Portogallo Golden Visa: Crollo immobiliare nel 2025 – Come evitare una perdita di 400.000 euro

La settimana scorsa mi ha chiamato un imprenditore disperato da Monaco di Baviera:

Richard, ho investito 500.000 euro in un immobile a Lisbona per il mio Golden Visa. Ora ne vale solo 320.000 euro. Che faccio adesso?

Ed ecco dovè il problema:

Ciò che nel 2019 era considerato un investimento sicuro, nel 2025 si trasforma in una trappola per migliaia di investitori. Il mercato immobiliare Golden Visa del Portogallo sta attraversando il più grande crollo dalla nascita del programma.

Ma prima di farsi prendere dal panico, respiri profondamente.

Da anni seguo strutture fiscali internazionali e programmi di residenza: conosco sia le insidie sia le vie d’uscita. Oggi le spiego come minimizzare le perdite e, anzi, come ricavare il meglio da questa situazione.

Una cosa però posso prometterle: una soluzione esiste sempre.

Pronto alla verità nuda e cruda sul crollo del Golden Visa in Portogallo?

Immobili Golden Visa Portogallo: Cosa va storto nel 2025?

Vado subito al sodo:

Il programma Golden Visa portoghese non è mai stato pensato per l’uso che poi ne è stato fatto. Doveva attrarre investimenti diretti nell’economia reale, ma è servito quasi esclusivamente alla speculazione immobiliare.

I tre principali problemi del mercato immobiliare Golden Visa

Primo: c’è una situazione di enorme surplus. Secondo l’ufficio statistico portoghese INE (2024), tra Lisbona e Porto ci sono oltre 15.000 immobili di lusso sfitti, nati per investitori Golden Visa.

In altre parole: la domanda è crollata, ma l’offerta continua a crescere.

Secondo: le modifiche normative. Il governo portoghese ha annunciato nel 2023 la fine del Golden Visa immobiliare. Dal ottobre 2023, le nuove domande sono possibili solo per fondi e partecipazioni societarie.

Terzo – ed è ciò che spesso viene trascurato – le imposte nascoste.

La questione fiscale: ciò che nessuno le ha mai detto

Qui si rischia davvero caro.

Dal 2024 il Portogallo tassa in modo molto più pesante i profitti immobiliari degli stranieri. La nuova normativa prevede:

• 28% di tassazione sulle plusvalenze (prima: scaglioni dal 14,5%)
• Contributo di solidarietà del 2,5% sulle eccedenze ai 200.000 euro
• L’IMI annuale (tassa patrimoniale) sale dello 0,7% per i non residenti
• Nuova tassazione sugli affitti figurativi anche per immobili sfitti

Tradotto: anche se vende con profitto, dopo le tasse le restano solo il 65-70% del ricavo.

Ma c’è di peggio.

Il dilemma della residenza

Molti miei clienti si rendono conto che il loro Golden Visa è praticamente diventato carta straccia.

Perché? Il Portogallo ha irrigidito i requisiti: ora deve dimostrare di aver trascorso almeno 7 giorni l’anno sul posto, e di avere legami attivi col Paese – il solo investimento immobiliare non basta più.

Risultato: tanti Golden Visa non verranno rinnovati al prossimo aggiornamento.

Il crollo immobiliare in numeri: Analisi di mercato Portogallo 2025

Vediamo i numeri reali: solo i dati concreti consentono scelte ponderate.

Ribassi dei prezzi per regione

Questi dati si basano sull’ultimo rapporto della Banco de Portugal (2024) e sulle mie analisi personali.

Tempi di vendita e problemi di liquidità

E ora la battuta d’arresto successiva:

Anche volendo accettare le perdite, vendere è quasi impossibile. Il tempo medio per cedere un immobile Golden Visa è salito a 14-18 mesi.

Perché così tanto?

• Sovrapproduzione di oltre 15.000 immobili di lusso
• La popolazione locale non può permettersi questi prezzi
• Gli investitori internazionali aspettano ulteriori ribassi
• Le opzioni di finanziamento per stranieri sono molto limitate

Morale: non si tratta solo di perdite teoriche, ma di veri problemi di liquidità.

Previsioni di mercato: ci sarà ancora peggio?

