Sociétés dinvestissement immobilier au Portugal : REIT – structures et placements immobiliers avec avantages fiscaux – gérer son portefeuille immobilier comme un professionnel

Que sont les REITs portugais et pourquoi mintéressent-ils en tant quentrepreneur international ?

Avant d’entrer dans le détail, brisons un malentendu :

Pour beaucoup, les REITs évoquent d’abord les États-Unis ou l’Allemagne. Le Portugal ? Peu y pensent sérieusement.

Pourtant, depuis 2019, le Portugal propose un système REIT moderne, pensé pour les investisseurs internationaux.

REIT : quest-ce que cela signifie ?

REIT veut dire Real Estate Investment Trust – c’est-à-dire un fonds d’investissement immobilier. Le principe est simple :

Plusieurs biens immobiliers sont regroupés dans une seule structure, traitée fiscalement de manière transparente. Donc : pas de double imposition au niveau du fonds.

Concrètement, le mécanisme est le suivant :

• Le REIT acquiert des biens ou des portefeuilles immobiliers
• Les loyers et plus-values sont distribués directement aux actionnaires
• L’imposition ne s’effectue que sur votre niveau personnel
• Aucune imposition sur les sociétés au niveau du REIT (sous conditions)

REIT Portugal : les spécificités du système

Le Portugal a volontairement conçu son système REIT pour l’international. C’est visible à plusieurs niveaux :

Premièrement : Structure simple. Là où d’autres pays multiplient les règles, le Portugal reste abordable dans ses exigences.

Deuxièmement : Compatibilité européenne. En tant que membre de l’UE, vous bénéficiez des conventions fiscales et directives européennes.

Troisièmement : Fiscalité attractive. Le Portugal applique une retenue à la source de seulement 10 % sur les distributions aux non-résidents.

Cela rend les REITs portugais particulièrement attractifs si vous souhaitez :

1. Constituer un portefeuille immobilier diversifié
2. Investir dans l’immobilier européen de façon fiscalement optimale
3. Profiter du potentiel de croissance du marché immobilier portugais
4. Bénéficier d’une structure européenne sécurisée sur le plan juridique

Pourquoi le moment est-il idéal ?

C’est un élément clé :

Le marché portugais de l’immobilier s’est fortement développé récemment.

En même temps, le système REIT n’est pas saturé. Résultat :

• Moins de concurrence sur des actifs attractifs
• Possibilité de se positionner tôt
• Potentiel de rendements supérieurs à la moyenne

Mais attention : tout cela ne signifie pas qu’il faut investir les yeux fermés. Nous y reviendrons.

Structure REIT Portugal : fonctionnement détaillé du système

Entrons dans la pratique : comment un REIT portugais est-il structuré et à quelles exigences devez-vous répondre ?

Base légale : FII vs. REIT

Le Portugal propose deux structures d’investissement immobilier :

FII (Fundos de Investimento Imobiliário) : les fonds immobiliers classiques portugais. Mais aussi les REITs : une structure internationale créée en 2019.

Pour les entrepreneurs internationaux, les REITs sont généralement plus avantageux. Pourquoi ?

Exigences pour les REITs portugais

Pour être reconnu comme REIT, certains critères sont obligatoires :

Test d’actif : au moins 75 % des actifs doivent être investis dans l’immobilier ou des titres liés.

Test de revenus : au minimum 75 % des revenus bruts doivent provenir de l’immobilier (loyers, ventes, etc.).

Test de distribution : au moins 90 % du résultat fiscal doivent être distribués aux actionnaires.

Test de diversification : aucun actif immobilier ne doit représenter plus de 25 % du patrimoine total.

Ça paraît complexe ? Pas du tout : ces tests sont standards dans la profession et faciles à respecter.

Schéma-type d’une structure REIT portugaise

Schéma classique :

1. Société REIT (société anonyme portugaise)
2. Société de gestion (peut être externe)
3. Portefeuille immobilier (direct ou via filiales)
4. Actionnaires (vous et d’autres investisseurs)

Le bonus : la société REIT ne paie pas d’impôt sur les sociétés. Sous réserve de respecter les tests évoqués.

Conséquence : les loyers et plus-values sont transmis sans prélèvement fiscal jusqu’à vous.

