Dubai vs. Miami: De ultieme vergelijking voor vastgoedbeleggingen voor internationale ondernemers

Voordat ik u vertel welke stad de betere keuze is voor uw vastgoedinvestering, wil ik een wijdverbreid misverstand uit de weg ruimen:

Dagelijks kom ik ondernemers tegen die mij vragen: Richard, waar haal ik het hoogste rendement?

En hier komt het:

Deze vraag is eigenlijk te kort door de bocht. Het hoogste rendement heeft weinig waarde als de fiscale structuren niet aansluiten of u uiteindelijk niet wilt wonen waar uw geld voor u werkt.

Laten we het gewoon eerlijk zeggen, zoals het is:

Vastgoed is tegenwoordig meer dan louter een investering. Het is uw ticket naar een nieuwe levensstijl, fiscale optimalisatie en vaak zelfs een nieuw paspoort.

Daarom neem ik u vandaag mee op reis langs twee van de meest spannende vastgoedmarkten ter wereld: Dubai en Miami. Beide bieden niet alleen aantrekkelijke rendementen, maar ook een unieke lifestyle en fiscale voordelen voor internationale ondernemers.

Als iemand die beide markten van dichtbij volgt en klanten heeft begeleid bij investeringen in beide steden, laat ik u de ware verhalen achter de glanzende façades zien.

Klaar? Laten we ontdekken welke stad écht bij u en uw doelstellingen past.

Uw RMS

Waarom Dubai en Miami dé hotspots zijn voor ondernemers en vastgoed

Laat ik meteen met de feiten beginnen. Dubai en Miami zijn niet toevallig favoriet bij internationale ondernemers die investeren. Beide steden bieden een unieke mix van economische voordelen, fiscale prikkels en lifestyle-factoren.

Dubai als poort tussen Europa en Azië

Dubai is de afgelopen twintig jaar uitgegroeid tot één van de belangrijkste zakencentra ter wereld. De strategische ligging tussen Europa, Azië en Afrika maakt de stad tot een natuurlijke hub voor internationale handel.

Dat betekent voor u als ondernemer:

• Tijdzonevoordeel: U bereikt zowel Europese als Aziatische markten binnen de kantooruren
• Visumvrij reizen: Met een UAE-residentievisum heeft u toegang tot meer dan 180 landen zonder visum
• Infrastructuur: Wereldklasse luchthaven, moderne telecommunicatie en uitstekende logistiek
• Rechtszekerheid: Engels common law in de free zones zorgt voor vertrouwde juridische structuren

Bovendien trekt Dubai aan met een indrukwekkend groeiverhaal. De bevolking is in 20 jaar met meer dan 300% gegroeid, terwijl de economie is gediversifieerd – van olie naar technologie, financiën en handel.

Miami als brug tussen Noord- en Zuid-Amerika

Miami is het officieuze financiële centrum van Latijns-Amerika. Meer dan 70% van de Latijns-Amerikaanse investeringen in de VS lopen via Miami. Dat zorgt voor een unieke dynamiek op de vastgoedmarkt.

De voordelen voor internationale ondernemers:

• Rechtsstabiliteit: Amerikaans recht met sterke eigendomsrechten
• Valutastabiliteit: Investeren in de dollar, dé wereldvaluta
• Fiscale voordelen: Florida kent geen persoonlijke inkomstenbelasting
• Lifestyle: Het hele jaar door warm weer, top gastronomie en cultuur

Een belangrijk extra punt: Miami is dé toegangspoort voor Zuid-Amerikaanse investeerders die vluchten voor politieke instabiliteit. Dat creëert een continue vraag naar kwalitatief vastgoed.

Fiscale basics van beide markten

Hier wordt het interessant – en hier liggen de fundamentele verschillen tussen Dubai en Miami:

Op papier lijkt Dubai fiscaal aantrekkelijker. Maar – en dat is een belangrijke nuance – de VS biedt meer mogelijkheden voor fiscale optimalisatie via slimme structuren, wat in Dubai minder flexibel is.

