Costa del Sol en Espagne vs. Algarve au Portugal vs. Limassol à Chypre : les hotspots immobiliers pour les retraités allemands – qualité de vie et fiscalité réunies

En tant qu’expert fiscal, je rencontre tous les jours le même scénario :

Des retraités allemands s’installent devant moi et demandent : « Richard, où puis-je vivre au soleil et faire des économies d’impôts ? »

Et voilà :

La plupart ne regardent que le soleil et la mer. Ils oublient les critères les plus décisifs pour une retraite sereine à l’étranger.

C’est une erreur coûteuse.

Car soyons honnêtes : Rien ne sert d’avoir la plus belle maison de vacances si, au final, le fisc allemand vous réclame son dû. Ou si, en cas de maladie, vous vous retrouvez face à des portes closes.

C’est pourquoi je vous emmène aujourd’hui dans une analyse honnête des trois hotspots favoris des retraités allemands. Non pas comme un conseiller théorique, mais en tant que professionnel qui planifie ces structures tous les jours et connaît bien les pièges.

Nous allons examiner :

• La Costa del Sol en Espagne avec sa forte communauté allemande
• L’Algarve au Portugal et son attractif programme NHR
• Limassol à Chypre, le bon plan de la zone EU avec des avantages fiscaux

L’enjeu ne réside pas seulement dans la fiscalité la plus avantageuse. C’est la bonne combinaison entre qualité de vie, sécurité juridique et optimisation fiscale qui compte.

Prêt pour un comparatif sans langue de bois ?

Votre RMS

Immobilier à la Costa del Sol pour retraités allemands : fiscalité et qualité de vie

Commençons par le classique. La Costa del Sol attire les retraités allemands depuis des décennies. Mais l’intérêt fiscal est-il au rendez-vous ?

Situation fiscale des retraités allemands en Espagne

Voici les faits, sans détour :

En tant que résident fiscal en Espagne, vous acquittez l’impôt espagnol sur vos pensions allemandes. Selon le montant de votre retraite, le taux varie entre 19 % et 47 %.

Mais attendez.

Un point crucial : la convention de double imposition entre l’Allemagne et l’Espagne. L’impôt déjà payé en Allemagne vient en déduction. Dans bien des cas, vous paierez au final moins qu’en Allemagne.

Un exemple concret de mon expérience :

Couple M. de Munich percevant 3 200 € de pension mensuelle. En Allemagne : env. 14 % d’imposition. En Espagne : env. 11 % après crédit d’impôt allemand.

Soit environ 1 150 € d’économies fiscales par an. Pas spectaculaire, mais appréciable.

Marché immobilier à la Costa del Sol : prix et tendances 2025

Les prix se sont stabilisés après le boom post-Covid. À ce jour (2025) :

À noter : les frais annexes lors de l’achat immobilier en Espagne sont d’environ 10 à 12 % du prix. C’est à prévoir dans votre budget.

Avantages de la Costa del Sol pour les retraités allemands

Pourquoi autant d’allemands sont-ils encore attirés ici ?

• Infrastructures établies : Médecins allemands, supermarchés, artisans
• Vols directs : Desservi depuis toutes les grandes villes allemandes
• Santé : Reconnaissance garantie à l’échelle européenne, assurances privées abordables
• Climat : 320 jours de soleil par an, hivers doux
• Sécurité juridique : Le droit européen protège vos investissements

Inconvénients et défis

Mais soyons francs : il y a aussi des revers :

• Coût de la vie élevé : Surtout dans les zones très touristiques
• Saturation : Étés parfois chaotiques
• Limites fiscales : Peu d’économies spectaculaires
• Barrière linguistique : L’espagnol reste indispensable pour les démarches officielles

La Costa del Sol reste donc une option sûre, mais pas la moins chère.

Algarve Portugal : avantages fiscaux avec le programme NHR

Le Portugal a rattrapé son retard ces dernières années. Pourquoi ? Son programme NHR (Non-Habitual Resident). Mais prudence, il comporte aussi des pièges.

