Portugal Real Estate Investment Trusts: REIT-structuren en vastgoedbeleggingen met fiscale voordelen – Vastgoedportefeuille professioneel beheren

Wat zijn Portugal REITs en waarom zijn ze interessant voor mij als internationale ondernemer?

Voor we de diepte induiken, ruimen we een misverstand uit de weg:

Vaak worden REITs alleen met de VS of Duitsland geassocieerd. Portugal? Dat staat vrijwel nooit op het netvlies.

Nochtans biedt Portugal sinds 2019 een modern REIT-systeem, speciaal interessant voor internationale beleggers.

REIT – wat betekent het eigenlijk?

REIT staat voor Real Estate Investment Trust – oftewel: vastgoedbeleggingsfonds. Het principe is eenvoudig:

U bundelt verschillende panden in één structuur. Deze structuur wordt fiscaal transparant behandeld. Dat wil zeggen: Geen dubbele belasting op fondsniveau.

En concreet werkt het zo:

• De REIT verwerft vastgoed of vastgoedportefeuilles
• Huuropbrengsten en verkoopwinsten vloeien direct door naar de aandeelhouders
• Fiscale belasting vindt alleen op uw persoonlijke niveau plaats
• Geen vennootschapsbelasting op REIT-niveau (mits aan bepaalde voorwaarden voldaan is)

Portugal REIT: De bijzonderheden van het systeem

Portugal heeft het REIT-systeem bewust internationaal georiënteerd. Dat merkt u aan verschillende zaken:

Ten eerste: Eenvoudige structuur. Waar andere landen met complexe regels komen, blijft Portugal overzichtelijk.

Ten tweede: EU-compatibiliteit. Als EU-lid profiteert u van Europese belastingverdragen en richtlijnen.

Ten derde: Aantrekkelijke belasting. Portugal heft slechts 10% bronheffing op uitkeringen aan niet-ingezetenen.

Dit maakt Portugal REITs met name interessant als u:

1. Een gediversifieerde vastgoedportefeuille wilt opbouwen
2. Fiscaal voordelig in Europees vastgoed wilt investeren
3. Wilt profiteren van de groeikansen op de Portugese vastgoedmarkt
4. Een juridisch zekere EU-structuur verkiest

Waarom nú het juiste moment is

Nu komt een belangrijk punt:

De Portugese vastgoedmarkt heeft zich de laatste jaren sterk ontwikkeld.

Tegelijkertijd is het REIT-systeem nog niet verzadigd. Dus:

• Minder concurrentie om interessante objecten
• Kans om vroeg te positioneren
• Potentieel voor bovengemiddelde rendementen

Let wel: dat betekent niet dat u blind moet investeren. Daarover straks meer.

REIT-structuur Portugal: Zo werkt het systeem in detail

Nu wordt het concreet. Hoe ziet een Portugal REIT eruit en aan welke vereisten moet u voldoen?

De juridische basis: FII vs. REIT

Portugal kent twee structuren voor vastgoedbeleggingen:

FII (Fundos de Investimento Imobiliário) — de klassieke Portugese vastgoedfondsen. En REITs — de sinds 2019 beschikbare internationale structuur.

Voor internationale ondernemers zijn REITs doorgaans de betere keuze. Waarom?

Vereisten voor Portugal REITs

Om als REIT erkend te worden, moeten er bepaalde voorwaarden vervuld zijn:

Vermogentest: Minstens 75% van het vermogen moet in vastgoed of vastgoedgerelateerde effecten zijn belegd.

Inkomstentest: Minstens 75% van de bruto-inkomsten moet uit vastgoed komen (huur, verkoop, enz.).

Uitkeringstest: Minstens 90% van de belastbare winst moet worden uitgekeerd aan aandeelhouders.

Divisificatietest: Geen enkel vastgoedobject mag meer dan 25% van het totale vermogen vertegenwoordigen.

Klinkt ingewikkeld? Valt reuze mee. Deze tests zijn gangbaar in de sector en goed uitvoerbaar.

