{"id":863,"date":"2025-05-27T18:59:42","date_gmt":"2025-05-27T18:59:42","guid":{"rendered":"https:\/\/meyer-stern.com\/portugal-vs-espagne-visas-dinvestissement-analyse-du-retour-sur-investissement-et-strategies-fiscales-pour\/"},"modified":"2025-05-27T18:59:42","modified_gmt":"2025-05-27T18:59:42","slug":"portugal-vs-espagne-visas-dinvestissement-analyse-du-retour-sur-investissement-et-strategies-fiscales-pour","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meyer-stern.com\/fr\/portugal-vs-espagne-visas-dinvestissement-analyse-du-retour-sur-investissement-et-strategies-fiscales-pour\/","title":{"rendered":"Portugal vs. Espagne : visas d\u2019investissement \u2013 analyse du retour sur investissement et strat\u00e9gies fiscales pour 2025"},"content":{"rendered":"<div id=\"TOC\">\n<h2>Table des mati\u00e8res<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"#warum-immobilien-visa\">Pourquoi l\u2019immobilier + visa est la nouvelle discipline reine<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#portugal-golden-visa\">Golden Visa Portugal : la fin d\u2019une \u00e8re et ce qui arrive maintenant<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#spanien-investment-visa\">Visa d\u2019investissement Espagne : l\u2019alternative sous-estim\u00e9e<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#roi-analyse-vergleich\">Analyse du ROI : Portugal vs Espagne en comparaison directe<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#steuerliche-optimierung\">Optimisation fiscale : o\u00f9 \u00e9conomiser r\u00e9ellement<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#praktische-umsetzung\">Mise en pratique : votre feuille de route \u00e9tape par \u00e9tape<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#risiken-fallstricke\">Risques et pi\u00e8ges : ce que les conseillers ne disent pas<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#zukunftsausblick\">Perspectives d\u2019avenir : tendances et \u00e9volutions 2025<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#faq\">Foire aux questions<\/a><\/li>\n<\/ul><\/div>\n<section id=\"warum-immobilien-visa\">\n<h2>Pourquoi l\u2019immobilier + visa est la nouvelle discipline reine pour les investisseurs avis\u00e9s<\/h2>\n<p>Laissez-moi commencer par une observation que je fais quotidiennement dans ma pratique de conseil :<\/p>\n<p>De plus en plus de mes clients ne demandent plus simplement : \u00ab Richard, o\u00f9 puis-je payer le moins d\u2019imp\u00f4ts ? \u00bb Mais bien : \u00ab Comment combiner un investissement immobilier solide avec un permis de s\u00e9jour europ\u00e9en ? \u00bb<\/p>\n<p>Il y a une raison \u00e9vidente \u00e0 cela.<\/p>\n<p>L\u2019\u00e9poque o\u00f9 l\u2019on pouvait traiter la th\u00e9orie des drapeaux de mani\u00e8re isol\u00e9e est r\u00e9volue. Aujourd\u2019hui, vous avez besoin d\u2019une strat\u00e9gie int\u00e9gr\u00e9e. Une strat\u00e9gie qui regroupe votre investissement, votre statut de r\u00e9sident et votre optimisation fiscale sous un m\u00eame toit.<\/p>\n<p>Et c\u2019est l\u00e0 que le Portugal et l\u2019Espagne entrent en jeu.<\/p>\n<h3>Les trois piliers d\u2019une strat\u00e9gie intelligente de visa par investissement<\/h3>\n<p>Avant d\u2019entrer dans les d\u00e9tails, permettez-moi de vous pr\u00e9senter les trois piliers sur lesquels repose une strat\u00e9gie gagnante :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Rendement du capital (ROI) :<\/strong> Votre investissement immobilier doit \u00eatre rentable \u2013 ind\u00e9pendamment de l\u2019aspect visa<\/li>\n<li><strong>S\u00e9curit\u00e9 juridique :<\/strong> Votre statut de s\u00e9jour doit \u00eatre pr\u00e9visible et renouvelable \u00e0 long terme<\/li>\n<li><strong>Optimisation fiscale :<\/strong> Votre structure globale doit r\u00e9duire votre charge fiscale, pas l\u2019augmenter<\/li>\n<\/ol>\n<p>Logique, n\u2019est-ce pas ? Pourtant, je vois chaque jour des investisseurs n\u00e9gliger un ou plusieurs de ces piliers.<\/p>\n<h3>Portugal vs Espagne : pourquoi ces deux pays pr\u00e9cis\u00e9ment ?<\/h3>\n<p>La r\u00e9ponse est plus simple qu\u2019il n\u2019y para\u00eet :<\/p>\n<p><strong>Premi\u00e8rement :<\/strong> Les deux pays proposent des programmes de visas d\u2019investissement \u00e9tablis donnant acc\u00e8s \u00e0 l\u2019UE. Vous investissez donc dans un pays, mais obtenez un acc\u00e8s \u00e0 27 \u00c9tats membres de l\u2019UE.<\/p>\n<p><strong>Deuxi\u00e8mement :<\/strong> Les march\u00e9s immobiliers sont matur\u00e9s pour des investissements professionnels, mais pas encore surchauff\u00e9s comme en Allemagne ou en Suisse.<\/p>\n<p><strong>Troisi\u00e8mement :<\/strong> Les deux pays offrent des r\u00e9gimes fiscaux attractifs pour les \u00e9trangers \u2013 si vous savez vous y prendre.<\/p>\n<p>Mais c\u2019est ici que les choses deviennent int\u00e9ressantes : les d\u00e9tails diff\u00e8rent nettement. Et ce sont ces d\u00e9tails qui font le succ\u00e8s ou l\u2019\u00e9chec de votre strat\u00e9gie.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"portugal-golden-visa\">\n<h2>Golden Visa Portugal 2025 : la fin d\u2019une \u00e8re et les nouvelles opportunit\u00e9s<\/h2>\n<p>Laissez-moi aller droit au fait avec le changement le plus important :<\/p>\n<p>Le Golden Visa Portugal classique pour les biens immobiliers de Lisbonne et Porto appartient au pass\u00e9 depuis octobre 2023. C\u2019est fini.<\/p>\n<p>Mais \u2013 et c\u2019est un \u00ab mais \u00bb essentiel \u2013 le programme n\u2019est pas mort. Il a tout simplement \u00e9volu\u00e9.