Golden Residence portoghese vs. visto per investitori spagnolo: il confronto trasparente per investitori tedeschi 2025

Permettetemi di iniziare subito con una verità scomoda:

La maggior parte degli investitori tedeschi che mi chiede informazioni sui programmi di residenza iberici ha idee completamente sbagliate. Pensano principalmente ai bassi livelli di tassazione. È una visione troppo ristretta.

Perché?

Perché sia la Golden Residence portoghese sia il visto per investitori spagnolo sono prima di tutto programmi di soggiorno – non strumenti di ottimizzazione fiscale. Vale a dire: risolvono altri problemi, diversi da quelli che forse vi aspettate.

Negli ultimi anni ho seguito decine di pratiche. Ho riscontrato sempre gli stessi fraintendimenti. Ecco perché oggi vi accompagno in un viaggio realistico attraverso entrambi i programmi.

Senza discorsi di vendita. Senza promesse fuorvianti.

Al contrario, riceverete informazioni non filtrate su investimenti minimi, costi nascosti e realtà fiscali. Più: una valutazione chiara su quale programma si adatti a quale tipologia di investitore.

Pronti per parlare chiaro?

Portugal Golden Residence: I fatti senza filtri

Iniziamo dal Portogallo, poiché qui circolano i miti più grandi.

Il Programa de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI) – questo il nome ufficiale – è stato profondamente modificato nel 2023. Molti consulenti preferiscono ignorare questi cambiamenti.

Investimenti minimi e opzioni dopo la riforma del 2023

Ecco gli attuali investimenti minimi con reale possibilità di successo:

La cosa più importante: gli investimenti immobiliari diretti sono stati sospesi da ottobre 2023. Punto.

Chi ancora propone appartamenti a Lisbona o Porto per il Golden Visa è disinformato o poco serio. La maggior parte dei miei clienti ora opta per fondi immobiliari.

Ma attenzione:

Questi fondi sono spesso poco trasparenti nella loro struttura. Come investitori avrete molto meno controllo rispetto a un acquisto diretto. Prevedete commissioni di gestione annuali tra l’1,5% e il 2,5%.

Requisiti e iter di domanda: Quello che nessuno dice

Le barriere formali sono gestibili. Tuttavia, molte domande falliscono per dettagli:

• Castrato giudiziale pulito: Dalla Germania E da tutti i paesi in cui avete soggiornato oltre un anno
• Assicurazione sanitaria: Deve essere valida in Portogallo – la GKV tedesca non basta
• Prova di fondi disponibili: Oltre alla somma investita, almeno 50.000 EUR di liquidità aggiuntiva
• Prova di soggiorno: Almeno 7 giorni all’anno fisicamente in Portogallo – controlli rigorosi

L’iter attualmente dura 12-18 mesi. Ciò è dovuto a carenza di personale presso la Polizia straniera portoghese (SEF). Programmatevi di conseguenza.

Uno dei problemi più frequenti: traduzioni e apostille dei documenti. Ogni documento tedesco deve essere tradotto ufficialmente in portoghese. Costi aggiuntivi: circa 3.000-5.000 EUR.

Aspetti fiscali per tedeschi: La verità senza filtri

Qui la questione si fa interessante – e complicata.

Il Portogallo offre il regime da Non-Habitual Resident (NHR). Significa aliquota fissa fino al 20% per 10 anni su alcuni redditi. Sembra allettante, vero?

La realtà è diversa:

Come contribuente tedesco, restate inizialmente imponibili in Germania. Solo una vera emigrazione – quindi rinuncia della residenza e del centro di interesse – cambia la situazione.

Inoltre, la convenzione contro le doppie imposizioni tra Germania e Portogallo evita la doppia tassazione, ma complica l’assegnazione dei redditi.

La mia valutazione onesta?

