobilières (record)
• Part d’acheteurs étrangers : 85 % de non-Émiratis
• Rendement locatif moyen : 6-8 % dans les quartiers établis
• Prix d’achat d’un appartement de luxe : 800 000 – 3 000 000 $ (Palm Jumeirah, Downtown, etc.)

Fait notable : la demande vient de plus en plus d’Europe et d’Asie. Les investisseurs russes et indiens, mais aussi allemands, suisses et autrichiens, sont très actifs.

Les raisons du boom ? Multiples :

1. Golden Visa : Résidence de 10 ans pour tout investissement immobilier à partir de 2 M AED (soit env. 550 000 $)
2. Tendance au travail à distance : Dubaï s’affiche comme destination clé pour nomades digitaux
3. Effet post-Expo 2020 : Les énormes investissements publics paient
4. Stabilité géopolitique : Dubaï est perçue comme un havre dans un monde instable

Options de résidence et visas à Dubaï

Concrètement, pour vous entrepreneur, Dubaï propose plusieurs parcours de résidence, articulés autour de l’investissement immobilier :

Le Property Golden Visa attire la grande majorité. À retenir :

• Vous n’êtes pas obligé d’occuper le bien (la location est permise)
• Entrée tous les 6 mois au minimum pour conserver le visa
• Visa renouvelable pendant la durée de détention du bien
• Permet d’ouvrir des comptes bancaires aux Émirats
• Autorise l’activité professionnelle aux Émirats

À noter : le visa ne fait pas de vous automatiquement un résident fiscal. Pour cela, il faut passer au moins 90 jours par an aux EAU et transférer son centre d’intérêts dans le pays.

Avantages fiscaux pour entrepreneurs aux Émirats

Voilà pourquoi tant de mes clients choisissent Dubaï. Les avantages fiscaux sont spectaculaires — si l’on respecte bien les règles.

Résumé :

• Pas d’impôt sur le revenu : Ni sur le salaire, ni sur les capitaux
• Impôt sur les sociétés : 9 % : sur les profits supérieurs à 375 000 AED (env. 100 000 $)
• Pas d’impôt sur les plus-values : Pas de taxe sur les ventes immobilières
• Pas de droits de succession : Transmission libre de patrimoine
• Conventions fiscales internationales : Avec plus de 100 pays (dont DE/AT/CH)

Mais attention : depuis 2023, un impôt sur les sociétés existe. Toute structure dépassant 375 000 AED (env. 100 000 $) de bénéfice paie 9 %.

En pratique :

• Loyers : Exonérés d’impôt pour les particuliers
• Plus-values : Nettes d’impôt, quel que soit leur montant
• Location via société : 9 % sur les profits > 100 000 $

Les conditions de résidence sont strictes. Vous devrez prouver :

1. Présence physique d’au moins 90 jours/an
2. Résidence principale aux Émirats (bail ou propriété)
3. Centre de vie local (comptes bancaires, assurances, etc.)
4. Activité économique réelle sur place

En résumé : pas question d’acheter un bien et d’espérer un laxisme de l’administration fiscale allemande. Il faut réellement s’installer à Dubaï.

Investir dans l’immobilier à Miami : le rêve américain pour les internationaux

Miami n’est pas Dubaï. Tandis que Dubaï est un marché neuf, Miami est un marché international mature — plus de cent ans d’histoire. Ceci comporte des avantages… et des limites.

Marché immobilier à Miami : prix, rendement, tendances

Le marché de Miami est plus mature mais aussi plus cher que celui de Dubaï. Quelques chiffres pour 2024 :

• Prix moyen condo de luxe : 1,5 à 5 M $ (Brickell, South Beach)
• Augmentation des prix 2020-2024 : +35 à +50 % dans les quartiers prisés
• Rendement locatif : 4-6 % brut (inférieur à Dubaï)
• Part d’acheteurs étrangers : 40 à 60 % selon les quartiers
• Transactions de luxe : Plus de 15 000/an

Pourquoi Miami attire-t-elle tant d’investisseurs internationaux ?

