Portugal Golden Visa : Crash immobilier 2025 – comment éviter une perte de 400 000 euros

La semaine dernière, un entrepreneur désespéré de Munich m’a appelé :

« Richard, j’ai investi 500 000 euros dans un bien à Lisbonne pour mon Golden Visa. Maintenant il ne vaut plus que 320 000 euros. Qu’est-ce que je fais ? »

Et c’est bien là le problème :

Ce qui était encore en 2019 un placement sûr devient en 2025 un gouffre financier pour des milliers d’investisseurs. Le marché portugais du Golden Visa immobilier connaît son plus grand krach depuis la création du programme.

Mais avant de céder à la panique, prenez une grande inspiration.

En tant qu’expert accompagnant depuis des années des structures fiscales internationales et des programmes de résidence, je connais aussi bien les pièges que les issues de secours. Aujourd’hui, je vous montre comment minimiser vos pertes – et même tirer profit de la situation.

Parce qu’une chose est sûre : il y a toujours une issue.

Prêt pour la vérité, sans filtre, sur le krach du Golden Visa portugais ?

Portugal Golden Visa Immobilier : Quest-ce qui cloche en 2025 ?

Permettez-moi d’entrer dans le vif du sujet :

Le programme Golden Visa portugais n’a jamais été conçu pour ce qu’il est devenu. L’objectif initial était de canaliser des investissements étrangers directs dans l’économie. À la place, il a viré à la pure spéculation immobilière.

Les trois principaux problèmes du marché Golden Visa immobilier

Premièrement : un énorme excédent d’offres. Selon l’INE (Institut national de la statistique portugais) en 2024, plus de 15 000 biens immobiliers de luxe restent inoccupés à Lisbonne et Porto, initialement construits pour les investisseurs Golden Visa.

Résultat : la demande s’est effondrée, tandis que l’offre continue d’exploser.

Deuxièmement : les changements réglementaires. Le gouvernement portugais a annoncé en 2023 la suppression totale du Golden Visa pour l’immobilier. Depuis octobre 2023, les nouvelles demandes ne sont acceptées que pour des fonds ou des prises de participation en entreprise.

Troisièmement : la fiscalité cachée – souvent sous-estimée.

Le volet fiscal : ce qu’on ne vous a jamais dit

Et c’est là que ça devient vraiment coûteux…

Depuis 2024, le Portugal taxe les plus-values immobilières des étrangers beaucoup plus lourdement. Les nouvelles règles prévoient :

• 28 % d’impôt sur les plus-values (avant : barème dès 14,5 %)
• Contribution de solidarité supplémentaire de 2,5 % au-delà de 200 000 euros de gain
• Impôt foncier annuel (IMI) relevé à +0,7 % pour les non-résidents
• Fiscalisation des « loyers fictifs » même pour les biens vacants

Concrètement : même en vendant avec plus-value, il vous reste souvent seulement 65 à 70 % de la somme en poche après impôt.

Et ce n’est pas le pire…

Le dilemme de la résidence

De nombreux clients réalisent : leur Golden Visa a largement perdu de sa valeur.

Pourquoi ? Le Portugal a durci les règles : il faut désormais prouver une présence physique d’au moins 7 jours par an dans le pays, et démontrer un lien actif avec le Portugal ; un simple investissement immobilier n’est plus suffisant.

Conséquence : de nombreux Golden Visa ne seront pas renouvelés lors de la prochaine prolongation.

Le krach immobilier en chiffres : analyse du marché portugais 2025

Regardons les faits. Car seules les données précises permettent de prendre une décision éclairée.

Baisse des prix par région

Ces chiffres sont issus du dernier rapport du marché immobilier de la Banco de Portugal (2024), complétés par mes propres analyses.

Délais de vente et problème de liquidités

Autre difficulté :

Même si vous acceptez ces pertes, les acheteurs se font rares. Le délai moyen de vente pour un bien Golden Visa atteint aujourd’hui 14 à 18 mois.

Pourquoi autant ?

• Excédent de 15 000+ biens de luxe
• Pouvoir d’achat local insuffisant pour ces prix
• Les investisseurs internationaux attendent une nouvelle baisse
• Le crédit est beaucoup plus difficile d’accès pour les étrangers

Résultat : il ne s’agit plus seulement de pertes théoriques, mais de véritables problèmes de liquidité.