Il Golden Visa portoghese è soprattutto un programma di residenza con possibilità di cittadinanza UE dopo cinque anni. I vantaggi fiscali si applicano solo con effettivo trasferimento della residenza principale.

Visto per investitori in Spagna: Cosa sapere davvero

La Spagna rende tutto più complicato. Perché?

Perché esistono diversi programmi di visto per investitori, ognuno con proprie regole, investimenti minimi e insidie.

Le diverse categorie di visto in sintesi

Vi aiuto a fare chiarezza su questa confusione:

Nella realtà: il 95% dei miei clienti sceglie il visto per investitori immobiliari. Semplicemente perché è il più trasparente.

Ma attenzione:

Diversamente dal programma portoghese, dovete realmente acquistare e mantenere l’immobile. Se lo vendete prima di ottenere il permesso di soggiorno permanente, perdete lo status.

Condizioni di investimento in dettaglio: Le insidie nascoste

Nel visto spagnolo per investitori immobiliari ci sono trappole che anche avvocati esperti a volte ignorano:

• Senza ipoteca: I 500.000 EUR devono essere investiti interamente come capitale proprio – niente finanziamenti
• Nuove costruzioni preferite: Gli immobili esistenti sono ammessi, ma per le nuove costruzioni la procedura è semplificata
• Affitto vietato all’inizio: Nei primi due anni non potete affittare l’immobile a fini commerciali
• Differenze regionali: A Madrid e Barcellona i controlli sono più severi che in altre regioni

Un consiglio pratico dalla mia esperienza:

Molti comprano a Valencia o Alicante. Il rapporto qualità-prezzo è migliore e le autorità sono più disponibili rispetto alle aree metropolitane.

Non sottovalutate i costi extra. Prevedete un 10-15% aggiuntivo sull’acquisto per notaio, imposta di registro e spese legali.

Quadro normativo: Cosa è cambiato nel 2024

La Spagna ha inasprito i requisiti nel 2024. La stampa tedesca lo ha quasi ignorato:

Primo: maggiore severità nella verifica della provenienza dei fondi. Dovrete dimostrare con prove concrete l’origine del capitale investito. La lotta al denaro nero è presa molto seriamente.

Secondo: requisiti di soggiorno più restrittivi. Dovrete entrare almeno una volta all’anno in Spagna e farlo documentare.

Terzo: obbligo assicurativo più rigoroso. La polizza sanitaria deve essere completa e riconosciuta in Spagna. Un’assicurazione sanitaria estera tedesca non è sufficiente.

La procedura in Spagna è sensibilmente più rapida che in Portogallo. In media, 4-6 mesi dalla domanda alla decisione.

Confronto diretto: Portogallo vs. Spagna per investitori tedeschi

Ora entriamo nel concreto.

Dopo tre anni di esperienza con entrambi i programmi posso dirvi: le differenze sono molto più grandi di quanto la maggior parte dei consulenti ammetta.

Confronto degli importi di investimento: Oltre i numeri

A prima vista il Portogallo sembra più conveniente. 500.000 EUR per fondi immobiliari contro 500.000 EUR per immobili spagnoli. È davvero così?

Non proprio.

Analizzando nel dettaglio, in Portogallo i costi totali risultano più alti:

Significa: finanziariamente i due programmi sono quasi alla pari.

La vera differenza?

In Spagna siete proprietari reali di un immobile. In Portogallo avete quote di un fondo, il cui valore può oscillare e su cui non avete controllo diretto.

Tempo e burocrazia: Un fattore decisivo

Qui le differenze sono evidenti:

Portogallo:

• Procedura di domanda: 12-18 mesi
• Requisito di soggiorno: 7 giorni all’anno
• Rinnovo: ogni 2 anni, relativamente semplice
• Residenza permanente: dopo 5 anni possibile

Spagna:

• Procedura di domanda: 4-6 mesi
• Requisito di soggiorno: ingresso almeno una volta all’anno
• Rinnovo: annuale nei primi anni, poi biennale
• Residenza permanente: dopo 5 anni con attestato di lingua

Per imprenditori molto impegnati, il sistema spagnolo è spesso più pratico. Tempi più rapidi, requisiti di permanenza più ridotti nei primi anni.