Opbouw van de REIT-structuur

Een typische Portugal REIT-structuur ziet er als volgt uit:

1. REIT-vennootschap (Portugese naamloze vennootschap)
2. Beheermaatschappij (kan extern zijn)
3. Vastgoedportefeuille (direct of via dochtervennootschappen)
4. Aandeelhouders (u en andere investeerders)

Het sterke punt: de REIT-vennootschap zelf betaalt geen vennootschapsbelasting. Mits aan deze tests voldaan wordt.

Dat betekent voor u: Alle huurinkomsten en verkoopwinsten stromen onbelast fiscaal door naar u.

Bijzonderheden bij de oprichting

Let op enkele praktische aspecten die vaak onderschat worden:

• Minimale kapitaalvereiste: 5 miljoen euro vereist als maatschappelijk kapitaal
• Openbare verhandelbaarheid: Aandelen moeten vrij verhandelbaar zijn (beursnotering niet per se verplicht)
• Rapportage: Jaarlijkse compliance-rapporten aan de Portugese financiële toezichthouder CMVM
• Beheer: Professioneel management vereist (mag worden uitbesteed)

Die 5 miljoen klinkt wellicht stevig, maar onthoud: u hoeft niet alleen te investeren. REITs draaien om het bundelen van meerdere investeerders.

Fiscale voordelen Portugal REIT: Concreet inzicht in cijfers en besparingen

Nu gaan we naar de kern: de concrete fiscale voordelen.

En nu wordt het interessant voor u als internationale ondernemer.

Fiscale transparantie in de praktijk

Het grootste voordeel van Portugal REITs is de fiscale transparantie. Wat betekent dat in de praktijk?

Laten we een praktisch voorbeeld nemen:

Uw REIT genereert jaarlijks 1 miljoen euro huurinkomsten. Bij een normale vennootschap betaalt u eerst 21% vennootschapsbelasting (Portugal). U houdt 790.000 euro over. Bij uitkering aan u geldt nogmaals bronbelasting.

Bij een REIT? De volle miljoen euro stroomt fiscaal direct naar u door. Alleen op uw eigen niveau vindt belasting plaats.

Dat levert een besparing tot 21% op, puur door de juiste structuur.

Bronbelasting op uitkeringen

Dit maakt het voor internationale beleggers extra aantrekkelijk:

Portugal heft op REIT-uitkeringen aan niet-ingezetenen slechts 10% bronbelasting. Dat is beduidend lager dan bij veel andere beleggingsvormen.

Ter vergelijking:

Maar let op: Via belastingverdragen (DBA’s) kunnen de 10% verder worden verlaagd.

Optimalisatie via belastingverdragen

Portugal heeft met meer dan 80 landen belastingverdragen gesloten. Voor u betekent dit:

Als u fiscaal resident bent in een DBA-land, kunt u de Portugese bronbelasting meestal verrekenen.

Voorbeeld Duitsland:

• Portugese bronbelasting: 10%
• Duitse verrekening: volledig mogelijk
• Effectieve belastingdruk: uw Duitse tarief minus 10%

Bij een Duits tarief van 42% betaalt u dus uiteindelijk slechts 32% over de REIT-uitkeringen.

Fiscale optimalisatie voor niet-EU residenten

Hier wordt het bijzonder interessant:

Als u woont in Dubai, Singapore of andere laagbelaste jurisdicties, profiteert u maximaal:

• Portugese bronbelasting: 10%
• Belasting in woonland: 0–9% (afhankelijk van het land)
• Totale heffing: 10–19%

Dat is aanzienlijk aantrekkelijker dan directe vastgoedbelegging met reguliere belastingdruk.

Verkoopwinsten: Het verborgen voordeel

Let op een punt dat vaak wordt gemist:

Als de REIT vastgoed verkoopt, zijn de winsten op REIT-niveau belastingvrij. Ze vloeien direct door naar u.

Bij u zijn ze vervolgens belast volgens uw eigen belastingstelsel. Maar:

Geen dubbele belasting. Geen Portugese vennootschapsbelasting op fondsniveau.

Kort gerekend:

Uw REIT koopt een pand voor 2 miljoen euro. Na 5 jaar verkoopt hij het voor 3 miljoen euro. De winst van 1 miljoen euro stroomt fiscaal direct door naar u.