<\/p>\n<h3>Ce qui fonctionne encore pour le Golden Visa Portugal<\/h3>\n<p>Voici les options actuelles pour 2025 :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Biens immobiliers aux A\u00e7ores et \u00e0 Mad\u00e8re :<\/strong> Investissement minimum de 500.000 \u20ac (280.000 \u20ac pour les projets de r\u00e9novation)<\/li>\n<li><strong>Biens immobiliers \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur du Portugal :<\/strong> M\u00eames montants, prix nettement inf\u00e9rieurs<\/li>\n<li><strong>Fonds d\u2019investissement :<\/strong> 500.000 \u20ac dans des fonds agr\u00e9\u00e9s<\/li>\n<li><strong>Cr\u00e9ation d\u2019entreprise :<\/strong> Cr\u00e9ation d\u2019au moins 10 emplois<\/li>\n<li><strong>Art et culture :<\/strong> 250.000 \u20ac dans des projets culturels<\/li>\n<\/ul>\n<p>Vous vous demandez s\u00fbrement : quelle option est la bonne pour vous ?<\/p>\n<h3>Potentiel ROI : A\u00e7ores vs int\u00e9rieur du Portugal<\/h3>\n<p>C\u2019est ici que \u00e7a devient passionnant. Car la plupart des conseillers ne vous disent que la moiti\u00e9 de la v\u00e9rit\u00e9.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>R\u00e9gion<\/th>\n<th>Prix moyen\/m\u00b2<\/th>\n<th>Rendement locatif annuel<\/th>\n<th>Valorisation (5 ans)<\/th>\n<th>Liquidit\u00e9<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>A\u00e7ores<\/td>\n<td>1.200-2.000\u20ac<\/td>\n<td>4-6%<\/td>\n<td>15-25%<\/td>\n<td>Faible<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Int\u00e9rieur<\/td>\n<td>800-1.500\u20ac<\/td>\n<td>6-8%<\/td>\n<td>20-35%<\/td>\n<td>Moyenne<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mad\u00e8re<\/td>\n<td>2.000-3.500\u20ac<\/td>\n<td>3-5%<\/td>\n<td>10-20%<\/td>\n<td>Haute<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Qu\u2019est-ce que cela signifie pour votre strat\u00e9gie ?<\/p>\n<p><strong>Si vous misez sur le cash-flow :<\/strong> le Portugal int\u00e9rieur est votre alli\u00e9. Des villes comme Coimbra, Braga ou Aveiro offrent des rendements locatifs solides \u00e0 des prix d\u2019entr\u00e9e attractifs.<\/p>\n<p><strong>Si vous sp\u00e9culez sur la valorisation :<\/strong> Les A\u00e7ores ou certaines r\u00e9gions int\u00e9rieures \u00e0 fort potentiel de d\u00e9veloppement.<\/p>\n<p><strong>Si vous avez besoin de liquidit\u00e9 :<\/strong> Mad\u00e8re, m\u00eame si les rendements sont plus faibles.<\/p>\n<h3>Les co\u00fbts cach\u00e9s du Golden Visa Portugal<\/h3>\n<p>Je vais d\u00e9mystifier un mythe que j\u2019entends tous les jours :<\/p>\n<p>\u00ab Le Golden Visa Portugal co\u00fbte seulement le montant de l\u2019investissement. \u00bb<\/p>\n<p>Faux. Et m\u00eame tr\u00e8s faux.<\/p>\n<p>Voici les frais suppl\u00e9mentaires \u00e0 pr\u00e9voir :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Frais de dossier :<\/strong> 5.320 \u20ac pour le demandeur principal, 2.660 \u20ac par membre de la famille<\/li>\n<li><strong>Honoraires d\u2019avocat :<\/strong> 15.000\u201325.000 \u20ac pour la gestion compl\u00e8te<\/li>\n<li><strong>Due diligence :<\/strong> 3.000\u20135.000 \u20ac par personne<\/li>\n<li><strong>Renouvellement annuel :<\/strong> 2.660 \u20ac tous les deux ans<\/li>\n<li><strong>Taxes immobili\u00e8res (IMI) :<\/strong> 0,3\u20130,8 % de la valeur immobili\u00e8re par an<\/li>\n<li><strong>Droit de mutation (IMT) :<\/strong> jusqu\u2019\u00e0 8 % du prix d\u2019achat<\/li>\n<\/ul>\n<p>Cela repr\u00e9sente rapidement 50.000\u201380.000 \u20ac de frais annexes sur un investissement de 500.000 \u20ac. Int\u00e9grez bien ces valeurs dans votre calcul de ROI.<\/p>\n<h3>Conditions de s\u00e9jour : ce que vous devez vraiment respecter<\/h3>\n<p>La bonne nouvelle : le Portugal est souple.<\/p>\n<p>Vous n\u2019avez \u00e0 passer que 7 jours sur les deux premi\u00e8res ann\u00e9es et ensuite 14 jours tous les deux ans au Portugal. Au fond, une semaine par an.<\/p>\n<p>Parfait pour vous si vous \u00eates entrepreneur nomade digital, non ?<\/p>\n<p>Apr\u00e8s cinq ans, vous pourrez demander le permis de s\u00e9jour permanent. Apr\u00e8s six ans, m\u00eame la nationalit\u00e9 portugaise \u2013 \u00e0 condition de parler le portugais au niveau A2.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"spanien-investment-visa\">\n<h2>Visa d\u2019investissement Espagne : l\u2019alternative sous-estim\u00e9e au potentiel surprenant<\/h2>\n<p>Pendant que tout le monde regarde le Portugal, beaucoup oublient l\u2019option espagnole. Pourtant, l\u2019Espagne rec\u00e8le des opportunit\u00e9s tr\u00e8s int\u00e9ressantes.<\/p>\n<p>Mais \u2013 et je vous le dis en connaissance de cause \u2013 l\u2019Espagne, c\u2019est plus complexe. Pas moins bien, mais nettement plus complexe.<\/p>\n<h3>Les options de visa d\u2019investissement en Espagne en un coup d\u2019\u0153il<\/h3>\n<p>L\u2019Espagne offre plusieurs voies vers le permis de s\u00e9jour par l\u2019investissement :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Investissement immobilier :<\/strong> Minimum 500.000 \u20ac<\/li>\n<li><strong>Obligations d\u2019\u00c9tat :<\/strong> 2 millions \u20ac<\/li>\n<li><strong>Participation dans une soci\u00e9t\u00e9 :<\/strong> 1 million \u20ac<\/li>\n<li><strong>D\u00e9p\u00f4t bancaire :<\/strong> 1 million \u20ac<\/li>\n<li><strong>Cr\u00e9ation d\u2019entreprise :<\/strong> \u00c0 partir de 40.000 \u20ac avec business plan<\/li>\n<\/ol>\n<p>Pour la majorit\u00e9 de mes clients, l\u2019option immobili\u00e8re reste la plus attractive. Concentrons-nous donc l\u00e0-dessus.<\/p>\n<h3>Immobilier en Espagne : o\u00f9 le rendement est au rendez-vous<\/h3>\n<p>C\u2019est ici que \u00e7a devient int\u00e9ressant. Car l\u2019Espagne n\u2019est pas uniforme.