Le programme NHR : les atouts pour nouveaux résidents

Le NHR, c’est l’atout majeur du Portugal pour les retraités étrangers. Les points clés :

Forfait d’imposition de 10 % sur les pensions étrangères pendant 10 ans. Soit beaucoup moins qu’en Allemagne ou en Espagne.

Mais – et c’est essentiel – il faut remplir certaines conditions :

1. Résidence fiscale au Portugal (plus de 183 jours/an)
2. Ne pas avoir été résident fiscal portugais les 5 années précédant la demande
3. Demande à déposer avant le 31 mars de l’année suivante

Un calcul tiré de ma pratique :

Couple de retraités avec 4 000 € de revenus mensuels :
– Allemagne : env. 600 € d’impôts/mois
– Portugal (NHR) : env. 400 € d’impôts/mois
– Économie : 2 400 € par an

Cela change nettement la donne comparé à l’Espagne.

Marché immobilier de l’Algarve : encore abordable ?

L’Algarve a connu un fort boom immobilier. Reste qu’elle demeure plus abordable que la Costa del Sol :

Frais annexes à l’achat : 6 à 8 % du prix. Soit bien moins qu’en Espagne.

Qualité de vie à l’Algarve

Le Portugal se distingue particulièrement sur les aspects qualitatifs :

• Sécurité : L’un des pays les plus sûrs d’Europe
• Hospitalité : Les Portugais sont réputés pour leur accueil
• Santé : Bonne qualité, coûts modérés
• Communauté allemande : En pleine expansion, mais encore limitée

L’envers du décor : défis au Portugal

Le Portugal n’est pas parfait non plus. À savoir :

• Modifications du NHR : Le programme évolue régulièrement
• Lourdeurs administratives : Les démarches peuvent être longues
• Infrastructures : Limitées hors des zones touristiques
• Qualité immobilière : Souvent besoin de rénovations

Point clé : le NHR prend fin au bout de 10 ans. Ensuite, les taux standards portugais s’appliquent – jusqu’à 48 %.

Conclusion : le Portugal est attractif, mais pour une période limitée.

Limassol Chypre : Les atouts européens pour limmobilier des retraités allemands

Chypre est le bon plan méconnu des trois destinations. Pourquoi ? L’alliance entre appartenance à l’UE et fiscalité attractive est unique.

Le système fiscal chypriote pour les retraités : l’avantage européen

Ici, c’est très intéressant. Chypre, sous conditions, n’impose pas les pensions allemandes.

Comment ça marche ?

Les pensions allemandes peuvent être exonérées d’impôt à Chypre, à condition qu’elles ne soient pas imposées en Allemagne (selon la convention) et si les règles requises sont respectées.

Il existe aussi des abattements :

• 3 420 € par an pour les revenus de pension (donnée 2025)
• 19 500 € d’abattement général annuel
• 8 550 € supplémentaires pour les plus de 65 ans

Exemple concret :

Pension allemande : 2 800 €/mois (33 600 €/an)
Prélèvement fiscal allemand : env. 4 200 €
Chypre : 0 € supplémentaire, sous réserve de la bonne structure fiscale

Cela revient, pour l’immense majorité des retraités allemands, à une exonération d’impôt.

Marché immobilier à Limassol : la qualité, à quel prix

Limassol est plus onéreuse que les deux autres options, mais offre une qualité supérieure :

Frais annexes : env. 8 à 10 % du prix. Mais il s’agit souvent d’immeubles de haut standing, clé en main.

Atouts de Limassol pour les retraités allemands

Pourquoi de plus en plus de retraités allemands choisissent-ils Chypre ?

• Membre de l’UE : Pleine sécurité juridique et libre circulation
• Anglais largement parlé : Communication simplifiée
• Infrastructures modernes : Surtout à Limassol, à la pointe
• Communauté internationale : Très cosmopolite
• Santé : Cliniques privées du niveau européen
• Climat : 340 jours de soleil, températures stables

Inconvénients à Chypre

Mais Chypre a aussi ses complexités :

• Coût de la vie élevé : Forte dépendance aux importations
• Dimension limitée : Insularité parfois pesante
• Planification fiscale complexe : Nécessite une expertise professionnelle
• Système bancaire : Prudence accrue depuis la crise financière

Statut Non-Dom : l’astuce des pros

Pour les retraités fortunés, il existe un bonus supplémentaire : le statut Non-Dom à Chypre.