Bij een normale structuur zou u eerst 21% vennootschapsbelasting betalen — dus 210.000 euro minder.

Praktisch rekenvoorbeeld: Uw totaalrendement

Laten we het als volgt uitrekenen:

Aannames:

• Investering: 500.000 euro in Portugal REIT
• Jaarlijkse huuropbrengst: 6%
• Waardestijging: 4% per jaar
• Beleggingshorizon: 10 jaar
• Uw woonland: Dubai (0% inkomstenbelasting)

REIT-structuur:

• Jaarlijkse uitkering: 30.000 euro
• Portugese bronbelasting: 3.000 euro
• Netto bij u: 27.000 euro/jaar
• Na 10 jaar: 270.000 euro
• Waardestijging: ~240.000 euro (slechts 10% bronheffing bij verkoop)
• Totaal netto: ~486.000 euro

Normale structuur:

• Vennootschapsbelasting Portugal: 21%
• Extra bronbelasting: 25%
• Effectieve druk: ~40%
• Totaal netto: ~370.000 euro

Uw voordeel: 116.000 euro – dat is ruim 23% meer rendement dankzij de juiste structuur.

Een vastgoedportefeuille professioneel opbouwen: Mijn stapsgewijze handleiding

Theorie is mooi, maar hoe bouwt u nu concreet een professioneel vastgoedportfolio via een Portugal REIT?

Hier mijn bewezen aanpak:

Fase 1: Strategie en doelen bepalen

Voor u ook maar één euro investeert, moet u duidelijkheid hebben over uw doelen.

Stel uzelf deze vragen:

1. Gaat uw voorkeur uit naar lopende inkomsten of waardestijging?
2. Hoeveel risico kunt en wilt u nemen?
3. Welke beleggingshorizon heeft u voor ogen?
4. Hoe belangrijk is liquiditeit voor u?

Afhankelijk van uw antwoorden volgen verschillende portefeuille-strategieën:

Mijn aanbeveling voor beginners: Core-Plus strategie. Dat biedt een mooie balans tussen inkomsten en groei.

Fase 2: Marktanalyse en locatiekeuze

Portugal kent verschillende vastgoedmarkten met elk hun eigen kenmerken:

Lissabon:

• Voordelen: Hoge liquiditeit, stabiele huurders, internationale vraag
• Nadelen: Hoge prijzen, beperkt aanbod
• Geschikt voor: inkomensgerichte strategieën

Porto:

• Voordelen: Groeipotentieel, aantrekkelijke prijzen, studentenvraag
• Nadelen: Minder liquiditeit dan Lissabon
• Geschikt voor: groeistrategieën

Algarve:

• Voordelen: Internationale kopers, toerisme-boom
• Nadelen: Seizoensinvloeden, afhankelijkheid van toerisme
• Geschikt voor: opportunistische strategieën

Opkomende markten (Braga, Coimbra):

• Voordelen: Lage instapprijzen, ontwikkelingspotentieel
• Nadelen: Hoger risico, minder liquiditeit
• Geschikt voor: ervaren beleggers

Fase 3: Objectselectie en due diligence

Kies uw objecten voor de REIT altijd systematisch uit:

Stap 1: Eerste filter

• Beantwoordt de locatie aan uw strategie?
• Past de omvang bij uw budget?
• Bouwjaar en staat acceptabel?
• Huidige verhuurstatus?

Stap 2: Detailanalyse

Nu graaft u dieper. De belangrijkste kerncijfers:

Net Initial Yield (NIY): Netto-huuropbrengst gedeeld door aankoopprijs. Minimaal 4% gewenst.

Bruto-naar-netto-ratio: Verhouding bruto- vs. nettohuur. Geeft inzicht in bijkomende kosten.

Leegstandsgraad: Leegstandspercentage in de regio. Minder dan 5% is gunstig.

Capex-behoefte: Verwachte investeringen komende 5 jaar.