<\/p>\n<p>Les diff\u00e9rences entre r\u00e9gions sont bien plus marqu\u00e9es qu\u2019au Portugal :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>R\u00e9gion<\/th>\n<th>Prix moyen\/m\u00b2<\/th>\n<th>Rendement locatif<\/th>\n<th>Valorisation (3 ans)<\/th>\n<th>Acceptation du visa<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Centre Madrid<\/td>\n<td>4.500-7.000\u20ac<\/td>\n<td>3-4%<\/td>\n<td>15-20%<\/td>\n<td>Haute<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Barcelone<\/td>\n<td>3.800-6.500\u20ac<\/td>\n<td>3-5%<\/td>\n<td>10-15%<\/td>\n<td>Haute<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Valence<\/td>\n<td>1.800-3.200\u20ac<\/td>\n<td>5-7%<\/td>\n<td>20-30%<\/td>\n<td>Haute<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Costa del Sol<\/td>\n<td>2.200-4.500\u20ac<\/td>\n<td>4-6%<\/td>\n<td>8-15%<\/td>\n<td>Moyenne<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00celes Canaries<\/td>\n<td>1.500-3.000\u20ac<\/td>\n<td>6-8%<\/td>\n<td>12-18%<\/td>\n<td>Haute<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Mon conseil ? En ce moment, Valence est le point d\u2019\u00e9quilibre id\u00e9al.<\/p>\n<p>Pourquoi ? Tout simplement :<\/p>\n<ul>\n<li>Prix d\u2019entr\u00e9e raisonnable avec fort potentiel d\u2019appr\u00e9ciation<\/li>\n<li>Rendements locatifs solides gr\u00e2ce \u00e0 une demande \u00e9lev\u00e9e<\/li>\n<li>Infrastructures et qualit\u00e9 de vie excellentes<\/li>\n<li>Pas de taxe touristique comme aux Bal\u00e9ares<\/li>\n<\/ul>\n<h3>La vraie diff\u00e9rence : les exigences de r\u00e9sidence en Espagne<\/h3>\n<p>Voil\u00e0 le point sensible en Espagne :<\/p>\n<p>Contrairement au Portugal, l\u2019Espagne exige une pr\u00e9sence r\u00e9elle. Vous devez passer au moins 183 jours par an en Espagne pour y \u00eatre r\u00e9sident fiscal.<\/p>\n<p>C\u2019est un vrai bouleversement pour les entrepreneurs num\u00e9riques itin\u00e9rants.<\/p>\n<p>Il y a donc un dilemme : vouloir rester souple, mais \u00eatre oblig\u00e9 de se fixer par le syst\u00e8me espagnol.<\/p>\n<p>Mais \u2013 et c\u2019est l\u00e0 que mon exp\u00e9rience entre en jeu \u2013 il existe des astuces l\u00e9gales.<\/p>\n<h3>Visa non lucratif Espagne : l\u2019arme secr\u00e8te pour retrait\u00e9s et investisseurs<\/h3>\n<p>Voici une option souvent n\u00e9glig\u00e9e :<\/p>\n<p>Le visa non lucratif s\u2019adresse aux personnes pouvant subvenir \u00e0 leurs besoins sans exercer d\u2019activit\u00e9 r\u00e9mun\u00e9r\u00e9e en Espagne.<\/p>\n<p>Exigences :<\/p>\n<ul>\n<li>Justifier de 27.115 \u20ac de revenus annuels passifs<\/li>\n<li>6.779 \u20ac suppl\u00e9mentaires par membre de la famille<\/li>\n<li>Assurance sant\u00e9<\/li>\n<li>Casier judiciaire vierge<\/li>\n<\/ul>\n<p>L\u2019avantage : pas besoin d\u2019investir 500.000 \u20ac. L\u2019inconv\u00e9nient : interdiction de travailler en Espagne.<\/p>\n<p>Pour les investisseurs ayant des revenus passifs, cela peut s\u2019av\u00e9rer plus int\u00e9ressant que le visa d\u2019investissement.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"roi-analyse-vergleich\">\n<h2>Analyse du ROI Portugal vs Espagne : les chiffres bruts<\/h2>\n<p>Entrons dans le concret. Laissez-moi vous pr\u00e9senter les chiffres.<\/p>\n<p>Voici deux sc\u00e9narios r\u00e9alistes \u2013 tous frais compris et sans embellir la r\u00e9alit\u00e9.<\/p>\n<h3>Sc\u00e9nario 1 : Int\u00e9rieur du Portugal (500.000 \u20ac d\u2019investissement)<\/h3>\n<p>Supposons que vous achetiez un bien r\u00e9nov\u00e9 \u00e0 Coimbra pour 500.000 \u20ac :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Poste de co\u00fbt<\/th>\n<th>Ann\u00e9e 1<\/th>\n<th>Ann\u00e9es 2\u20135 (par an)<\/th>\n<th>Total sur 5 ans<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Prix d\u2019achat<\/td>\n<td>500.000\u20ac<\/td>\n<td>&#8211;<\/td>\n<td>500.000\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Frais annexes d\u2019achat<\/td>\n<td>65.000\u20ac<\/td>\n<td>&#8211;<\/td>\n<td>65.000\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Frais de visa<\/td>\n<td>25.000\u20ac<\/td>\n<td>1.330\u20ac<\/td>\n<td>30.320\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Loyers per\u00e7us<\/td>\n<td>-30.000\u20ac<\/td>\n<td>-30.000\u20ac<\/td>\n<td>-150.000\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Charges d\u2019exploitation<\/td>\n<td>8.000\u20ac<\/td>\n<td>8.200\u20ac<\/td>\n<td>40.800\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Valorisation<\/td>\n<td>&#8211;<\/td>\n<td>&#8211;<\/td>\n<td>-125.000\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Rendement total apr\u00e8s 5 ans :<\/strong> 139.880 \u20ac de gain pour 590.000 \u20ac investis = <strong>23,7 % ou 4,3 %\/an<\/strong><\/p>\n<h3>Sc\u00e9nario 2 : Valence, Espagne (500.000 \u20ac d\u2019investissement)<\/h3>\n<p>M\u00eame investissement, centre-ville de Valence :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Poste de co\u00fbt<\/th>\n<th>Ann\u00e9e 1<\/th>\n<th>Ann\u00e9es 2\u20135 (par an)<\/th>\n<th>Total sur 5 ans<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Prix d\u2019achat<\/td>\n<td>500.000\u20ac<\/td>\n<td>&#8211;<\/td>\n<td>500.000\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Frais annexes d\u2019achat<\/td>\n<td>55.000\u20ac<\/td>\n<td>&#8211;<\/td>\n<td>55.000\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Frais de visa<\/td>\n<td>15.000\u20ac<\/td>\n<td>2.000\u20ac<\/td>\n<td>23.000\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Loyers per\u00e7us<\/td>\n<td>-25.000\u20ac<\/td>\n<td>-26.000\u20ac<\/td>\n<td>-129.000\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Charges d\u2019exploitation<\/td>\n<td>6.000\u20ac<\/td>\n<td>6.200\u20ac<\/td>\n<td>30.800\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Valorisation<\/td>\n<td>&#8211;<\/td>\n<td>&#8211;<\/td>\n<td>-100.000\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Rendement total apr\u00e8s 5 ans :<\/strong> 120.200 \u20ac de gain pour 570.000 \u20ac investis = <strong>21,1 % ou 3,9 %\/an<\/strong><\/p>\n<h3>Que signifient r\u00e9ellement ces chiffres ?