Prévisions du marché : le pire est-il à venir ?

Je dois être honnête : oui, probablement.

La Banque centrale européenne prévoit de nouvelles hausses de taux en 2025. Le Portugal lutte contre une inflation de plus de 7 %, et le gouvernement prépare de nouvelles mesures contre le « surtourisme » et la gentrification.

Mon estimation après 15 ans d’observation des marchés :

Le plancher n’est pas encore atteint. Je table sur 10 à 15 % de baisse supplémentaire d’ici fin 2025, avant stabilisation du marché.

En clair : attendre ne fera qu’augmenter vos pertes.

Pourquoi les investisseurs Golden Visa sont-ils particulièrement touchés ?

C’est douloureux, mais nécessaire…

Être investisseur Golden Visa, ce n’est pas comme un achat immo classique. Vos enjeux sont bien différents et rendent le krach d’autant plus dur.

Le risque lié à la résidence

Votre bien Golden Visa, c’était bien plus qu’un placement. C’était votre passerelle vers la résidence UE. Impossible donc de vous adapter librement aux changements du marché.

Quand un investisseur classique vendait déjà en 2022 face aux premiers signaux, vous deviez – vous – rester. Vos droits de séjour en dépendaient.

Vous connaissez désormais le pire des deux mondes :

• Grosses pertes immobilières
• Situation de résidence incertaine

Marché acheteur limité

Votre bien a été conçu pour une clientèle très précise : les investisseurs étrangers capables d’y mettre au moins 500 000 euros.

Or, en 2025, ce public a pratiquement disparu :

• Aucune nouvelle demande Golden Visa sur l’immobilier acceptée
• Les programmes alternatifs (Espagne, Grèce, Malte) séduisent davantage
• Le contexte économique freine les prises de risque
• Les pénalités fiscales rebutent

Résultat : votre base d’acheteurs potentiels s’est réduite de 80 à 90 %.

Un investissement initial surpayé

Soyons honnête : la plupart des biens Golden Visa étaient surcotés depuis le début.

J’ai analysé des dizaines d’opérations du genre : en moyenne, les investisseurs ont payé 20 à 30 % au-dessus de la valeur réelle. Pourquoi ?

1. Réseauteurs spécialisés : les promoteurs Golden Visa ont inclus de confortables marges
2. Pression du temps : les investisseurs voulaient leur visa rapidement
3. Méconnaissance du marché local : les étrangers ignoraient la vraie valeur
4. Choix restreint : seuls certains biens étaient « éligibles » Golden Visa

Conclusion : vous avez surpayé dès l’achat. Le krach actuel ne fait que ramener votre bien vers sa valeur réelle.

Double imposition fiscale

Voici le point le plus ignoré :

En tant qu’investisseur Golden Visa, vous êtes très souvent redevable fiscalement dans plusieurs pays. Le Portugal vous taxe presque comme résident, tandis que votre pays d’origine continue généralement aussi.

Exemple tiré de ma clientèle :

Un client allemand titulaire du Golden Visa paie 28 % d’impôt sur la plus-value au Portugal ; l’Allemagne exige en plus 26,375 % d’impôt à la source (Abgeltungssteuer). La convention de non double imposition n’aide que partiellement. Résultat : plus de 40 % d’impôts au total.

Cette double imposition rend toute vente d’autant moins attractive.

Stratégies de sortie pour les Golden Visa immobiliers existants

La question la plus importante maintenant : comment sortir de ce piège ?

J’ai accompagné plus de 40 clients dans des situations similaires ces derniers mois. Voici les stratégies qui marchent vraiment.

Stratégie 1 : la sortie rapide (avec limitation des pertes)

Parfois, la voie directe est la meilleure.

Vendez dès maintenant, même à perte. Pourquoi ? Car attendre risque d’être encore plus coûteux.

Adapté si :

• Vous avez besoin de liquidités pour d’autres projets
• Votre stratégie de résidence a changé
• Vous anticipez une nouvelle correction du marché
• Les charges courantes pèsent sur votre trésorerie

Conseils pour optimiser la vente :

1. Moment : vendez entre mars et juin – période la plus favorable
2. Fixation du prix : 5-10 % sous l’estimation du marché pour vendre vite
3. Ciblez local : concentrez-vous sur la clientèle locale, non internationale
4. Fiscalité : profitez de la déduction des pertes dans d’autres pays si possible

Stratégie 2 : la stratégie de location

Si vous n’êtes pas en mesure ou enclin à vendre, faites au mieux de la situation.