Cela signifie 17 ans d’exonération d’impôt sur les revenus de capitaux et de dividendes. Pour de gros patrimoines, l’économie peut être substantielle.

Néanmoins, cela concerne surtout les situations patrimoniales complexes.

Comparatif fiscal 2025 : Où les retraités allemands économisent le plus

Entrons dans le concret. Voici, pour trois profils typiques de retraités, où la fiscalité est la plus avantageuse.

Scénario 1 : Retraité moyen (2 500 € de pension par mois)

Avec une pension moyenne, Chypre offre un net avantage.

Scénario 2 : Retraité aisé (4 000 € de pension mensuelle)

Pour les pensions élevées, les avantages du Portugal et de Chypre sont encore plus nets.

Scénario 3 : Retraité fortuné (6 000 € de pension + revenus du capital)

Ici, la situation change radicalement :

• Espagne : Imposition pleine des revenus financiers (19-23 %)
• Portugal : NHR protège 10 ans, puis imposition de droit commun
• Chypre : Statut Non-Dom = 17 ans d’exonération sur les revenus du capital

Au-delà de 500 000 € de patrimoine, Chypre est imbattable.

Note importante sur les conventions fiscales

Un point souvent négligé :

La plupart de ces avantages fiscaux ne s’appliquent qu’une fois la résidence fiscale établie dans le pays choisi, soit :

• Plus de 183 jours/an dans le pays
• Déplacement du centre de vie
• Sortie de la résidence fiscale allemande

Sans ces étapes, vous restez imposable en Allemagne, peu importe l’emplacement de votre bien.

Analyse du marché immobilier : prix et tendances dans les trois hotspots

En tant qu’expert fiscal, je ne regarde pas que l’imposition. L’immobilier doit aussi représenter un bon placement.

Évolution des prix 2020-2025 : impact du Covid

Les trois marchés ont connu un boom post-Covid, mais de façon différente :

L’Algarve conserve la plus forte dynamique, grâce au programme NHR et à la notoriété internationale croissante.

Frais annexes à l’achat : comparaison

C’est souvent décisif dans un achat :

Le Portugal peut s’avérer bien moins cher pour un premier achat. Mais Chypre reste souvent plus onéreux pour les propriétés haut de gamme.

Potentiel locatif : comparaison des rendements

Beaucoup de retraités envisagent la location comme revenu complémentaire :

• Costa del Sol : Rendement brut 3-5 %, marché saturé
• Algarve : Rendement brut 4-6 %, demande croissante
• Limassol : Rendement brut 3-4 %, clientèle internationale

Important : dans tous les pays, les revenus locatifs sont imposables, ce qui peut augmenter votre charge fiscale globale.

Financement : où les Allemands trouvent-ils les meilleurs crédits ?

Les solutions financières différent sensiblement :

Espagne :

• Jusqu’à 70 % de financement pour les non-résidents
• Taux d’intérêt : 3,5-4,5 % (2025)
• Large choix de banques

Portugal :

• Jusqu’à 80 % si NHR
• Taux d’intérêt : 4-5 %
• Démarches administratives prenantes

Chypre :

• Jusqu’à 75 % de financement
• Taux d’intérêt : 4-5,5 %
• Sûretés souvent exigées en Allemagne

Mon conseil : pensez aussi aux banques allemandes spécialisées en prêts à l’étranger. Parfois, les conditions y sont meilleures.

Qualité de vie comparée : santé, infrastructures et culture

La fiscalité, c’est bien, mais à quoi bon si la qualité de vie ne suit pas ?

Santé : où êtes-vous bien couvert en vieillissant ?