<\/h3>\n<p>\u00c0 premi\u00e8re vue, le Portugal l\u2019emporte de peu. Mais regardez de plus pr\u00e8s :<\/p>\n<p><strong>Points forts du Portugal :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Rendement global sup\u00e9rieur gr\u00e2ce \u00e0 une meilleure valorisation<\/li>\n<li>Exigences de pr\u00e9sence r\u00e9duites<\/li>\n<li>Renouvellement de visa plus simple<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Points forts de l\u2019Espagne :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Frais annexes d\u2019achat plus faibles<\/li>\n<li>Liquidit\u00e9 sup\u00e9rieure du bien<\/li>\n<li>Meilleures infrastructures et qualit\u00e9 de vie<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le point cl\u00e9 : une lecture uniquement \u00ab ROI \u00bb peut vous induire en erreur.<\/p>\n<p>Pourquoi ? Parce que les aspects fiscaux n\u2019ont pas encore \u00e9t\u00e9 pris en compte.<\/p>\n<h3>Valeur cach\u00e9e : le secret est dans la combinaison<\/h3>\n<p>Voici une astuce tir\u00e9e de mon exp\u00e9rience :<\/p>\n<p>Combiner les deux approches. Utilisez le Portugal pour le permis de s\u00e9jour et investissez en parall\u00e8le dans l\u2019immobilier espagnol sans contrainte de visa.<\/p>\n<p>Vous obtenez alors :<\/p>\n<ul>\n<li>Le droit de s\u00e9jour dans l\u2019UE sans exigence forte de pr\u00e9sence<\/li>\n<li>Diversification sur deux march\u00e9s<\/li>\n<li>Optimisation fiscale via une structuration avis\u00e9e<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00c7a semble complexe ? \u00c7a l\u2019est. Mais les r\u00e9sultats en valent la peine.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"steuerliche-optimierung\">\n<h2>Optimisation fiscale : o\u00f9 faire de vraies \u00e9conomies (et o\u00f9 non)<\/h2>\n<p>Voil\u00e0 le c\u0153ur du sujet. Sans optimisation fiscale, m\u00eame le meilleur ROI perd tout int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n<p>Attention toutefois : c\u2019est ici que se cachent la plupart des pi\u00e8ges. Et aussi le plus grand nombre d\u2019id\u00e9es fausses colport\u00e9es par certains confr\u00e8res.<\/p>\n<h3>Portugal NHR : c\u2019est du pass\u00e9<\/h3>\n<p>Laissez-moi tordre le cou \u00e0 une id\u00e9e re\u00e7ue :<\/p>\n<p>Le r\u00e9gime NHR portugais (r\u00e9sident non habituel) pour les nouveaux arrivants, c\u2019est fini depuis 2023. Point final.<\/p>\n<p>Si on vous le vend encore aujourd\u2019hui, c\u2019est par ignorance ou malhonn\u00eatet\u00e9.<\/p>\n<p><strong>Ce qui pr\u00e9vaut au Portugal actuellement :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Imp\u00f4t sur le revenu : 14,5 % \u00e0 48 %<\/li>\n<li>Imp\u00f4t sur la fortune : 0,4 % \u00e0 1 % au-del\u00e0 de 600.000 \u20ac<\/li>\n<li>Taxe sur les plus-values : 28 %<\/li>\n<li>Droits de succession : 0 % \u00e0 40 % selon le lien de parent\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ce n\u2019est pas mauvais, mais ce n\u2019est pas non plus exceptionnel.<\/p>\n<h3>Espagne, r\u00e8gle Beckham : encore une vraie option pour hauts revenus<\/h3>\n<p>Ici, les choses s\u2019animent :<\/p>\n<p>La \u00ab r\u00e8gle Beckham \u00bb espagnole est toujours en vigueur. Les \u00e9trangers peuvent choisir pendant les six premi\u00e8res ann\u00e9es une imposition forfaitaire de 24 % sur leurs revenus espagnols \u2013 quel que soit le montant.<\/p>\n<p>Les revenus per\u00e7us hors d\u2019Espagne restent exon\u00e9r\u00e9s, tant qu\u2019ils ne sont pas rapatri\u00e9s.<\/p>\n<p>Particuli\u00e8rement int\u00e9ressant pour les entrepreneurs ayant des revenus \u00e9lev\u00e9s hors Espagne.<\/p>\n<p><strong>Conditions :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Ne pas avoir \u00e9t\u00e9 r\u00e9sident fiscal espagnol au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es<\/li>\n<li>Devenir r\u00e9sident fiscal espagnol pour une activit\u00e9 salari\u00e9e<\/li>\n<li>L\u2019activit\u00e9 professionnelle doit effectivement s\u2019exercer en Espagne<\/li>\n<\/ul>\n<p>Limite : en tant qu\u2019entrepreneur, vous devez prouver votre \u00ab activit\u00e9 \u00bb \u2013 les seuls revenus du capital ne suffisent pas.<\/p>\n<h3>La combinaison avec Duba\u00ef : voil\u00e0 o\u00f9 \u00e7a devient tr\u00e8s int\u00e9ressant<\/h3>\n<p>Voici la strat\u00e9gie que je conseille \u00e0 de nombreux clients :<\/p>\n<p>Utilisez le Portugal ou l\u2019Espagne uniquement pour le droit de s\u00e9jour UE. Votre base op\u00e9rationnelle, vous l\u2019\u00e9tablissez \u00e0 Duba\u00ef.<\/p>\n<p>Pourquoi \u00e7a marche :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Portugal :<\/strong> obligation de pr\u00e9sence de seulement 7 jours\/an<\/li>\n<li><strong>Duba\u00ef :<\/strong> aucune imposition sur les revenus avec la bonne structure<\/li>\n<li><strong>Acc\u00e8s UE :<\/strong> vous pouvez revenir dans l\u2019UE \u00e0 tout moment<\/li>\n<\/ol>\n<p>La structure se pr\u00e9sente ainsi :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>\u00c9l\u00e9ment<\/th>\n<th>Objectif<\/th>\n<th>Traitement fiscal<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Dubai Freezone LLC<\/td>\n<td>Activit\u00e9 op\u00e9rationnelle<\/td>\n<td>0 % d\u2019imp\u00f4t soci\u00e9t\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Visa de r\u00e9sidence EAU<\/td>\n<td>R\u00e9sidence fiscale<\/td>\n<td>0 % d\u2019imp\u00f4t sur le revenu<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Golden Visa Portugal<\/td>\n<td>Back-up UE &amp; investissement<\/td>\n<td>Uniquement sur les revenus portugais<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>L\u2019avantage : vous remplissez les conditions de s\u00e9jour dans les deux pays tout en minimisant l\u00e9galement votre charge fiscale.