Società di investimento immobiliare portoghesi: strutture REIT e investimenti immobiliari con vantaggi fiscali – Gestione professionale del portafoglio immobiliare

Cosa sono i REIT portoghesi e perché dovrebbero interessarmi come imprenditore internazionale?

Prima di addentrarci nei dettagli, sfatiamo un equivoco:

Molti associano i REIT solo agli USA o alla Germania. Il Portogallo? In pochi lo hanno sul radar.

Eppure, dal 2019 il Portogallo offre un sistema REIT moderno particolarmente interessante per investitori internazionali.

REIT – che significa esattamente?

REIT è l’acronimo di Real Estate Investment Trust, cioè: fondo di investimento immobiliare. Il principio è semplice:

Si accorpano diversi immobili in una struttura. Questa viene trattata fiscalmente in modo trasparente. Cosa significa? Nessuna doppia imposizione a livello di fondo.

In concreto funziona così:

• Il REIT acquisisce immobili o portafogli immobiliari
• I redditi da locazione e le plusvalenze vanno direttamente agli azionisti
• La fiscalità avviene solo a livello personale
• Nessuna imposta societaria a livello REIT (se vengono rispettati determinati criteri)

REIT portoghese: Le specificità del sistema

Il Portogallo ha volutamente costruito il sistema REIT pensando alla platea internazionale. Lo si vede in diversi aspetti:

Primo: Struttura semplice. Mentre altri Paesi hanno normative complesse, in Portogallo i requisiti sono contenuti.

Secondo: Compatibilità UE. Come membro dell’UE, si beneficia di convenzioni fiscali e direttive europee.

Terzo: Fiscalità attraente. Il Portogallo applica una ritenuta alla fonte solo del 10% sui proventi distribuiti ai non residenti.

Questo rende i REIT portoghesi particolarmente interessanti per chi vuole:

1. Costruire un portafoglio immobiliare diversificato
2. Investire in modo fiscalmente efficiente in immobili europei
3. Approfittare delle opportunità del mercato immobiliare portoghese
4. Preferire una struttura UE sicura dal punto di vista legale

Perché questo è il momento giusto

Ecco un punto cruciale:

Negli ultimi anni il mercato immobiliare portoghese è cresciuto notevolmente.

Allo stesso tempo, il sistema REIT non è ancora saturo. Il che significa:

• Meno concorrenza sugli asset migliori
• Possibilità di posizionarsi in anticipo
• Potenziale per rendimenti superiori alla media

Attenzione però: questo non significa investire alla cieca. Su questo torneremo più avanti.

Struttura dei REIT in Portogallo: Ecco come funziona il sistema nei dettagli

Entriamo nel concreto. Come è strutturato un REIT portoghese e quali sono i requisiti da rispettare?

Il quadro giuridico: FII vs. REIT

In Portogallo esistono due strutture per investimenti immobiliari:

FII (Fundos de Investimento Imobiliário) – sono i classici fondi immobiliari portoghesi. E i REIT – la struttura internazionale disponibile dal 2019.

Per gli imprenditori internazionali, spesso i REIT sono la scelta migliore. Perché?

Requisiti per i REIT portoghesi

Per essere classificata come REIT in Portogallo, la struttura deve rispettare alcuni criteri:

Test del patrimonio: almeno il 75% degli attivi deve essere investito in immobili o titoli legati agli immobili.

Test del reddito: almeno il 75% dei ricavi lordi deve provenire dal settore immobiliare (affitti, vendite, ecc.).

Test di distribuzione: almeno il 90% del reddito imponibile deve essere distribuito agli azionisti.

Test di diversificazione: nessun singolo asset immobiliare può rappresentare più del 25% del patrimonio totale.

Sembra complicato? Non lo è. Queste verifiche sono standard di settore e gestibili.