Verder geldt in Dubai een strikte eis aan substance. Dit betekent: u moet er daadwerkelijk wonen en werken om te profiteren van de fiscale voordelen. Schijnconstructies werken niet meer.

Vastgoedinvestering in Dubai: Kansen en uitdagingen in detail

Laten we eerlijk zijn: Dubai is geen eenvoudige vastgoedmarkt. Maar het is wél één van de meest dynamische ter wereld. Hier ontdekt u waar het echt op aankomt.

Dubais vastgoedmarkt in 2025: Cijfers, data, trends

De vastgoedmarkt in Dubai heeft een achtbaanrit achter de rug. Na de boom tot 2008, de crash van 2009 tot 2012 en het langzame herstel tot 2020, beleeft Dubai sinds 2021 een nieuwe supercyclus.

De huidige cijfers spreken voor zich:

• Prijsstijging 2021-2024: Gemiddeld 15-25% per jaar in toplocaties
• Transactievolume 2024: Meer dan 120.000 vastgoedtransacties (record)
• Percentage buitenlanders: 85% van de kopers is geen Emirati
• Gemiddeld rendement: 6-8% huurrendement in gevestigde gebieden
• Aankoopprijs luxe appartement: 800.000 – 3.000.000 USD (Palm Jumeirah, Downtown)

Opmerkelijk: De vraag komt steeds vaker uit Europa en Azië. Russische en Indiase investeerders zijn dominant, maar ook Duitsers, Zwitsers en Oostenrijkers investeren steeds meer.

Wat drijft deze boom? Meerdere factoren:

1. Golden Visa-programma: 10 jaar verblijfsrecht bij vastgoedinveste­ring vanaf 2 miljoen AED (ca. 550.000 USD)
2. Remote work-trend: Dubai positioneert zich als hotspot voor digitale nomaden
3. Effecten van Expo 2020: Enorme infrastructuurinvesteringen werpen hun vruchten af
4. Geopolitieke stabiliteit: Dubai wordt als zeer veilig gezien ten opzichte van andere regios

Verblijfsopties en visumprogrammas in Dubai

Hier wordt het concreet voor u als ondernemer. Dubai biedt verschillende routes naar verblijfsrecht, direct gekoppeld aan vastgoedinvesteringen:

Voor de meeste ondernemers is het Property Golden Visa de aantrekkelijkste route. Details:

• U hoeft het vastgoed niet zelf te bewonen (verhuur toegestaan)
• Eens per zes maanden binnenkomst vereist om het visum te behouden
• Visum verlengbaar zolang u eigenaar blijft
• Toegang tot het openen van een lokale bankrekening
• Mogelijkheid tot zakendoen in de VAE

Belangrijk: het visum alleen maakt u nog geen fiscaal inwoner. Daarvoor moet u ten minste 90 dagen per jaar in de VAE verblijven en uw levenscentrum daadwerkelijk daarheen verplaatsen.

Fiscale voordelen voor ondernemers in de VAE

Dit is de reden waarom veel klanten voor Dubai kiezen. De fiscale voordelen zijn indrukwekkend – mits u zich aan de regels houdt.

Belangrijkste fiscale voordelen op een rij:

• Geen inkomstenbelasting: Op salaris én op kapitaalopbrengsten
• Vennootschapsbelasting 9%: Enkel op winsten boven 375.000 AED (ca. 100.000 USD)
• Geen vermogenswinstbelasting: Winst bij verkoop van vastgoed is belastingvrij
• Geen erfbelasting: Vermogen kan onbelast worden overgedragen
• Dubbelbelastingverdragen: Met meer dan 100 landen, waaronder Nederland, Duitsland, België, Oostenrijk, Zwitserland

Let op: Sinds 2023 is er wel vennootschapsbelasting in de VAE. Dus: als uw VAE-bedrijf meer dan 375.000 AED (ca. 100.000 USD) winst maakt, betaalt u 9% belasting.