<\/p>\n<h3>Mais attention : les pi\u00e8ges fiscaux allemands<\/h3>\n<p>En tant que citoyen allemand, soyez particuli\u00e8rement vigilant :<\/p>\n<p><strong>Exit tax :<\/strong> Pour une participation sup\u00e9rieure \u00e0 1 % ou des parts au-del\u00e0 de 500.000 \u20ac, le fisc allemand vous rattrape \u2013 m\u00eame apr\u00e8s un d\u00e9part.<\/p>\n<p><strong>R\u00e8gles CFC :<\/strong> L\u2019imposition allemande sur les b\u00e9n\u00e9fices de soci\u00e9t\u00e9s \u00e9trang\u00e8res peut invalider la structure Duba\u00ef si la r\u00e8gle des 183 jours n\u2019est pas strictement respect\u00e9e.<\/p>\n<p><strong>Convention fiscale internationale :<\/strong> Ce sont les tie-breaker rules qui tranchent quant \u00e0 votre r\u00e9sidence fiscale.<\/p>\n<p>Conseil : anticipez au moins 12 mois \u00e0 l\u2019avance et documentez tout rigoureusement.<\/p>\n<h3>Suisse et Autriche : r\u00e9gimes sp\u00e9cifiques<\/h3>\n<p>Un mot pour mes clients suisses et autrichiens :<\/p>\n<p><strong>Suisse :<\/strong> Le remboursement de l\u2019imp\u00f4t \u00e0 la source peut \u00eatre long et compliqu\u00e9. Pr\u00e9voyez 6 \u00e0 12 mois de traitement.<\/p>\n<p><strong>Autriche :<\/strong> La r\u00e8gle des 183 jours est appliqu\u00e9e plus strictement qu\u2019en Allemagne. Documentez vos s\u00e9jours avec pr\u00e9cision.<\/p>\n<p>Dans les deux cas, une radiation officielle peut s\u2019av\u00e9rer pr\u00e9cieuse.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"praktische-umsetzung\">\n<h2>Mise en pratique : votre feuille de route \u00e9tape par \u00e9tape<\/h2>\n<p>Fini la th\u00e9orie. Passons au concret.<\/p>\n<p>Voici la trame que j\u2019applique avec mes clients \u2013 \u00e9tape par \u00e9tape, sans d\u00e9tour :<\/p>\n<h3>Phase 1 : D\u00e9cision strat\u00e9gique (mois 1\u20132)<\/h3>\n<p><strong>\u00c9tape 1 : Point de d\u00e9part<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>\u00c9valuer votre charge fiscale actuelle<\/li>\n<li>Clarifier la situation familiale et les personnes \u00e0 charge<\/li>\n<li>Analyser les liquidit\u00e9s et les possibilit\u00e9s de financement<\/li>\n<li>V\u00e9rifier l\u2019internationalisation de votre business model<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00c9tape 2 : Choix du pays cible<\/strong><\/p>\n<p>Voici la matrice de d\u00e9cision que j\u2019utilise :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Crit\u00e8re<\/th>\n<th>Portugal<\/th>\n<th>Espagne<\/th>\n<th>Pond\u00e9ration<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Exigences de pr\u00e9sence<\/td>\n<td>\u2605\u2605\u2605\u2605\u2605<\/td>\n<td>\u2605\u2605\u2606\u2606\u2606<\/td>\n<td>\u00c9lev\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Potentiel de ROI<\/td>\n<td>\u2605\u2605\u2605\u2605\u2606<\/td>\n<td>\u2605\u2605\u2605\u2606\u2606<\/td>\n<td>\u00c9lev\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Optimisation fiscale<\/td>\n<td>\u2605\u2605\u2605\u2606\u2606<\/td>\n<td>\u2605\u2605\u2605\u2605\u2606<\/td>\n<td>Tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Qualit\u00e9 de vie<\/td>\n<td>\u2605\u2605\u2605\u2605\u2606<\/td>\n<td>\u2605\u2605\u2605\u2605\u2605<\/td>\n<td>Moyenne<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>S\u00e9curit\u00e9 juridique<\/td>\n<td>\u2605\u2605\u2605\u2605\u2605<\/td>\n<td>\u2605\u2605\u2605\u2605\u2606<\/td>\n<td>Tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>\u00c9tape 3 : Finaliser le budget<\/strong><\/p>\n<p>Pr\u00e9voiez ces co\u00fbts globaux pour la premi\u00e8re ann\u00e9e :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Portugal :<\/strong> 590.000 \u20ac \u2013 650.000 \u20ac<\/li>\n<li><strong>Espagne :<\/strong> 570.000 \u20ac \u2013 620.000 \u20ac<\/li>\n<li><strong>Combinaison :<\/strong> 850.000 \u20ac \u2013 1.000.000 \u20ac<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Phase 2 : Due diligence et pr\u00e9paration (mois 3\u20134)<\/h3>\n<p><strong>Collecte de documents (absolument crucial !) :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Extrait d\u2019acte de naissance et de mariage apostill\u00e9s<\/li>\n<li>Casier judiciaire apostill\u00e9<\/li>\n<li>Attestation de liquidit\u00e9s (relev\u00e9s bancaires des 6 derniers mois)<\/li>\n<li>Justificatifs de revenus des 3 derni\u00e8res ann\u00e9es<\/li>\n<li>Preuve d\u2019assurance sant\u00e9<\/li>\n<li>Extraits Kbis de toutes les soci\u00e9t\u00e9s<\/li>\n<\/ul>\n<p>Astuce pro : faites toutes les apostilles en m\u00eame temps. Vous gagnerez temps et s\u00e9r\u00e9nit\u00e9.<\/p>\n<p><strong>Choisir son avocat :<\/strong><\/p>\n<p>Ne l\u00e9sinez pas sur le conseil. Soyez attentif \u00e0 :<\/p>\n<ul>\n<li>Sp\u00e9cialisation en visas d\u2019investissement<\/li>\n<li>Accompagnement possible en langue allemande<\/li>\n<li>R\u00e9f\u00e9rences de clients<\/li>\n<li>Structure tarifaire transparente<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Phase 3 : Recherche et achat immobilier (mois 5\u20138)<\/h3>\n<p><strong>Checklist de due diligence immobili\u00e8re :<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li>Contr\u00f4ler le diagnostic \u00e9nerg\u00e9tique (obligatoire dans les deux pays)<\/li>\n<li>\u00c9tudier soigneusement l\u2019extrait du cadastre<\/li>\n<li>Examiner les permis et plans de construction<\/li>\n<li>V\u00e9rifier les baux pour les logements lou\u00e9s<\/li>\n<li>Consulter les charges des 3 derni\u00e8res ann\u00e9es<\/li>\n<li>Faire expertiser par un professionnel ind\u00e9pendant<\/li>\n<\/ol>\n<p>Mon conseil : ne c\u00e9dez pas \u00e0 la pression. L\u2019offre immobili\u00e8re est suffisante.