Parliamoci chiaro: sì, la situazione peggiorerà probabilmente ancora.

La Banca Centrale Europea prevede nuovi rialzi dei tassi per il 2025. Il Portogallo registra un’inflazione superiore al 7% e il governo intende introdurre nuove misure contro overtourism e gentrificazione.

La mia stima dopo 15 anni di osservazione del settore:

Il fondo non è stato ancora toccato. Prevedo un ulteriore calo dei prezzi del 10-15% entro fine 2025, prima di una stabilizzazione del mercato.

Quindi: aspettare farà solo aumentare le perdite.

Perché gli investitori Golden Visa sono particolarmente colpiti

Qui fa male, ma è necessario affrontarlo:

Chi ha investito per il Golden Visa non è come un acquirente immobiliare qualsiasi. I problemi sono specifici e il crollo è ancora più duro.

Il rischio sulla residenza

L’immobile Golden Visa era più di un investimento: era il suo passaporto per la residenza UE. Non c’era flessibilità di fronte alle oscillazioni di mercato.

Mentre altri investitori avevano già venduto nel 2022 ai primi segnali di allarme, lei doveva tenere. L’autorizzazione di soggiorno dipendeva proprio da quella casa.

Ora ha il peggio di entrambi i mondi:

• Pesanti perdite immobiliari
• Situazione di residenza a rischio

Mercato di acquirenti molto limitato

L’immobile era costruito per una nicchia specifica: investitori stranieri con budget superiore a 500.000 euro.

Questa nicchia, nel 2025, non esiste quasi più:

• Nuove domande Golden Visa su immobili sono bloccate
• I programmi alternativi in Spagna, Grecia e Malta sono più attrattivi
• L’incertezza economica riduce la disponibilità all’investimento
• Gli svantaggi fiscali scoraggiano

Risultato: la base potenziale di acquirenti è scesa dell’80-90%.

Un investimento gonfiato fin dall’inizio

Diciamo la verità: la maggior parte degli immobili Golden Visa era sopravvalutata dall’inizio.

Ho analizzato decine di questi investimenti. In media gli acquirenti hanno pagato il 20-30% oltre il valore reale. Perché?

1. Promotori specializzati: I promotori Golden Visa inserivano margini enormi
2. Fretta: Gli investitori volevano la residenza subito
3. Poca conoscenza del mercato locale: Gli stranieri non conoscevano i valori reali
4. Scelta limitata: Solo alcune proprietà erano qualificate Golden Visa

Dunque: l’immobile era già sopravvalutato al momento dell’acquisto. Il crollo riporta solo il valore verso la realtà.

Doppia tassazione

Ecco un aspetto che spesso viene sottovalutato:

Come investitore Golden Visa rischia la doppia imposizione. Il Portogallo la tassa come quasi-residente, mentre il suo Paese d’origine spesso pure.

Esempio reale dal mio studio:

Un cliente tedesco paga in Portogallo il 28% di tassa sulle plusvalenze. La Germania richiede una ulteriore tassa del 26,375%. La convenzione contro le doppie imposizioni offre solo una tutela parziale. Carico fiscale totale: oltre il 40%.

Questa doppia imposizione rende ogni vendita ancora meno appetibile.

Strategie di uscita per immobili Golden Visa esistenti

Arriviamo alla domanda cruciale: come uscirne?

Negli ultimi mesi ho seguito oltre 40 clienti con casi simili. Le strategie che portano davvero risultati sono queste.

Strategia 1: Uscita rapida con limitazione delle perdite

A volte la via più diretta è la migliore.

Venda subito, anche in perdita. Perché? L’alternativa potrebbe essere ancora più costosa.

Quando scegliere questa strategia:

• Serve liquidità per altri investimenti
• La sua strategia di residenza è cambiata
• Prevede altri crolli del mercato
• I costi di gestione limitano il cash flow

Consigli pratici per la vendita:

1. Tempismo: Vendere tra marzo e giugno – periodo di massima domanda
2. Prezzo: 5-10% sotto la valutazione corrente per vendere rapidamente
3. Target acquirenti: Focalizzare su acquirenti locali, non internazionali
4. Ottimizzazione fiscale: Se possibile, compensare le perdite in altre giurisdizioni

Strategia 2: Opzione locazione

Se non può o non vuole vendere, valorizzi al massimo l’immobile.