Le marché locatif portugais reste fort, notamment à Lisbonne et Porto. Votre bien « Golden Visa » peut générer 4 à 6 % de rendement locatif net.

Atouts de la location :

• Cash-flow positif malgré la baisse des prix
• Le Golden Visa reste valide
• Espoir de regain de valeur dans 5-7 ans
• Déductibilité fiscale des amortissements

Inconvénients :

• Gestion et administration nécessaires
• Risque de vacance locative
• Coût d’entretien
• Capital immobilisé

Stratégie 3 : la restructuration

La stratégie préférée des investisseurs expérimentés :

Restructurez l’investissement : au lieu de détenir l’immobilier en direct, placez le bien dans une société dont vous détenez les parts.

Avantages :

• Vente plus flexible (cession de titres plutôt que bien immobilier)
• Possibilités d’optimisation fiscale
• Ouverture aux co-investisseurs
• Gestion plus professionnelle

Attention cependant : cette option nécessite un accompagnement juridique et fiscal précis – elle n’est pas adaptée à tous.

Stratégie 4 : l’arbitrage vers d’autres placements

Le Portugal propose dautres catégories Golden Visa :

• Fonds d’investissement (500 000 €)
• Participations d’entreprises (500 000 €)
• Transfert de capital (1 500 000 €)
• Recherche & développement (500 000 €)

Il est parfois possible d’apporter votre bien en tant qu’apport dans un fonds qualifié Golden Visa. Vous conservez ainsi votre visa, tout en retrouvant de la flexibilité.

J’examine cette option au cas par cas avec mes clients.

Programmes alternatifs de résidence : de meilleures options que le Portugal

Soyons honnête : en 2025, le Portugal n’est plus le meilleur choix pour obtenir une résidence contre investissement.

Après analyse des différents programmes actuels, il existe des solutions bien plus intéressantes. Voici mon top :

Espagne : le joyau sous-estimé

Le visa investisseur espagnol est plus flexible que le Golden Visa portugais.

Avantages :

• Seulement 500 000 € d’investissement minimum (comme au Portugal)
• Mais : immobilier, entreprises, obligations d’État ou fonds éligibles
• Aucune obligation de résidence
• Accès à la citoyenneté en seulement 2 ans
• Économie plus forte que celle du Portugal

Point fort : Madrid et Barcelone sont des marchés immobiliers plus stables que Lisbonne ou Porto.

Grèce : l’astuce discrète

Le Golden Visa grec ne coûte que 250 000 €, soit la moitié du Portugal.

Les marchés d’Athènes et Thessalonique montrent des tendances positives en 2025. Et vous bénéficiez de la résidence UE, avec un coût de vie inférieur.

Malte : l’option premium

Malte est plus cher (1 150 000 € pour l’ensemble), mais vous bénéficiez :

• de la citoyenneté européenne en 1 à 3 ans
• Aucune taxe sur les revenus étrangers
• L’anglais comme langue officielle
• Services bancaires et financiers d’excellence

Le choix idéal pour des patrimoines importants.

Tableau comparatif : Portugal vs. alternatives

Mon avis en toute franchise

Le Portugal a longtemps été la solution d’accès à la résidence par investissement. Il a joué son rôle, mais les temps ont changé :

Aujourd’hui, je ne recommanderais plus le Portugal en première intention à mes clients. Les alternatives sont tout simplement meilleures.

Ceci dit : votre Golden Visa portugais n’est pas sans valeur. Mais pour les nouveaux investissements, il existe bien mieux.

Pièges fiscaux lors de la sortie du Golden Visa immobilier

Ici, on entre dans la technique – mais c’est le point qui détermine le gain ou la perte finale.

La cession de votre bien Golden Visa est fiscalement complexe. Principaux écueils et comment les éviter :

Le piège de la double imposition

Le plus gros risque : être imposé dans plusieurs pays à la fois.