<\/p>\n<p><strong>Financement (si souhait\u00e9) :<\/strong><\/p>\n<p>Oui, il est possible d\u2019obtenir un cr\u00e9dit en tant qu\u2019\u00e9tranger :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Portugal :<\/strong> Jusqu\u2019\u00e0 70 % LTV avec une bonne solvabilit\u00e9<\/li>\n<li><strong>Espagne :<\/strong> Jusqu\u2019\u00e0 60 % LTV pour les non-r\u00e9sidents<\/li>\n<li><strong>Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat :<\/strong> 4\u20136 % actuellement selon la dur\u00e9e<\/li>\n<\/ul>\n<p>Avantage : votre rendement est amplifi\u00e9. Inconv\u00e9nient : plus de complexit\u00e9 pour le dossier visa.<\/p>\n<h3>Phase 4 : D\u00e9p\u00f4t du dossier visa (mois 9\u201312)<\/h3>\n<p><strong>D\u00e9lais Golden Visa Portugal :<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li>Finaliser l\u2019achat du bien (mois 9)<\/li>\n<li>D\u00e9poser le dossier aupr\u00e8s du SEF (mois 10)<\/li>\n<li>Prise des donn\u00e9es biom\u00e9triques au Portugal (mois 11)<\/li>\n<li>R\u00e9cup\u00e9rer la carte de s\u00e9jour (mois 12\u201314)<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>D\u00e9lais Visa d\u2019investissement Espagne :<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li>Finaliser l\u2019achat du bien (mois 9)<\/li>\n<li>D\u00e9poser la demande au consulat espagnol (mois 10)<\/li>\n<li>Entrer en Espagne et demander le titre de s\u00e9jour (mois 11)<\/li>\n<li>Obtenir NIE et TIE (mois 12\u201313)<\/li>\n<\/ol>\n<p>Important : pr\u00e9voyez des marges. L\u2019administration a son propre rythme.<\/p>\n<h3>Phase 5 : Structuration fiscale (d\u00e8s le mois 6)<\/h3>\n<p>En parall\u00e8le \u00e0 la recherche de bien, b\u00e2tissez votre structure :<\/p>\n<p><strong>Si vous optez pour la combinaison avec Duba\u00ef :<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li>Cr\u00e9er sa soci\u00e9t\u00e9 Freezone \u00e0 Duba\u00ef<\/li>\n<li>Demander le visa de r\u00e9sidence EAU<\/li>\n<li>Obtenir l\u2019Emirates ID<\/li>\n<li>Ouvrir un compte en banque aux EAU<\/li>\n<li>Pr\u00e9parer la radiation fiscale en Allemagne<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Timing essentiel :<\/strong><\/p>\n<p>La radiation fiscale ne doit intervenir qu\u2019une fois tout le reste en place. Sinon, le fisc en profitera pour combler les \u00ab vides \u00bb.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"risiken-fallstricke\">\n<h2>Risques et pi\u00e8ges : ce que les conseillers ne vous disent pas<\/h2>\n<p>Voici la partie qui d\u00e9range. Car je vais vous r\u00e9v\u00e9ler ce que d\u2019autres taisent.<\/p>\n<p>Apr\u00e8s dix ans dans ce domaine, j\u2019ai vu toutes les erreurs possibles. Parfois \u00e7a co\u00fbte de l\u2019argent, parfois des ann\u00e9es, parfois les deux.<\/p>\n<h3>Pi\u00e8ge n\u00b0 1 : l\u2019inversion de la charge de la preuve<\/h3>\n<p>Le plus grand risque est celui que l\u2019on ne voit pas :<\/p>\n<p>Le fisc allemand n\u2019a pas \u00e0 prouver que vous \u00eates imposable en Allemagne. C\u2019est \u00e0 vous de prouver que vous ne l\u2019\u00eates pas.<\/p>\n<p>Injuste ? Oui. Mais c\u2019est la r\u00e8gle du jeu.<\/p>\n<p><strong>Cons\u00e9quences pour vous :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Tracez chaque jour de votre pr\u00e9sence<\/li>\n<li>Gardez les justificatifs de toutes vos d\u00e9penses \u00e0 l\u2019\u00e9tranger<\/li>\n<li>Tenez un journal de vos d\u00e9placements et activit\u00e9s<\/li>\n<li>Prenez des photos lors de rendez-vous importants avec horodatage<\/li>\n<\/ul>\n<p>Je sais, \u00e7a para\u00eet parano. Mais un contr\u00f4le fiscal, ce n\u2019est jamais amusant.<\/p>\n<h3>Pi\u00e8ge n\u00b0 2 : le pi\u00e8ge immobilier<\/h3>\n<p>Une erreur trop fr\u00e9quente :<\/p>\n<p>Des investisseurs ach\u00e8tent un bien simplement parce qu\u2019il qualifie pour le visa \u2013 mais sur le plan \u00e9conomique, c\u2019est une catastrophe.<\/p>\n<p><strong>Signaux d\u2019alerte :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Promesses de rendement irr\u00e9alistes (plus de 8 % en Europe)<\/li>\n<li>Biens situ\u00e9s dans des zones marginales<\/li>\n<li>Immobilier construit uniquement pour les programmes de visas<\/li>\n<li>Pas de ventes similaires dans le secteur<\/li>\n<li>Pression du vendeur \u00e0 d\u00e9cider rapidement<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ma r\u00e8gle : ach\u00e8teriez-vous ce bien sans le programme visa ? Sinon, laissez tomber.<\/p>\n<h3>Pi\u00e8ge n\u00b0 3 : le pi\u00e8ge familial<\/h3>\n<p>Cas particuli\u00e8rement d\u00e9licat avec les familles :<\/p>\n<p>Vous obtenez votre visa, mais votre conjoint et vos enfants restent impos\u00e9s en Allemagne \u2013 car leur centre de vie est rest\u00e9 sur place.<\/p>\n<p><strong>Ce que cela implique :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Fin du taux d\u2019imposition pour couples<\/li>\n<li>Suppression des allocations familiales<\/li>\n<li>Double couverture sant\u00e9<\/li>\n<li>D\u00e9clarations fiscales complexes dans plusieurs pays<\/li>\n<\/ul>\n<p>La solution : tout le monde ou personne. Les demi-mesures ne fonctionnent pas.<\/p>\n<h3>Pi\u00e8ge n\u00b0 4 : la trappe de liquidit\u00e9<\/h3>\n<p>Un risque sous-estim\u00e9 :<\/p>\n<p>Vous investissez 500.000 \u20ac dans un bien et vous vous retrouvez \u00e0 court de liquidit\u00e9s.<\/p>\n<p>Que se passe-t-il si :<\/p>\n<ul>\n<li>Votre soci\u00e9t\u00e9 conna\u00eet un trou de tr\u00e9sorerie ?<\/li>\n<li>Vous avez besoin rapidement de fonds pour une nouvelle opportunit\u00e9 ?<\/li>\n<li>Votre bien reste vacant plus longtemps que pr\u00e9vu ?<\/li>\n<li>Des r\u00e9parations co\u00fbteuses surviennent ?<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ma r\u00e8gle : pr\u00e9voyez au minimum 12 mois de co\u00fbts courants en r\u00e9serve.