Ma attenzione: l’attestato di lingua necessario per la residenza permanente è una cosa seria. Livello A2 è il minimo, B1 è consigliato.

Prospettive a lungo termine: Cittadinanza UE ed Exit strategy

Ecco la differenza strategica più grande:

Il Portogallo offre:

• Cittadinanza UE dopo 5 anni
• Conoscenze base di portoghese sufficienti (Livello A2)
• Doppia cittadinanza possibile
• Nessun soggiorno minimo richiesto per la cittadinanza

La Spagna richiede:

• Cittadinanza UE solo dopo 10 anni
• Conoscenza avanzata dello spagnolo (Livello B2)
• Doppia cittadinanza solo con pochi paesi
• Prova di integrazione e presenza regolare

Per investitori tedeschi che puntano a una seconda cittadinanza UE, il Portogallo è indubbiamente più interessante.

Implicazioni fiscali: Quello che il tuo consulente precedente non ti ha detto

Ora arriviamo al nocciolo della questione.

La maggior parte dei consulenti fiscali non conosce questi programmi. Perché? Perché sono esperti di diritto fiscale tedesco, ma si perdono nelle complessità internazionali.

Convenzioni contro le doppie imposizioni: La chiave per capire

La Germania ha accordi contro la doppia imposizione con entrambi i paesi (DBA). Questi stabiliscono dove devono essere tassati i vari redditi.

La regola fondamentale è:

Fino a quando restate residenti fiscali in Germania, non cambia nulla dal punto di vista fiscale. Il visto da investitore di per sé non vi rende fiscalmente residenti in Portogallo o Spagna.

Cosa significa in pratica:

• Redditi tedeschi: Rimangono imponibili in Germania
• Redditi internazionali: Tassati secondo il regime tedesco
• Rendite finanziarie: Soggette al prelievo sugli utili di capitale tedesco
• Redditi da immobili: Tassati nello stato dove si trova l’immobile (Portogallo/Spagna)

Solo con un reale trasferimento del centro di vita si modifica il quadro fiscale.

Tassazione dell’espatrio in Germania: La trappola da 10 milioni di euro

Qui diventa davvero costoso se si sbaglia.

Per chi si trasferisce all’estero possedendo partecipazioni societarie superiori all’1% scatta la tassa di uscita: vengono tassate le plusvalenze come se si fosse venduto tutto.

Un caso reale:

Un cliente aveva quote di una GmbH con valore nominale di 500.000 EUR, ma valore effettivo di mercato di 3 milioni EUR. Trasferendosi in Portogallo, sarebbero state tassate 2,5 milioni di plusvalenze – circa 650.000 EUR di tasse.

La soluzione: richiesta di rateizzazione e strutturazione intelligente prima del trasferimento.

Attenzione alla Spagna:

La Spagna effettua controlli particolarmente severi sui neo-residenti con grandi patrimoni. Il cosiddetto “Beckham Law” può essere utile, ma è soggetto a limiti temporali e a condizioni restrittive.

Strutturazione ottimale: Come ottimizzare legalmente il carico fiscale

Qui si passa alla pratica.

Se volete usare questi programmi per una reale ottimizzazione fiscale serve una strategia complessiva:

1. Il tempismo: Trasferirsi all’inizio dell’anno fiscale per avere l’intero periodo nel paese di destinazione
2. Esaminare le holding: Spesso una holding cipriota o maltese è fiscalmente vantaggiosa
3. Momento giusto per gli immobili: Vendita degli immobili in Germania preferibilmente dopo il trasferimento
4. Pianificazione della liquidità: Prevedere fondi sufficienti sia per l’investimento sia per il sostentamento

La mia raccomandazione: iniziate l’ottimizzazione della struttura almeno due anni prima del trasferimento previsto. Altrimenti rischiate costi alti o impossibilità operative.