Voor uw vastgoedinvestering betekent dat:

• Huurinkomsten: Als privépersoon belastingvrij
• Verkoopwinsten: Onbelast, ongeacht de hoogte
• Verhuur via bedrijf: 9% op winsten boven 100.000 USD

De substance-eisen zijn strenger geworden. U moet kunnen aantonen:

1. Minimaal 90 dagen fysiek aanwezig per jaar
2. Hoofdverblijf in de VAE (huurcontract of eigendomsbewijs)
3. Levenscentrum in de VAE (bankrekeningen, verzekeringen, enz.)
4. Economische activiteit in de VAE

Dat betekent: U kunt niet simpelweg vastgoed kopen en hopen dat uw thuiskantoor (zoals de Duitse fiscus) u met rust laat. U moet daadwerkelijk emigreren naar Dubai.

Vastgoedinvestering in Miami: De Amerikaanse droom voor internationals

Miami is anders dan Dubai. Waar Dubai een relatief nieuwe markt is, kent Miami al meer dan 100 jaar vastgoedtraditie. Dat heeft plussen en minnen.

Miami vastgoedmarkt: Prijzen, rendementen, verwachtingen

De markt in Miami is meer volwassen, maar ook een stuk duurder dan Dubai. De cijfers voor 2024:

• Gemiddelde prijs luxe-appartement: 1.500.000 – 5.000.000 USD (Brickell, South Beach)
• Prijsstijging 2020-2024: 35-50% in toplocaties
• Huurrendement: 4-6% bruto (lager dan Dubai)
• Percentage buitenlandse kopers: 40-60% afhankelijk van locatie
• Transactievolume: Meer dan 15.000 luxetransacties per jaar

Waarom is Miami zo aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders?

1. Valutastabiliteit: Investeren in USD, dé wereldreservevaluta
2. Rechtszekerheid: Betrouwbare Amerikaanse wetten
3. Liquiditeit: Eenvoudige wederverkoop dankzij een volwassen markt
4. Financiering: Toegang tot Amerikaanse bankfinanciering (bij juiste structuur)

Maar – ook belangrijk – Miami is fors duurder geworden. Wat ooit als een goedkope Amerikaanse markt gold, is vandaag vaak prijziger dan Manhattan of Londen.

Prijsontwikkeling in de hoofdwijken:

Is de boom voorbij of gaat het verder? Mijn inschatting: Miami blijft groeien, maar minder snel. De extreme prijsstijging 2020-2024 was te danken aan COVID, lage rentes en de verhuizing uit dure steden als New York en San Francisco.

EB-5 visum & andere routes naar verblijf via vastgoed

Nu wordt het complex. In tegenstelling tot Dubai is er in de VS géén directe weg van vastgoed kopen naar verblijfsrecht. Maar er zijn wél omwegen.

De belangrijkste opties voor internationale ondernemers:

EB-5 investeringsvisum (Green Card):

• Minimale investering: 800.000 USD (in ‘Targeted Employment Areas’) of 1.050.000 USD
• Moet 10 banen creëren
• Leidt tot permanente verblijfsvergunning (Green Card)
• Wachttijd: 2-5 jaar (afhankelijk van herkomstland)

Het probleem: U kunt niet simpelweg een luxe appartement kopen voor een Green Card. Het EB-5-programma vereist productieve investering in ondernemingen of ontwikkelingsprojecten.

Alternatieven:

• E-2 investeerdersvisum: Voor burgers uit verdragslanden (Nederland, Duitsland, Oostenrijk), tijdelijk visum
• L-1 Intracompany Transfer: Als u een bedrijf in de VS opzet
• O-1 Extraordinary Ability: Voor zeer succesvolle ondernemers

De realiteit: De meeste internationale vastgoedinvesteerders in Miami krijgen géén verblijf. Ze kopen als buitenlander en betalen bijbehorende belasting.

