Le Golden Residence du Portugal vs l’Investor Visa espagnol : le comparatif honnête pour les investisseurs allemands en 2025

Laissez-moi commencer directement par une vérité qui dérange :

La majorité des investisseurs allemands qui m’interrogent sur les programmes de résidence ibériques ont des idées complètement fausses. Ils pensent avant tout aux faibles impôts. C’est trop simpliste.

Pourquoi ?

Parce que la Golden Residence au Portugal comme le visa investisseur en Espagne sont d’abord des programmes de séjour – pas des outils de défiscalisation. Autrement dit, ils résolvent d’autres problématiques que celles que vous imaginez probablement.

Ces dernières années, j’ai accompagné de nombreux dossiers. J’ai toujours rencontré les mêmes malentendus. C’est pourquoi aujourd’hui, je vous propose un tour d’horizon objectif des deux dispositifs.

Pas de baratin commercial. Pas de fausses promesses.

À la place, vous aurez la vérité brute : montants minimums d’investissement, frais cachés, réalités fiscales. Et surtout : une analyse claire sur quel programme correspond à quel type d’investisseur.

Prêts pour un tour sans tabou ?

Portugal Golden Residence : Les faits sans détour

Commençons par le Portugal, terrain de prédilection des mythes.

Le Programa de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI) – nom officiel – a été profondément remanié en 2023. De nombreux conseillers font semblant de l’ignorer.

Montants minimums et options après la réforme de 2023

Voici les montants minimums actuels réellement applicables :

L’essentiel d’abord : Les investissements immobiliers directs ont pris fin en octobre 2023. Point final.

Si l’on vous propose toujours des appartements à Lisbonne ou Porto pour un Golden Visa, la personne est soit mal informée, soit de mauvaise foi. La plupart de mes clients choisissent donc les fonds immobiliers.

Mais attention :

Ces fonds sont souvent peu transparents dans leur structuration. En outre, vous avez beaucoup moins de contrôle que lors d’un investissement immobilier direct. Prévoyez des frais de gestion annuels compris entre 1,5% et 2,5%.

Conditions d’accès et procédure : Ce que personne ne vous dit

Les exigences formelles restent relativement abordables. Pourtant, de nombreux dossiers échouent sur des détails :

• Extrait de casier judiciaire vierge : D’Allemagne ET de tout pays où vous avez résidé plus d’un an
• Assurance santé : Doit être valable au Portugal – la sécurité sociale allemande ne suffit pas
• Justificatif de fonds disponibles : En plus de l’investissement, au moins 50.000 EUR de liquidités
• Preuve de séjour : Au moins 7 jours/an physiquement au Portugal – contrôlé de façon stricte

La procédure dure actuellement 12 à 18 mois. Cela s’explique par des effectifs réduits à l’immigration portugaise (SEF). Prévoyez le bon timing.

Un écueil courant : les traductions et apostilles. Chaque document allemand doit être officiellement traduit en portugais. Comptez 3.000 à 5.000 EUR supplémentaires.

Aspects fiscaux pour les Allemands : Sans fard

Ici, ça devient intéressant… et complexe.

Le Portugal propose le statut Non-Habitual Resident (NHR) : 10 ans jusqu’à 20% d’imposition forfaitaire sur certains revenus. Tentant, non ?

La réalité est toute autre :

En tant que résident fiscal allemand, vous restez d’abord imposé en Allemagne. Ce n’est qu’en cas de véritable expatriation – c’est-à-dire abandon de la résidence et du centre d’intérêt vital allemands – que la donne change.

À cela s’ajoute : La convention fiscale Allemagne-Portugal évite la double imposition, mais complique l’attribution des revenus.

Mon avis franc ?

La Golden Visa portugaise est avant tout un programme de séjour avec, après cinq ans, accès à la citoyenneté UE. Les avantages fiscaux ne s’appliquent qu’en cas de véritable transfert de résidence.

Visa investisseur espagnol : Ce que vous devez vraiment savoir

L’Espagne, cest plus complexe. Pourquoi ?

Parce qu’il n’existe pas un seul visa investisseur, mais plusieurs programmes distincts. Chacun avec ses propres règles, seuils d’investissement et pièges.

Panorama des différentes catégories de visa

Laissez-moi vous clarifier tout ça :

La réalité : 95% de mes clients choisissent le visa investisseur immobilier, le plus transparent.

Mais attention :

Contrairement au Portugal, vous devez réellement acheter et conserver le bien immobilier. Si vous vendez avant d’obtenir la résidence permanente, vous perdez le statut.