Spécificités à la création

Quelques aspects pratiques souvent négligés :

• Capital minimum : 5 millions d’euros requis
• Cotation : Les parts doivent être négociables publiquement (pas forcément cotées en bourse)
• Reporting : Rapport annuel de conformité auprès de l’AMF portugaise (CMVM)
• Gestion : Management professionnel obligatoire (possibilité d’externalisation)

Le seuil de 5 millions peut sembler élevé, mais gardez en tête qu’il s’agit d’investir à plusieurs. Les REITs réunissent différents investisseurs.

Avantages fiscaux REIT Portugal : chiffres concrets et potentiels déconomies

Passons au cœur du sujet : les avantages fiscaux concrets.

Et c’est ici que cela devient vraiment intéressant pour un entrepreneur international.

La transparence fiscale en pratique

L’atout décisif des REITs portugais, c’est la transparence fiscale. Mais concrètement ?

Un exemple pratique :

Votre REIT réalise 1 million d’euros de loyers annuels. Dans une société classique, vous devriez d’abord régler l’impôt sur les sociétés (21 % au Portugal) : il reste 790 000 €. Sur la distribution, s’ajoute encore la retenue à la source.

Avec un REIT ? Le million vous est transmis directement, taxation seulement à votre niveau.

Soit 21 % d’économie directe uniquement grâce à la structure.

Retenue à la source sur les distributions

C’est un point essentiel pour les investisseurs internationaux :

Le Portugal applique une retenue de seulement 10 % sur les loyers versés aux non-résidents, bien en dessous de la plupart des autres solutions d’investissement.

Pour comparer :

Attention : ces 10 % peuvent encore être réduits via les conventions de non-double-imposition.

Optimisation via conventions fiscales internationales

Le Portugal a signé des conventions avec plus de 80 pays. Pour vous, cela signifie :

Avec une résidence fiscale dans un pays conventionné, la retenue portugaise est généralement déductible, voire remboursable.

Exemple Allemagne :

• Retenue portugaise : 10 %
• Imputation allemande : possible dans son intégralité
• Charge effective : taux allemand moins 10 %

Avec un taux de 42 % en Allemagne, vous ne payez alors effectivement que 32 % sur les distributions du REIT.

Optimisation fiscale pour non-résidents UE

Voilà où cela devient encore plus bénéfique :

Avec une résidence à Dubaï, Singapour ou dans une autre juridiction à faible imposition :

• Retenue portugaise : 10 %
• Impôt sur place : 0-9 % (selon pays)
• Charge totale : 10-19 %

Bien plus avantageux qu’un investissement immobilier standard.

Plus-values : l’avantage discret

C’est un point souvent négligé :

Lorsque le REIT vend un bien, la plus-value est exonérée au niveau du REIT et vous est directement transmise.

L’imposition intervient sur votre fiscalité. Mais surtout :

Aucune double imposition. Pas d’impôt sociétés au Portugal sur ce gain.

Calculons :

Votre REIT acquiert un bien pour 2 millions d’euros. Au bout de 5 ans, il le revend 3 millions. Le gain d’1 million vous est immédiatement versé sans fiscalité au Portugal.

En structure classique, 21 % d’IS portugais s’appliqueraient, soit 210 000 € en moins pour vous.

Exemple de calcul : votre rendement global

Voyons-le sur un cas concret :

Hypothèses :

• Investissement : 500 000 € dans un REIT Portugal
• Rendement locatif annuel : 6 %
• Appréciation : 4 %/an
• Durée de détention : 10 ans
• Résidence fiscale : Dubaï (0 % d’IR)

En REIT :

• Distribution annuelle : 30 000 €
• Retenue portugaise : 3 000 €
• Net pour vous : 27 000 €/an
• Sur 10 ans : 270 000 €
• Plus-value : ~240 000 € (seulement 10 % de retenue à la revente)
• Net global : ~486 000 €

En structure classique :

• IS Portugal : 21 %
• Retenue additionnelle : 25 %
• Charge globale : ~40 %
• Net global : ~370 000 €

Votre gain : 116 000 € – soit plus de 23 % de rendement supplémentaire.

Construire un portefeuille immobilier professionnel : mon guide étape par étape

La théorie, c’est bien. Mais comment bâtir concrètement un portefeuille immobilier professionnel via un REIT portugais ?

Voici ma méthode éprouvée :

Phase 1 : stratégie et définition des objectifs

Avant tout investissement, clarifiez vos objectifs.

Posez-vous ces questions :

1. Privilégiez-vous les revenus récurrents ou la valorisation ?
2. Quel niveau de risque acceptez-vous ?
3. Quelle durée de détention visez-vous ?
4. La liquidité est-elle essentielle ?

Selon vos réponses, différentes stratégies s’offrent à vous :

Pour débuter, je recommande la stratégie Core-Plus pour équilibrer rendement et croissance.

Phase 2 : analyse de marché et sélection des emplacements

Le Portugal offre plusieurs marchés immobiliers aux profils variés :

Lisbonne :

• Points forts : liquidité élevée, locataires stables, demande internationale
• Inconvénients : prix élevés, offre limitée
• Pour : stratégies orientées revenus

Porto :

• Points forts : potentiel de croissance, prix attractifs, forte demande étudiante
• Inconvénients : liquidité inférieure à Lisbonne
• Pour : stratégies de croissance

Algarve :

• Points forts : clientèle internationale, tourisme florissant
• Inconvénients : saisonnalité, dépendant du tourisme
• Pour : stratégies opportunistes

Marchés émergents (Braga, Coimbra) :

• Points forts : tickets faibles, potentiel de développement
• Inconvénients : risque plus élevé, faible liquidité
• Pour : investisseurs aguerris

Phase 3 : sélection des actifs et Due Diligence

La sélection doit être méthodique :

Étape 1 : le filtre global

• Emplacement conforme à la stratégie ?
• Taille en adéquation avec votre budget ?
• Année et état de l’actif corrects ?
• Taux d’occupation actuel ?

Étape 2 : analyse détaillée

Les chiffres clés à examiner :

Net Initial Yield (NIY) : loyer net divisé par le prix d’achat ; viser au moins 4 %.

Gross-to-Net Ratio : ratio loyer brut/net, indique le poids des charges.

Vacancy Rate : taux de vacance dans la région ; moins de 5 % est très bon.

Besoins en Capex : investissements nécessaires sur 5 ans.

Étape 3 : contrôle juridique

Une étape critique et souvent sous-estimée :

1. Vérification du titre et du registre foncier
2. Permis de construire et usages
3. Analyse des baux en cours
4. Étude environnementale
5. Évaluation fiscale

Phase 4 : constitution et diversification du portefeuille

Un portefeuille REIT professionnel doit être diversifié. Mes conseils :

Diversification géographique :

• 60 % Lisbonne/Porto (marchés principaux)
• 25 % marchés secondaires
• 15 % marchés émergents

Diversification par type d’actif :

• 40 % résidentiel
• 30 % bureaux
• 20 % commerce
• 10 % actifs spéciaux (hôtels, logistique)

Diversification par taille :

• Aucun bien ne doit dépasser 25 % du portefeuille
• Minimum 5 actifs différents
• Mixer les gammes de prix

Phase 5 : gestion professionnelle

Le succès d’un REIT repose sur sa gestion. Voici les domaines clés :

Asset Management :

• Évaluations régulières
• Optimisation des baux
• Investissements stratégiques
• Planification des sorties

Property Management :

• Gestion locataire
• Maintenance
• Gestion des charges
• Suivi de la vacance

Financial Management :

• Optimisation de la trésorerie
• Optimisation fiscale
• Reporting investisseur
• Gestion de la conformité

Mon conseil : sous-traitez la gestion à un prestataire spécialisé ; ce coût (1-2 % des loyers) vous épargne bien des soucis.

Portugal vs. autres places REIT : la comparaison honnête

Soyons francs : le Portugal n’est pas le seul pays d’Europe pour investir via un REIT.

Voici donc ma comparaison directe avec les principales alternatives.

Portugal vs. Allemagne : David contre Goliath

L’Allemagne possède le plus gros marché REIT d’Europe. Mais « plus gros » ne rime pas toujours avec « meilleur ».

Ma conclusion : le Portugal l’emporte nettement sur la fiscalité et la simplicité. L’Allemagne brille par la taille de son marché et sa stabilité.

Pour un entrepreneur international, le Portugal est souvent plus pertinent.

Portugal vs. Pays-Bas : duel fiscal

Les Pays-Bas sont connus comme place de holdings. Mais côté REIT ?

Traitement fiscal :

• Portugal : 10 % de retenue et transparence fiscale
• Pays-Bas : 15 % de retenue, règles anti-abus complexes

Praticité :

• Portugal : règles simples et claires
• Pays-Bas : beaucoup dexceptions et dérogations

Marché immobilier :

• Portugal : marché en croissance, potentiel
• Pays-Bas : marché mature, prix élevés

Pour moi, avantage net au Portugal – surtout pour les portefeuilles de petite ou moyenne taille.

Portugal vs. Luxembourg : la comparaison « boutique »

Le Luxembourg est le spécialiste des solutions de fonds. Option pour les REITs ?

Atouts Luxembourg :

• Structures très flexibles
• Forte expertise institutionnelle
• « Pass-port européen » possible

Inconvénients Luxembourg :

• Frais de constitution élevés (50 000 €+)
• Réglementation complexe
• Pas de marché immobilier propre

Mon avis : Luxembourg pour institutionnels (au-delà de 10 millions d’euros). Portugal pour tous les autres.

Portugal vs. Espagne : le match ibérique

Espagne et Portugal : marchés similaires, systèmes REIT bien distincts.

Le souci espagnol : Les SOCIMIs (REIT espagnols) doivent distribuer 100 % du bénéfice. Aucun espace pour la réinjection.

L’avantage portugais : 90 % suffisent – 10 % restant disponibles pour la croissance.

Ajoutez à cela : taxe à la source plus élevée en Espagne (19 % contre 10 %) et exigences de conformité plus lourdes.

Le Portugal s’impose nettement.

La vérité sur les « frais de création »

Une vue réaliste des coûts suivant la juridiction :

Le Portugal est donc compétitif à la fois fiscalement et en termes de coûts.

Mon message sincère

Le Portugal est-il le « meilleur » endroit pour tous ? Non.

Mais il combine pour de nombreux entrepreneurs internationaux :

• Fiscalité attractive
• Coûts modérés
• Mise en œuvre simple
• Potentiel de croissance

Exceptions :

• Portefeuilles très importants (> 50 millions) : Allemagne ou Luxembourg à considérer
• Stratégies purement trading : Pays-Bas souvent plus flexibles
• Family offices : Structure multi-juridictionnelle parfois optimale

Pour les autres, le Portugal reste un choix très solide.

Mise en œuvre pratique : de l’idée au REIT opérationnel

La théorie, c’est bien. Mais comment mettre en place un REIT portugais en pratique ?

Voici ma feuille de route pratique :

Étape 1 : clarifier les conditions préalables (Semaine 1-2)

Avant tout lancement, quelques fondamentaux :

Conditions financières :

• Au moins 5 millions d’euros de capital disponible
• Prévoir 100 000–150 000 € pour le lancement et les premiers frais
• Plan de trésorerie à long terme (au moins 5 ans)

Conditions structurelles :

• Répartition claire de la propriété
• Origine des fonds documentée
• Résidence fiscale clarifiée

Conditions organisationnelles :

• Équipe de gestion définie
• Conseillers sélectionnés
• Calendrier d’exécution établi

Étape 2 : constituer votre équipe de conseillers (Semaine 2-4)

Un REIT Portugal requiert une expertise spécialisée :

Avocat portugais :

• Spécialiste du droit des sociétés et des REITs
• Expérience en structurations internationales
• Bons contacts auprès de la CMVM

Conseiller fiscal portugais :

• Spécialisation en fiscalité internationale
• Maitrise de la fiscalité des REITs
• Maîtrise du Transfer Pricing

Conseiller fiscal international :

• Optimisation de votre situation globale
• Gestion des conventions fiscales
• Compliance dans votre pays de résidence

Expert immobilier :

• Connaissance approfondie du marché local
• Expertise en évaluation
• Réseau avec propriétaires et agents

Budget conseillé pour les conseils :

Étape 3 : création de la société (Semaine 4-8)

C’est du concret. La création se fait en plusieurs phases :

Phase 1 : définir la structure

Schéma type :

1. Portugal REIT S.A. (structure principale du REIT)
2. Society de gestion (peut être externalisée)
3. Holding (optimisation internationale)

Phase 2 : rédiger les statuts

Documents clés :

• Statuts avec clauses spécifiques REIT
• Contrat de gestion
• Lignes directrices d’investissement
• Manuel de conformité

Phase 3 : obtenir les autorisations

À déposer auprès de la CMVM :

• Business plan intégral
• Preuve des fonds
• Qualifications de l’équipe dirigeante
• Plan de conformité

Délai de traitement : en général 6-8 semaines.

Étape 4 : premières acquisitions (Semaine 8-16)

Parallèlement, ciblez déjà des actifs immobiliers :

Checklist Due Diligence :

1. Due Diligence juridique :
   • Preuve de propriété
   • Charges et servitudes
   • Permis de construire
   • Études environnementales
2. Due Diligence commerciale :
   • Analyse des baux
   • Comparaison avec les loyers de marché
   • Évaluer le risque de vacance
   • Estimer les besoins de Capex
3. Due Diligence technique :
   • État du bâti
   • Diagnostic énergétique
   • Besoins de rénovation
   • Accessibilité

Étape 5 : lancement opérationnel (Semaine 16-20)

Une fois la société créée et les premiers biens acquis, place à l’opérationnel :

Organisation management :

• Sous-traiter la gestion d’actifs
• Mettre en place la comptabilité
• Etablir les flux de reporting
• Optimiser la gestion de la trésorerie

Organisation compliance :

• Implémenter les tests REIT
• Suivi trimestriel
• Optimisation fiscale continue
• Mise en place de relations investisseurs

Étape 6 : montée en puissance du portefeuille (Mois 6-24)

Durant les deux premières années, structurez votre portefeuille :

Année 1 : constitution

• Acquisition de 3 à 5 actifs « core »
• Diversification géographique et typologique
• Optimiser les process de gestion
• Se construire un track record

Année 2 : optimisation

• Ajouter 5 à 10 actifs
• Premières cessions pour valider la performance
• Étudier des refinancements
• Possiblement ouvrir aux nouveaux investisseurs

Vue d’ensemble du calendrier

Mon conseil : prévoyez toujours un vrai délai de sécurité – avec la dimension internationale, tout prend plus de temps que prévu.

Pièges et risques : ce que ne vous dira aucun conseiller

C’est la section que vous ne trouverez dans aucune brochure promotionnelle.

La réalité, c’est qu’un REIT portugais n’est pas fait pour tout le monde, et il existe plusieurs écueils à connaître.

Piège 1 : le « choc des 5 millions »

Le plus grand malentendu : croire que l’on peut monter un REIT avec 500 000 € rapidement.

La réalité :

Le capital minimum de 5 millions est impératif. Et il doit être maintenu en permanence, pas seulement à la création.

En pratique :

• Pas question d’en déposer 5 millions puis de les retirer
• En cas de dépréciation, vous devrez renflouer la structure
• Prévoyez un coussin de liquidité pour gérer les frais courants

Mon conseil : Démarrez avec 7 à 8 millions € minimum.

Piège 2 : la « fausse cotation »

Le Portugal exige que les parts du REIT soient négociables publiquement. Ce n’est pas forcément la Bourse, mais :

Le souci :

• Obtenir un vrai marché secondaire est difficile
• Sans cotation, faible liquidité
• Avec cotation, coûts courants élevés (50 000 € +/an)

La solution :

Beaucoup optent pour Euronext Access+, segment adapté au REIT, coûtant environ 15 000–25 000 € par an.

Piège 3 : la « règle des 90 % de distribution »

Ça peut sembler avantageux : 90 % des bénéfices à distribuer.

L’astuce :

• Cela concerne le bénéfice fiscal
• Les amortissements baissent la base imposable
• En cas de ventes, risque de manque de trésorerie

Exemple concret :

Votre REIT génère 1 million € de cash de loyers. Après amortissements, le bénéfice fiscal n’est plus que 400 000 €. Vous devez distribuer 360 000 €, mais disposez de 1 million € de cash : parfait.

Mais : en vendant un bien et réalisant un gain de 2 millions €, vous devrez distribuer 1,8 million € – alors que peut-être seule 1 million € de cash est disponible (le reste étant réinvesti).

La solution : gestion de trésorerie très rigoureuse dès le départ.

Piège 4 : transfert pricing

Fréquemment sous-estimé : en cas de transferts entre vos sociétés et le REIT, les prix doivent être de marché.

Le risque :

• L’administration fiscale peut contester les prix
• Des redressements ou pénalités sont possibles
• Perte potentielle du statut REIT

La solution : toujours des expertises indépendantes pour les transactions entre parties liées.

Piège 5 : risque de change

Le Portugal est en zone euro, peu de problème en principe.

Mais : si votre devise de référence n’est pas l’euro, vous encourez un risque de change sur :

• Vos apports de capital
• Les distributions
• Des emprunts éventuels

Surtout critique : investisseurs en USD ou GBP en cas de fortes fluctuations.

Évaluation des risques : la vérité sur les rendements

Prenons un point de vue lucide :

En réalité : 6-8 % de rendement est réaliste. Tout ce qui dépasse est du bonus.

Stratégies de sortie : et si ça ne fonctionne pas ?

Personne n’aime évoquer l’échec – mais mieux vaut prévoir :

Scénarios d’exit :

1. Vente du portefeuille : cession des biens et liquidation
2. Vente de la structure : cession du REIT à un investisseur tiers
3. Fusion : rapprochement avec un plus gros REIT
4. Conversion : transformation en société classique

Coûts de sortie à anticiper :

• 2-5 % du prix de vente en frais de transaction
• Imposition sur les plus-values de liquidation
• Honoraires conseil pour le processus de sortie
• Délai : 6-12 mois

Mon conseil honnête

Les REITs portugais sont puissants. Mais ce n’est pas un schéma pour s’enrichir vite.

Votre profil :

• Au moins 8 millions € sur le long terme
• Envie de bâtir un portefeuille diversifié
• Prêt à gérer professionnellement
• Horizon 5-10 ans

À éviter si :

• Vous cherchez uniquement l’avantage fiscal de court terme
• Vous pourriez avoir besoin de fonds sous 2-3 ans
• Vous refusez de financer une gestion professionnelle
• Vous ne recherchez que du pur passif

Faites preuve d’honnêteté. Un REIT mal géré coûte plus cher que tous les avantages fiscaux réunis.

Questions fréquentes sur les REITs portugais

Puis-je lancer un REIT portugais avec moins de 5 millions d’euros ?

Non, le minimum légal est fixé à 5 millions d’euros par la CMVM et cette règle est strictement appliquée. Cependant, il est possible d’atteindre ce montant en s’associant à d’autres investisseurs.

Dois-je être résident portugais pour gérer un REIT ?

Non, la résidence personnelle au Portugal n’est pas requise. Mais la société REIT doit être une SA portugaise et y avoir son siège.

Combien de temps de la création à la mise en route opérationnelle d’un REIT ?

Comptez 4 à 6 mois en toute logique. Cela couvre la phase de conseil, la constitution, les autorisations réglementaires et les premières acquisitions.

Quels sont les coûts récurrents annuels d’un REIT portugais ?

Prévoyez entre 15 000 et 25 000 € pour la gestion, le conseil et la conformité, plus des frais variables de property management (typiquement 1-2 % des loyers).

Puis-je transférer un bien immobilier personnel dans le REIT ?

Oui, mais à prix de marché exclusivement. Il faut une expertise indépendante et respecter les règles de transfert pricing pour éviter tout problème fiscal.

Que se passe-t-il si le REIT ne respecte pas les tests des 75 % ?

En cas de non-conformité, la transparence fiscale est perdue. Le REIT serait alors imposé comme une société ordinaire (21 % d’IS), ce qui rogne nettement le rendement.

Puis-je faire coter ultérieurement mon REIT portugais en bourse ?

Oui, une cotation est possible et pertinente pour les gros REITs. Elle facilite la levée de capitaux et la liquidité, mais entraîne aussi des coûts supplémentaires.

La fiscalité varie-t-elle selon le type d’investisseur ?

Les résidents UE bénéficient souvent de retenues réduites via les conventions. Les non-UE paient le taux plein de 10 % mais peuvent parfois obtenir un crédit d’impôt dans leur pays.

La gestion peut-elle être assurée totalement à distance ?

En principe oui, mais vous aurez besoin de partenaires locaux fiables pour la gestion, la conformité et l’aspect administratif. Un pilotage exclusivement à distance est risqué et déconseillé.

Quelles sont mes options de sortie si le REIT tourne mal ?

Vous pouvez vendre le portefeuille et liquider, céder le REIT à un tiers ou convertir en société classique. Chaque option a ses impacts fiscaux qu’il faut anticiper.