Belastingvalkuilen voor buitenlandse investeerders in de VS

Dit is de minder prettige kant. De VS belast buitenlandse vastgoedinvesteerders fors. U moet weten waar u aan begint.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act):

• 15% bronbelasting bij verkoop (ingehouden op de koopsom)
• Terug te vragen via Amerikaanse belastingaangifte
• Geldt voor alle buitenlandse verkopers

Belasting op huurinkomsten:

• Standaard 30% bronbelasting over bruto huur
• Alternatief: kies voor Section 871(d) – belasting als een Amerikaan
• Vereist jaarlijkse Amerikaanse belastingaangifte

Successierechten:

• Vrijstelling slechts 60.000 USD voor niet-ingezetenen
• Tot 40% belasting op Amerikaans vastgoed
• Vaak te ontwijken via een goede structuur

De oplossing? Structurering via buitenlandse vennootschappen. Maar let op:

• Controlled Foreign Corporation (CFC) regels: Kunnen Nederlandse/Duitse belastingplicht meebrengen
• Passive Foreign Investment Company (PFIC): Kan nadelig uitpakken qua Amerikaanse belasting
• FATCA en CRS: Automatische gegevensuitwisseling met uw thuisland

Mijn advies: Ga nooit in Amerikaans vastgoed zonder professionele fiscale begeleiding. De belasting kan uw rendement volledig opslokken.

De rechtstreekse vergelijking: Dubai vs Miami voor ondernemersinvesteringen

Nu wordt het serieus. Welke stad biedt nu echt de beste voorwaarden voor uw belegging? Hier zijn de keiharde feiten.

Aankoopprijzen en rendementen direct vergeleken

De cijfers liegen niet:

Op papier komt Dubai er beter uit. Maar dat is nog maar een deel van het verhaal. Hier een toelichting:

Dubai – De verborgen kosten:

• Service charges: 10-25 AED per ft² per jaar (kan oplopen tot 15.000+ USD/jaar)
• Sinking fund: Reservefonds voor groot onderhoud (1-2% van de waarde)
• Verzekeringen: Brand, overstroming, enz. (vaak niet inbegrepen)
• Beheer: 8-12% van de huurinkomsten

Miami – De verborgen kosten:

• Onroerendgoedbelasting: 0,5-2% per jaar van de marktwaarde
• Homeowners Association (HOA): 500-2.000 USD/maand
• Verzekering: 3.000-15.000 USD/jaar (orkaanrisico)
• Beheer: 8-12% van de huurinkomsten

Laten we een concreet voorbeeld nemen:

2-slaapkamer luxe appartement, 1,5 miljoen USD aankoopprijs:

Dat verandert het beeld aanzienlijk. Dubai is niet alleen bij aankoop, maar óók bij het houden fors voordeliger.

Lifestyle factoren: Levenskwaliteit, infrastructuur, cultuur

Cijfers zijn het één. Maar hoe leeft u er echt? Als iemand die in beide markten actief is geweest, geef ik u eerlijke inzichten.

Dubai lifestyle:

Voordelen:

• Veiligheid: Zeer lage criminaliteit
• Infrastructuur: Top-metro, wegen, internet
• Internationaal: 200+ nationaliteiten, Engels overal gesproken
• Culinair: Keukens uit alle hoeken op topniveau
• Shoppen: Duty-free, geen BTW op veel producten

Nadelen:

• Klimaat: 4-5 maanden per jaar extreem heet (40-45°C)
• Cultuur: Erg commercieel, weinig authentieke lokale cultuur
• Alcohol: Duur en gereguleerd (maar wel verkrijgbaar)
• Sociaal leven: Sterke expat-focus, weinig lokaal contact
• Langetermijn: Veel mensen vertrekken na 5-10 jaar

Miami lifestyle:

Voordelen:

• Klimaat: Het hele jaar warm, nooit extreem heet
• Cultuur: Bruisende kunst-, muziek- en clubscene
• Stranden: Topstranden direct in de stad
• Gastronomie: Unieke fusionkeuken
• Sport: Profi-teams in alle grote sporten

Nadelen:

• Verkeer: Chronische files, matig OV
• Orkaanseizoen: Juni–november risico op stormen
• Criminaliteit: Hoger dan Dubai, in bepaalde wijken opletten
• Kosten: Levensonderhoud is erg duur
• Parkeren: Moeilijk én prijzig

Mijn eerlijke mening: Dubai is efficiënter en praktischer. Miami is dynamischer en cultureel rijker. Het hangt af van uw levensstijl.