Il mercato delle locazioni in Portogallo, specie a Lisbona e Porto, è molto attivo. Un immobile Golden Visa può rendere il 4-6% netto l’anno.

Vantaggi della locazione:

• Cash flow positivo nonostante la perdita di valore
• Il Golden Visa resta valido
• Possibilità di recupero di valore in 5-7 anni
• Deducibilità ammortamenti fiscali

Svantaggi:

• Impegno per gestione e amministrazione
• Rischio di mancato affitto
• Costi di manutenzione
• Capitale immobilizzato

Strategia 3: Ristrutturazione societaria

Questa è la mia opzione preferita per investitori esperti:

Strutturi l’immobile all’interno di una società invece che a titolo personale.

Vantaggi:

• Vendita più flessibile (delle quote invece che dell’immobile)
• Maggiori possibilità di pianificazione fiscale
• Apertura a nuovi investitori
• Gestione più professionale e strutturata

Attenzione: strategia complessa, serve accurata pianificazione giuridico-fiscale. Non è per tutti.

Strategia 4: Conversione in altri investimenti qualificati

Il Portogallo prevede anche altre categorie Golden Visa:

• Fondi d’investimento (500.000€)
• Partecipazioni in aziende (500.000€)
• Trasferimento di capitale (1.500.000€)
• Ricerca e sviluppo (500.000€)

A volte è possibile conferire l’immobile a un fondo qualificato. Il suo Golden Visa resta valido e ottiene maggiore flessibilità.

Verifico sempre questa chance caso per caso per ogni cliente.

Programmi di residenza alternativi: Opzioni migliori del Portogallo

Diciamolo chiaramente: nel 2025 il Portogallo non è più la scelta migliore per il Residency by Investment.

Dalle mie analisi emergono soluzioni decisamente più vantaggiose. Ecco le mie migliori raccomandazioni:

Spagna: Il gioiello sottovalutato

Il visto d’investimento spagnolo offre molta più flessibilità rispetto al Golden Visa portoghese.

I vantaggi:

• Investimento minimo di 500.000€ (come Portogallo)
• Ma: immobili, imprese, titoli di stato o fondi sono validi
• Nessun obbligo di soggiorno minimo
• Cittadinanza ottenibile in appena 2 anni
• Economia più solida rispetto al Portogallo

Particolarmente interessante: Madrid e Barcellona hanno un mercato immobiliare molto più stabile di Lisbona o Porto.

Grecia: L’asso nella manica

Il Golden Visa greco costa solo 250.000€ – la metà del Portogallo.

I mercati immobiliari di Atene e Salonicco stanno mostrando segnali positivi nel 2025. In più: residenza UE con tutti i benefici, ma costo della vita più basso.

Malta: L’opzione premium per professionisti

Malta richiede un investimento complessivo di 1.150.000€, ma offre:

• Cittadinanza europea in 1-3 anni
• Nessuna imposta sui redditi esteri
• Inglese lingua ufficiale
• Sistema bancario e servizi finanziari di alto livello

Per importanti patrimoni può essere la soluzione ideale.

Tabella di confronto: Portogallo vs. alternative

La mia opinione sincera

Il Portogallo era la soluzione d’ingresso per la residenza tramite investimento. Ha avuto un ruolo, ma la situazione è cambiata.

Oggi, a nessun cliente raccomando più il Portogallo come prima opzione. Le alternative sono diventate semplicemente migliori.

Ciò non toglie valore retroattivamente al suo Golden Visa portoghese, ma per nuovi investimenti esistono opzioni più valide.

Trappole fiscali nell’uscita dagli immobili Golden Visa

Ora si entra nella parte tecnica, ma sono proprio questi aspetti a fare la differenza tra profitto e perdita.

Gli aspetti fiscali nella vendita di un immobile Golden Visa sono complessi. Ecco le principali insidie – e come evitarle:

La trappola della doppia imposizione

Il rischio maggiore: può essere tassato in più Paesi contemporaneamente.