<\/p>\n<h3>Pi\u00e8ge n\u00b0 5 : le pi\u00e8ge du renouvellement de visa<\/h3>\n<p>Ici, le risque peut vite co\u00fbter cher :<\/p>\n<p>Le Portugal et l\u2019Espagne peuvent modifier les programmes \u00e0 tout moment. Votre droit acquis ne vous prot\u00e8ge que partiellement.<\/p>\n<p><strong>D\u00e9j\u00e0 arriv\u00e9 :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Le Portugal a retir\u00e9 Lisbonne et Porto de son programme<\/li>\n<li>Les dur\u00e9es minimales de s\u00e9jour ont \u00e9t\u00e9 durcies<\/li>\n<li>Les exigences de due diligence ont \u00e9t\u00e9 augment\u00e9es<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Ce qui peut arriver :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Rel\u00e8vement du montant minimum d\u2019investissement<\/li>\n<li>Exigences de pr\u00e9sence accrues<\/li>\n<li>Arr\u00eat complet des nouveaux dossiers<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ayez toujours un plan B en t\u00eate.<\/p>\n<h3>Pi\u00e8ge n\u00b0 6 : le pi\u00e8ge du conseiller fiscal<\/h3>\n<p>L\u2019erreur la plus ch\u00e8re vient souvent de ceux cens\u00e9s vous aider :<\/p>\n<p>Beaucoup de fiscalistes allemands n\u2019ont pas d\u2019exp\u00e9rience en fiscalit\u00e9 internationale. Pourtant ils conseillent \u2013 souvent mal.<\/p>\n<p><strong>Signaux d\u2019alerte chez les conseillers :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>\u00ab On a toujours fait ainsi \u00bb<\/li>\n<li>Aucune r\u00e9f\u00e9rence concr\u00e8te<\/li>\n<li>Solutions standards sans analyse personnalis\u00e9e<\/li>\n<li>Promesses sans avertissement sur les risques<\/li>\n<li>Pas de partenariat avec des experts locaux<\/li>\n<\/ul>\n<p>Mon conseil : consultez plusieurs avis. Le mien aussi.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"zukunftsausblick\">\n<h2>Perspectives 2025 : ce qui va changer et comment s\u2019y pr\u00e9parer<\/h2>\n<p>Soyons francs :<\/p>\n<p>L\u2019\u00e2ge d\u2019or des visas par investissement est termin\u00e9. Ce qui reste va devenir plus cher, plus complexe et plus strictement r\u00e9gul\u00e9.<\/p>\n<p>Mais \u2013 et c\u2019est important \u2013 ce n\u2019est pas pire. Juste diff\u00e9rent.<\/p>\n<h3>Portugal 2025 : les nouvelles r\u00e8gles<\/h3>\n<p>Le Portugal durcit continuellement les conditions :<\/p>\n<p><strong>D\u00e9j\u00e0 modifi\u00e9 :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>S\u00e9jour minimum : de 7 \u00e0 14 jours sur les deux premi\u00e8res ann\u00e9es<\/li>\n<li>Examen linguistique : le portugais A2 devient obligatoire au renouvellement<\/li>\n<li>Due diligence : contr\u00f4les anti-blanchiment renforc\u00e9s<\/li>\n<li>Restrictions g\u00e9ographiques : uniquement A\u00e7ores, Mad\u00e8re et int\u00e9rieur<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Ce qui pourrait arriver d\u00e8s 2025 :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Rel\u00e8vement de l\u2019investissement minimum \u00e0 750.000 \u20ac (mon pronostic)<\/li>\n<li>Contraintes de r\u00e9sidence encore plus strictes<\/li>\n<li>Quota annuel de nouveaux visas<\/li>\n<li>Frais de traitement major\u00e9s<\/li>\n<\/ul>\n<p>Mon conseil : si vous visez le Portugal, faites-le maintenant. La fen\u00eatre se referme.<\/p>\n<h3>Espagne 2025 : l\u2019alternative Beckham<\/h3>\n<p>L\u2019Espagne choisit une autre voie :<\/p>\n<p>Au lieu de compliquer l\u2019acc\u00e8s aux visas d\u2019investissement, l\u2019Espagne cible les \u00e9trangers qualifi\u00e9s et les entrepreneurs.<\/p>\n<p><strong>Nouveaut\u00e9s :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Visa \u00ab nomade digital \u00bb pour travailleurs \u00e0 distance<\/li>\n<li>Visa start-up pour soci\u00e9t\u00e9s innovantes<\/li>\n<li>Proc\u00e9dures simplifi\u00e9es pour citoyens UE<\/li>\n<li>R\u00e9gimes fiscaux plus attractifs pour \u00e9trangers<\/li>\n<\/ul>\n<p>L\u2019Espagne devient plus attractive pour les entrepreneurs actifs et non plus les seuls investisseurs passifs.<\/p>\n<h3>Tendance lourde : durcissement OCDE<\/h3>\n<p>C\u2019est le vrai tournant :<\/p>\n<p>L\u2019OCDE serre la vis aux sch\u00e9mas d\u2019optimisation fiscale partout dans le monde. Cela touche aussi les visas par investissement.<\/p>\n<p><strong>Concr\u00e8tement :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>\u00c9change automatique d\u2019informations entre pays UE<\/li>\n<li>Exigences substantielles accrues pour les entreprises<\/li>\n<li>D\u00e9claration CRS obligatoire m\u00eame pour l\u2019immobilier<\/li>\n<li>Directives anti-blanchiment UE renforc\u00e9es<\/li>\n<\/ul>\n<p>En clair : impossible de dissimuler. La transparence devient la norme.<\/p>\n<h3>L\u2019alternative Duba\u00ef prend de l\u2019ampleur<\/h3>\n<p>Beaucoup de mes clients voient leur avenir ici :<\/p>\n<p>Duba\u00ef propose encore de v\u00e9ritables avantages fiscaux et une s\u00e9curit\u00e9 juridique. En combinaison avec un visa UE, vous profitez du meilleur des deux mondes.<\/p>\n<p><strong>Pourquoi Duba\u00ef sera plus attractif en 2025 :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Nouvelles freezones adapt\u00e9es aux petites structures<\/li>\n<li>Proc\u00e9dures de visa simplifi\u00e9es<\/li>\n<li>Meilleures solutions bancaires pour les \u00e9trangers<\/li>\n<li>Stabilit\u00e9 politique<\/li>\n<\/ul>\n<p>La tendance est \u00e0 la strat\u00e9gie multi-\u00e9tats : droit de s\u00e9jour UE + r\u00e9sidence fiscale optimis\u00e9e ailleurs.<\/p>\n<h3>Nouveaux acteurs sur le march\u00e9<\/h3>\n<p>Pensez \u00e0 \u00e9largir vos horizons :<\/p>\n<p><strong>Alternatives int\u00e9ressantes en 2025 :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Malte :<\/strong> nouveau programme d\u2019investissement en pr\u00e9paration<\/li>\n<li><strong>Gr\u00e8ce :<\/strong> Golden Visa en r\u00e9forme, non supprim\u00e9<\/li>\n<li><strong>Italie :<\/strong> nouveaux visas pour entrepreneurs<\/li>\n<li><strong>Chypre :<\/strong> retour apr\u00e8s la r\u00e9forme<\/li>\n<\/ul>\n<p>Diversifier devient essentiel. Un seul pays ne suffit plus.