1. Stabilité monétaire : Investissement en dollar US
2. Sécurité juridique : Droit américain éprouvé
3. Liquidité : Facilité de revente sur un marché établi
4. Financement : Accès au crédit US (avec la bonne structure)

Mais – point important – Miami est devenue chère. Jadis considérée comme abordable, la ville rivalise désormais avec Manhattan ou Londres.

Évolution des prix quartier par quartier :

La question : le boom est-il fini, ou va-t-il perdurer ? À mon sens : Miami va croître encore, mais moins vite. La flambée 2020-2024 s’explique par le COVID, la baisse des taux et l’exode de villes chères.

Visa EB-5 et autres voies de résidence via l’immobilier

Ici, cela se complique. Contrairement à Dubaï, il n’existe pas aux USA de passerelle directe « achat immobilier → résidence ». Mais il existe des solutions.

Les principales options pour entrepreneurs internationaux :

EB-5 Investor Visa (Green Card) :

• Investissement minimum : 800 000 $ (en « Targeted Employment Area ») ou 1,05 M $
• Création de 10 emplois obligatoires
• Mène à la Green Card (résidence permanente)
• Délai d’attente : 2 à 5 ans selon le pays d’origine

L’inconvénient : impossible d’acheter simplement un appartement de luxe pour obtenir la Green Card. L’EB-5 vise l’investissement productif.

Alternatives :

• Visa E-2 : Pour les citoyens de pays ayant un traité (Allemagne, Autriche…), visa temporaire
• L-1 Intracompany Transfer : Pour dirigeants lançant une filiale aux USA
• O-1 Extraordinary Ability : Pour entrepreneurs brillants et reconnus

Concrètement, la plupart des investisseurs internationaux à Miami restent sans statut de résident US. Ils achètent en tant que non-résidents et paient les impôts correspondants.

Pièges fiscaux pour les investisseurs étrangers aux USA

Attention danger : les USA taxent sévèrement les investisseurs immobiliers étrangers. Il faut être bien informé.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) :

• 15 % de retenue à la source sur la vente (prélevée sur le prix)
• À récupérer via déclaration d’impôt US
• Obligatoire pour tout vendeur étranger

Taxation des loyers :

• 30 % de retenue sur les loyers bruts (par défaut)
• Alternative : élection selon la Section 871(d), imposition comme résident US
• Nécessite une déclaration US annuelle

Estate Tax (droits de succession) :

• Abattement à seulement 60 000 $ pour les non-résidents
• Taux jusqu’à 40 % sur les biens immobiliers US
• Peut être évité via une structuration appropriée

La parade ? Structurer via des sociétés étrangères. Mais prudence :

• Controlled Foreign Corporation (CFC) : Peut avoir des conséquences fiscales en Allemagne
• Passive Foreign Investment Company (PFIC) : Peut entraîner des désavantages fiscaux aux USA
• FATCA et CRS : Échange automatique d’informations avec votre pays d’origine

Mon conseil : n’investissez jamais aux USA sans structuration professionnelle. Les conséquences fiscales peuvent anéantir tout rendement.

Comparatif direct : Dubaï vs Miami pour les investissements d’entrepreneurs

Voici le moment de vérité. Quelle ville offre réellement le meilleur package ? Regardons les faits, sans fard.

Prix d’achat et rendement : comparaison directe

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

Sur le papier, Dubaï l’emporte. Mais ce n’est qu’une partie de l’histoire. Voyons les nuances :

Dubaï : les coûts cachés

• Service Charges : 10-25 AED/pied²/an (jusqu’à 15 000 $+ par an possible)
• Sinking Fund : Provision pour travaux (1-2 % de la valeur du bien)
• Assurances : Incendie, inondation, etc. (non comprises le plus souvent)
• Gestion locative : 8-12 % des loyers

Miami : les coûts cachés

• Taxe foncière : 0,5-2 % de la valeur/an
• HOA (syndic/propreté) : 500 à 2 000 $/mois
• Assurance : 3 000-15 000 $/an (risque ouragan)
• Gestion locative : 8-12 % des loyers

Faisons le calcul sur un exemple :

Condo 2 chambres luxe, prix d’achat : 1,5 million $

Cela change la perspective : à la fois à l’achat et à la détention, Dubaï reste sensiblement moins onéreux.

Style de vie : qualité de vie, infrastructures, culture

Les chiffres, c’est une chose. Mais au quotidien ? Pour avoir vécu les deux marchés, voici mon point de vue.

Vivre à Dubaï

Ses plus :

• Sécurité : Criminalité extrêmement basse
• Infrastructures : Métro, routes, internet à la pointe
• International : 200+ nationalités, anglais omniprésent
• Gastronomie : Cuisine du monde de grande qualité
• Shopping : Duty-free, TVA absente sur de nombreux produits

Ses inconvénients :

• Climat : 4-5 mois de chaleur extrême (40-45°C)
• Culture : Très commercial, peu de saveur locale authentique
• Alcool : Cher et réglementé (mais accessible)
• Vie sociale : Réseau très expat, peu de locaux
• Sur la durée : Beaucoup partent après 5-10 ans

Vivre à Miami

Ses plus :

• Climat : Doux toute l’année, sans chaleurs extrêmes
• Culture : Scène artistique et musicale animée, clubs vibrants
• Plages : De classe mondiale au cœur même de la ville
• Gastronomie : Fusion innovante
• Sport : Clubs pro dans tous les grands sports

Ses inconvénients :

• Trafic : Embouteillages chroniques, transports collectifs faibles
• Ouragans : Saison à risque juin-novembre
• Criminalité : Plus élevée qu’à Dubaï, prudence selon les quartiers
• Coût de la vie : Très élevé
• Parking : Difficile et cher

Mon regard : Dubaï est plus efficace, pratique ; Miami plus animée, plus culturelle. L’arbitrage dépend de votre personnalité.

Bilan fiscal et optimisation

Le point crucial pour un entrepreneur : la structure fiscale détermine le succès ou l’échec de l’investissement.

Dubaï – L’optimisation totale

Si vous déménagez effectivement à Dubaï, en y devenant résident fiscal :

• Loyers immobiliers : 0 % d’impôt
• Plus-values : 0 %
• Bénéfices d’entreprise : 0 % jusqu’à 100 000 USD, puis 9 %
• Dividendes de l’étranger : Retenue à la source réduite grâce aux conventions

Conséquence : à 6 % de rendement locatif net d’impôt, vous conservez 6 % net.

Miami – la réalité pour un résident fiscal allemand

Pour un allemand résidant fiscalement en Allemagne avec un bien à Miami :

• Loyers : Imposables en Allemagne (jusqu’à 47,475 %)
• Retenue US : 30 % ou option réduite
• Plus-values : Exonérées en DE après 10 ans
• Convention fiscale : Évite la double imposition

Ce qui, pour 5 % de rendement brut et 42 % d’impôts en Allemagne, donne 2,9 % net.

Mais il existe des leviers :

1. Structuration via société chypriote : Peut réduire la retenue US à 5 %
2. Combinaison d’autres stratégies : Par exemple, expatriation à Chypre ou au Portugal
3. Vision long terme : Vente exonérée après 10 ans en Allemagne

Ce qu’il faut retenir : Dubaï n’est avantageux que si vous vous installez réellement. Miami peut s’intégrer à une stratégie fiscale globale.

Mon conseil : quelle ville convient à quel type d’entrepreneur ?

Après des années de conseil, j’ai appris qu’il n’existe pas de réponse universelle. Cela dépend de votre profil, vos ambitions, votre situation de vie. Trois archétypes pour y voir plus clair :

L’entrepreneur digital nomad : Dubaï, le choix par excellence

Profil : Vous avez entre 28 et 45 ans, business 100 % online, peu d’attaches dans votre pays d’origine et recherchez une efficacité fiscale maximale.

Pourquoi Dubaï est fait pour vous :

• Optimisation fiscale : 0 % sur les plus-values et loyers
• Business hub : Création d’entreprise en free zone simplifiée
• Networking : Densité d’entrepreneurs internationaux
• Infrastructures : Parfait pour le digital
• Flexibilité : Règle des 6 mois autorisant les voyages

Stratégie concrète :

1. Année 1 : Achat immobilier (>550 000 $), demande Golden Visa
2. Années 1-2 : Déplacement du domicile à Dubaï, fin de la résidence fiscale allemande
3. Année 2 : Création d’une société émiratie, adaptation du business
4. Année 3+ : Profiter de l’optimisation fiscale totale

Exemple (1 M $ investis) :

• Loyers : 70 000 $/an (7 %)
• Impôts : 0 $
• Nettement : 70 000 $/an
• En 10 ans : 700 000 $ de loyers + plus-values possibles exonérées

Tout cela paraît alléchant ? Ça l’est. Mais il faut être prêt à changer de vie. Ne plus vivre en Allemagne, recommencer un réseau social.

Le Family Office : Miami au service de votre stratégie patrimoniale

Profil : Vous avez entre 40 et 55 ans, business installé, vision longue, cherchez à protéger et à transmettre votre patrimoine.

Pourquoi Miami est stratégique :

• Stabilité juridique : Système légal solide à long terme
• Diversification : Effet devise USD contre les aléas de l’euro
• Éducation : Universités prestigieuses pour les enfants
• Liquidité : Liquidation facilitée si besoin
• Compatibilité : S’intègre à des structures fiscales internationales

Plan d’action :

1. Étape 1 : Achat via structure fiscale optimisée (par ex. société chypriote)
2. Étape 2 : Créer des relations bancaires US, organiser le financement
3. Étape 3 : Diversifier avec 2-3 biens
4. Étape 4 : Structuration familiale (EB-5 enfants, trusts familiaux)

Exemple (2 M $ investis) :

• Loyers : 100 000 $/an (5 %)
• Impôts US : 15 000 $ (optimisé)
• Impôts allemands : 35 000 $ (après crédit)
• Net : 50 000 $ (2,5 %)

Cela semble moins rentable que Dubaï. Mais :

• Patrimoine sécurisé en devise forte
• Options de transmission à la génération suivante
• Pas besoin de s’expatrier
• Compatible avec d’autres stratégies

La solution hybride : conjuguer intelligemment les deux marchés

Profil : Vous disposez d’un budget conséquent (>3 M $) et souhaitez maximiser flexibilité et diversification.

Combinaison intelligente :

Dubaï, base fiscale :

• Résidence principale et rattachement fiscal
• Société et activités business localisées
• Bien immobilier en usage propre et investissement

Miami, ancrage USD :

• Diversification monétaire
• Exposition au marché américain
• Opportunités familiales futures
• Investissement pur, sans résidence

Mise en œuvre :

1. Année 1 : 1,5 M $ à Dubaï (résidence + Golden Visa)
2. Année 2 : Emménagement à Dubaï, fin de l’imposition allemande
3. Année 3 : 2 M $ à Miami via une société émiratie
4. Année 4+ : Optimisation des deux investissements depuis Dubaï

Avantages :

• Fiscalité optimisée : 0 % sur les deux biens
• Diversification : Exposition AED + USD
• Flexibilité : Deux bases de vie
• Scalabilité : Plateforme pour d’autres investissements

Inconvénients :

• Complexité : Deux systèmes juridiques à gérer
• Coûts : Honoraires de gestion et conseils plus élevés
• Temps : Les deux marchés demandent de l’implication

Honnêtement, cette solution ne s’adresse qu’aux très fortunés dotés d’une équipe professionnelle dédiée.

Mise en œuvre pratique : votre chemin vers un investissement immobilier réussi

Assez de théorie, passons à la pratique. Voici les étapes concrètes à suivre – quelle que soit la ville choisie.