Fiscale totaalplaatje en optimalisaties

Nu komen we bij de kern voor u als ondernemer. Uw fiscale structuur maakt het verschil tussen succes en mislukking van uw investering.

Dubai – Fiscaal volledig geoptimaliseerd:

Als u daadwerkelijk in Dubai gaat wonen en fiscaal inwoner bent:

• Huurinkomsten: 0% belasting
• Verkoopwinst: Geen belasting
• Zakelijke winst: 0% tot 100.000 USD, daarna 9%
• Dividenden uit andere landen: Vaak verlaagde bronbelasting dankzij DBA

Dat betekent: op een huurrendement van 6% en 0% belasting houdt u netto 6% over.

Miami – De realiteit voor Nederlanders/Duitsers:

Als u in Nederland of Duitsland woont en een woning in Miami bezit:

• Huurinkomsten: Vol belast in uw woonland (tot 47,475%)
• VS-bronbelasting: 30% of te verlagen bij juiste keuze
• Verkoopwinst: Na 10 jaar in NL/Duitsland belastingvrij
• Dubbeltaxverdrag: Voorkomt dubbele heffing

M.a.w.: Bij 5% bruto rendement en 42% lokale belasting blijft netto maar 2,9% over.

Optimalisatie is mogelijk:

1. Structuur via Cypriotische vennootschap: Maakt verlaging VS-bronheffing tot 5% mogelijk
2. Combinatie met andere strategieën: Bv. emigreren naar Cyprus of Portugal
3. Lange termijn: Na 10 jaar verkoopwinst belastingvrij in NL/Duitsland

Belangrijkste inzicht: Dubai loont alleen bij échte emigratie. Miami is waardevol als onderdeel van een internationale strategie.

Mijn aanbeveling: Welke stad past bij welk type ondernemer?

Na jaren adviseren heb ik geleerd: Er is niet één juiste keuze. Het hangt af van uw profiel, doelstellingen en leefsituatie. Laat me u drie archetypes schetsen.

De digital nomad-ondernemer: Dubai als eerste keuze

Profiel: U bent tussen 28-45, runt een locatie-onafhankelijk bedrijf, heeft geen sterke binding met thuis en wil maximaal fiscaal voordeel.

Waarom Dubai perfect is:

• Fiscale optimalisatie: 0% op kapitaal- en huurinkomsten
• Business-hub: Eenvoudige oprichting van een bedrijf in freezones
• Netwerken: Veel andere internationale ondernemers
• Infrastructuur: Perfect voor digitaal ondernemen
• Flexibiliteit: Met de 6-maandsregel kunt u veel reizen

Uw concrete stappenplan:

1. Jaar 1: Vastgoed kopen (vanaf 550.000 USD), Golden Visa aanvragen
2. Jaar 1-2: Woonadres naar Dubai, belastingplicht in NL/Duitsland opzeggen
3. Jaar 2: VAE-bedrijf oprichten, herstructurering
4. Jaar 3+: Maximaal fiscaal voordeel genieten

Rekenvoorbeeld (investering 1 miljoen USD):

• Huurrendement: 70.000 USD/jaar (7%)
• Belasting: 0 USD
• Netto rendement: 70.000 USD
• Na 10 jaar: 700.000 USD huurinkomsten + potentiële waardestijging belastingvrij

Klinkt goed, niet? Is het ook. Maar u moet wél echt bereid zijn uw leven te veranderen. Nederland/Duitsland enkel nog bezoeken. Sociale kring opnieuw opbouwen.