<\/p>\n<h3>Ma vision pour 2030<\/h3>\n<p>Laissez-moi vous livrer ma boule de cristal :<\/p>\n<p>Dans cinq ans, il n\u2019y aura plus que deux sortes de visas par investissement :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Programmes premium :<\/strong> montants tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s (1 million+ \u20ac), mais de vrais avantages<\/li>\n<li><strong>Programmes entrepreneurs :<\/strong> sommes plus modestes mais vraie activit\u00e9 \u00e9conomique n\u00e9cessaire<\/li>\n<\/ol>\n<p>Les investissements passifs vont perdre de leur attrait. L\u2019activit\u00e9 entrepreneuriale sera r\u00e9compens\u00e9e.<\/p>\n<p>Pr\u00e9parez-vous \u00e0 ce changement.<\/p>\n<\/section>\n<section id=\"faq\">\n<h2>Foire aux questions<\/h2>\n<p><strong>Puis-je utiliser les deux programmes en m\u00eame temps ?<\/strong><\/p>\n<p>Oui, en principe vous pouvez investir \u00e0 la fois au Portugal et en Espagne. Cela n\u2019a cependant de sens que si vous compensez le double co\u00fbt par des avantages \u00e9quivalents. Attention, il faudra respecter les exigences de s\u00e9jour dans chaque pays.<\/p>\n<p><strong>Que se passe-t-il avec le Brexit ? Suis-je concern\u00e9 en tant que citoyen UE ?<\/strong><\/p>\n<p>Le Brexit ne concerne que les citoyens britanniques. En tant qu\u2019Allemand, Autrichien ou Suisse, vous conservez tous vos droits UE. Les visas d\u2019investissement au Portugal et en Espagne vous octroient en plus un droit de s\u00e9jour local.<\/p>\n<p><strong>Suis-je oblig\u00e9 d\u2019occuper moi-m\u00eame le bien ?<\/strong><\/p>\n<p>Non, dans les deux programmes, la location est autoris\u00e9e. Mais sachez que les loyers per\u00e7us sont imposables dans les deux pays et doivent \u00eatre d\u00e9clar\u00e9s correctement.<\/p>\n<p><strong>Combien de temps dure tout le processus en r\u00e9alit\u00e9 ?<\/strong><\/p>\n<p>Comptez 12 \u00e0 18 mois depuis le premier entretien \u00e0 la carte de visa. Le Portugal est g\u00e9n\u00e9ralement plus lent que l\u2019Espagne, mais les deux connaissent des retards. Pr\u00e9voyez donc de larges marges de temps.<\/p>\n<p><strong>Que se passe-t-il en cas de changement de l\u00e9gislation ?<\/strong><\/p>\n<p>En principe, les droits acquis sont prot\u00e9g\u00e9s, mais les conditions de renouvellement peuvent changer. Le Portugal l\u2019a d\u00e9j\u00e0 fait \u00e0 plusieurs reprises. Il est donc important d\u2019avoir un plan B et de rester inform\u00e9.<\/p>\n<p><strong>Puis-je inclure ma famille ?<\/strong><\/p>\n<p>Oui, les deux programmes autorisent les conjoints et enfants mineurs. Les enfants majeurs sont parfois accept\u00e9s selon les cas. Les co\u00fbts augmentent en cons\u00e9quence \u2013 comptez 2.000 \u00e0 5.000 \u20ac par personne suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n<p><strong>Ai-je vraiment besoin d\u2019un avocat ?<\/strong><\/p>\n<p>En th\u00e9orie, vous pouvez d\u00e9poser les dossiers vous-m\u00eame. Mais dans la pratique, ce n\u2019est pas recommand\u00e9. Le risque d\u2019erreur est \u00e9lev\u00e9 et les corrections sont co\u00fbteuses et longues. Un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 vous fait gagner du temps et vous \u00e9vite des risques.<\/p>\n<p><strong>Quel est le risque de refus ?<\/strong><\/p>\n<p>Avec un dossier bien pr\u00e9par\u00e9, le risque est faible. Le taux de refus est d\u2019environ 5 % au Portugal, 8\u201310 % en Espagne. Les motifs principaux : dossiers incomplets ou soucis lors du contr\u00f4le d\u2019ant\u00e9c\u00e9dents.<\/p>\n<p><strong>Puis-je vendre le bien apr\u00e8s avoir obtenu la nationalit\u00e9 ?<\/strong><\/p>\n<p>Tout d\u00e9pend du programme. Au Portugal, la vente est possible apr\u00e8s l\u2019obtention de la nationalit\u00e9. L\u2019Espagne impose des r\u00e8gles plus strictes \u2013 mieux vaut patienter au moins 10 ans. V\u00e9rifiez les r\u00e8gles en vigueur avant de vendre.<\/p>\n<p><strong>Quels co\u00fbts annuels apr\u00e8s obtention du visa ?<\/strong><\/p>\n<p>En plus des charges habituelles (imp\u00f4ts fonciers, assurances, entretien), il faut inclure les frais de renouvellement du visa : Portugal 2.660 \u20ac tous les deux ans, Espagne environ 1.000 \u20ac par an. S\u2019ajoutent les honoraires d\u2019avocat pour les renouvellements et d\u2019\u00e9ventuelles traductions.<\/p>\n<\/section>\n<p> &#8212; <\/p>\n<p>Vous souhaitez une analyse personnalis\u00e9e de votre situation ? En tant que votre mentor fiscal, je vous aide \u00e0 trouver la meilleure combinaison entre investissement, r\u00e9sidence et optimisation fiscale. Contactez-moi pour un premier entretien sans engagement.<\/p>\n<p>Votre RMS<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Table des mati\u00e8res Pourquoi l\u2019immobilier + visa est la nouvelle discipline reine Golden Visa Portugal : la fin d\u2019une \u00e8re et ce qui arrive maintenant Visa d\u2019investissement Espagne : l\u2019alternative sous-estim\u00e9e Analyse du ROI : Portugal vs Espagne en comparaison directe Optimisation fiscale : o\u00f9 \u00e9conomiser r\u00e9ellement Mise en pratique : votre feuille de route [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_tldr":"<ul>\n<li>Portugal Golden Visa funktioniert nur noch in Azoren, Madeira und Binnenland - aber mit attraktiven ROI-Chancen von 4-6% p.a.<\/li>\n<li>Spanien Investment Visa bietet bessere Flexibilit\u00e4t und die Beckham-Steuerregel f\u00fcr Gutverdiener mit 24% Pauschalsteuer<\/li>\n<li>Kombination mit Dubai-Struktur erm\u00f6glicht EU-Aufenthaltsrecht bei minimaler Steuerlast - 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