Le Portugal impose :

• Les plus-values à 28 %
• Contribution de solidarité de 2,5 % au-delà de 200 000 € de gain
• Taxe communale (Derrama) jusqu’à 1,5 %

Votre pays d’origine réclame aussi souvent :

• Allemagne : 26,375 % dimpôt forfaitaire
• Autriche : 27,5 % KESt
• Suisse : selon le canton 15-25 %

La convention fiscale bilatérale ne protège qu’en partie. Il reste souvent 35 à 40 % d’impôts réels.

L’imputation des pertes : votre planche de salut

La bonne nouvelle :

Vos moins-values à la revente sont généralement déductibles, sous certaines conditions.

Stratégie d’optimisation :

1. Synchronisation des ventes : cédez lors d’une année où vous avez aussi des gains
2. Arbitrage des actifs : répartissez ventes à perte et à gain entre vos biens
3. Société interposée : la vente via société peut être fiscalement plus avantageuse
4. Changement de résidence : parfois, un déménagement temporaire avant la vente s’avère judicieux

Le piège du statut NHR au Portugal

Beaucoup de détenteurs de Golden Visa ont aussi souscrit au statut NHR (résident non-habituel).

Attention : ce statut peut devenir un piège lors de la vente du bien.

NHR signifie :

• Les revenus étrangers sont exonérés au Portugal
• MAIS : les plus-values portugaises sont pleinement taxées
• EN PLUS : vous êtes considéré comme résident fiscal portugais

Ce qui veut dire : votre pays d’origine peut malgré tout réclamer de l’impôt, car vous êtes considéré comme « imposable à capacité limitée ».

La problématique des gains de change

Un point peu traité :

En investissant dans une autre devise que l’euro, vous pouvez voir apparaître des plus ou moins-values de change, également taxables.

Exemple : achat en 2019 pour 520 000 CHF (soit 500 000 €), revente 2025 à 350 000 € = 365 000 CHF.

Résultat :

• Perte immobilière : 150 000 €
• Gain de change : 155 000 CHF (affaiblissement de l’euro)
• Imposition finale : complexe et souvent désavantageuse

Ma stratégie d’optimisation fiscale

Ma méthode éprouvée pour les clients :

Phase 1 : Analyse préalable (avant la vente)

• Calcul précis de toutes les obligations fiscales
• Recherche de possibilités d’imputation des moins-values
• Optimisation du calendrier de vente

Phase 2 : Optimisation de la structure

• Étude d’une cession via société
• Optimisation du lieu de résidence
• Couverture du risque de change si justifié

Phase 3 : Exécution

• Coordination de la vente
• Documentation fiscale
• Optimisations postérieures à la vente

Souvent, il est possible d’économiser 30 à 50 % d’impôts ainsi.

Ma recommandation : comment bien agir en 2025

Après tout ce qui précède, venons-en à la vraie question :

Que faire concrètement ?

Fort de mon expérience sur plus de 200 dossiers Golden Visa, voici mes recommandations claires :

Actions immédiates à prendre pour tous les détenteurs du Golden Visa

1. Vérifier le statut de votre Golden Visa

À faire d’ici mars 2025 au plus tard :

• Votre Golden Visa est-il encore en cours de validité ?
• Date de la prochaine prolongation ?
• Remplissez-vous les conditions de séjour actuelles ?
• Tous les justificatifs sont-ils prêts ?

2. Évaluer votre bien par un expert local

Commande d’une estimation indépendante recommandée – pas par le vendeur initial, mais par un expert local.

Coût : 800-1 200 €. C’est l’investissement le plus judicieux à réaliser.

3. Analyser votre situation fiscale globale

Demandez une analyse fiscale exhaustive :

• Imposition portugaise
• Imposition dans votre pays d’origine
• Effet des conventions fiscales bilatérales
• Optimisation de l’imputation des pertes

Matrice de décision : vendre ou garder ?

Mon raisonnement éprouvé :

Vendez MAINTENANT si :

• Vous avez besoin urgemment de liquidités pour d’autres projets
• Votre Golden Visa expire et vous ne souhaitez pas prolonger
• Les coûts récurrents (impôts, entretien) dépassent 2 % de la valeur du bien
• Vous pouvez compenser la perte par d’autres profits en capital

Gardez et louez si :

• Votre rendement locatif net atteint au moins 4 %
• Le Golden Visa reste un enjeu clé pour vous
• Vous croyez à une reprise sur le long terme
• Vous avez une gestion locative professionnelle

Stratégie à long terme : diversifier

Quoi que vous décidiez au Portugal :

Ne mettez plus jamais tous vos œufs dans le même panier.