Pour les retraités, c’est souvent le point clé :

Espagne :

• Assurance maladie reconnue à l’échelle européenne
• Bon système public (mais délais d’attente)
• Complémentaire privée à partir de 50 €/mois
• Médecins allemands dans toutes les zones touristiques

Portugal :

• Carte européenne de santé valable
• Système public solide mais saturé
• Assurance privée moins chère qu’en Allemagne
• Nombre croissant de médecins germanophones

Chypre :

• Assurance santé européenne acceptée
• Cliniques privées de haut niveau
• Système public fonctionnel mais limité
• Beaucoup de médecins parlent anglais ou allemand

Selon moi: l’Espagne offre la meilleure couverture pour les Allemands, Chypre la qualité la plus élevée dans le privé.

Communauté allemande : où se sent-on vite chez soi ?

Le tissu social prend de l’importance en vieillissant :

Si la communauté allemande est essentielle pour vous, la Costa del Sol est incontournable.

Infrastructures et mobilité

Avec l’âge, transports en commun et accessibilité deviennent prioritaires :

Costa del Sol :

• Excellent réseau de bus interurbains
• Aéroport de Malaga : vols directs vers l’Allemagne
• Autoroutes en bon état
• Beaucoup de trottoirs peu accessibles

Algarve :

• Transports publics limités
• Aéroport de Faro bien connecté
• Voiture souvent indispensable
• Quartiers récents souvent accessibles

Limassol :

• Réseau routier performant
• Aéroports de Larnaca/Paphos accessibles
• Transports publics perfectibles
• Bâtiments modernes généralement accessibles

Culture et loisirs

Quels loisirs vous attendent ?

L’Espagne séduit avec :

• Vie culturelle foisonnante
• Fêtes traditionnelles et marchés vivants
• Innombrables golfs
• Excellente gastronomie

Le Portugal séduit par :

• Culture authentique et moins touristique
• Magnifiques sentiers côtiers
• Scène artistique émergente
• Ambiance détendue

Chypre impressionne par :

• Histoire millénaire
• Atmosphère internationale, cosmopolite
• Sports nautiques toute l’année
• Mélange de cultures grecque, turque, britannique

Pièges juridiques : ce que les retraités allemands doivent absolument savoir

Ici, on ne plaisante plus. Le juridique peut faire le succès ou l’échec de votre projet à l’étranger.

Résidence fiscale : la pierre angulaire

Sans résidence fiscale correcte, impossible d’optimiser vos impôts. Beaucoup l’ignorent.

Vous connaissez sans doute la règle des 183 jours. Mais il faut aussi :

• Centre de vie : Où sont famille, patrimoine, centres d’intérêt ?
• Logement disponible : Peut entraîner une imposition en Allemagne
• Activités professionnelles : Même minimes, elles comptent
• Nature du séjour : Vacances ≠ résidence durable

Mon conseil : consignez précisément vos séjours. Le fisc allemand devient très attentif.

Exit tax : un départ coûteux

Quitter l’Allemagne peut coûter cher, surtout pour les patrimoines importants :

L’exit tax s’applique dès que vous détenez plus de 1 % de parts dans une société ou si leur valeur totale dépasse 500 000 €.

Conséquences possibles :

• Imposition immédiate de toutes les plus-values latentes
• 26,375 % d’impôt sur les gains latents
• Problème de trésorerie en cas d’impôt à payer sans vente réelle

Exemple tiré de mon expérience :

Entrepreneur possédant 30 % d’une SARL familiale (valeur : 2 M€). En partant pour Chypre, il paie 520 000 € d’exit tax – sans avoir vendu.

Des solutions existent… mais elles se préparent avant le départ.

Droits de succession : la jungle internationale

Un sujet souvent négligé : où vos héritiers seront-ils imposés ?

Les règles sont complexes :

• Espagne : Droits élevés, exonérations pour la famille
• Portugal : Pas de droits entre époux et descendants directs
• Chypre : Pas de droits de succession (2025)

Mais attention : le droit allemand peut s’appliquer aussi si :

• Le défunt a vécu en Allemagne dans les 5 dernières années
• Des biens sont en Allemagne
• Les héritiers résident en Allemagne

Sécurité sociale : comprendre la coordination européenne

Votre retraite allemande vous sera versée dans les trois pays. Mais il y a des subtilités :

Assurance maladie :