Struttura di un REIT

Una tipica struttura REIT portoghese si compone di:

1. Società REIT (società per azioni portoghese)
2. Società di gestione (può essere esterna)
3. Portafoglio immobiliare (diretto o tramite società controllate)
4. Azionisti (Lei e altri investitori)

Il vantaggio: la società REIT non paga imposta sulle società. A condizione che rispetti i test sopra citati.

Cosa significa per Lei: L’intero reddito da locazione e le plusvalenze passano fiscalmente “puliti” a Lei.

Particolarità nella costituzione

Ecco alcuni aspetti pratici spesso trascurati:

• Capitale minimo: richiesto capitale sociale minimo di 5 milioni di euro
• Quotazione: le quote devono essere negoziabili pubblicamente (ma non è indispensabile la quotazione in borsa)
• Reporting: rapporto annuale di compliance all’autorità di vigilanza CMVM
• Gestione: gestione professionale obbligatoria (anche in outsourcing)

Il limite dei 5 milioni di capitale può sembrare alto. Ma non deve investire tutto da solo: la forza dei REIT sta nella raccolta di più investitori.

Vantaggi fiscali dei REIT portoghesi: Numeri concreti e potenziale di risparmio

Arriviamo al punto centrale: i vantaggi fiscali concreti.

E qui la cosa si fa davvero interessante per l’imprenditore internazionale.

La trasparenza fiscale nella pratica

Il vantaggio principale dei REIT in Portogallo è la loro trasparenza fiscale. In pratica cosa significa?

Facciamo un esempio concreto:

Il suo REIT genera 1 milione di euro di redditi da locazione all’anno. In una normale società di capitali in Portogallo pagherebbe prima la corporate tax (21%): restano 790.000 euro. Alla distribuzione verso di Lei, ulteriore ritenuta fiscale.

Col REIT? Il milione di euro arriva “pulito” direttamente a Lei. Solo la Sua tassazione personale si applica.

Questo equivale a un risparmio fino al 21% solamente grazie alla struttura.

Ritenuta alla fonte sulle distribuzioni

Ecco dove la cosa diventa particolarmente interessante per gli investitori non residenti:

Il Portogallo applica sulle distribuzioni dei REIT a non residenti solo il 10% di ritenuta alla fonte. Molto inferiore rispetto a molte altre forme di investimento.

Un confronto:

Attenzione: questo 10% può essere ulteriormente ridotto dagli accordi contro la doppia imposizione.

Ottimizzazione tramite accordi contro la doppia imposizione

Il Portogallo ha oltre 80 convenzioni contro la doppia imposizione. Per Lei ciò significa:

Se risiede fiscalmente in uno Stato convenzionato, spesso può detrarre la ritenuta portoghese interamente.

Esempio – Germania:

• Ritenuta alla fonte portoghese: 10%
• Detrazione in Germania: integrale
• Aliquota effettiva: La sua aliquota tedesca meno il 10%

Con un’aliquota tedesca del 42%, paga effettivamente solo il 32% sulle distribuzioni dei REIT.

Ottimizzazione fiscale per non residenti UE

Qui il vantaggio può diventare davvero notevole:

Se la residenza fiscale è a Dubai, Singapore o in altre giurisdizioni a bassa imposizione, il beneficio si massimizza:

• Ritenuta portoghese: 10%
• Imposta nel paese di residenza: 0-9% (a seconda del paese)
• Carico totale: 10-19%

Molto più efficiente rispetto a un investimento immobiliare diretto con tassazione ordinaria.

Plusvalenze: Il vantaggio nascosto

Ecco un aspetto spesso trascurato:

Se il REIT vende un immobile, le plusvalenze a livello REIT sono esentasse. Vengono trasferite direttamente a Lei.

Saranno poi tassate secondo la sua situazione personale. Ma:

Nessuna doppia imposizione. Nessuna corporate tax in Portogallo a monte.