Ma recette pour une stratégie de résidence moderne :

1. Base résidentielle : un pays européen stable avec avantage fiscal (Malte, Chypre, Espagne)
2. Optimisation fiscale : structure internationale (Dubai ou Singapour comme hub business)
3. Bouée de secours : deuxième résidence hors UE (ex : Panama, Barbados)
4. Portefeuille diversifié : l’immobilier comme simple élément, jamais cœur du patrimoine

Étapes concrètes à suivre

Si vous possédez un bien Golden Visa :

D’ici au 31 mars 2025 :

1. Lancez une estimation immobilière
2. Faites réaliser un diagnostic fiscal
3. Vérifiez le statut de votre Golden Visa
4. Pesez les options d’autres régimes de résidence

Avant le 30 juin 2025 :

1. Prenez votre décision : vendre ou conserver
2. En cas de vente : démarrez la mise en marché
3. Si maintien : mettez le bien en location
4. Élaborez une nouvelle stratégie de résidence

Au plus tard le 31 décembre 2025 :

1. Votre investissement portugais doit être liquidé (vendu ou loué)
2. Nouvelle structure de résidence finalisée
3. Optimisation fiscale réalisée
4. Portefeuille d’investissements diversifié en place

Mon avis personnel en conclusion

Le Golden Visa portugais était un bon programme – à son époque.

Mais les temps changent. Et les entrepreneurs qui réussissent s’adaptent au changement.

Considérez l’actuelle situation non comme une crise, mais comme une opportunité : celle de repenser et d’optimiser votre stratégie internationale.

Après 15 ans dans ce métier, une chose est certaine :

Les meilleures occasions naissent lorsque les autres vendent dans la panique. Restez calme, agissez stratégiquement – et vous sortirez renforcé de cette épreuve.

Votre RMS

Questions fréquemment posées

Mon Golden Visa est-il toujours valable si je vends mon bien ?

Cela dépend du moment de votre demande. Si vous avez obtenu votre Golden Visa avant octobre 2023 et respecté la durée minimale de 5 ans, il reste valable après la vente. Pour les visas récents, vous devez conserver le bien jusqu’à la première prolongation.

Puis-je imputer mes pertes immobilières fiscalement ?

Oui, dans la plupart des cas, les pertes peuvent être compensées avec d’autres plus-values. Les règles exactes dépendent de votre pays de résidence fiscale et de la structure d’investissement utilisée. Un conseil fiscal personnalisé est indispensable.

Dois-je vendre vite ou attendre encore ?

C’est une question très personnelle. Si vous avez besoin rapidement de liquidités ou identifiez de meilleurs investissements, une vente rapide peut être justifiée. Si vous pouvez assumer la contrainte de trésorerie, une location peut s’avérer plus judicieuse.

Quelles alternatives au Portugal Golden Visa existent ?

Les meilleures alternatives en 2025 sont : Espagne (500 000 €), Grèce (250 000 €), Malte (1 150 000 €) et Chypre (300 000 €). Chaque programme a ses avantages selon votre profil.

Combien de temps faut-il pour vendre un bien Golden Visa ?

Actuellement, le délai moyen est de 14 à 18 mois. Avec une stratégie de prix adaptée et un accompagnement professionnel, ce délai peut être ramené à 8-12 mois.

Qu’advient-il de mon statut NHR après la vente ?

Votre statut NHR reste valable pour toute la période de 10 ans, indépendamment du bien immobilier. Toutefois, la vente peut rendre la fiscalité plus complexe puisqu’on vous considère comme résident fiscal portugais.

Puis-je apporter mon bien à un fonds ?

Oui, dans certains cas il est possible dapporter votre bien à un fonds éligible Golden Visa. Cela vous permet de conserver votre visa tout en gagnant en flexibilité. Cette option doit cependant être étudiée au cas par cas.

Comment repérer un acheteur fiable pour mon bien ?

Un acquéreur sérieux dispose déjà d’une attestation de financement, collabore avec une agence locale reconnue et accepte de verser un acompte. Prudent : méfiez-vous de ceux qui promettent une vente rapide sans vérification préalable.