La mia raccomandazione onesta: Quale programma è adatto a chi?

Dopo tutto ciò di cui abbiamo discusso, ecco la domanda cruciale: qual è il programma giusto per voi?

La risposta dipende dai vostri obiettivi. Ed è qui che molte consulenze restano superficiali.

Per chi è più adatto il Portogallo

Il Golden Visa portoghese fa per voi se:

• Apprezzate la flessibilità: Requisiti di soggiorno minimi (7 giorni/anno)
• Puntate alla cittadinanza UE: Già dopo 5 anni ottenibile
• Non volete un investimento immobiliare diretto: Preferite la struttura dei fondi
• Pianificate l’ottimizzazione fiscale: Il regime NHR è interessante in caso di vero trasferimento
• La lingua non vi spaventa: Il portoghese è accessibile per i tedeschi

Profilo tipico: Digital Nomad o imprenditore location-independent che desidera protezione per sé e la famiglia senza vincolarsi geograficamente.

Un esempio concreto:

Thomas (38), imprenditore software di Monaco, passa già 6 mesi l’anno tra Bali e Dubai. Il Golden Visa portoghese gli offre flessibilità UE e un percorso chiaro verso la seconda cittadinanza – senza abbandonare lo stile di vita nomade.

Quando la Spagna ha senso

Il visto spagnolo per investitori è la vostra scelta se:

• Preferite la proprietà diretta: Controllo totale sul vostro investimento
• Apprezzate procedure rapide: 4-6 mesi anziché 12-18 in Portogallo
• Volete vivere almeno parzialmente in Spagna: Vi attirano la cultura e il paese
• Vi interessa l’affitto dell’immobile: Dopo due anni la locazione commerciale è permessa
• Non avete fretta per la cittadinanza: 10 anni vi vanno bene

Profilo tipico: imprenditore affermato o investitore che vede l’immobile estero come parte del portafoglio ed è disposto a trascorrere regolarmente del tempo in Spagna.

Un caso reale:

Elena (45), consulente aziendale di Amburgo, acquista una villa a Valencia per 600.000 EUR. La usa 6 settimane all’anno, il resto lo affitta e ottiene una resa del 4-5%. In più: possibilità di residenza UE per i figli adolescenti.

Evitare gli errori più comuni: Il mio bilancio

Per concludere, le principali lezioni apprese in tre anni di consulenza:

Errore #1: Considerare i programmi in modo isolato
Sia Portogallo che Spagna vanno inseriti in una strategia globale. Pianificate con almeno 10 anni di anticipo.

Errore #2: Sopravvalutare i vantaggi fiscali
Il visto da investitore, da solo, non fa risparmiare tasse. I benefici vengono solo con l’effettivo trasferimento.

Errore #3: Sottovalutare i costi accessori
Preventivate un 15-20% in più rispetto all’investimento minimo per costi aggiuntivi, legali e commissioni ricorrenti.

Errore #4: Ignorare i requisiti linguistici
Senza una conoscenza minima della lingua locale, ogni prospettiva a lungo termine sarà difficile.

Errore #5: Dimenticare la exit-strategy
Cosa succede se volete chiudere l’investimento dopo 5-7 anni? Prevedetelo fin dall’inizio.

La mia raccomandazione onesta?

Non decidete tra Portogallo e Spagna. Decidete tra mantenere lo status quo e aprire opzioni internazionali.

Entrambi i programmi sono strumenti per avere più flessibilità, sicurezza e opzioni nel lungo termine. Ma non sono la cura miracolosa alle alte tasse tedesche.

Se lo avete capito, possiamo parlare di strutture concrete.

Il vostro RMS

FAQ: Programmi per investitori in Portogallo e Spagna