De family office-bouwer: Miami voor langetermijnstrategie

Profiel: U bent 40-55, heeft een gevestigd bedrijf, denkt generatie-overstijgend en zoekt rijkdomsbescherming en -opbouw voor de familie.

Waarom Miami strategisch slim is:

• Rechtszekerheid: Amerikaans rechtssysteem biedt stabiliteit
• Risicospreiding: USD als hedge tegen EUR
• Onderwijs: Topuniversiteiten voor kinderen
• Liquiditeit: Eenvoudige verkoop als het nodig is
• Combinatie: Past binnen internationale structuren

Uw concrete plan:

1. Fase 1: Koop via fiscaal geoptimaliseerde structuur (bv. Cypriotische NV)
2. Fase 2: Bouw bankrelaties op, financiering regelen
3. Fase 3: Portefeuille uitbreiden, 2-3 panden als spreiding
4. Fase 4: Familieplanning (EB-5 voor kinderen, truststructuren)

Rekenvoorbeeld (investering 2 miljoen USD):

• Huurrendement: 100.000 USD/jaar (5%)
• VS-belasting: 15.000 USD (mits geoptimaliseerd)
• NL/DE-belasting: 35.000 USD (na verrekening)
• Netto rendement: 50.000 USD (2,5%)

Lijkt minder dan Dubai. Maar u krijgt er wat voor terug:

• Bescherming van vermogen in een stabiele valuta
• Opties voor de komende generatie
• Niet verhuizen vereist
• Te combineren met andere fiscale oplossingen

De hybride oplossing: Beide markten slim combineren

Profiel: U heeft 3 miljoen USD+ beschikbaar kapitaal en zoekt maximale flexibiliteit en spreiding.

De slimme mix:

Dubai als fiscale basis:

• Hoofdverblijf en fiscale residentie
• Zakelijke activiteiten en vestingsadres
• Woning voor eigen gebruik én beleggingsobject

Miami als USD-anker:

• Valutaspreiding
• Toegang tot de VS-markt
• Familieopties voor de toekomst
• Pure investering zonder verblijfsrecht

Praktische aanpak:

1. Jaar 1: 1,5 mln USD in Dubai (verblijf & Golden Visa)
2. Jaar 2: Emigratie naar Dubai, belastingplicht beëindigen in NL/DE
3. Jaar 3: 2 mln USD in Miami via VAE-structuur
4. Jaar 4+: Beide investeringen optimaliseren vanuit Dubai

Voordelen:

• Fiscale efficiëntie: 0% op beide panden
• Diversificatie: AED- en USD-exposure
• Flexibiliteit: Twee woonbases
• Schaalbaar: Uit te breiden met meer beleggingen

Nadelen:

• Complexiteit: Twee rechtssystemen, dubbele administratie
• Kosten: Meer beheer- en advieskosten
• Tijd: Beide markten vragen aandacht

Eerlijk gezegd: Deze aanpak werkt alleen als u al (zeer) vermogend bent en professionele ondersteuning heeft.

Praktische aanpak: Uw weg naar een succesvolle vastgoedinvestering

Genoeg theorie. Tijd voor praktijk. Hier zijn de stappen die u móet nemen – ongeacht uw stadkeuze.

Due diligence-checklist voor beide markten

Investeren begint met huiswerk. Mijn bewezen checklist:

Marktanalyse (voor beide steden):

• Locatie analyseren: Walkability-score, ov, ontwikkelplannen
• Vergelijkbare objecten checken: Minstens 10 soortgelijke panden in de buurt
• Huurmarkt begrijpen: Type huurder, leegstand, huurprijstrend
• Projecten in pijplijn bekijken: Nieuwe bouwprojecten die impact hebben
• Verkoopbaarheid beoordelen: Hoe snel verkoopt vergelijkbaar vastgoed?

Object-specifieke controles:

• Bouwkwaliteit: Leeftijd, staat, gebruikte materialen
• Nevenkosten: Service charges, HOA, verborgen kosten
• Juridische status: Eigendomsrecht, hypotheken, derdenrechten
• Huurpotentie: Realistische huuropbrengst gebaseerd op vergelijkbare objecten
• Renovatiebehoefte: Directe en middellange termijn investeringen

Dubai-specifiek:

• Reputatie ontwikkelaar: Ervaring, garanties op oplevering
• Freezone vs Mainland: Verschil in eigendomsrechten
• Service provider: Kwaliteit van gebouwbeheer
• Opleveringsstaat: Status bij sleuteloverdracht nieuwbouw

Miami-specifiek:

• Orkaangeschiedenis: Is het pand ooit beschadigd?
• Special assessments: Aankomende bijdragen voor onderhoud
• Reservefonds: Financiële gezondheid VvE
• Flood zone: Overstromingsrisico & verzekering

Financieringsopties & bankrelaties

Dubai en Miami verschillen hier fundamenteel. De financieringsmarkt is totaal anders.

Dubai financiering:

Opties voor internationale kopers:

• Eigen geld: 75-80% vereist voor buitenlanders
• Lokale banken: Emirates NBD, ADCB, FAB bieden hypotheken
• Rente: 4-6% (variabel), doorgaans gelinkt aan EIBOR
• Looptijd: Maximaal 25 jaar, tot max. leeftijd 65
• Inkomen: Minimaal 15.000 AED/maand aantonen

Mijn ervaring: Dubai-banken zijn conservatief. Reken op 3-6 maanden voor goedkeuring. Cash is vaak sneller en voordeliger.

Miami financiering:

Opties voor internationale kopers:

• Eigen geld: 40-50% vereist voor buitenlandse investeerders
• Private lenders: Gespecialiseerd in non-residents
• Rente: 6-9% (afhankelijk van profiel & cash inleg)
• Looptijd: 15-30 jaar mogelijk
• ITIN nodig: Individual Taxpayer Identification Number

Private lenders in Miami die ik kan aanbevelen:

• Velocity Mortgage Capital
• International Assets Advisory
• Foreign National Mortgage Company

Bankrelaties opbouwen:

Voor Dubai:

1. Golden Visa aanvragen
2. Emirates ID ontvangen
3. Salarisverklaring of bedrijfslicentie tonen
4. Minimaal 3 banken benaderen voor de beste deal

Voor Miami:

1. ITIN aanvragen bij de IRS
2. Amerikaanse rekening openen (Bank of America/Wells Fargo goed via ITIN)
3. Credit history opbouwen (bv. secured credit card)
4. Relationship banking inzetten (private banking bij veel vermogen)

Exitstrategieën en scenarios bij verkoop

Niemand belegt voor altijd. Bedenk vooraf uw exitstrategie.

Dubai exitscenarios:

Beste verkoopmoment:

• Na 2-3 jaar: Vermijd 2% overdrachtsbelasting (alleen eerste jaar)
• Na 5 jaar: Minder gevoelig voor marktbewegingen
• Voor vertrek uit Dubai: Als u gaat emigreren

Verkoopproces:

1. Waarde bepalen: 3 makelaars inschakelen
2. Marketing: Dubizzle, Bayut, internationale sites
3. Onderhandeling: 5-15% onder vraagprijs is normaal
4. Afwikkeling: 4-8 weken tot overdracht

Fiscale behandeling:

• VAE-inwoner: Verkoopwinst belastingvrij
• NL/DE-inwoner: Na 10 jaar vrijgesteld

Miami exitscenarios:

Beste verkoopmoment:

• Na 1+ jaar: Flippingbelasting voorkomen
• Voor orkaanseizoen: Maart–mei is topseizoen
• Market timing: Miami-markt is cyclischer dan Dubai

Verkoopproces:

1. Staging: Professionele presentatie verhoogt verkoopprijs met 3-8%
2. MLS-aanmelding: Maximale zichtbaarheid
3. Onderhandeling: 2-5% onder vraagprijs bij goede markt
4. Closing: 30-45 dagen tot overdracht

Fiscale behandeling:

• FIRPTA: 15% bronbelasting (ingehouden bij verkoop)
• NL/DE-belasting: Na 10 jaar vrijstelling
• Dubbeltaxverdrag: Amerikaanse belasting verrekenbaar

Mijn tip: Bedenk uw exit al bij aankoop. Kies alleen voor toplocaties die over 5-10 jaar nog steeds gewild zijn. Trends komen en gaan, goede locaties blijven goed.