• Coordination européenne efficace en principe
• Si assurance privée en Allemagne : cotisations maintenues
• Nouvelle assurance dans le pays d’accueil souvent plus abordable

Assurance dépendance :

• Non valable à l’étranger (cas allemand)
• Forfait complémentaire privé conseillé
• Pays d’accueil avec système propre

Droit immobilier : pièges à l’achat

Chaque pays a ses particularités pour l’acquisition :

Espagne :

• Cadastration parfois incomplète
• Infractions au droit de la construction coûteuses
• NIE impératif avant l’achat

Portugal :

• Diagnostic énergétique obligatoire depuis 2024
• Différence terrain constructible vs. rustique à considérer
• NIF à obtenir avant achat

Chypre :

• Titres de propriété parfois absents
• Hypothèques du vendeur parfois transférables
• Frais de mutation très variables

Mon conseil impératif : faites toujours appel à un avocat local avant d’acheter.

Ma recommandation dexpert fiscal : Quel hotspot vous correspond ?

Après plus de 1000 conseils sur le sujet, voici mes recommandations claires. Tout dépend de votre profil.

Profil 1 : Le prudent

Profil : La sécurité juridique passe avant le gain fiscal. Vous recherchez une communauté allemande forte et une infrastructure éprouvée.

Recommandation : Costa del Sol, Espagne

Pourquoi ?

• Système solide, plus de 40 ans de présence allemande
• Droit européen : sécurité juridique maximum
• Économies d’impôts raisonnables et prévisibles
• Infrastructures optimales pour les retraités allemands

Je recommande plus particulièrement : Fuengirola ou Benalmádena, pour un bon rapport qualité-prix.

Profil 2 : L’optimisateur fiscal

Profil : Pension moyenne à élevée (dès 3 000 €/mois) et objectif d’économie fiscale. Accords à faire sur la planification.

Recommandation : Algarve, Portugal

Pourquoi ?

• Programme NHR : taux forfaitaire 10 % sur 10 ans
• Prix immobiliers encore relativement abordables
• Communauté allemande en essor
• Bon équilibre entre coût et avantages

Je recommande : Lagos ou Tavira, authentiques et ouvertes à l’international.

Profil 3 : Le stratège fortuné

Profil : Riche patrimoine, revenus financiers ou structures fiscales complexes. Optimisation avancée.

Recommandation : Limassol, Chypre

Pourquoi ?

• Statut Non-Dom : 17 ans sans impôt sur les revenus financiers
• Membre UE : sécurité juridique
• Environnement professionnel pour la gestion patrimoniale
• Communauté internationale haut de gamme

Je recommande particulièrement : Germasogeia ou Agios Tychonas, au calme et proche du centre.

Ma check-list pour la décision finale

Avant de trancher, vérifiez ces points :

1. Analyse globale des revenus : Retraite mais aussi autres sources
2. Espérance de vie : Avantages limités dans le temps (NHR) ou solutions durables
3. Prévoyance santé : Pourrez-vous financer une complémentaire privée ?
4. Intégration sociale : Besoin de la communauté allemande ?
5. Barrière linguistique : Allemand ou anglais essentiels pour vous ?
6. Réserves financières : Assez de marge pour des imprévus ?
7. Option retour : Que se passe-t-il si vous devez revenir en Allemagne ?

L’approche hybride : mon conseil secret

Pour les clients fortunés, j’oriente parfois vers une solution hybride :

Résidence fiscale dans le pays le plus intéressant, mais immobilier diversifié dans plusieurs destinations.

Exemple :

• Domicile principal à Chypre (avantages fiscaux)
• Résidence secondaire en Espagne (communauté allemande)
• Petit bien au Portugal (diversification)

Possible à partir d’un budget d’environ 800 000 € pour l’ensemble.

Timing : quand passer à l’action ?

Le contexte politique et fiscal évolue sans cesse. Mon conseil :

Si vous avez un projet concret, agissez dans les 2-3 ans à venir. Pourquoi ?

• Le NHR portugais est régulièrement restreint
• L’harmonisation fiscale européenne progresse
• Les lois fiscales allemandes se durcissent pour les départs
• Les prix immobiliers continuent de grimper, plus lentement mais sûrement

Ce n’est pas une raison pour se précipiter. Mais planifiez sérieusement et agissez en connaissance de cause.

