Cyprus Investment Programme : Chypre face aux alternatives européennes en 2025 – Nouvelle stratégie après la réforme

Permettez-moi d’être franc : lorsque le Cyprus Investment Programme (CIP) a été suspendu en novembre 2020, ce fut un choc initial pour bon nombre de mes clients.

Non pas parce qu’ils ont perdu de l’argent. Mais parce qu’une des voies les plus attractives vers la citoyenneté européenne a soudainement disparu.

Mais où est la vérité ?

Cinq ans après la fin du CIP, je peux vous dire : cette suspension a probablement été la meilleure chose qui soit arrivée à la migration d’investissement à l’échelle européenne.

Cela peut vous étonner. Mais laissez-moi vous expliquer pourquoi je suis de cet avis et quelles alternatives stratégiques en ont découlé.

En tant que spécialiste qui développe des structures fiscales internationales depuis plus de dix ans, j’ai suivi de près l’évolution des programmes de migration d’investissement. Le CIP était sans conteste attractif : passeport UE pour environ 2 millions d’euros, sans nécessité de résidence.

Mais il présentait une faiblesse déterminante : un manque de durabilité.

Aujourd’hui, le paysage a radicalement changé. Les programmes restants se sont professionnalisés, le contrôle de conformité (Due Diligence) a été renforcé et, honnêtement : la qualité des options a augmenté.

Pret(e) à faire un bilan réaliste ?

Alors, laissez-moi vous montrer ce qui est réellement possible après la réforme du CIP – et comment adapter intelligemment votre stratégie.

Votre RMS

La fin d’une ère : pourquoi le Cyprus Investment Programme a-t-il réellement échoué ?

Avant de parler d’alternatives, il faut comprendre pourquoi le Cyprus Investment Programme a été suspendu.

La version officielle, vous la connaissez sans doute : critiques de la Commission européenne, soupçons de blanchiment d’argent, absence de due diligence sérieuse.

La réalité est plus complexe.

Les faiblesses systémiques du CIP

Le Cyprus Investment Programme a fonctionné de 2013 à 2020 et délivré environ 4 000 passeports européens sur cette période. Le problème ne concernait pas les chiffres, mais le système lui-même.

Voici les points faibles essentiels :

• Pas d’obligation de résidence : Les investisseurs recevaient la citoyenneté européenne sans aucun lien avec Chypre
• Due Diligence insuffisante : Les vérifications d’antécédents étaient superficielles et non conformes aux standards européens
• Enjeux politiques : Certains hauts responsables politiques étaient impliqués dans la commercialisation
• Évaluation opaque des biens immobiliers : Les promoteurs fixaient souvent des prix gonflés
• Manque de coordination européenne : Chypre agissait sans concertation avec Bruxelles

La goutte qui a fait déborder le vase : une enquête d’infiltration d’Al Jazeera en août 2020. Elle a révélé que des officiels chypriotes étaient prêts à accorder la citoyenneté, moyennant paiement, même à des criminels condamnés.

Après cela, rideau.

Qu’est-il arrivé aux demandes en cours ?

Là, c’est devenu intéressant pour tous ceux qui étaient dans la file d’attente à l’époque :

Les dossiers déposés avant le 1er novembre 2020 ont pu être traités, mais sous des conditions plus strictes. Résultat : un taux de refus d’environ 30 %, nettement supérieur aux années précédentes.

Les investisseurs ayant déjà engagé 2,15 millions d’euros se sont subitement retrouvés face à un dilemme : argent perdu, pas de passeport.

Beaucoup de mes clients m’ont alors demandé : « Richard, que faire maintenant ? »

Ma réponse : « Regardons de l’avant. »

Que signifie la suspension pour les investisseurs actuels et potentiels ?

Soyons pragmatiques : la fin du CIP a d’abord été un coup dur pour le secteur de la migration d’investissement, mais sur le long terme, une vraie opportunité.

Pourquoi ?

Crédibilité renforcée des programmes restants

Après la suspension du CIP, la Commission européenne a passé au crible tous les programmes européens de Citizenship by Investment (CBI) et Residence by Investment (RBI). Résultat : standards nettement renforcés.

Malte a dû profondément réformer son Individual Investor Programme (IIP). Le Portugal a instauré des procédures de due diligence strictes. La Grèce a professionnalisé son Golden Visa.

Pour vous, cela signifie : les programmes encore en place aujourd’hui sont plus robustes et pérennes.

Nouveau focus sur la « vraie résidence »

La mutation la plus majeure : fin de la « fausse résidence », priorité à un réel ancrage dans le pays cible.

Cela peut sembler désavantageux de prime abord. Mais soyons honnête : si vous voulez profiter des avantages de l’UE, vous devez aussi accepter de tisser de vrais liens en Europe.

Pour mes clients, cela a impliqué une refonte totale de la stratégie :

Les avantages cachés de la nouvelle réalité

Voici mon constat sans doute le plus surprenant : pour les entrepreneurs stratégiques, la nouvelle réalité est même plus favorable.

Pourquoi ?

1. Intégration fiscale : Une vraie résidence permet une planification fiscale optimale
2. Développement d’entreprise : Temps pour ancrer un business durable dans l’UE
3. Stabilité politique : Des programmes désormais conformes et durables
4. Coût total inférieur : Les RBI sont souvent moins chers que les CBI
5. Flexibilité accrue : Possibilité de combiner plusieurs programmes

Reste à savoir : quelles alternatives concrètes s’offrent à vous aujourd’hui ?

Panorama des alternatives européennes : quels programmes Golden Visa fonctionnent encore ?

La bonne nouvelle : même en 2025, l’UE propose des options d’investissement attractives.

La moins bonne : il faut agir de façon plus stratégique qu’avant.

Voici ma synthèse des programmes actuellement disponibles :

Programmes d’investissement actifs dans l’UE en 2025

Mais attention : ce tableau ne vous donne que les grandes lignes. Comme toujours, les détails font la différence.

Mon avis honnête sur le Top 3

Après cinq ans d’expérience post-CIP, je recommande généralement de se concentrer sur trois programmes :

1. Portugal Golden Visa : le meilleur équilibre coût, flexibilité et accès UE
2. Malta IIP : la voie la plus rapide vers la citoyenneté UE, mais la plus onéreuse
3. Grèce Golden Visa : option la plus abordable pour une résidence européenne, mais naturalisation très longue

Pourquoi pas tous ? Tout simplement : temps et ressources sont limités. Mieux vaut réussir un seul programme à fond, que trois à moitié.

Voyons ces options de près.

Portugal Golden Visa 2025 : la nouvelle réalité après les réformes

Le Portugal était déjà très populaire avant la suspension du CIP. Aujourd’hui, c’est devenu la première option pour beaucoup.

Mais là aussi, les règles ont changé.

Les réformes 2024/2025

Le principal changement : les investissements immobiliers à Lisbonne et Porto ne sont plus admis depuis octobre 2023. Cela bouleverse la donne.

Voici vos options actuelles :

• Immobilier hors grandes agglomérations : €500.000 (ou €400.000 si rénovation nécessaire)
• Fonds d’investissement : €500.000 dans des fonds portugais de venture capital/private equity
• Recherche & développement : €500.000 dans des activités de R&D
• Création d’entreprise : €500.000 avec au moins 10 emplois créés
• Projets culturels : €250.000 dans des projets artistiques ou culturels

Mon avis franc : pour la majorité des entrepreneurs, la solution des fonds d’investissement est la plus cohérente.

Pourquoi ?

Fonds d’investissement portugais : mon conseil pour les investisseurs stratégiques

Concrètement : avec €500.000 investis dans un fonds portugais agréé, vous poursuivez trois objectifs à la fois :

1. Golden Visa : répondre aux exigences du programme
2. Gestion professionnelle des actifs : vos fonds sont gérés activement
3. Potentiel de rendement : en général, 4–8% par an

Mode d’emploi : vous investissez €500.000 dans un fonds contrôlé par l’autorité financière portugaise (CMVM). Après cinq ans, vous pouvez retirer vos fonds – idéalement, avec du gain.

L’obligation de présence est minimale : 7 jours la première année, puis 14 jours tous les deux ans.

Concrètement : votre vie et votre business restent nomades, pendant votre progression vers la citoyenneté portugaise (donc européenne).

Considérations fiscales au Portugal

Là, le programme prend tout son intérêt stratégique :

Le Portugal propose le régime « Non-Habitual Resident » (NHR). En tant que NHR, vous ne payez aucun impôt portugais sur certains revenus étrangers, pendant dix ans.

Autrement dit : si votre structure est optimisée, vous couplez résidence européenne et faible fiscalité.

Cas pratique : un client à moi, DG d’un cabinet-conseil allemand, a structuré ses revenus via une société chypriote. En tant que NHR portugais, il n’est pas imposé au Portugal, et seulement à 12,5 % à Chypre.

Sa charge fiscale totale : 15 % au lieu de 42 % en Allemagne.

Portugal Golden Visa : pour qui cela vaut-il la peine ?

Le Golden Visa du Portugal est idéal pour les entrepreneurs qui :

• souhaitent une flexibilité de résidence
• préfèrent une solution d’investissement gérée par des pros
• voient l’optimisation fiscale comme clef de leur stratégie
• sont patients (cinq ans) pour la citoyenneté UE
• recherchent une option éprouvée et à faible risque

Si vous vous reconnaissez, le Portugal est probablement votre meilleure option.

Mais d’autres choix existent.

Malta Individual Investor Programme : l’option premium pour la citoyenneté européenne

Malte est le dernier État de l’UE à proposer la citoyenneté directe via investissement.

Cela en fait une option exclusive – et très onéreuse.

Malta IIP après les réformes de 2021

Le programme maltais a dû être profondément réformé sur demande de l’UE. Les principales nouveautés :

• Obligation de résidence instaurée : au moins 12 mois de résidence véritable avant la citoyenneté
• Due diligence renforcée : Contrôles accrus et preuve systématique d’origine des fonds
• Prix échelonnés : €1.000.000 après 36 mois de résidence, €750.000 après 12 mois
• Investissements complémentaires : €700.000 d’immobilier ou €16.000/an de loyer + €150.000 en obligations d’État

Au total : un coût d’environ €1,4 à 1,8 million, selon les options choisies.

Quand Malte reste pertinent malgré le prix

Vous vous demandez sûrement : pour qui Malte demeure-t-il attractif ?

D’expérience, pour trois profils d’entrepreneurs :

1. Investisseurs pressés par le temps : le délai de 12–36 mois est bien plus rapide que les 5 ans du Portugal
2. Stratégie fiscale avancée : Malte présente d’excellents avantages fiscaux pour les entrepreneurs internationaux
3. Préférence pour l’anglais : Malte est le seul pays de l’UE anglophone natif

Les atouts fiscaux de Malte pour les entrepreneurs internationaux

C’est ici que Malte s’avère particulièrement intéressant : son régime fiscal est taillé pour les affaires mondiales.

Les points forts :

• Pas d’imposition sur les revenus étrangers : tant qu’ils ne sont pas rapatriés à Malte
• Remboursement 6/7^e : taux effectif de 5% sur les bénéfices de sociétés maltaises
• Avantages fiscaux UE : accès total aux conventions fiscales européennes
• Exemption de participation : dividendes et plus-values souvent exonérés

Exemple concret : un entrepreneur tech obtient une holding maltaise pour sa propriété intellectuelle. Redevances imposées à 5%, distributions de dividendes majoritairement défiscalisées.

Et cela fonctionne parce que Malte, membre à part entière de l’UE, bénéficie de tous ses avantages fiscaux.

Malta IIP : mise en œuvre pratique en 2025

Si vous envisagez Malte, voici la chronologie réaliste :

Prévoyez donc 2 à 4 ans – en acceptant de vivre réellement à Malte.

Voilà la réalité de « la nouvelle option maltaise ».

Grèce Golden Visa : Résidence via l’investissement immobilier

La Grèce propose le programme Golden Visa le plus abordable de l’UE.

Mais prix accessible ne rime pas toujours avec valeur.

Golden Visa grec : principes de base

Le principe est on ne peut plus simple : €250.000 dans l’immobilier = permis de séjour de 5 ans pour toute la famille.

Les avantages principaux :

• Seuil d’investissement le plus bas : seulement €250.000
• Pas d’obligation de présence : vous n’êtes pas tenu de résider en Grèce
• Inclut la famille : conjoint et enfants de moins de 21 ans inclus d’office
• Renouvellement illimité : tant que vous conservez le bien
• Liberté de déplacement en UE : accès Schengen sans visa

Cela peut sembler idéal. Mais il y a des inconvénients majeurs.

Les pièges cachés du programme grec

En toute honnêteté, le Golden Visa grec présente des faiblesses structurelles que beaucoup d’agents taisent.

Problème 1 : attente longue pour la citoyenneté
Vous devez résider légalement en Grèce pendant 7 ans avant de demander la naturalisation – c’est le délai le plus long de tous les programmes UE.

Problème 2 : exigence linguistique
Il faut apprendre le grec pour devenir citoyen. Pour la grande majorité des entrepreneurs internationaux, il s’agit d’un obstacle considérable.

Problème 3 : peu d’avantages fiscaux
Il n’existe pas de régime fiscal particulier pour les détenteurs d’un Golden Visa. Si vous devenez résident fiscal, l’imposition standard s’applique, jusqu’à 44% sur les revenus.

Problème 4 : risque du marché immobilier
Votre statut dépend de la conservation du bien. Revente = perte du visa.

Dans quels cas la Grèce est-elle malgré tout pertinente ?

Malgré ces limites, je recommande le programme grec dans deux cas précis :

1. Comme option de repli : en combinaison avec un autre programme
2. Pour les passionnés d’immobilier : qui veulent réellement investir en Grèce

Exemple vécu : une famille d’entrepreneurs a choisi le Portugal Golden Visa comme stratégie principale et a acquis en plus un bien à Thessalonique pour €250.000. Le Golden Visa grec joue le rôle d’option complémentaire et de résidence secondaire.

Coût total : €750.000 (€500.000 Portugal + €250.000 Grèce) pour deux résidences UE et flexibilité maximale.

Immobilier grec : perspectives pour 2025

Si vous considérez la Grèce comme investissement immobilier, voici ma lecture du marché :

Mon conseil : si la Grèce vous tente, privilégiez Athènes ou certaines îles choisies. Ailleurs, c’est pile ou face.

Réorientation stratégique : mes recommandations dans un monde post-CIP

Fort de cinq années d’expérience post-CIP, j’ai conçu trois stratégies adaptées à différents profils d’entrepreneurs.

Laquelle vous correspond ?

Stratégie 1 : L’approche « Portugal d’abord » (conseillée pour 70 % de mes clients)

C’est la formule que j’applique à la grande majorité de mes clients stratèges :

Phase 1 (années 1–2) : Installation Portugal Golden Visa

• Investissement de €500.000 dans un fonds portugais
• Demander le statut NHR pour l’optimisation fiscale
• Satisfaire au minimum de présence (7 jours année 1)
• Structurer ses activités internationales

Phase 2 (années 3–5) : Ancrage de la résidence

• Séjourner progressivement davantage au Portugal
• Développer son réseau professionnel en UE
• Transférer sa résidence fiscale
• Stabiliser l’environnement familial en Europe

Phase 3 (année 5) : Naturalisation UE

• Demande de citoyenneté portugaise
• Retrait de l’investissement (idéalement avec plus-value)
• Intégration européenne totale

Coût total : environ €600.000–700.000 sur 5 ans
Résultat : passeport UE, structure fiscale optimisée, retour sur investissement

Stratégie 2 : L’approche « Malte Express » (pour les entrepreneurs pressés)

Choix des entrepreneurs qui ont besoin d’une citoyenneté UE rapide :

Phase 1 (mois 1–6) : installation Malte

• Due diligence et dépôt du dossier
• €150.000 en obligations d’État maltaises
• Achat d’un logement (€700.000) ou location (€16.000/an)
• Conseil fiscal pour structuration maltaise

Phase 2 (mois 7–18) : résidence effective

• 12 mois de présence physique à Malte
• Développer/relocaliser son entreprise sur place
• Optimisation fiscale via sociétés maltaises
• Intégration dans la communauté

Phase 3 (mois 19–24) : naturalisation

• Paiement de €750.000 pour la citoyenneté
• Due diligence finale et entretiens
• Passeport UE en 24 mois

Coût total : €1,4–1,8 million
Résultat : passeport UE en 24 mois, structure fiscale optimisée

Stratégie 3 : L’approche « Diversification » (pour maximiser la flexibilité)

Cette approche combine plusieurs programmes pour une flexibilité totale :

Base : Portugal Golden Visa (€500.000)

• Principale voie vers la citoyenneté UE
• Statut NHR pour fiscalité optimale
• Gestion d’actifs professionnelle

Complément : Grèce Golden Visa (€250.000)

• Résidence de secours en UE
• Diversification de l’immobilier
• Flexibilité additionnelle

Optionnel : pays tiers

• Dubai Golden Visa (€200.000) pour la résidence fiscale
• Ou Singapour, Canada, selon besoin

Coût global : €750.000–1.000.000, pour un maximum de souplesse géographique et fiscale.

Quelle stratégie vous convient ?

La décision dépend de trois critères :

1. Délai : À quelle vitesse voulez-vous accéder à l’UE ?
2. Budget : Quel montant pouvez-vous investir ?
3. Style de vie : À quel point êtes-vous flexible sur l’emplacement ?

Ma recommandation : 70 % de mes clients réussissent au mieux avec « Portugal d’abord ».

Pourquoi ? C’est l’équilibre parfait entre coût, flexibilité et probabilité de succès.

Considérations fiscales : ce qui change avec les nouveaux programmes

Pour vous, entrepreneur stratégique, la question essentielle : comment optimiser votre fiscalité dans la nouvelle ère post-CIP ?

Réponse courte : mieux que jamais.

L’explication détaillée ci-dessous.

Portugal NHR : le joyau fiscal méconnu

Le statut Non-Habitual Resident portugais est sans doute le meilleur outil fiscal européen.

Voici le principe :

En tant que NHR, pendant 10 ans vous payez :

• 0 % d’impôt sur pensions/retraites étrangères
• 0 % d’impôt sur revenus immobiliers étrangers
• 0 % d’impôt sur certains revenus d’activité étrangers
• 20 % d’impôt sur les salaires portugais (activités à haute valeur ajoutée)
• 28 % d’impôt sur plus-values (exceptions possibles)

Exemple concret avec mon client Klaus :

Klaus gère un cabinet allemand et réalise €300.000/an de bénéfices. Au lieu de 42 % d’impôt en Allemagne, comme NHR au Portugal il paie :

• Revenus consulting via société chypriote : 12,5 % d’impôt société
• Distribution en dividendes au Portugal : 0 % (revenu étranger)
• Taux d’imposition total : 12,5 % au lieu de 42 %
• Économie annuelle : €88.500

Sur 10 ans, cela représente €885.000 d’économies fiscales.

À lui seul, le NHR justifie le Portugal Golden Visa.

Malte : un paradis fiscal au cœur de l’UE

Malte offre des avantages uniques pour les affaires internationales au sein de l’UE.

Principales structures :

1. Holding maltaise

• ISoc : 35 % d’impôt nominal, mais remboursement de 30 % possible
• Taux effectif : 5 % sur les bénéfices versés
• Exemption de participation : dividendes/plus-values souvent exonérés

2. Résidence maltaise sans domiciliation

• Pas d’impôt sur les revenus étrangers (s’ils ne sont pas rapatriés)
• Seuls les revenus maltais sont taxés
• Accès conventions fiscales UE

Cas pratique : un entrepreneur tech structure son IP via Malte :

• Société allemande cède la PI à sa société maltaise
• Société maltaise octroie des licences à l’international
• Redevances imposées à 5 % à Malte
• Distribution de dividendes optimisée à l’échelle européenne

Planification fiscale pour les stratégies post-CIP

L’essentiel : la migration d’investissement moderne implique toujours une planification fiscale.

Exemple de structure efficace pour un schéma basé au Portugal :

Atouts :

• Conformité UE via la résidence fiscale portugaise
• Optimisation par la holding IP chypriote
• Rendement NHR sur les plus-values
• Protection contre CRS et accords internationaux

Erreurs fiscales fréquentes dans la migration d’investissement

En cinq ans, j’ai vu les mêmes pièges récurrents :

Erreur 1 : choisir sa résidence sans repenser sa fiscalité
Beaucoup demandent un Golden Visa sans adapter leur structure : double imposition ou régime défavorable à la clé.

Erreur 2 : mauvais timing
Le changement de résidence fiscale doit être planifié. Se tromper de moment coûte parfois six chiffres.

Erreur 3 : défaut de substance réelle
Vouloir optimiser sans vrai centre d’intérêt économique est risqué – l’OCDE durcit constamment les règles.

Erreur 4 : négliger la conformité
Les obligations déclaratives diffèrent selon les pays. Les oublis mènent à des sanctions ou à la perte du programme.

Ma recommandation : la planification fiscale doit faire partie de votre stratégie d’emblée.

Mise en œuvre concrète : votre plan d’action pour 2025

Assez de théorie. Passons au concret.

Voici votre feuille de route pratique pour réussir votre migration d’investissement en 2025.

Phase 1 : Analyse stratégique (mois 1–2)

Étape 1 : Analyse de votre situation

Avant toute candidature, évaluez votre point de départ :

• Situation fiscale : charge actuelle et potentiel d’optimisation
• Structure de l’activité : complexité de vos sociétés
• Situation familiale : conjoint, enfants, besoins spécifiques
• Liquidités : capitaux disponibles
• Horizon temporel : degré d’urgence de l’accès UE

Étape 2 : Clarifier vos objectifs

Que souhaitez-vous atteindre exactement ?

• Citoyenneté européenne comme assurance
• Fiscalité optimisée et réduction des coûts
• Expansion des affaires dans l’UE
• Éducation des enfants
• Diversification géographique

Étape 3 : Choix du programme

Sur base de votre analyse, sélectionnez la solution adaptée :

Phase 2 : Préparation et dépôt de la demande (mois 3–6)

Portugal Golden Visa : Mise en œuvre concrète

Chronologie réaliste :

1. Mois 1 : sélection du fonds et due diligence
   • Choisir un fonds portugais agréé
   • Obtenir conseil juridique et fiscal
   • Préparer les documents (apostillés et traduits)
2. Mois 2 : investissement et dossier
   • Investir €500.000 dans le fonds retenu
   • Déposer la demande auprès du SEF
   • Prélèvements biométriques et entretien
3. Mois 3–6 : traitement du dossier
   • Attendre la réponse consulaire
   • Demander le statut NHR en parallèle
   • Préparer la structure fiscale

Malta IIP : Mise en œuvre concrète

Le processus maltais est plus complexe :

1. Mois 1–2 : préparation due diligence
   • Contrôles d’antécédents complets
   • Preuve de l’origine des avoirs
   • Legal opinion sur l’éligibilité
2. Mois 3–4 : dépôt du dossier
   • Demande complète à Identity Malta
   • €150.000 investis en obligations d’État
   • Achat/location d’un bien
3. Mois 5–12 : établissement de la résidence
   • Présence effective à Malte
   • Relocalisation de l’activité
   • Intégration et vie communautaire

Phase 3 : Optimisation et intégration (années 1–5)

Optimisation fiscale

En parallèle de l’obtention de la résidence, optimisez votre structure fiscale :

• Année 1 : préparation du transfert de résidence fiscale
• Année 2 : création des structures internationales
• Années 3–5 : affinement et optimisation du montage

Intégration business

Profitez de votre temps pour développer votre activité en UE :

• Développer la clientèle européenne
• Bâtir des partenariats locaux
• Renforcer la gouvernance
• Constituer une équipe sur place

Pièges fréquents et comment les éviter

Écueil 1 : dossier incomplet
Solution : établir une check-list et s’entourer de pros

Écueil 2 : minimiser le temps de présence
Solution : plan réaliste et intégration progressive

Écueil 3 : pièges fiscaux
Solution : conseil fiscal précoce dans chaque pays impliqué

Écueil 4 : problèmes de due diligence
Solution : transparence et préparation professionnelle

Vos prochaines étapes

Si vous envisagez sérieusement la migration d’investissement, voici mon conseil :

1. Conseil stratégique : faites analyser votre cas par un expert
2. Évaluation fiscale : identifiez les optimisations possibles
3. Comparatif des programmes : examinez tous les choix pertinents
4. Planification temporelle : élaborez un calendrier réaliste
5. Exécution professionnelle : entourez-vous de conseillers aguerris

Le secteur de la migration d’investissement a évolué depuis la suspension du CIP. Mais pour les entrepreneurs stratégiques, le champ des possibles n’a jamais été aussi vaste.

La question n’est pas de savoir si vous devez vous internationaliser.

La vraie question est : quand allez-vous commencer ?

Votre RMS