Facciamo un esempio numerico:

Il suo REIT acquista un immobile per 2 milioni di euro. Dopo 5 anni lo vende a 3 milioni. La plusvalenza di 1 milione di euro fluisce a Lei “pulita”.

In una struttura ordinaria, su questo guadagno pagherebbe prima il 21% di imposta societaria portoghese: 210.000 euro in meno in tasca a Lei.

Esempio pratico: Il suo rendimento complessivo

Vediamolo con un esempio concreto:

Ipotesi:

• Investimento: 500.000 euro in un REIT portoghese
• Rendimento da locazione annuo: 6%
• Incremento di valore: 4% annuo
• Durata holding: 10 anni
• Sede fiscale: Dubai (0% imposta sul reddito)

Struttura REIT:

• Distribuzione annua: 30.000 euro
• Ritenuta alla fonte PT: 3.000 euro
• Netto a Lei: 27.000 euro/anno
• Dopo 10 anni: 270.000 euro
• Crescita valore: ~240.000 euro (solo 10% ritenuta alla fonte sulla vendita)
• Totale netto: ~486.000 euro

Struttura ordinaria:

• Imposta societaria PT: 21%
• Altra ritenuta: 25%
• Carico totale: ~40%
• Totale netto: ~370.000 euro

Il Suo vantaggio: 116.000 euro – cioè oltre il 23% di rendimento in più grazie alla struttura corretta.

Costruire un property portfolio in modo professionale: La mia guida passo passo

Teoria a parte: come si costruisce realmente un portafoglio immobiliare professionale tramite un REIT portoghese?

Ecco il mio approccio collaudato:

Fase 1: Strategia e definizione degli obiettivi

Prima di investire un solo euro, chiarisca bene i Suoi obiettivi.

Domande chiave:

1. Cerca soprattutto reddito ricorrente o incremento di valore?
2. Quanto rischio può e vuole sostenere?
3. Che orizzonte di detenere ha in mente?
4. Che importanza dà alla liquidità?

In base alle risposte derivano strategie di portafoglio diverse:

Il mio consiglio per iniziare: strategia Core-Plus. Un buon equilibrio tra rendimento e crescita.

Fase 2: Analisi di mercato e scelta delle location

Il Portogallo offre diversi mercati immobiliari, ognuno con caratteristiche proprie:

Lisbona:

• Vantaggi: alta liquidità, stabilità degli inquilini, domanda internazionale
• Svantaggi: prezzi elevati, offerta limitata
• Indicato per: strategie income-oriented

Porto:

• Vantaggi: potenziale di crescita, prezzi interessanti, domanda studentesca
• Svantaggi: liquidità inferiore rispetto a Lisbona
• Indicato per: strategie di crescita

Algarve:

• Vantaggi: acquirenti internazionali, boom turistico
• Svantaggi: stagionalità, elevata dipendenza dal turismo
• Indicato per: strategie opportunistiche

Mercati emergenti (Braga, Coimbra):

• Vantaggi: prezzi bassi d’ingresso, potenziale di sviluppo
• Svantaggi: rischio più elevato, meno liquidità
• Indicato per: investitori esperti

Fase 3: Scelta degli immobili e due diligence

Nella selezione degli immobili per il REIT segua un approccio sistematico:

Passo 1: Filtro preliminare

• La location si adatta alla strategia?
• La dimensione rientra nel budget?
• Anno di costruzione e condizioni soddisfacenti?
• Situazione attuale degli affitti?

Passo 2: Analisi dettagliata

Qui occorre approfondire. I principali indicatori:

Net Initial Yield (NIY): Reddito netto da locazione diviso il prezzo d’acquisto. Dovrebbe essere almeno il 4%.

Gross-to-Net Ratio: Rapporto tra affitto lordo e netto. Indica il peso dei costi accessori.

Vacancy Rate: Tasso di sfitto nella zona. Sotto il 5% è ottimale.

Capex Requirements: Investimenti stimati nei prossimi 5 anni.