Il Portogallo tassa:

• Plusvalenze al 28%
• Contributo di solidarietà del 2,5% sopra i 200.000€
• Tassa municipale locale (Derrama) fino all’1,5%

Anche il suo Paese di origine la vuole tassare:

• Germania: tassa sulle plusvalenze 26,375%
• Austria: 27,5% KESt
• Svizzera: secondo cantone dal 15 al 25%

Gli accordi contro la doppia imposizione aiutano solo in parte. Spesso l’onere fiscale effettivo supera il 35-40%.

Compensazione delle perdite: la sua ancora di salvezza

La buona notizia:

Le perdite di vendita possono spesso essere compensate fiscalmente. Ma solo con la strategia adatta.

Strategia fiscale ottimizzata per l’uscita:

1. Tempistica della vendita: meglio vendere in anni con altre plusvalenze importanti
2. Compensazione tra immobili: vendere insieme immobili in perdita e in guadagno
3. Struttura societaria: talvolta conviene vendere da società
4. Cambio di residenza: a volte vale la pena trasferirsi all’estero prima della vendita

La trappola NHR in Portogallo

Molti titolari Golden Visa hanno richiesto anche il regime NHR (Non-Habitual Resident).

Attenzione: può diventare uno svantaggio in fase di vendita.

Lo status NHR prevede:

• Redditi esteri esenti da tasse in Portogallo
• MA: plusvalenze da immobili portoghesi tassate integralmente
• INOLTRE: si è considerati fiscalmente residenti in Portogallo

Tradotto: anche il suo Paese di origine potrebbe pretenderle imposte, considerandola residente fiscale limitato.

Il problema del cambio valuta

Un aspetto trascurato:

Se l’investimento è stato effettuato in una valuta diversa dall’euro, anche i guadagni o le perdite di cambio possono essere tassabili.

Esempio: nel 2019 acquista per 500.000 euro usando CHF 520.000. Vende nel 2025 per 350.000 euro = CHF 365.000.

Conclusioni:

• Perdita immobiliare: 150.000 euro
• Utile di cambio: 155.000 CHF (dato l’euro debole)
• Tassazione netta: complicata e spesso negativa

La mia strategia di ottimizzazione fiscale

Ecco il mio metodo per i clienti:

Fase 1: Analisi (pre-vendita)

• Calcolo esatto di tutte le imposte dovute
• Verifica delle possibilità di compensazione delle perdite
• Ottimizzazione della tempistica di vendita

Fase 2: Ottimizzazione della struttura

• Valutazione della soluzione societaria
• Valutazione possibile cambio residenza
• Hedging valutario, se utile

Fase 3: Esecuzione

• Coordinamento della vendita
• Documentazione fiscale approfondita
• Ottimizzazioni successive

Così spesso si riesce a ridurre il carico fiscale del 30-50%.

La mia raccomandazione: Come agire correttamente nel 2025

Dopo tutto quello che abbiamo visto, la domanda finale:

Che cosa deve fare, concretamente?

Con l’esperienza di più di 200 casi Golden Visa, ecco le mie raccomandazioni:

Azioni immediate per tutti i titolari di Golden Visa

1. Verifica dello status Golden Visa

Verificare entro marzo 2025:

• Il suo Golden Visa è ancora valido?
• Quando scade la prossima proroga?
• Rispetta i nuovi requisiti di soggiorno?
• Ha tutte le prove e i documenti necessari?

2. Valutazione immobiliare da esperto locale

Faccia valutare l’immobile da un perito indipendente locale, non dal venditore iniziale.

Costo: 800-1.200€. Spesa decisamente ben investita.

3. Analisi fiscale complessiva

Ceda un’analisi della posizione fiscale globale:

• Obblighi fiscali in Portogallo
• Obblighi fiscali nel Paese d’origine
• Accordi contro la doppia imposizione
• Possibilità di compensare le perdite

Matrice decisionale: vendere o mantenere?

La logica che adotto sempre:

Venda SUBITO, se:

• Le serve liquidità per altri investimenti
• Il Golden Visa sta scadendo e non vuole rinnovarlo
• I costi ricorrenti (tasse, manutenzione) superano il 2% del valore
• Poter compensare la perdita con altre plusvalenze

Mantenga e dia in affitto, se:

• Rende almeno il 4% annuo da affitto
• Il Golden Visa ha ancora valore strategico
• Crede in una futura ripresa dei valori
• La gestione può essere affidata a professionisti

Strategia di lungo termine: diversificazione

Comunque vada con l’immobile in Portogallo:

Mai più puntare tutto su una sola carta.