Stap 3: Juridische toets

Dit wordt vaak onderschat, maar is cruciaal:

1. Bewijs van eigendom en kadastrale check
2. Bouwvergunningen en gebruiksrechten
3. Bestaande huurovereenkomsten analyseren
4. Milieu- en vervuilingsonderzoek
5. Fiscale beoordeling

Fase 4: Portefeuille opbouwen en spreiden

Een professionele REIT-portefeuille is gespreid. Aanbevelingen:

Geografische spreiding:

• 60% Lissabon/Porto (kernmarkten)
• 25% secundaire markten
• 15% opkomende markten

Type-object spreiding:

• 40% woningen
• 30% kantoren
• 20% retail
• 10% bijzondere objecten (hotels, logistiek)

Omvang-spreiding:

• Geen object meer dan 25% van de totale portefeuille
• Minimaal 5 objecten
• Meng verschillende prijsklassen

Fase 5: Professioneel beheer

Het succes van uw REIT staat of valt met het management. De sleutelgebieden:

Asset Management:

• Regelmatige waardebepalingen
• Optimalisatie van huurovereenkomsten
• Strategische investeringen
• Exit-planning

Property Management:

• Huurdersbeheer
• Onderhoud
• Afrekening bijkomende kosten
• Leegstandsmanagement

Financieel beheer:

• Cashflow-optimalisatie
• Fiscale optimalisatie
• Rapportage aan investeerders
• Compliance management

Mijn tip: Besteed het operationele beheer uit aan gespecialiseerde dienstverleners. Dat kost 1–2% van de huurinkomsten, maar scheelt u veel kopzorgen.

Portugal vs. andere REIT-locaties: De eerlijke vergelijking

Laten we reëel zijn: Portugal is niet de enige plek voor REITs in Europa.

Dus hierbij mijn directe vergelijking met de belangrijkste alternatieven.

Portugal vs. Duitsland: David tegen Goliath

Duitsland heeft de grootste REIT-markt van Europa. Maar groter is niet altijd beter.

Mijn conclusie: Duidelijke pluspunten voor Portugal qua belasting en toegankelijkheid. Duitsland wint op marktomvang en stabiliteit.

Voor internationale ondernemers is Portugal vaak de betere keuze.

Portugal vs. Nederland: De fiscale vergelijking

Nederland is beroemd als holdinglocatie. Maar voor REITs?

Fiscale behandeling:

• Portugal: 10% bronbelasting, fiscale transparantie
• Nederland: 15% bronbelasting, maar meer anti-misbruikregels

Praktisch gemak:

• Portugal: Eenvoudige, heldere regels
• Nederland: Veel uitzonderingen en bijzondere bepalingen

Vastgoedmarkt:

• Portugal: Groeimarkt met potentieel
• Nederland: Volwassen markt met hoge prijzen

Portugal heeft hier de beste papieren — zeker voor kleinere en middelgrote portefeuilles.

Portugal vs. Luxemburg: De boutique-vergelijking

Luxemburg is dé specialist voor fondsoplossingen. Ook mogelijk als REIT?

Voordelen Luxemburg:

• Zeer flexibele structuren
• Sterke institutionele expertise
• EU passporting mogelijk

Nadelen Luxemburg:

• Hoge opstartkosten (50.000€+)
• Complexe regelgeving
• Geen eigen vastgoedmarkt

Mijn oordeel: Luxemburg is voor institutionele beleggers met 10+ miljoen euro. Portugal is ideaal voor de rest.

Portugal vs. Spanje: De Iberische vergelijking

Spanje en Portugal — vergelijkbare markten, maar verschillende REIT-regimes.

Spaans probleem: SOCIMIs (Spaanse REITs) moeten 100% van de winst uitkeren. Geen marge voor herinvestering.

Portugees voordeel: 90% uitkering is voldoende. U kunt 10% voor groei reserveren.

Daarbovenop: Spanje hanteert een hogere bronbelasting (19% vs. 10%) en meer complexe compliance-regels.

Duidelijk voordeel voor Portugal.

De waarheid over opstartkosten

Een realistisch kostenoverzicht voor verschillende locaties:

Portugal is dus niet alleen fiscaal, maar ook qua kosten uiterst concurrerend.

Mijn eerlijke conclusie

Is Portugal voor iedereen de beste REIT-locatie? Nee.