Passo 3: Verifica legale

Fondamentale e spesso sottovalutato:

1. Prova di proprietà e verifica catastale
2. Permessi edilizi e diritti d’uso
3. Analisi dei contratti di locazione in essere
4. Due diligence ambientale
5. Valutazione fiscale

Fase 4: Costruzione del portafoglio e diversificazione

Un portafoglio REIT ben fatto deve essere diversificato. I miei suggerimenti:

Diversificazione geografica:

• 60% Lisbona/Porto (mercati principali)
• 25% mercati secondari
• 15% mercati emergenti

Diversificazione per tipo di immobile:

• 40% residenziale
• 30% uffici
• 20% retail
• 10% asset speciali (hotel, logistica)

Diversificazione dimensionale:

• Nessun asset oltre il 25% del portafoglio
• Almeno 5 immobili diversi
• Mix su più fasce di prezzo

Fase 5: Gestione professionale

Il successo del REIT dipende dalla gestione. Ecco le aree centrali:

Asset management:

• Valutazioni periodiche
• Ottimizzazione dei contratti di locazione
• Investimenti strategici
• Pianificazione dell’uscita

Property management:

• Gestione rapporti con inquilini
• Manutenzione
• Conguagli spese
• Gestione sfitto

Gestione finanziaria:

• Ottimizzazione dei flussi di cassa
• Pianificazione fiscale
• Reporting agli investitori
• Compliance

Consiglio: Esternalizzi la gestione operativa a specialisti. Costa l’1-2% dei ricavi da locazione, ma risparmia tanti grattacapi.

Portogallo vs. altre giurisdizioni REIT: Il confronto onesto

Siamo sinceri: il Portogallo non è l’unica sede REIT in Europa.

Ecco il mio confronto diretto con le principali alternative.

Portogallo vs. Germania: Davide contro Golia

La Germania ha il mercato REIT più grande d’Europa. Ma più grande non significa sempre meglio.

In sintesi: Il Portogallo vince su tasse e facilità di accesso. La Germania eccelle per dimensione e stabilità.

Per l’imprenditore internazionale, spesso il Portogallo è la scelta migliore.

Portogallo vs. Olanda: Il confronto fiscale

L’Olanda è famosa come sede per holding. Ma per i REIT?

Trattamento fiscale:

• Portogallo: 10% ritenuta, trasparenza fiscale
• Olanda: 15% ritenuta, ma regole anti-abuso più complesse

Praticità:

• Portogallo: Regole semplici e chiare
• Olanda: Molte eccezioni e norme particolari

Mercato immobiliare:

• Portogallo: Mercato in crescita, potenziale
• Olanda: Mercato maturo, prezzi alti

Qui il Portogallo è decisamente davanti. Soprattutto per portafogli piccoli e medi.

Portogallo vs. Lussemburgo: Il confronto “boutique”

Il Lussemburgo è lo specialista per le soluzioni fondo. Anche per i REIT?

Vantaggi Lussemburgo:

• Strutture molto flessibili
• Grande esperienza istituzionale
• EU passporting possibile

Svantaggi Lussemburgo:

• Alti costi di setup (50.000€+)
• Regolamentazione complessa
• Nessun vero mercato immobiliare proprio

Il mio parere: Lussemburgo solo per investitori istituzionali con 10 milioni di euro o più. Portogallo per tutti gli altri.

Portogallo vs. Spagna: Il confronto iberico

Spagna e Portogallo – mercati simili ma regimi REIT differenti.

Il problema spagnolo: Gli SOCIMI (REIT spagnoli) devono distribuire il 100% degli utili. Questo azzera lo spazio per reinvestire.

Il vantaggio portoghese: Il 90% di distribuzione è sufficiente. Il 10% può essere reinvestito per la crescita.

Inoltre: in Spagna la ritenuta alla fonte è più alta (19% contro 10%) e la compliance è più complessa.