Checklist Due Diligence pour les deux marchés

Avant toute mise de fonds, une préparation minutieuse s’impose. Voici ma liste éprouvée :

Analyse de marché (pour les deux villes) :

• Évaluer l’emplacement : Walkability score, transports, projets futurs
• Comparer des biens similaires : Au moins 10 dans le secteur
• Comprendre le marché locatif : Typologie des locataires, vacance, évolution des loyers
• Pipeline de développement : Constructions à venir susceptibles d’impacter votre placement
• Revente : Délai de vente moyen

Points à vérifier sur le bien :

• Qualité de construction : Année, état, matériaux
• Frais annexes : Charges, HOA, coûts cachés
• Situation légale : Propriété, charges, droits tiers
• Potentiel locatif : Estimation réaliste basée sur le marché
• Besoins de rénovation : Investissements immédiats ou à moyen terme

Contrôles spécifiques à Dubaï :

• Réputation du promoteur : Réalisations passées, garanties de livraison
• Freezone vs Mainland : Droits de propriété différents
• Gestion : Qualité du property management
• État à la livraison : Remise des clés neuf

Contrôles spécifiques à Miami :

• Historique ouragans : Bâtiment déjà endommagé ?
• Special Assessments : Charges exceptionnelles prévues
• Reserve Fund : Situation financière du syndic
• Flood Zone : Risques d’inondation/assurances liées

Financement et relations bancaires

Ici, grandes différences entre Dubaï et Miami. Deux mondes distincts.

À Dubaï :

Options pour investisseurs étrangers :

• Apport personnel : 75-80 % exigé
• Banques locales : Emirates NBD, ADCB, FAB proposent des prêts
• Taux : 4-6 % (variables), souvent indexés sur l’EIBOR
• Durée : Jusqu’à 25 ans, mais max 65 ans d’âge pour l’emprunteur
• Revenu : Minimum 15 000 AED/mois à justifier

D’expérience, les banques de Dubaï sont prudentes. Délai standard : 3 à 6 mois pour financer. Le paiement cash est souvent plus simple et économique.

À Miami :

Options pour les investisseurs internationaux :

• Apport : 40-50 % requis
• Private lenders : Spécialistes clientèle internationale
• Taux : 6-9 % selon le dossier
• Durée : 15 à 30 ans possibles
• ITIN requis : Individual Taxpayer Identification Number

Private lenders à Miami, recommandés :

• Velocity Mortgage Capital
• International Assets Advisory
• Foreign National Mortgage Company

Créer une relation bancaire :

À Dubaï :

1. Demander le Golden Visa
2. Obtenir une Emirates ID
3. Fournir bulletin de salaire ou licence pro
4. Consulter 3 banques minimum pour le meilleur deal

À Miami :

1. Demander l’ITIN auprès de l’IRS
2. Ouvrir un compte US (Bank of America, Wells Fargo prennent l’ITIN)
3. Construire un credit history (secured credit card)
4. Utiliser la banque privée pour de gros montants

Stratégies de sortie et scénarios de revente

Nul n’investit pour toujours. Anticipez votre stratégie de sortie dès le départ.

Sortie à Dubaï :

Moment optimal :

• Après 2-3 ans : Pour éviter la taxe de transfert de 2 % (limitée à la 1re année)
• Après 5 ans : Lisser les fluctuations du marché
• Avant de quitter la résidence : Si vous partez de Dubaï

Processus de vente :

1. Évaluation : 3 agents locaux pour estimation
2. Marketing : Dubizzle, Bayut, portails internationaux
3. Négociation : Offre inférieure de 5 à 15 % habituelle
4. Closing : 4 à 8 semaines jusqu’au transfert

Fiscalité à la vente :

• Résident EAU : Plus-value exonérée
• Résident allemand : Exonérée après 10 ans

Sortie à Miami :

Moment optimal :