Veelgestelde vragen

Kan ik als Nederlander/Duitser zonder probleem vastgoed kopen in Dubai en Miami?

Ja, beide landen staan buitenlands bezit toe. In Dubai kunt u als buitenlander in aangewezen gebieden (circa 70% van de stad) volledig eigendom kopen. In Miami zijn er geen restricties voor buitenlandse kopers, maar gelden wél hogere belastingen.

Hoeveel eigen kapitaal heb ik minimaal nodig voor investeren in beide steden?

In Dubai minimaal 600.000-800.000 USD eigen geld (550.000 USD voor Golden Visa + bijkomende kosten). In Miami 800.000-1.200.000 USD (bij financiering 40-50% eigen inbreng). Zonder financiering uiteraard meer.

Welke vaste kosten heb ik jaarlijks?

In Dubai: 2-3% van de waarde per jaar (service charges, verzekering, beheer). In Miami: 3-5% per jaar (property tax, HOA, verzekering, beheer). Miami is merkbaar duurder in onderhoud.

Kan ik het vastgoed direct verhuren?

Dubai: Ja, zonder restricties. Korte verhuur (Airbnb) is bijna overal toegestaan. Miami: Ja, maar check de HOA-regels. Veel gebouwen stellen minimumhuurtermijnen (vaak 6-12 maanden) en beperken kortdurende verhuur.

Hoe zit het met waardegroei?

Dubai: Historisch volatiel (grote schommelingen), sinds 2021 sterke groei. Prognose: op lange termijn 3-6% per jaar. Miami: Stabielere groei, maar prijziger. Prognose: 2-4% per jaar. Beide markten hebben potentie, maar verschillen qua risicoprofiel.

Heb ik ter plekke een advocaat of fiscalist nodig?

Ja, absoluut. In Dubai: een lokale advocaat voor aankoop, én een fiscaal adviseur die internationaal denkt. In Miami: Amerikaanse vastgoedadvocaat plus een CPA met ervaring in internationale investeerders. Kosten: 5.000-15.000 USD, afhankelijk van de situatie.

Kan ik mijn Nederlandse/Duitse belastingdruk verlagen door deze investering?

Dubai: Alleen bij werkelijke emigratie en verplaatsing fiscale woonplaats naar Dubai. Miami: Nee, als inwoner van NL/DE blijft u volledig belastingplichtig. Maar: verkoopwinst is na 10 jaar belastingvrij.

Wat gebeurt er bij politieke crisis of natuurramp?

Dubai: Politiek zeer stabiel, geen natuurrampen. Risico: Economische afhankelijkheid van de Golfregio. Miami: Orkaangevaar (juni–november), VS politiek stabiel. Beide: Goede verzekeringen mogelijk.

Hoe liquide zijn deze markten als ik snel moet verkopen?

Dubai: Gemiddelde liquiditeit, 3-6 maanden voor verkoop bij normaal aanbod. Topobjecten verkopen sneller. Miami: Hoge liquiditeit, 1-3 maanden voor verkoop. Markt met veel meer kopers. Miami is flexibeler qua exit.

Welke stad raadt u aan voor beginners in internationaal vastgoed?

Voor puur beleggen zonder verhuisplannen: Miami (stabielere markt, meer rechtszekerheid). Voor ondernemers die willen emigreren: Dubai (betere fiscale structuur, makkelijker verblijfsrecht). Voor grote portefeuilles: beide voor diversificatie.