En tant qu’expert fiscal, je vous le dis : le meilleur moment pour agir, c’était hier. Le second meilleur, c’est aujourd’hui.

Votre RMS

FAQ sur l’immobilier à l’étranger pour retraités

Dois-je résilier mon assurance maladie allemande ?

Non, ce n’est pas automatiquement obligatoire. En tant que citoyen de l’UE, vous avez droit aux soins dans tous les pays membres. Toutefois, une assurance santé locale peut s’avérer plus avantageuse et mieux adaptée. Si vous êtes assuré privé en Allemagne, la cotisation continue généralement même à l’étranger. Vérifiez bien les conditions de votre contrat !

Puis-je percevoir la totalité de ma retraite allemande à l’étranger ?

Oui, votre pension allemande vous est versée dans l’ensemble des pays de l’UE, sans retenue. Hors UE, il peut y avoir des réductions, mais l’Espagne, le Portugal et Chypre sont membres de l’UE. Le virement s’effectue au taux de change du moment ; le risque de change est à votre charge.

Combien de temps faut-il pour bénéficier des avantages fiscaux ?

Cela dépend du pays : en Espagne, c’est immédiat dès que vous êtes résident fiscal ; au Portugal, il faut demander le statut NHR (cela prend 6 à 12 mois), à Chypre, l’avantage est quasi immédiat, mais le Non-Dom s’obtient par une demande séparée. Important : la résidence fiscale doit toujours être établie d’abord.

Qu’advient-il de mes biens immobiliers en Allemagne ?

Vos biens immobiliers restent taxés en Allemagne. Les loyers doivent y être déclarés, même si vous vivez à l’étranger. En cas de vente, la taxe sur la spéculation s’applique si vous détenez le bien depuis moins de 10 ans (sauf pour les résidences principales selon exceptions).

Quels documents sont nécessaires pour acheter un bien ?

De façon générale : passeport ou carte d’identité, numéro fiscal du pays concerné, justificatif de revenus/patrimoine, justificatifs pour un crédit. En Espagne, il vous faut une NIE, au Portugal une NIF.

Puis-je transmettre mon bien à mes enfants ?

Oui, c’est possible dans les trois pays. Mais les droits de succession varient : l’Espagne applique des taux élevés avec exonérations pour proches, le Portugal n’impose pas les descendants directs, Chypre n’a pas de droits de succession. Attention : le droit allemand peut s’appliquer en parallèle. Faites-vous conseiller à l’avance.

Qu’en est-il de la barrière de la langue ?

Cela varie : à la Costa del Sol, de nombreux prestataires parlent allemand, et les démarches peuvent souvent se faire en anglais. Au Portugal, l’anglais est très répandu, l’allemand peu ; à Chypre, l’anglais est la seconde langue officielle, donc la communication est aisée. Pour des questions juridiques, ayez toujours recours à un avocat germanophone.

Que se passe-t-il si je veux revenir vivre en Allemagne ?

Vous pouvez rentrer à tout moment. Dès que vous remplissez les critères, vous redevenez résident fiscal allemand. Vous pouvez conserver, louer ou vendre le bien étranger. Pour l’assurance maladie, la réactivation peut prendre du temps ; prévoyez cette éventualité.

Ce choix est-il pertinent avec une petite retraite ?

Cela dépend de la situation. Sous 2 000 € par mois, les gains fiscaux absolus sont souvent modestes. Mais le coût de la vie – notamment au Portugal – peut faire la différence. Prenez en compte tous les facteurs : impôts, frais de vie, santé, intégration sociale.

La stabilité politique, est-ce important ?

Les trois pays sont des démocraties européennes établies avec des systèmes juridiques stables. Les changements de règles soudains sont rares, mais possibles. Le Portugal a déjà modifié son NHR plusieurs fois, l’Espagne débat de nouvelles taxes sur les étrangers, Chypre reste prudent depuis la crise bancaire. Diversifiez si possible – ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier.