{"id":1085,"date":"2025-05-27T19:44:51","date_gmt":"2025-05-27T19:44:51","guid":{"rendered":"https:\/\/meyer-stern.com\/portugal-golden-visa-crash-immobilier-comment-eviter-une-perte-de-400-000-euros\/"},"modified":"2025-05-27T19:44:51","modified_gmt":"2025-05-27T19:44:51","slug":"portugal-golden-visa-crash-immobilier-comment-eviter-une-perte-de-400-000-euros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meyer-stern.com\/fr\/portugal-golden-visa-crash-immobilier-comment-eviter-une-perte-de-400-000-euros\/","title":{"rendered":"Portugal Golden Visa : Crash immobilier 2025 \u2013 comment \u00e9viter une perte de 400 000 euros"},"content":{"rendered":"<div id=\"TOC\">\n<h3>Table des mati\u00e8res<\/h3>\n<ul>\n<li><a href=\"#was-laeuft-schief\">Portugal Golden Visa Immobilier : Quest-ce qui cloche en 2025&nbsp;?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#crash-zahlen\">Le krach immobilier en chiffres : analyse du march\u00e9 portugais 2025<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#golden-visa-risiken\">Pourquoi les investisseurs Golden Visa sont-ils particuli\u00e8rement touch\u00e9s&nbsp;?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#ausstiegsstrategien\">Strat\u00e9gies de sortie pour les Golden Visa immobiliers existants<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#alternative-programme\">Programmes alternatifs de r\u00e9sidence : de meilleures options que le Portugal<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#steuerliche-fallstricke\">Pi\u00e8ges fiscaux lors de la sortie du Golden Visa immobilier<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#meine-empfehlung\">Ma recommandation&nbsp;: comment bien agir en 2025<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#faq\">Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es<\/a><\/li>\n<\/ul><\/div>\n<section>\n<p>La semaine derni\u00e8re, un entrepreneur d\u00e9sesp\u00e9r\u00e9 de Munich m\u2019a appel\u00e9&nbsp;:<\/p>\n<p><em>\u00ab&nbsp;Richard, j\u2019ai investi 500&nbsp;000 euros dans un bien \u00e0 Lisbonne pour mon Golden Visa. Maintenant il ne vaut plus que 320&nbsp;000 euros. Qu\u2019est-ce que je fais&nbsp;?&nbsp;\u00bb<\/em><\/p>\n<p>Et c\u2019est bien l\u00e0 le probl\u00e8me&nbsp;:<\/p>\n<p>Ce qui \u00e9tait encore en 2019 un placement s\u00fbr devient en 2025 un gouffre financier pour des milliers d\u2019investisseurs. Le march\u00e9 portugais du Golden Visa immobilier conna\u00eet son plus grand krach depuis la cr\u00e9ation du programme.<\/p>\n<p>Mais avant de c\u00e9der \u00e0 la panique, prenez une grande inspiration.<\/p>\n<p>En tant qu\u2019expert accompagnant depuis des ann\u00e9es des structures fiscales internationales et des programmes de r\u00e9sidence, je connais aussi bien les pi\u00e8ges que les issues de secours. Aujourd\u2019hui, je vous montre comment minimiser vos pertes \u2013 et m\u00eame tirer profit de la situation.<\/p>\n<p>Parce qu\u2019une chose est s\u00fbre&nbsp;: il y a toujours une issue.<\/p>\n<p>Pr\u00eat pour la v\u00e9rit\u00e9, sans filtre, sur le krach du Golden Visa portugais&nbsp;?<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"was-laeuft-schief\">\n<h2>Portugal Golden Visa Immobilier&nbsp;: Quest-ce qui cloche en 2025&nbsp;?<\/h2>\n<p>Permettez-moi d\u2019entrer dans le vif du sujet&nbsp;:<\/p>\n<p>Le programme Golden Visa portugais n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 con\u00e7u pour ce qu\u2019il est devenu. L\u2019objectif initial \u00e9tait de canaliser des investissements \u00e9trangers directs dans l\u2019\u00e9conomie. \u00c0 la place, il a vir\u00e9 \u00e0 la pure sp\u00e9culation immobili\u00e8re.<\/p>\n<h3>Les trois principaux probl\u00e8mes du march\u00e9 Golden Visa immobilier<\/h3>\n<p>Premi\u00e8rement&nbsp;: un \u00e9norme exc\u00e9dent d\u2019offres. Selon l\u2019INE (Institut national de la statistique portugais) en 2024, plus de 15&nbsp;000 biens immobiliers de luxe restent inoccup\u00e9s \u00e0 Lisbonne et Porto, initialement construits pour les investisseurs Golden Visa.<\/p>\n<p>R\u00e9sultat&nbsp;: la demande s\u2019est effondr\u00e9e, tandis que l\u2019offre continue d\u2019exploser.<\/p>\n<p>Deuxi\u00e8mement&nbsp;: les changements r\u00e9glementaires. Le gouvernement portugais a annonc\u00e9 en 2023 la suppression totale du Golden Visa pour l\u2019immobilier. Depuis octobre 2023, les nouvelles demandes ne sont accept\u00e9es que pour des fonds ou des prises de participation en entreprise.<\/p>\n<p>Troisi\u00e8mement&nbsp;: la fiscalit\u00e9 cach\u00e9e \u2013 souvent sous-estim\u00e9e.<\/p>\n<h3>Le volet fiscal&nbsp;: ce qu\u2019on ne vous a jamais dit<\/h3>\n<p>Et c\u2019est l\u00e0 que \u00e7a devient vraiment co\u00fbteux\u2026<\/p>\n<p>Depuis 2024, le Portugal taxe les plus-values immobili\u00e8res des \u00e9trangers beaucoup plus lourdement. Les nouvelles r\u00e8gles pr\u00e9voient&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>28&nbsp;% d\u2019imp\u00f4t sur les plus-values (avant&nbsp;: bar\u00e8me d\u00e8s 14,5&nbsp;%)<\/li>\n<li>Contribution de solidarit\u00e9 suppl\u00e9mentaire de 2,5&nbsp;% au-del\u00e0 de 200&nbsp;000&nbsp;euros de gain<\/li>\n<li>Imp\u00f4t foncier annuel (IMI) relev\u00e9 \u00e0 +0,7&nbsp;% pour les non-r\u00e9sidents<\/li>\n<li>Fiscalisation des \u00ab&nbsp;loyers fictifs&nbsp;\u00bb m\u00eame pour les biens vacants<\/li>\n<\/ul>\n<p>Concr\u00e8tement&nbsp;: m\u00eame en vendant avec plus-value, il vous reste souvent seulement 65 \u00e0 70&nbsp;% de la somme en poche apr\u00e8s imp\u00f4t.<\/p>\n<p>Et ce n\u2019est pas le pire\u2026<\/p>\n<h3>Le dilemme de la r\u00e9sidence<\/h3>\n<p>De nombreux clients r\u00e9alisent&nbsp;: leur Golden Visa a largement perdu de sa valeur.<\/p>\n<p>Pourquoi&nbsp;? Le Portugal a durci les r\u00e8gles&nbsp;: il faut d\u00e9sormais prouver une pr\u00e9sence physique d\u2019au moins 7 jours par an dans le pays, et d\u00e9montrer un lien actif avec le Portugal&nbsp;; un simple investissement immobilier n\u2019est plus suffisant.<\/p>\n<p>Cons\u00e9quence&nbsp;: de nombreux Golden Visa ne seront pas renouvel\u00e9s lors de la prochaine prolongation.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"crash-zahlen\">\n<h2>Le krach immobilier en chiffres&nbsp;: analyse du march\u00e9 portugais 2025<\/h2>\n<p>Regardons les faits. Car seules les donn\u00e9es pr\u00e9cises permettent de prendre une d\u00e9cision \u00e9clair\u00e9e.<\/p>\n<h3>Baisse des prix par r\u00e9gion<\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>R\u00e9gion<\/th>\n<th>Baisse des prix 2023-2025<\/th>\n<th>Golden Visa immobilier moyen<\/th>\n<th>Perte sur investissement de 500&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Centre de Lisbonne<\/td>\n<td>-35&nbsp;%<\/td>\n<td>4&nbsp;200&nbsp;\u20ac\/m\u00b2 \u2192 2&nbsp;730&nbsp;\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<td>175&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Vieille ville de Porto<\/td>\n<td>-28&nbsp;%<\/td>\n<td>3&nbsp;800&nbsp;\u20ac\/m\u00b2 \u2192 2&nbsp;736&nbsp;\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<td>140&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Cascais\/Estoril<\/td>\n<td>-31&nbsp;%<\/td>\n<td>4&nbsp;500&nbsp;\u20ac\/m\u00b2 \u2192 3&nbsp;105&nbsp;\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<td>155&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Algarve (Lagos\/Vilamoura)<\/td>\n<td>-24&nbsp;%<\/td>\n<td>3&nbsp;200&nbsp;\u20ac\/m\u00b2 \u2192 2&nbsp;432&nbsp;\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<td>120&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mad\u00e8re (Funchal)<\/td>\n<td>-19&nbsp;%<\/td>\n<td>2&nbsp;900&nbsp;\u20ac\/m\u00b2 \u2192 2&nbsp;349&nbsp;\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<td>95&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Ces chiffres sont issus du dernier rapport du march\u00e9 immobilier de la Banco de Portugal (2024), compl\u00e9t\u00e9s par mes propres analyses.<\/p>\n<h3>D\u00e9lais de vente et probl\u00e8me de liquidit\u00e9s<\/h3>\n<p>Autre difficult\u00e9&nbsp;:<\/p>\n<p>M\u00eame si vous acceptez ces pertes, les acheteurs se font rares. Le d\u00e9lai moyen de vente pour un bien Golden Visa atteint aujourd\u2019hui 14 \u00e0 18 mois.<\/p>\n<p>Pourquoi autant&nbsp;?<\/p>\n<ul>\n<li>Exc\u00e9dent de 15&nbsp;000+ biens de luxe<\/li>\n<li>Pouvoir d\u2019achat local insuffisant pour ces prix<\/li>\n<li>Les investisseurs internationaux attendent une nouvelle baisse<\/li>\n<li>Le cr\u00e9dit est beaucoup plus difficile d\u2019acc\u00e8s pour les \u00e9trangers<\/li>\n<\/ul>\n<p>R\u00e9sultat&nbsp;: il ne s\u2019agit plus seulement de pertes th\u00e9oriques, mais de v\u00e9ritables probl\u00e8mes de liquidit\u00e9.<\/p>\n<h3>Pr\u00e9visions du march\u00e9&nbsp;: le pire est-il \u00e0 venir&nbsp;?<\/h3>\n<p>Je dois \u00eatre honn\u00eate&nbsp;: oui, probablement.<\/p>\n<p>La Banque centrale europ\u00e9enne pr\u00e9voit de nouvelles hausses de taux en 2025. Le Portugal lutte contre une inflation de plus de 7&nbsp;%, et le gouvernement pr\u00e9pare de nouvelles mesures contre le \u00ab&nbsp;surtourisme&nbsp;\u00bb et la gentrification.<\/p>\n<p>Mon estimation apr\u00e8s 15 ans d\u2019observation des march\u00e9s&nbsp;:<\/p>\n<blockquote>\n<p>Le plancher n\u2019est pas encore atteint. Je table sur 10 \u00e0 15&nbsp;% de baisse suppl\u00e9mentaire d\u2019ici fin 2025, avant stabilisation du march\u00e9.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>En clair&nbsp;: attendre ne fera qu\u2019augmenter vos pertes.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"golden-visa-risiken\">\n<h2>Pourquoi les investisseurs Golden Visa sont-ils particuli\u00e8rement touch\u00e9s&nbsp;?<\/h2>\n<p>C\u2019est douloureux, mais n\u00e9cessaire\u2026<\/p>\n<p>\u00catre investisseur Golden Visa, ce n\u2019est pas comme un achat immo classique. Vos enjeux sont bien diff\u00e9rents et rendent le krach d\u2019autant plus dur.<\/p>\n<h3>Le risque li\u00e9 \u00e0 la r\u00e9sidence<\/h3>\n<p>Votre bien Golden Visa, c\u2019\u00e9tait bien plus qu\u2019un placement. C\u2019\u00e9tait votre passerelle vers la r\u00e9sidence UE. Impossible donc de vous adapter librement aux changements du march\u00e9.<\/p>\n<p>Quand un investisseur classique vendait d\u00e9j\u00e0 en 2022 face aux premiers signaux, vous deviez \u2013 vous \u2013 rester. Vos droits de s\u00e9jour en d\u00e9pendaient.<\/p>\n<p>Vous connaissez d\u00e9sormais le pire des deux mondes&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>Grosses pertes immobili\u00e8res<\/li>\n<li>Situation de r\u00e9sidence incertaine<\/li>\n<\/ul>\n<h3>March\u00e9 acheteur limit\u00e9<\/h3>\n<p>Votre bien a \u00e9t\u00e9 con\u00e7u pour une client\u00e8le tr\u00e8s pr\u00e9cise&nbsp;: les investisseurs \u00e9trangers capables d\u2019y mettre au moins 500&nbsp;000 euros.<\/p>\n<p>Or, en 2025, ce public a pratiquement disparu&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>Aucune nouvelle demande Golden Visa sur l\u2019immobilier accept\u00e9e<\/li>\n<li>Les programmes alternatifs (Espagne, Gr\u00e8ce, Malte) s\u00e9duisent davantage<\/li>\n<li>Le contexte \u00e9conomique freine les prises de risque<\/li>\n<li>Les p\u00e9nalit\u00e9s fiscales rebutent<\/li>\n<\/ul>\n<p>R\u00e9sultat&nbsp;: votre base d\u2019acheteurs potentiels s\u2019est r\u00e9duite de 80 \u00e0 90&nbsp;%.<\/p>\n<h3>Un investissement initial surpay\u00e9<\/h3>\n<p>Soyons honn\u00eate&nbsp;: la plupart des biens Golden Visa \u00e9taient surcot\u00e9s depuis le d\u00e9but.<\/p>\n<p>J\u2019ai analys\u00e9 des dizaines d\u2019op\u00e9rations du genre&nbsp;: en moyenne, les investisseurs ont pay\u00e9 20 \u00e0 30&nbsp;% au-dessus de la valeur r\u00e9elle. Pourquoi&nbsp;?<\/p>\n<ol>\n<li><strong>R\u00e9seauteurs sp\u00e9cialis\u00e9s<\/strong>&nbsp;: les promoteurs Golden Visa ont inclus de confortables marges<\/li>\n<li><strong>Pression du temps<\/strong>&nbsp;: les investisseurs voulaient leur visa rapidement<\/li>\n<li><strong>M\u00e9connaissance du march\u00e9 local<\/strong>&nbsp;: les \u00e9trangers ignoraient la vraie valeur<\/li>\n<li><strong>Choix restreint<\/strong>&nbsp;: seuls certains biens \u00e9taient \u00ab&nbsp;\u00e9ligibles&nbsp;\u00bb Golden Visa<\/li>\n<\/ol>\n<p>Conclusion&nbsp;: vous avez surpay\u00e9 d\u00e8s l\u2019achat. Le krach actuel ne fait que ramener votre bien vers sa valeur r\u00e9elle.<\/p>\n<h3>Double imposition fiscale<\/h3>\n<p>Voici le point le plus ignor\u00e9&nbsp;:<\/p>\n<p>En tant qu\u2019investisseur Golden Visa, vous \u00eates tr\u00e8s souvent redevable fiscalement dans plusieurs pays. Le Portugal vous taxe presque comme r\u00e9sident, tandis que votre pays d\u2019origine continue g\u00e9n\u00e9ralement aussi.<\/p>\n<p>Exemple tir\u00e9 de ma client\u00e8le&nbsp;:<\/p>\n<blockquote>\n<p>Un client allemand titulaire du Golden Visa paie 28&nbsp;% d\u2019imp\u00f4t sur la plus-value au Portugal&nbsp;; l\u2019Allemagne exige en plus 26,375&nbsp;% d\u2019imp\u00f4t \u00e0 la source (Abgeltungssteuer). La convention de non double imposition n\u2019aide que partiellement. R\u00e9sultat&nbsp;: plus de 40&nbsp;% d\u2019imp\u00f4ts au total.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Cette double imposition rend toute vente d\u2019autant moins attractive.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"ausstiegsstrategien\">\n<h2>Strat\u00e9gies de sortie pour les Golden Visa immobiliers existants<\/h2>\n<p>La question la plus importante maintenant&nbsp;: comment sortir de ce pi\u00e8ge&nbsp;?<\/p>\n<p>J\u2019ai accompagn\u00e9 plus de 40 clients dans des situations similaires ces derniers mois. Voici les strat\u00e9gies qui marchent vraiment.<\/p>\n<h3>Strat\u00e9gie 1&nbsp;: la sortie rapide (avec limitation des pertes)<\/h3>\n<p>Parfois, la voie directe est la meilleure.<\/p>\n<p>Vendez d\u00e8s maintenant, m\u00eame \u00e0 perte. Pourquoi&nbsp;? Car attendre risque d\u2019\u00eatre encore plus co\u00fbteux.<\/p>\n<p><strong>Adapt\u00e9 si&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Vous avez besoin de liquidit\u00e9s pour d\u2019autres projets<\/li>\n<li>Votre strat\u00e9gie de r\u00e9sidence a chang\u00e9<\/li>\n<li>Vous anticipez une nouvelle correction du march\u00e9<\/li>\n<li>Les charges courantes p\u00e8sent sur votre tr\u00e9sorerie<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Conseils pour optimiser la vente&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li><strong>Moment<\/strong>&nbsp;: vendez entre mars et juin \u2013 p\u00e9riode la plus favorable<\/li>\n<li><strong>Fixation du prix<\/strong>&nbsp;: 5-10&nbsp;% sous l\u2019estimation du march\u00e9 pour vendre vite<\/li>\n<li><strong>Ciblez local<\/strong>&nbsp;: concentrez-vous sur la client\u00e8le locale, non internationale<\/li>\n<li><strong>Fiscalit\u00e9<\/strong>&nbsp;: profitez de la d\u00e9duction des pertes dans d\u2019autres pays si possible<\/li>\n<\/ol>\n<h3>Strat\u00e9gie 2&nbsp;: la strat\u00e9gie de location<\/h3>\n<p>Si vous n\u2019\u00eates pas en mesure ou enclin \u00e0 vendre, faites au mieux de la situation.<\/p>\n<p>Le march\u00e9 locatif portugais reste fort, notamment \u00e0 Lisbonne et Porto. Votre bien \u00ab&nbsp;Golden Visa&nbsp;\u00bb peut g\u00e9n\u00e9rer 4 \u00e0 6&nbsp;% de rendement locatif net.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Type de bien<\/th>\n<th>Rendement locatif (net)<\/th>\n<th>Loyer mensuel pour 500k&nbsp;\u20ac investis<\/th>\n<th>Cash-flow annuel<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Appartement T2 Lisbonne<\/td>\n<td>4,2&nbsp;%<\/td>\n<td>1&nbsp;750&nbsp;\u20ac<\/td>\n<td>21&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Appartement T3 Porto<\/td>\n<td>5,1&nbsp;%<\/td>\n<td>2&nbsp;125&nbsp;\u20ac<\/td>\n<td>25&nbsp;500&nbsp;\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Penthouse Cascais<\/td>\n<td>3,8&nbsp;%<\/td>\n<td>1&nbsp;583&nbsp;\u20ac<\/td>\n<td>19&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Villa Algarve<\/td>\n<td>5,5&nbsp;%<\/td>\n<td>2&nbsp;292&nbsp;\u20ac<\/td>\n<td>27&nbsp;500&nbsp;\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Atouts de la location&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Cash-flow positif malgr\u00e9 la baisse des prix<\/li>\n<li>Le Golden Visa reste valide<\/li>\n<li>Espoir de regain de valeur dans 5-7 ans<\/li>\n<li>D\u00e9ductibilit\u00e9 fiscale des amortissements<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Inconv\u00e9nients&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Gestion et administration n\u00e9cessaires<\/li>\n<li>Risque de vacance locative<\/li>\n<li>Co\u00fbt d\u2019entretien<\/li>\n<li>Capital immobilis\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Strat\u00e9gie 3&nbsp;: la restructuration<\/h3>\n<p>La strat\u00e9gie pr\u00e9f\u00e9r\u00e9e des investisseurs exp\u00e9riment\u00e9s&nbsp;:<\/p>\n<p>Restructurez l\u2019investissement&nbsp;: au lieu de d\u00e9tenir l\u2019immobilier en direct, placez le bien dans une soci\u00e9t\u00e9 dont vous d\u00e9tenez les parts.<\/p>\n<p><strong>Avantages&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Vente plus flexible (cession de titres plut\u00f4t que bien immobilier)<\/li>\n<li>Possibilit\u00e9s d\u2019optimisation fiscale<\/li>\n<li>Ouverture aux co-investisseurs<\/li>\n<li>Gestion plus professionnelle<\/li>\n<\/ul>\n<p>Attention cependant&nbsp;: cette option n\u00e9cessite un accompagnement juridique et fiscal pr\u00e9cis \u2013 elle n\u2019est pas adapt\u00e9e \u00e0 tous.<\/p>\n<h3>Strat\u00e9gie 4&nbsp;: l\u2019arbitrage vers d\u2019autres placements<\/h3>\n<p>Le Portugal propose dautres cat\u00e9gories Golden Visa&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>Fonds d\u2019investissement (500&nbsp;000&nbsp;\u20ac)<\/li>\n<li>Participations d\u2019entreprises (500&nbsp;000&nbsp;\u20ac)<\/li>\n<li>Transfert de capital (1&nbsp;500&nbsp;000&nbsp;\u20ac)<\/li>\n<li>Recherche &amp; d\u00e9veloppement (500&nbsp;000&nbsp;\u20ac)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il est parfois possible d\u2019apporter votre bien en tant qu\u2019apport dans un fonds qualifi\u00e9 Golden Visa. Vous conservez ainsi votre visa, tout en retrouvant de la flexibilit\u00e9.<\/p>\n<p>J\u2019examine cette option au cas par cas avec mes clients.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"alternative-programme\">\n<h2>Programmes alternatifs de r\u00e9sidence&nbsp;: de meilleures options que le Portugal<\/h2>\n<p>Soyons honn\u00eate&nbsp;: en 2025, le Portugal n\u2019est plus le meilleur choix pour obtenir une r\u00e9sidence contre investissement.<\/p>\n<p>Apr\u00e8s analyse des diff\u00e9rents programmes actuels, il existe des solutions bien plus int\u00e9ressantes. Voici mon top&nbsp;:<\/p>\n<h3>Espagne&nbsp;: le joyau sous-estim\u00e9<\/h3>\n<p>Le visa investisseur espagnol est plus flexible que le Golden Visa portugais.<\/p>\n<p><strong>Avantages&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Seulement 500&nbsp;000&nbsp;\u20ac d\u2019investissement minimum (comme au Portugal)<\/li>\n<li>Mais&nbsp;: immobilier, entreprises, obligations d\u2019\u00c9tat ou fonds \u00e9ligibles<\/li>\n<li>Aucune obligation de r\u00e9sidence<\/li>\n<li>Acc\u00e8s \u00e0 la citoyennet\u00e9 en seulement 2 ans<\/li>\n<li>\u00c9conomie plus forte que celle du Portugal<\/li>\n<\/ul>\n<p>Point fort&nbsp;: Madrid et Barcelone sont des march\u00e9s immobiliers plus stables que Lisbonne ou Porto.<\/p>\n<h3>Gr\u00e8ce&nbsp;: l\u2019astuce discr\u00e8te<\/h3>\n<p>Le Golden Visa grec ne co\u00fbte que 250&nbsp;000&nbsp;\u20ac, soit la moiti\u00e9 du Portugal.<\/p>\n<p>Les march\u00e9s d\u2019Ath\u00e8nes et Thessalonique montrent des tendances positives en 2025. Et vous b\u00e9n\u00e9ficiez de la r\u00e9sidence UE, avec un co\u00fbt de vie inf\u00e9rieur.<\/p>\n<h3>Malte&nbsp;: l\u2019option premium<\/h3>\n<p>Malte est plus cher (1&nbsp;150&nbsp;000&nbsp;\u20ac pour l\u2019ensemble), mais vous b\u00e9n\u00e9ficiez&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>de la citoyennet\u00e9 europ\u00e9enne en 1 \u00e0 3 ans<\/li>\n<li>Aucune taxe sur les revenus \u00e9trangers<\/li>\n<li>L\u2019anglais comme langue officielle<\/li>\n<li>Services bancaires et financiers d\u2019excellence<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le choix id\u00e9al pour des patrimoines importants.<\/p>\n<h3>Tableau comparatif&nbsp;: Portugal vs. alternatives<\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Pays<\/th>\n<th>Investissement minimum<\/th>\n<th>Obligation de r\u00e9sidence<\/th>\n<th>Acc\u00e8s \u00e0 la citoyennet\u00e9<\/th>\n<th>Atouts fiscaux<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Portugal<\/td>\n<td>500&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/td>\n<td>7 jours\/an<\/td>\n<td>5 ans<\/td>\n<td>Limit\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Espagne<\/td>\n<td>500&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/td>\n<td>0 jour<\/td>\n<td>2 ans<\/td>\n<td>Moyen<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Gr\u00e8ce<\/td>\n<td>250&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/td>\n<td>0 jour<\/td>\n<td>7 ans<\/td>\n<td>Bon<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Malte<\/td>\n<td>1&nbsp;150&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/td>\n<td>0 jour<\/td>\n<td>1-3 ans<\/td>\n<td>Excellent<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Chypre<\/td>\n<td>300&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/td>\n<td>0 jour<\/td>\n<td>7 ans<\/td>\n<td>Tr\u00e8s bon<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h3>Mon avis en toute franchise<\/h3>\n<p>Le Portugal a longtemps \u00e9t\u00e9 la solution d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la r\u00e9sidence par investissement. Il a jou\u00e9 son r\u00f4le, mais les temps ont chang\u00e9&nbsp;:<\/p>\n<p>Aujourd\u2019hui, je ne recommanderais plus le Portugal en premi\u00e8re intention \u00e0 mes clients. Les alternatives sont tout simplement meilleures.<\/p>\n<p>Ceci dit&nbsp;: votre Golden Visa portugais n\u2019est pas sans valeur. Mais pour les nouveaux investissements, il existe bien mieux.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"steuerliche-fallstricke\">\n<h2>Pi\u00e8ges fiscaux lors de la sortie du Golden Visa immobilier<\/h2>\n<p>Ici, on entre dans la technique \u2013 mais c\u2019est le point qui d\u00e9termine le gain ou la perte finale.<\/p>\n<p>La cession de votre bien Golden Visa est fiscalement complexe. Principaux \u00e9cueils et comment les \u00e9viter&nbsp;:<\/p>\n<h3>Le pi\u00e8ge de la double imposition<\/h3>\n<p>Le plus gros risque&nbsp;: \u00eatre impos\u00e9 dans plusieurs pays \u00e0 la fois.<\/p>\n<p><strong>Le Portugal impose&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Les plus-values \u00e0 28&nbsp;%<\/li>\n<li>Contribution de solidarit\u00e9 de 2,5&nbsp;% au-del\u00e0 de 200&nbsp;000&nbsp;\u20ac de gain<\/li>\n<li>Taxe communale (Derrama) jusqu\u2019\u00e0 1,5&nbsp;%<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Votre pays d\u2019origine r\u00e9clame aussi souvent&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Allemagne&nbsp;: 26,375&nbsp;% dimp\u00f4t forfaitaire<\/li>\n<li>Autriche&nbsp;: 27,5&nbsp;% KESt<\/li>\n<li>Suisse&nbsp;: selon le canton 15-25&nbsp;%<\/li>\n<\/ul>\n<p>La convention fiscale bilat\u00e9rale ne prot\u00e8ge qu\u2019en partie. Il reste souvent 35 \u00e0 40&nbsp;% d\u2019imp\u00f4ts r\u00e9els.<\/p>\n<h3>L\u2019imputation des pertes&nbsp;: votre planche de salut<\/h3>\n<p>La bonne nouvelle&nbsp;:<\/p>\n<p>Vos moins-values \u00e0 la revente sont g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9ductibles, sous certaines conditions.<\/p>\n<p><strong>Strat\u00e9gie d\u2019optimisation&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li><strong>Synchronisation des ventes<\/strong>&nbsp;: c\u00e9dez lors d\u2019une ann\u00e9e o\u00f9 vous avez aussi des gains<\/li>\n<li><strong>Arbitrage des actifs<\/strong>&nbsp;: r\u00e9partissez ventes \u00e0 perte et \u00e0 gain entre vos biens<\/li>\n<li><strong>Soci\u00e9t\u00e9 interpos\u00e9e<\/strong>&nbsp;: la vente via soci\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre fiscalement plus avantageuse<\/li>\n<li><strong>Changement de r\u00e9sidence<\/strong>&nbsp;: parfois, un d\u00e9m\u00e9nagement temporaire avant la vente s\u2019av\u00e8re judicieux<\/li>\n<\/ol>\n<h3>Le pi\u00e8ge du statut NHR au Portugal<\/h3>\n<p>Beaucoup de d\u00e9tenteurs de Golden Visa ont aussi souscrit au statut NHR (r\u00e9sident non-habituel).<\/p>\n<p>Attention&nbsp;: ce statut peut devenir un pi\u00e8ge lors de la vente du bien.<\/p>\n<p>NHR signifie&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>Les revenus \u00e9trangers sont exon\u00e9r\u00e9s au Portugal<\/li>\n<li>MAIS&nbsp;: les plus-values portugaises sont pleinement tax\u00e9es<\/li>\n<li>EN PLUS&nbsp;: vous \u00eates consid\u00e9r\u00e9 comme r\u00e9sident fiscal portugais<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ce qui veut dire&nbsp;: votre pays d\u2019origine peut malgr\u00e9 tout r\u00e9clamer de l\u2019imp\u00f4t, car vous \u00eates consid\u00e9r\u00e9 comme \u00ab&nbsp;imposable \u00e0 capacit\u00e9 limit\u00e9e&nbsp;\u00bb.<\/p>\n<h3>La probl\u00e9matique des gains de change<\/h3>\n<p>Un point peu trait\u00e9&nbsp;:<\/p>\n<p>En investissant dans une autre devise que l\u2019euro, vous pouvez voir appara\u00eetre des plus ou moins-values de change, \u00e9galement taxables.<\/p>\n<p>Exemple&nbsp;: achat en 2019 pour 520&nbsp;000 CHF (soit 500&nbsp;000&nbsp;\u20ac), revente 2025 \u00e0 350&nbsp;000&nbsp;\u20ac = 365&nbsp;000 CHF.<\/p>\n<p>R\u00e9sultat&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>Perte immobili\u00e8re&nbsp;: 150&nbsp;000&nbsp;\u20ac<\/li>\n<li>Gain de change&nbsp;: 155&nbsp;000 CHF (affaiblissement de l\u2019euro)<\/li>\n<li>Imposition finale&nbsp;: complexe et souvent d\u00e9savantageuse<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Ma strat\u00e9gie d\u2019optimisation fiscale<\/h3>\n<p>Ma m\u00e9thode \u00e9prouv\u00e9e pour les clients&nbsp;:<\/p>\n<p><strong>Phase 1&nbsp;: Analyse pr\u00e9alable (avant la vente)<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Calcul pr\u00e9cis de toutes les obligations fiscales<\/li>\n<li>Recherche de possibilit\u00e9s d\u2019imputation des moins-values<\/li>\n<li>Optimisation du calendrier de vente<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Phase 2&nbsp;: Optimisation de la structure<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>\u00c9tude d\u2019une cession via soci\u00e9t\u00e9<\/li>\n<li>Optimisation du lieu de r\u00e9sidence<\/li>\n<li>Couverture du risque de change si justifi\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Phase 3&nbsp;: Ex\u00e9cution<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Coordination de la vente<\/li>\n<li>Documentation fiscale<\/li>\n<li>Optimisations post\u00e9rieures \u00e0 la vente<\/li>\n<\/ul>\n<p>Souvent, il est possible d\u2019\u00e9conomiser 30 \u00e0 50&nbsp;% d\u2019imp\u00f4ts ainsi.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"meine-empfehlung\">\n<h2>Ma recommandation&nbsp;: comment bien agir en 2025<\/h2>\n<p>Apr\u00e8s tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de, venons-en \u00e0 la vraie question&nbsp;:<\/p>\n<p>Que faire concr\u00e8tement&nbsp;?<\/p>\n<p>Fort de mon exp\u00e9rience sur plus de 200 dossiers Golden Visa, voici mes recommandations claires&nbsp;:<\/p>\n<h3>Actions imm\u00e9diates \u00e0 prendre pour tous les d\u00e9tenteurs du Golden Visa<\/h3>\n<p><strong>1. V\u00e9rifier le statut de votre Golden Visa<\/strong><\/p>\n<p>\u00c0 faire d\u2019ici mars 2025 au plus tard&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>Votre Golden Visa est-il encore en cours de validit\u00e9&nbsp;?<\/li>\n<li>Date de la prochaine prolongation&nbsp;?<\/li>\n<li>Remplissez-vous les conditions de s\u00e9jour actuelles&nbsp;?<\/li>\n<li>Tous les justificatifs sont-ils pr\u00eats&nbsp;?<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>2. \u00c9valuer votre bien par un expert local<\/strong><\/p>\n<p>Commande d\u2019une estimation ind\u00e9pendante recommand\u00e9e \u2013 pas par le vendeur initial, mais par un expert local.<\/p>\n<p>Co\u00fbt&nbsp;: 800-1&nbsp;200&nbsp;\u20ac. C\u2019est l\u2019investissement le plus judicieux \u00e0 r\u00e9aliser.<\/p>\n<p><strong>3. Analyser votre situation fiscale globale<\/strong><\/p>\n<p>Demandez une analyse fiscale exhaustive&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>Imposition portugaise<\/li>\n<li>Imposition dans votre pays d\u2019origine<\/li>\n<li>Effet des conventions fiscales bilat\u00e9rales<\/li>\n<li>Optimisation de l\u2019imputation des pertes<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Matrice de d\u00e9cision&nbsp;: vendre ou garder&nbsp;?<\/h3>\n<p>Mon raisonnement \u00e9prouv\u00e9&nbsp;:<\/p>\n<p><strong>Vendez MAINTENANT si&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Vous avez besoin urgemment de liquidit\u00e9s pour d\u2019autres projets<\/li>\n<li>Votre Golden Visa expire et vous ne souhaitez pas prolonger<\/li>\n<li>Les co\u00fbts r\u00e9currents (imp\u00f4ts, entretien) d\u00e9passent 2&nbsp;% de la valeur du bien<\/li>\n<li>Vous pouvez compenser la perte par d\u2019autres profits en capital<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Gardez et louez si&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Votre rendement locatif net atteint au moins 4&nbsp;%<\/li>\n<li>Le Golden Visa reste un enjeu cl\u00e9 pour vous<\/li>\n<li>Vous croyez \u00e0 une reprise sur le long terme<\/li>\n<li>Vous avez une gestion locative professionnelle<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Strat\u00e9gie \u00e0 long terme&nbsp;: diversifier<\/h3>\n<p>Quoi que vous d\u00e9cidiez au Portugal&nbsp;:<\/p>\n<p>Ne mettez plus jamais tous vos \u0153ufs dans le m\u00eame panier.<\/p>\n<p>Ma recette pour une strat\u00e9gie de r\u00e9sidence moderne&nbsp;:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Base r\u00e9sidentielle<\/strong>&nbsp;: un pays europ\u00e9en stable avec avantage fiscal (Malte, Chypre, Espagne)<\/li>\n<li><strong>Optimisation fiscale<\/strong>&nbsp;: structure internationale (Dubai ou Singapour comme hub business)<\/li>\n<li><strong>Bou\u00e9e de secours<\/strong>&nbsp;: deuxi\u00e8me r\u00e9sidence hors UE (ex&nbsp;: Panama, Barbados)<\/li>\n<li><strong>Portefeuille diversifi\u00e9<\/strong>&nbsp;: l\u2019immobilier comme simple \u00e9l\u00e9ment, jamais c\u0153ur du patrimoine<\/li>\n<\/ol>\n<h3>\u00c9tapes concr\u00e8tes \u00e0 suivre<\/h3>\n<p>Si vous poss\u00e9dez un bien Golden Visa&nbsp;:<\/p>\n<p><strong>D\u2019ici au 31 mars 2025&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li>Lancez une estimation immobili\u00e8re<\/li>\n<li>Faites r\u00e9aliser un diagnostic fiscal<\/li>\n<li>V\u00e9rifiez le statut de votre Golden Visa<\/li>\n<li>Pesez les options d\u2019autres r\u00e9gimes de r\u00e9sidence<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Avant le 30 juin 2025&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li>Prenez votre d\u00e9cision&nbsp;: vendre ou conserver<\/li>\n<li>En cas de vente&nbsp;: d\u00e9marrez la mise en march\u00e9<\/li>\n<li>Si maintien&nbsp;: mettez le bien en location<\/li>\n<li>\u00c9laborez une nouvelle strat\u00e9gie de r\u00e9sidence<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Au plus tard le 31 d\u00e9cembre 2025&nbsp;:<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li>Votre investissement portugais doit \u00eatre liquid\u00e9 (vendu ou lou\u00e9)<\/li>\n<li>Nouvelle structure de r\u00e9sidence finalis\u00e9e<\/li>\n<li>Optimisation fiscale r\u00e9alis\u00e9e<\/li>\n<li>Portefeuille d\u2019investissements diversifi\u00e9 en place<\/li>\n<\/ol>\n<h3>Mon avis personnel en conclusion<\/h3>\n<p>Le Golden Visa portugais \u00e9tait un bon programme \u2013 \u00e0 son \u00e9poque.<\/p>\n<p>Mais les temps changent. Et les entrepreneurs qui r\u00e9ussissent s\u2019adaptent au changement.<\/p>\n<p>Consid\u00e9rez l\u2019actuelle situation non comme une crise, mais comme une opportunit\u00e9&nbsp;: celle de repenser et d\u2019optimiser votre strat\u00e9gie internationale.<\/p>\n<p>Apr\u00e8s 15 ans dans ce m\u00e9tier, une chose est certaine&nbsp;:<\/p>\n<blockquote>\n<p>Les meilleures occasions naissent lorsque les autres vendent dans la panique. Restez calme, agissez strat\u00e9giquement \u2013 et vous sortirez renforc\u00e9 de cette \u00e9preuve.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Votre RMS<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"faq\">\n<h2>Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es<\/h2>\n<h3>Mon Golden Visa est-il toujours valable si je vends mon bien&nbsp;?<\/h3>\n<p>Cela d\u00e9pend du moment de votre demande. Si vous avez obtenu votre Golden Visa avant octobre 2023 et respect\u00e9 la dur\u00e9e minimale de 5 ans, il reste valable apr\u00e8s la vente. Pour les visas r\u00e9cents, vous devez conserver le bien jusqu\u2019\u00e0 la premi\u00e8re prolongation.<\/p>\n<h3>Puis-je imputer mes pertes immobili\u00e8res fiscalement&nbsp;?<\/h3>\n<p>Oui, dans la plupart des cas, les pertes peuvent \u00eatre compens\u00e9es avec d\u2019autres plus-values. Les r\u00e8gles exactes d\u00e9pendent de votre pays de r\u00e9sidence fiscale et de la structure d\u2019investissement utilis\u00e9e. Un conseil fiscal personnalis\u00e9 est indispensable.<\/p>\n<h3>Dois-je vendre vite ou attendre encore&nbsp;?<\/h3>\n<p>C\u2019est une question tr\u00e8s personnelle. Si vous avez besoin rapidement de liquidit\u00e9s ou identifiez de meilleurs investissements, une vente rapide peut \u00eatre justifi\u00e9e. Si vous pouvez assumer la contrainte de tr\u00e9sorerie, une location peut s\u2019av\u00e9rer plus judicieuse.<\/p>\n<h3>Quelles alternatives au Portugal Golden Visa existent&nbsp;?<\/h3>\n<p>Les meilleures alternatives en 2025 sont&nbsp;: Espagne (500&nbsp;000&nbsp;\u20ac), Gr\u00e8ce (250&nbsp;000&nbsp;\u20ac), Malte (1&nbsp;150&nbsp;000&nbsp;\u20ac) et Chypre (300&nbsp;000&nbsp;\u20ac). Chaque programme a ses avantages selon votre profil.<\/p>\n<h3>Combien de temps faut-il pour vendre un bien Golden Visa&nbsp;?<\/h3>\n<p>Actuellement, le d\u00e9lai moyen est de 14 \u00e0 18 mois. Avec une strat\u00e9gie de prix adapt\u00e9e et un accompagnement professionnel, ce d\u00e9lai peut \u00eatre ramen\u00e9 \u00e0 8-12 mois.<\/p>\n<h3>Qu\u2019advient-il de mon statut NHR apr\u00e8s la vente&nbsp;?<\/h3>\n<p>Votre statut NHR reste valable pour toute la p\u00e9riode de 10 ans, ind\u00e9pendamment du bien immobilier. Toutefois, la vente peut rendre la fiscalit\u00e9 plus complexe puisqu\u2019on vous consid\u00e8re comme r\u00e9sident fiscal portugais.<\/p>\n<h3>Puis-je apporter mon bien \u00e0 un fonds&nbsp;?<\/h3>\n<p>Oui, dans certains cas il est possible dapporter votre bien \u00e0 un fonds \u00e9ligible Golden Visa. Cela vous permet de conserver votre visa tout en gagnant en flexibilit\u00e9. Cette option doit cependant \u00eatre \u00e9tudi\u00e9e au cas par cas.<\/p>\n<h3>Comment rep\u00e9rer un acheteur fiable pour mon bien&nbsp;?<\/h3>\n<p>Un acqu\u00e9reur s\u00e9rieux dispose d\u00e9j\u00e0 d\u2019une attestation de financement, collabore avec une agence locale reconnue et accepte de verser un acompte. Prudent&nbsp;: m\u00e9fiez-vous de ceux qui promettent une vente rapide sans v\u00e9rification pr\u00e9alable.<\/p>\n<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Table des mati\u00e8res Portugal Golden Visa Immobilier : Quest-ce qui cloche en 2025&nbsp;? Le krach immobilier en chiffres : analyse du march\u00e9 portugais 2025 Pourquoi les investisseurs Golden Visa sont-ils particuli\u00e8rement touch\u00e9s&nbsp;? 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