Un altro punto a favore del Portogallo.

La verità sui costi di setup

Ecco un confronto realistico dei costi tra giurisdizioni:

Il Portogallo è quindi competitivo non solo sulle tasse, ma anche sui costi.

Il mio parere onesto

Il Portogallo è la soluzione REIT migliore per tutti? No.

Ma per la maggior parte degli imprenditori internazionali offre la combinazione ideale di:

• Fiscalità attrattiva
• Costi moderati
• Semplicità d’implementazione
• Potenziale di crescita

Le eccezioni:

• Portafogli molto grandi (50+ milioni): allora Germania o Lussemburgo possono convenire
• Strategie solo di trading: spesso l’Olanda è più flessibile
• Family office: una struttura multi-giurisdizionale può essere ottimale

Per tutti gli altri, il Portogallo è una scelta molto solida.

Implementazione pratica: Dall’idea al REIT che funziona

Bene la teoria. Ma come si struttura, in concreto, un REIT portoghese?

Ecco la mia roadmap pratica:

Fase 1: Verifica dei prerequisiti (settimane 1-2)

Prima di partire, vanno messe a posto alcune basi:

Requisiti finanziari:

• Almeno 5 milioni di euro di capitale disponibile
• Ulteriori 100.000-150.000 euro per setup e prime spese operative
• Pianificazione della liquidità a lungo termine (minimo 5 anni)

Requisiti strutturali:

• Assetti di proprietà chiari
• Provenienza dei fondi dimostrabile
• Residenza fiscale definita

Requisiti organizzativi:

• Management team definito
• Selezione del team di consulenti
• Timeline di progetto stabilita

Fase 2: Costituzione del team di consulenti (settimane 2-4)

Per un REIT portoghese serve competenza specialistica:

Avvocato portoghese:

• Specializzato in diritto societario e REIT
• Esperienza con strutture internazionali
• Buoni contatti con la CMVM

Commercialista in Portogallo:

• Esperto di tax planning internazionale
• Conoscenza della fiscalità REIT
• Esperienza in transfer pricing

Consulenza fiscale internazionale:

• Ottimizzazione della situazione personale
• Pianificazione di convenzioni contro la doppia imposizione
• Compliance nel paese di residenza

Esperto immobiliare:

• Conoscenza del mercato locale
• Capacità valutazione
• Network con proprietari/agenti

Budget consulenti:

Fase 3: Costituzione della società (settimane 4-8)

Si entra nel vivo. La costituzione avviene per fasi:

Fase 1: Definizione della struttura societaria

La struttura tipica:

1. Portugal REIT S.A. (società principale)
2. Management company (eventualmente esterna)
3. Holding (per ottimizzazione internazionale)

Fase 2: Redazione dei documenti costitutivi

Documenti fondamentali:

• Statuto con clausole specifiche REIT
• Contratto di gestione
• Linee guida per gli investimenti
• Manuale di compliance

Fase 3: Autorizzazioni delle autorità

Alla CMVM vanno presentati:

• Business plan completo
• Prova disponibilità fondi
• Curriculum del management
• Documento su compliance

I tempi medi sono 6-8 settimane.

Fase 4: Prime acquisizioni immobiliari (settimane 8-16)

Parallelamente alla costituzione, può già individuare immobili:

Checklist due diligence:

1. Legal due diligence:
   • Prova titolo di proprietà
   • Vincoli e servitù
   • Permesso di costruire
   • Due diligence ambientale
2. Commercial due diligence:
   • Analisi contratti locazione
   • Benchmark affitti di mercato
   • Valutazione rischio sfitto
   • Stima investimenti (capex)
3. Technical due diligence:
   • Stato della struttura
   • APE (certificazione energetica)
   • Eventuali necessità di ammodernamento
   • Accessibilità

Fase 5: Avvio operativo (settimane 16-20)

Quando società e prime proprietà sono a regime, si avvia l’operatività:

Setup gestione:

• Conferma property management
• Implementazione sistema contabile
• Definizione processi reporting
• Ottimizzazione gestione cassa

Setup compliance:

• Implementare test REIT
• Reporting periodico
• Ottimizzazione fiscale continua
• Rapporto con investitori

Fase 6: Costruzione portafoglio (mese 6-24)

Nei primi due anni il portafoglio va costituito in modo sistematico:

Anno 1: Fase di costruzione

• Acquisire 3-5 asset core
• Diversificare per location e tipologia
• Ottimizzare processi di gestione
• Costruire track record

Anno 2: Ottimizzazione portafoglio

• Aggiungere altri 5-10 immobili
• Prime exit per validare la performance
• Esplorare opzioni di rifinanziamento
• Eventuale ingresso di nuovi investitori

Timeline sintetica

Consiglio: Preveda sempre margini temporali realistici. Con strutture transnazionali tutto richiede più tempo del previsto.

Trappole e rischi: Quello che nessun consulente le dice

Ora la parte che non trova mai nelle brochure patinate.

La verità è: i REIT portoghesi non sono adatti a tutti. E ci sono diverse insidie che è bene conoscere.

Trappola 1: Lo shock dei 5 milioni

Molti credono di poter avviare un REIT con 500.000 euro “al volo”.

La realtà:

Il capitale minimo di 5 milioni di euro è un requisito vincolante. E va mantenuto non solo all’inizio ma nel tempo.

In pratica:

• Non può depositare 5 milioni e poi ritirarli
• In caso di svalutazioni dovrà reintegrare
• Serve sempre un buffer di liquidità per i costi operativi

Consiglio: Punti a disporre di almeno 7-8 milioni prima di partire.

Trappola 2: La trappola della quotazione

Il Portogallo impone che le quote REIT siano negoziabili pubblicamente. Non necessariamente in borsa, ma:

Il problema:

• Creare un vero mercato è difficile
• Senza quotazione quasi nessuna liquidità
• Con quotazione i costi salgono (50.000€+ l’anno)

Soluzione:

Molti scelgono Euronext Access+ – un segmento con requisiti ridotti. Costa circa 15.000-25.000 euro l’anno.

Trappola 3: La regola del 90% di distribuzione

Sembra attraente: il 90% degli utili deve essere distribuito.

Ma attenzione:

• Parliamo del reddito imponibile
• Gli ammortamenti riducono questo reddito
• Le vendite possono causare problemi di liquidità

Esempio reale:

Il REIT genera 1 milione di cash flow da affitti. A causa degli ammortamenti, il reddito imponibile è solo 400.000 euro. Dovrà distribuire 360.000 euro – ma ha 1 milione cash. Ottimo.

Ma: vende un asset con 2 milioni di plusvalenza. Ora deve distribuire 1,8 milioni – ma forse ha solo 1 milione di liquidità (il resto bloccato in altri asset).

La soluzione: Gestione cash professionale e pianificazione preventiva.

Trappola 4: Rischi di transfer pricing

Non va sottovalutato: se si vendono immobili di proprie società al REIT, i prezzi devono essere di mercato.

Il rischio:

• L’amministrazione fiscale può contestare i valori
• Possibili correzioni e sanzioni
• Perdita dello status di REIT

Consiglio: Serva sempre una perizia indipendente per operazioni intra-gruppo.

Trappola 5: Rischio cambio

Il Portogallo è zona euro. Apparentemente nessun problema.

Ma: se la funding currency non è l’euro, si può rischiare su:

• Apporti di capitale
• Distribuzioni
• Eventuali finanziamenti

Particolarmente critico: investitori in USD o GBP, in periodi di instabilità valutaria.

Valutazione dei rischi: La realtà sulle aspettative di rendimento

Parliamoci chiaro sulle aspettative:

La realtà: 6-8% è un obiettivo realistico. Oltre è un bonus.