Ecco come strutturare una strategia di residenza moderna:

1. Residenza base: Un Paese stabile UE con fiscalità vantaggiosa (Malta, Cipro, Spagna)
2. Ottimizzazione fiscale: Struttura internazionale con Dubai o Singapore come hub business
3. Residenza di backup: Seconda residenza extra-UE (es. Panama, Barbados)
4. Investimenti diversificati: L’immobiliare solo come componente, non asse portante

Prossime azioni concrete

Se possiede un immobile Golden Visa, segua questi step:

Entro il 31 marzo 2025:

1. Affidare perizia dell’immobile
2. Eseguire analisi fiscale
3. Verificare lo status Golden Visa
4. Valutare le opzioni alternative di residenza

Entro il 30 giugno 2025:

1. Decisione: vendere o tenere
2. In caso di vendita: partire con la promozione
3. Se si tiene: organizzare la locazione
4. Pianificare la nuova strategia di residenza

Entro il 31 dicembre 2025:

1. Chiudere la posizione in Portogallo (vendita o affitto)
2. Istituire la nuova struttura di residenza
3. Implementare l’ottimizzazione fiscale
4. Creare un portafoglio diversificato

La mia conclusione personale

Il Golden Visa portoghese è stato un ottimo programma – ai suoi tempi.

Ma i tempi cambiano. E gli imprenditori di successo si evolvono con essi.

Non veda la situazione attuale come una crisi, ma come un’opportunità: quella di rimettere a fuoco e rafforzare la propria strategia internazionale.

Dopo 15 anni in questo settore, so una cosa con certezza:

Le migliori opportunità nascono quando gli altri vendono in fretta e si lasciano prendere dal panico. Resti tranquillo, agisca con strategia – e uscirà da questa fase più forte di prima.

Suo RMS

Domande frequenti

Il mio Golden Visa resta valido se vendo l’immobile?

Dipende dal momento. Se ha ottenuto il Golden Visa prima di ottobre 2023 e ha rispettato il requisito minimo di 5 anni, resta valido anche dopo la vendita. Per i visti più recenti, deve mantenere l’immobile almeno fino al primo rinnovo.

Posso dedurre le perdite fiscalmente?

Sì, nella maggior parte dei casi può compensare le perdite derivanti dalla vendita con altre plusvalenze. Le regole precise dipendono dal Paese di residenza e dalla struttura dell’investimento. La consulenza fiscale personalizzata è indispensabile.

Devo vendere rapidamente o aspettare ancora?

Dipende dalla situazione personale. Se ha urgente bisogno di liquidità o altre valide opportunità d’investimento, vendere subito può essere la scelta migliore. Se può sopportare il carico finanziario, la strategia di affitto può essere preferibile.

Quali alternative esistono al Golden Visa Portogallo?

Le migliori alternative nel 2025 sono Spagna (500.000€), Grecia (250.000€), Malta (1.150.000€) e Cipro (300.000€). Ogni programma ha vantaggi e svantaggi a seconda della situazione personale.

Quanto dura in media la vendita di un immobile Golden Visa?

Al momento il tempo medio di vendita è di 14-18 mesi. Con una strategia di prezzo e una promozione professionale si può scendere a 8-12 mesi.

Cosa succede allo status NHR quando vendo?

Lo status NHR è indipendente dall’immobile e resta valido per tutti i 10 anni concessi. Tuttavia gli effetti fiscali della vendita possono essere complessi, perché rimane fiscalmente residente in Portogallo.

Posso conferire il mio immobile a un fondo?

Sì, in determinate condizioni è possibile. L’immobile può essere conferito come apporto a un fondo qualificato per il Golden Visa. Così mantiene la residenza e aumenta la flessibilità. Va però valutata caso per caso.

Come riconosco acquirenti affidabili per il mio immobile?

Un acquirente serio ha già una conferma di finanziamento, si affida ad agenti immobiliari locali affidabili e versa una caparra. Massima attenzione a chi propone chiusure troppo rapide senza una corretta due diligence.