Maar voor de meeste internationale ondernemers biedt Portugal de beste combinatie van:

• Aantrekkelijke fiscaliteit
• Gemiddelde kosten
• Eenvoudige implementatie
• Groeipotentieel

De uitzonderingen:

• Zeer grote portefeuilles (50+ miljoen): Dan kunnen Duitsland of Luxemburg interessanter zijn
• Pure trading-strategieën: Dan is Nederland vaak flexibeler
• Family offices: Soms is een multi-jurisdictionele structuur optimaal

Voor alle anderen is Portugal een bijzonder solide keuze.

Praktische aanpak: Van idee tot werkende REIT

Theorie is mooi, maar hoe zet u nu effectief een Portugal REIT op?

Hier is mijn praktische stappenplan:

Stap 1: Vereisten in kaart brengen (week 1-2)

Voor u begint, moeten de basisdingen op orde zijn:

Financiële vereisten:

• Minimaal 5 miljoen euro vrij beschikbaar kapitaal
• Bijkomend 100.000–150.000 euro voor opstart- en bedrijfskosten
• Langetermijn-liquiditeitsplanning (minimaal 5 jaar)

Structurele vereisten:

• Duidelijke eigendomsverhoudingen
• Helder bewijs over herkomst van middelen
• Fiscale residentie geregeld

Organisatorische vereisten:

• Managementteam benoemd
• Adviseursteam samengesteld
• Tijdlijn voor implementatie

Stap 2: Adviseursteam samenstellen (week 2-4)

Voor een Portugal REIT heeft u specialistische kennis nodig:

Portugese advocaat:

• Gespecialiseerd in ondernemingsrecht en REITs
• Ervaring met internationale structuren
• Goede contacten bij de CMVM (toezichthouder)

Portugese fiscalist:

• Expertise in internationale fiscale planning
• Kennis van REIT-belastingregels
• Ervaring met transfer pricing

Internationale belastingadviseur:

• Optimalisatie van uw persoonlijke situatie
• DBA-planning
• Compliance in het land van uw woonplaats

Vastgoedspecialist:

• Lokale marktkennis
• Taxatie-expertise
• Netwerk met eigenaren/makelaars

Budgetindicatie voor adviseurs:

Stap 3: Oprichting van de vennootschap (week 4-8)

Nu wordt het concreet: de oprichting verloopt in verschillende fasen:

Fase 1: Bepalen van de vennootschapsstructuur

Typische opbouw:

1. Portugal REIT S.A. (hoofd-REIT-vennootschap)
2. Management Company (mag extern)
3. Holdingstructuur (voor internationale optimalisatie)

Fase 2: Oprichtingsdocumenten opstellen

Belangrijke documenten:

• Statuten met REIT-specifieke bepalingen
• Managementovereenkomst
• Investeringsrichtlijnen
• Compliance-handboek

Fase 3: Vergunningstraject bij toezichthouders

U dient bij CMVM in:

• Volledig businessplan
• Bewijs van financiële middelen
• Kwalificaties van managementteam
• Compliance-concept

De verwerking duurt normaal 6–8 weken.

Stap 4: Eerste vastgoed-acquisities (week 8-16)

Tegelijk met de oprichting kunt u al objecten identificeren:

Due diligence-checklist:

1. Juridisch onderzoek:
   • Eigendomsbewijs
   • Lasten en erfdienstbaarheden
   • Bouwvergunningen
   • Milieurapporten
2. Commercieel onderzoek:
   • Analyseer huurovereenkomsten
   • Vergelijk markthuren
   • Beoordeel leeglooprisico
   • Bepaal Capex-behoefte
3. Technisch onderzoek:
   • Bouwkundige inspectie
   • Energiecertificaat
   • Noodzaak tot modernisatie
   • Toegankelijkheid

Stap 5: Operationele start (week 16-20)

Zodra de vennootschap en de eerste objecten er zijn, begint het operationele proces:

Management-opzet:

• Property management inschakelen
• Boekhoudsysteem inrichten
• Rapportageprocessen opzetten
• Cashmanagement optimaliseren

Compliance-opzet:

• REIT-tests implementeren
• Kwartaalmonitoring organiseren
• Fiscale optimalisatie doorlopend
• Investor relations opbouwen

Stap 6: Portefeuille-uitbouw (maand 6-24)

In de eerste twee jaar bouwt u uw portfolio systematisch uit:

Jaar 1: Basis leggen

• 3–5 kernobjecten aankopen
• Verspreiden naar locatie en type
• Managementprocessen optimaliseren
• Track record opbouwen

Jaar 2: Portefeuille-optimalisatie

• 5–10 extra objecten toevoegen
• Eerste exits om performance te valideren
• Herfinancieringsopties bekijken
• Desgewenst meer investeerders betrekken

Typische tijdslijn in vogelvlucht

Mijn tip: Reken op voldoende tijdsmarge. Bij grensoverschrijdende structuren gaat het altijd langer duren dan verwacht.

Valkuilen en risico’s: Wat geen adviseur u vertelt

Dit is het deel dat u niet in een glossy brochure leest.

De realiteit: Portugal REITs zijn niet voor iedereen geschikt. En er zijn een aantal valkuilen die u moet kennen.

Valkuil 1: De 5-miljoen-shock

Het grootste misverstand: Veel mensen denken met 500.000 euro even snel een REIT op te kunnen zetten.

De werkelijkheid:

Het minimumkapitaal van 5 miljoen euro staat vast. U moet het niet alleen bij oprichting, maar voortdurend aanhouden.

Concreet betekent dit:

• U kunt niet zomaar 5 miljoen storten en later weer opnemen
• Bij waardeverlies moet u mogelijk bijstorten
• Bijkomende liquiditeitsbuffer nodig voor operationele uitgaven

Mijn advies: Zorg dat u minstens 7 à 8 miljoen beschikbaar hebt voor u start.

Valkuil 2: De beurslisting-val

Portugal vereist dat REIT-aandelen openbaar verhandelbaar zijn. Dat betekent niet per se een beursnotering, maar:

Het probleem:

• Een echte openbare markt is lastig te creëren
• Zonder beursnotering nauwelijks liquiditeit
• Met beursnotering stijgen de jaarlijkse kosten fors (50.000€+ p.j.)

De oplossing:

Velen kiezen voor Euronext Access+ – een vereenvoudigd beurssegment met minder eisen. Kost rond de 15.000–25.000 euro per jaar.

Valkuil 3: De 90%-uitkeringsregel

Klinkt goed: 90% van de winst moet worden uitgekeerd.

Het venijn zit in:

• Het betreft 90% van de belastbare winst
• Afschrijvingen verlagen deze winst
• Bij verkoop kunnen liquiditeitsproblemen ontstaan

Praktijkvoorbeeld:

Uw REIT heeft 1 miljoen euro in kas uit huur. Door afschrijvingen is de belastbare winst slechts 400.000 euro. U moet 360.000 euro uitkeren – u heeft dus veel kas over. Prima.

Maar: verkoopt u een pand met 2 miljoen winst, dan moet u 1,8 miljoen uitkeren – wellicht heeft u echter maar 1 miljoen vrij beschikbaar (de rest zit vast in andere objecten).

De oplossing: Professioneel cashmanagement en vooruitplannen.

Valkuil 4: Transfer pricing risico’s

Vaak vergeten: Als u onroerend goed van uw eigen entiteiten aan de REIT verkoopt, moeten prijzen marktconform zijn.

Het risico:

• De belastingdienst kan prijzen betwisten
• Nabetalingen en boetes mogelijk
• REIT-status kan verloren gaan

De oplossing: Altijd onafhankelijke taxaties bij transacties binnen het concern.

Valkuil 5: Valutarisico’s

Portugal is eurozone. Dus op zich geen probleem.

Toch: Als uw funding niet in euro is, loopt u wisselkoersrisico op:

• Kapitaalinbreng
• Uitkeringen
• Mogelijke leningen

Zeker kritisch: Investeerders met USD of GBP bij sterke valutaschommelingen.

Risico-analyse: De echte rendementsverwachting

Laten we eerlijk zijn over de verwachtingen:

De realiteit: 6–8% is realistisch. Alles daarboven is bonus.

Exit-strategieën: Wat als het misloopt?

Niemand praat er graag over. Maar u moet wél vanaf dag één een exit-strategie hebben.

Mogelijke scenario’s:

1. Portefeuille-sale: Alle vastgoed verkopen en liquideren
2. Structuuroverdracht: Gehele REIT verkopen aan andere investeerder
3. Fusie: Samenvoeging met grotere REIT
4. Conversie: Omzetten naar gewone vennootschap

Reserveer kosten voor de exit:

• Transactiekosten: 2–5% van de verkoopprijs
• Belasting op liquidatiewinsten
• Advieskosten voor de exit
• Tijdspad: 6–12 maanden

Mijn eerlijke advies

Portugal REITs zijn krachtige instrumenten. Maar geen “snel rijk worden”-truc.

Geschikt voor u als:

• U minstens 8 miljoen euro langdurig kunt investeren
• U een gediversifieerde vastgoedportefeuille wilt opbouwen
• U bereid bent tot professioneel beheer
• U een horizon van 5–10 jaar heeft

Niet geschikt als:

• U enkel op korte termijn fiscaal voordeel zoekt
• U het geld over 2–3 jaar nodig heeft
• U geen professionele beheersinspanningen wilt leveren
• U alleen passief wilt investeren

Wees eerlijk tegenover uzelf. Een slecht beheerde REIT kost u meer dan de mooiste belastingbesparing waard is.

Veelgestelde vragen over Portugal REITs

Kan ik een Portugal REIT opzetten met minder dan 5 miljoen euro?

Nee, het minimumkapitaal van 5 miljoen euro is wettelijk voorgeschreven en wordt streng door de CMVM bewaakt. U kunt zich echter met andere investeerders verenigen om deze grens te halen.

Moet ik persoonlijk in Portugal resident zijn om een REIT te beheren?

Nee, persoonlijke residentie in Portugal is niet vereist. Maar de REIT moet wel een Portugese naamloze vennootschap zijn met zetel in Portugal.

Hoe lang duurt het opstarten van een Portugal REIT van idee tot operationele start?

Reken op 4–6 maanden. Dat omvat de adviesfase, oprichting, vergunningen en eerste aankopen.

Met welke jaarlijkse kosten moet ik bij een Portugal REIT rekenen?

Reken op 15.000–25.000 euro voor beheer, compliance en advies. Plus variabele kosten voor property management (typisch 1–2% van de huuropbrengst).

Kan ik privébezit aan vastgoed inbrengen in de REIT?

Ja, maar dat moet tegen marktconforme prijzen gebeuren. U heeft onafhankelijke taxaties nodig en dient transfer pricing regels te respecteren om fiscale problemen te voorkomen.

Wat gebeurt er als mijn REIT de 75%-toetsen niet haalt?

Bij schending van de REIT-regels verliest u de fiscale transparantie. De REIT wordt dan als normale vennootschap belast (21% vennootschapsbelasting), wat het rendement sterk drukt.

Kan ik mijn Portugal REIT later laten noteren aan de beurs?

Ja, dat kan en is vaak zinvol bij grotere REITs. Een beursnotering vergemakkelijkt kapitaalverwerving en biedt meer liquiditeit, maar leidt ook tot hogere vaste kosten.

Hoe verschilt de belasting bij verschillende type investeerders?

EU-ingezetenen profiteren meestal van lagere bronbelastingen via DBAs. Niet-EU-ingezetenen betalen het volledige tarief van 10%, maar kunnen soms verrekenen afhankelijk van hun thuisland.

Kan ik een Portugal REIT volledig op afstand beheren?

In principe wel, maar u heeft betrouwbare lokale partners nodig voor property management, compliance en contacten met autoriteiten. Alleen remote-management is riskant en wordt afgeraden.

Welke exitmogelijkheden heb ik als de REIT niet loopt zoals gepland?

U kunt het vastgoed verkopen en de REIT liquideren, de hele structuur verkopen aan andere investeerders, of omzetten in een gewone vennootschap. Elke optie heeft fiscale gevolgen, die u vooraf moet uitzoeken.