Conditions d’investissement : Les pièges invisibles

Le visa investisseur immobilier espagnol cache des subtilités que même des avocats expérimentés négligent :

• Sans hypothèque : Les 500.000 EUR doivent être investis en fonds propres, sans crédit
• Neuf privilégié : L’ancien est possible, mais la procédure est plus simple avec du neuf
• Location interdite au début : Pas de location commerciale possible les deux premières années
• Différences régionales : Madrid et Barcelone ont des contrôles plus rigoureux que d’autres zones

Un conseil pratique issu du terrain :

Beaucoup achètent à Valence ou Alicante. Meilleur rapport qualité-prix, démarches plus souples qu’en zone urbaine densément peuplée.

Ne sous-estimez pas les frais annexes : Prévoyez 10-15% du prix d’achat en plus (notaire, droits d’enregistrement, honoraires).

Cadre légal : Ce qui a changé en 2024

L’Espagne a durci les exigences en 2024. Cela a été peu relayé dans la presse allemande :

Premièrement : Origine des fonds strictement contrôlée. Vous devez pouvoir justifier votre capital de manière exhaustive. La lutte anti-blanchiment est prise très au sérieux.

Deuxièmement : Exigence de présence renforcée. Vous devez entrer en Espagne au moins une fois par an et en fournir la preuve.

Troisièmement : Assurance santé obligatoire renforcée. Il faut une couverture complète et reconnue en Espagne. Une assurance allemande à l’étranger ne suffit plus.

La procédure d’obtention est beaucoup plus rapide qu’au Portugal : 4 à 6 mois en moyenne du dépôt à la décision.

Comparaison directe : Portugal vs. Espagne pour les investisseurs allemands

Passons au concret.

Après trois ans d’accompagnement approfondi sur les deux solutions, je peux l’affirmer : Les différences sont bien plus marquées que beaucoup de conseillers ne l’admettent.

Montants à investir en comparaison : Pas seulement une question de chiffres

À première vue, le Portugal paraît moins cher. 500.000 EUR en fonds immobiliers contre 500.000 EUR pour un bien espagnol. Vraiment ?

Pas exactement.

En y regardant de plus près, les coûts totaux sont plus élevés au Portugal :

En clair : Les deux programmes sont pratiquement équivalents financièrement.

La vraie différence ?

En Espagne, vous détenez un bien réel. Au Portugal, vous avez des parts de fonds dont la valeur peut fluctuer, et sur lesquelles vous n’avez aucun contrôle direct.

Temps et bureaucratie : Un critère crucial

Sur ce point, les écarts sont nets :

Portugal :

• Procédure : 12 à 18 mois
• Présence requise : 7 jours/an
• Renouvellements : Tous les 2 ans, relativement simple
• Résidence permanente : Après 5 ans

Espagne :

• Procédure : 4 à 6 mois
• Présence requise : Au moins une entrée annuelle
• Renouvellements : Annuel les premières années, puis tous les 2 ans
• Résidence permanente : Après 5 ans, test linguistique requis

Pour les entrepreneurs pressés, l’Espagne est souvent plus pratique. Traitement plus rapide, exigences de séjour assouplies au départ.

Mais : Le certificat de langue requis pour la résidence définitive est à prendre au sérieux. Niveau A2 minimum, B1 recommandé.

Sur le long terme : Passeport européen & stratégies de sortie

Voici la différence stratégique majeure :

Le Portugal offre :

• Citoyenneté européenne après 5 ans
• Notions de portugais suffisantes (niveau A2)
• Double nationalité acceptée
• Pas de durée minimum de séjour requise pour la naturalisation

L’Espagne exige :

• Citoyenneté européenne seulement après 10 ans
• Niveau avancé d’espagnol (B2)
• Double nationalité uniquement avec quelques pays
• Preuve d’intégration et de séjour régulier

Pour les investisseurs allemands souhaitant un second passeport européen, le Portugal est nettement supérieur.

Implications fiscales : Ce que votre conseiller précédent na pas abordé

Entrons au vif du sujet.

Peu de fiscalistes comprennent ces dispositifs. Pourquoi ? Parce qu’ils maîtrisent la fiscalité allemande mais ignorent les interactions à l’international.

Conventions fiscales : La clé pour tout comprendre

L’Allemagne a signé une convention de non double imposition avec les deux pays. Elle précise où les différents revenus doivent être imposés.

La règle de base :

Tant que vous restez résident fiscal allemand, rien ne change côté imposition. Le visa investisseur seul ne fait pas de vous un résident fiscal au Portugal ou en Espagne.

Concrètement :

• Revenus allemands : Toujours imposés en Allemagne
• Revenus internationaux : Fiscalité allemande applicable
• Revenus de capitaux : Imposés par la taxe forfaitaire allemande
• Revenus immobiliers : Imposés au Portugal/Espagne selon localisation

Ce n’est qu’en transférant réellement votre foyer fiscal que tout change.

Exit-tax allemande : Le piège à 10 millions d’euros

Voici l’endroit où la facture peut devenir salée si vous ne faites pas attention.

En cas de départ d’Allemagne avec une participation supérieure à 1%, l’exit-tax s’applique. Concrètement : les plus-values latentes sont taxées comme si tout avait été vendu.