• Après plus d’un an : Éviter la taxe anti-spéculation
• Avant la saison des ouragans : Idéalement mars-mai
• Le bon timing : Le marché est plus cyclique qu’à Dubaï

Processus de vente :

1. Staging : Préparer le bien, valeur +3-8 %
2. MLS Listing : Réseau de diffusion maximum
3. Négociation : 2-5 % sous le prix affiché sur bon marché
4. Closing : 30-45 jours pour conclure

Fiscalité à la vente :

• FIRPTA : Retenue 15 % conservée
• Fiscalité allemande : Exonération après 10 ans
• Convention fiscale : Crédit d’impôt des taxes US

Mon conseil : anticipez la revente au moment de l’achat. Optez pour des biens qui resteront attractifs dans 5-10 ans. Les tendances évoluent, les bons emplacements restent.

Foire aux questions

Puis-je, en tant que citoyen allemand, acheter sans difficulté un bien immobilier à Dubaï ou Miami ?

Oui, les deux pays l’autorisent. À Dubaï, les étrangers peuvent acheter en full ownership dans les quartiers désignés (environ 70 % de la ville). À Miami, aucune restriction, mais fiscalité plus lourde pour les non-résidents.

Quel apport minimal dois-je prévoir pour investir dans les deux villes ?

À Dubaï : comptez au moins 600 000 à 800 000 $ de fonds propres (550 000 $ pour le Golden Visa + frais annexes). À Miami : 800 000 à 1 200 000 $ (apport de 40-50 % minimum avec financement). Sans crédit : prévoir davantage.

Quelles charges courantes dois-je anticiper ?

À Dubaï : 2-3 % de la valeur par an (charges, assurance, gestion). À Miami : 3-5 % (taxe foncière, HOA, assurance, gestion). Miami est nettement plus onéreuse.

Puis-je mettre mon bien en location immédiatement ?

Dubaï : oui, sans restriction. Location courte durée (Airbnb, etc.) possible dans la plupart des quartiers. Miami : oui, mais attention aux règles HOA ; de nombreux immeubles imposent une durée minimum (6-12 mois) et limitent la location courte durée.

Quelle évolution des prix peut-on attendre ?

Dubaï : très volatil historiquement, forte hausse depuis 2021. Prévision : 3-6 %/an à long terme. Miami : croissance plus stable, mais prix plus élevés. Prévision : 2-4 %/an à long terme. Deux marchés porteurs mais profils de risque différents.

Ai-je besoin d’un avocat ou d’un fiscaliste sur place ?

Indispensable. À Dubaï : avocat local pour l’achat, expert fiscal international pour la structuration. À Miami : avocat US spécialisé immobilier, CPA connaissant les clients étrangers. Budget : 5 000-15 000 $ selon la complexité.

Puis-je réduire mon impôt allemand grâce à l’investissement ?

Dubaï : uniquement si vous transférez réellement votre résidence fiscale. Miami : non, vous serez imposé en Allemagne. Mais : après 10 ans, la plus-value à la revente est exonérée en Allemagne.

Que se passe-t-il en cas de crise politique ou de catastrophe naturelle ?

Dubaï : très stable politiquement, pas de catastrophes naturelles. Risque : dépendance économique à la région du Golfe. Miami : risque ouragans (juin-novembre), stabilité politique américaine. Assurance : offres solides des deux côtés.

Quelle liquidité en cas de revente rapide ?

Dubaï : liquidité moyenne, 3-6 mois pour vendre dans un marché normal. Les biens premium se vendent plus vite. Miami : très liquide, 1-3 mois pour vendre. Le marché y est plus profond. Miami plus flexible à la sortie.

Quelle ville recommandez-vous pour débuter à l’international ?

Pour un simple investissement sans intention d’émigrer : Miami (marché mature, meilleure sécurité juridique). Pour un entrepreneur prêt à s’expatrier : Dubaï (meilleure optimisation fiscale, résidence facilitée). Pour de très gros portefeuilles : combiner les deux pour diversifier.