Strategie di uscita: Cosa fare se non funziona?

Non è mai piacevole parlarne, ma va pianificata una strategia di uscita sin dall’inizio.

Possibili exit:

1. Vendita portafoglio: dismissione di tutti gli immobili e liquidazione
2. Vendita struttura: cessione del REIT a nuovo investitore
3. Merger: fusione con REIT più grande
4. Conversione: trasformazione in società normale

Costi di uscita da considerare:

• Costi di transazione: 2-5% del prezzo di vendita
• Imposte sulle plusvalenze
• Costi consulenti su exit
• Tempistiche: 6-12 mesi

Il consiglio sincero

I REIT portoghesi sono uno strumento potente, ma non uno schema per arricchirsi rapidamente.

Adatti se:

• Ha almeno 8 milioni di euro disponibili a lungo termine
• Vuole costruire un portafoglio diversificato
• È disposto a gestire professionalmente
• Ha un orizzonte di 5-10 anni

Non adatti se:

• Cerca solo vantaggi fiscali di breve termine
• Pensa di aver bisogno dei soldi in 2-3 anni
• Non vuole investire in gestione professionale
• Punta solo su investimenti passivi

Sia onesto con se stesso. Un REIT gestito male può costare più di qualsiasi risparmio fiscale.

Domande frequenti sui REIT portoghesi

Posso avviare un REIT in Portogallo con meno di 5 milioni di euro?

No, il capitale minimo di 5 milioni di euro è previsto per legge e la CMVM lo controlla rigorosamente. Tuttavia, può unirsi ad altri investitori per raggiungere questa soglia.

Devo essere residente in Portogallo per gestire un REIT?

No, non è richiesta la residenza personale in Portogallo. Tuttavia il REIT deve essere una società portoghese con sede legale in Portogallo.

Quanto tempo richiede la costituzione di un REIT portoghese dalla progettazione all’operatività?

In media sono previsti 4-6 mesi. Dal consulting, alla costituzione societaria, alle autorizzazioni fino alle prime acquisizioni immobiliari.

Quali sono i costi di gestione ricorrenti di un REIT in Portogallo?

Va previsto un budget annuo di 15.000-25.000 euro per amministrazione, compliance e consulenza. In più, costi variabili per property management (tipicamente 1-2% dei canoni di affitto).

Posso conferire immobili dal mio patrimonio personale al REIT?

Sì, ma solo a prezzi di mercato. Occorrono perizie indipendenti e il rispetto delle regole sul transfer pricing per evitare problemi fiscali.

Cosa succede se il mio REIT non supera i test del 75%?

In caso di violazione dei criteri REIT, viene meno la trasparenza fiscale. Il REIT sarà tassato come una normale società di capitali (21% imposta societaria), riducendo sensibilmente i rendimenti.

Posso quotare il mio REIT portoghese in borsa in un secondo momento?

Sì, è possibile e spesso conveniente per REIT più grandi. La quotazione facilita la raccolta di capitali e aumenta la liquidità, ma implica anche costi fissi maggiori.

Come varia la fiscalità a seconda del tipo di investitore?

Gli investitori residenti UE spesso beneficiano di ritenute ridotte grazie ai trattati contro la doppia imposizione. I non residenti UE pagano la ritenuta piena del 10%, ma in alcuni casi possono essere applicate detrazioni secondo il paese di residenza.

È possibile gestire un REIT portoghese completamente da remoto?

In teoria sì, ma servono partner locali affidabili per property management, compliance e interfaccia con le autorità. Una gestione solo a distanza è rischiosa e sconsigliata.

In caso di problemi, quali possibilità di uscita ho da un REIT portoghese?

Può vendere il portafoglio e liquidare, cedere la società ad altri investitori o trasformarla in una normale società di capitali. Ogni opzione ha impatti fiscali da considerare in anticipo.