Exemple vécu :

Un client possédait des parts de GmbH pour une valeur comptable de 500.000 EUR, mais une valeur de marché de 3 millions EUR. En partant pour le Portugal, 2,5 millions EUR seraient imposés comme gain – charge fiscale d’environ 650.000 EUR.

La solution : Demander un différé de paiement et optimiser la structure en amont du départ.

Mais attention côté Espagne :

L’Espagne mène un contrôle fiscal particulièrement agressif pour les nouveaux riches arrivants. La « loi Beckham » peut faciliter les choses, mais elle est limitée dans le temps et très sélective.

Structuration optimale : Comment optimiser (vraiment) la fiscalité

Passons au concret.

Si vous souhaitez profiter vraiment d’une fiscalité optimisée, il faut une stratégie d’ensemble :

1. Bien choisir la période du départ : Idéalement au début de lannée, pour bénéficier de toute lannée fiscale sur place
2. Vérifier les structures holding : Une holding chypriote ou maltaise est parfois meilleure fiscalement
3. Vente de biens allemands : Idéalement après avoir changé de résidence
4. Planification de la liquidité : Prévoir de quoi financer investissement et vie quotidienne

Mon conseil : Commencez à structurer au moins deux ans avant de partir. Plus tard, ce sera cher… ou impossible.

Ma recommandation honnête : Quel programme convient à quel profil ?

Après toute cette analyse, reste la question clé : Quel est le bon choix ?

Tout dépend de vos objectifs. Et c’est là que la plupart des conseils restent superficiels.

Pour qui le Portugal est-il la meilleure option ?

La Golden Visa portugaise est faite pour vous si vous :

• Cherchez la flexibilité : Exigences de séjour minimales (7 jours/an)
• Visez la citoyenneté européenne : Possible dès 5 ans
• Ne souhaitez pas investir directement dans l’immobilier : Préférez la structure fonds
• Songez à l’optimisation fiscale : Le statut NHR devient intéressant après un vrai départ
• Langue gérable : Le portugais est globalement accessible aux Allemands

Candidat type : Digital Nomad ou entrepreneur international, qui souhaite offrir sécurité à sa famille sans attache géographique rigide.

Exemple concret :

Thomas (38 ans), entrepreneur logiciel à Munich, passe déjà 6 mois/an entre Bali et Dubaï. Le Golden Visa portugais lui donne la flexibilité européenne et une voie claire vers la double nationalité – sans sacrifier son mode de vie nomade.

Quand choisir l’Espagne ?

Le visa investisseur espagnol est le bon choix si vous :

• Voulez un vrai bien immobilier : Contrôle direct sur l’investissement
• Souhaitez une procédure rapide : 4 à 6 mois au lieu de 12-18 au Portugal
• Envisagez de vivre en Espagne (au moins partiellement) : Pays et culture vous attirent
• Attendez des revenus locatifs : Location possible après 2 ans
• N’êtes pas pressé d’obtenir la citoyenneté : 10 ans vous conviennent

Candidat type : Entrepreneur ou investisseur chevronné qui voit l’immobilier étranger comme actif stratégique, prêt à séjourner régulièrement en Espagne.

Exemple vécu :

Elena (45 ans), consultante à Hambourg, achète une villa à Valence pour 600.000 EUR. Elle s’y rend six semaines/an, le reste du temps la loue et génère 4-5% de rendement. En plus : l’option de permettre à ses ados d’obtenir la résidence européenne.

Éviter les erreurs classiques : Mon bilan

Pour conclure, les leçons essentielles de trois ans de conseil intensif :

Erreur n°1 : Considérer les programmes isolément
Portugal et Espagne s’intègrent dans une stratégie globale. Réfléchissez à au moins 10 ans d’avance.

Erreur n°2 : Surestimer l’effet fiscal
Un visa investisseur ne fait pas économiser d’impôt à lui seul. Les bénéfices fiscaux n’arrivent qu’en cas de véritable expatriation.

Erreur n°3 : Sous-estimer les frais annexes
Prévoyez 15-20% de plus que l’investissement minimal, pour les frais d’avocat, traductions, taxe, gestion…

Erreur n°4 : Négliger la langue
Sans connaissance de la langue locale, toute perspective à long terme s’avère compliquée.

Erreur n°5 : Oublier la stratégie de sortie
Que se passe-t-il si vous souhaitez liquider votre investissement après 5-7 ans ? Anticipez dès le départ.

Ma recommandation sincère ?

Ne décidez pas entre Portugal et Espagne. Demandez-vous si vous voulez garder le « statut quo » ou créer de vraies options internationales.

Ces programmes sont des outils de flexibilité, sécurité et options à long terme. Pas des solutions miracles pour baisser vos impôts en Allemagne.

Si vous avez compris cela, parlons maintenant structuration concrète.

Votre RMS

FAQ : Programmes investisseurs Portugal vs. Espagne