Portugals Golden Residentie vs. Spaans Investeringsvisum: De eerlijke vergelijking voor Duitse investeerders in 2025

Laat me maar meteen beginnen met een ongemakkelijke waarheid:

De meeste Duitse investeerders die mij benaderen voor Iberische verblijfsprogramma’s hebben totaal verkeerde verwachtingen. Ze denken vooral aan lage belastingen. Dat is te kort door de bocht.

Waarom?

Omdat zowel het Portugese Golden Residence-programma als het Spaanse investeringsvisum in de eerste plaats verblijfstrajecten zijn – geen fiscale optimalisatietools. Ze lossen dus andere problemen op dan u misschien dacht.

De afgelopen jaren heb ik tientallen cliënten begeleid. Steeds weer kwam ik dezelfde misverstanden tegen. Vandaag neem ik u daarom mee op een realistische reis langs beide programma’s.

Zonder verkooppraatjes. Zonder valse beloften.

U krijgt de ongefilterde waarheid over minimumbedragen, verborgen kosten en de fiscale realiteit. Plus: een heldere inschatting welk programma het beste bij welk investeerderstype past.

Klaar voor heldere taal?

Portugal Golden Residence: Feiten op een rij

Laten we beginnen met Portugal, omdat daar de grootste mythes rondgaan.

Het Programa de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI) – de officiële benaming – is in 2023 ingrijpend gewijzigd. Veel adviseurs negeren deze veranderingen gemakshalve.

Minimale investeringen en opties sinds de hervorming van 2023

Dit zijn de actuele minimumbedragen waarop u echt kunt rekenen:

Het belangrijkste eerst: Rechtstreekse vastgoedbeleggingen zijn sinds oktober 2023 gestopt. Punt.

Wie u nog steeds appartementen in Lissabon of Porto aanbiedt voor het Golden Visa is óf slecht geïnformeerd, óf niet te vertrouwen. De meeste van mijn cliënten kiezen daarom voor vastgoedfondsen.

Maar let op:

Deze fondsen zijn vaak weinig transparant van opzet. Bovendien heeft u als investeerder aanzienlijk minder grip dan bij direct vastgoed. Reken op jaarlijkse beheersvergoedingen tussen de 1,5% en 2,5%.

Vereisten en aanvraagprocedure: wat niemand vertelt

De formele drempels zijn overzichtelijk, toch mislukken aanvragen vaak op details:

• Verklaring omtrent gedrag: Uit Duitsland EN alle landen waar u langer dan een jaar woonde
• Zorgverzekering: Moet geldig zijn in Portugal – een Duitse zorgverzekering volstaat niet
• Bewijs van beschikbare middelen: Naast het investeringsbedrag ook minimaal 50.000 EUR liquide
• Bewijs van verblijf: Minstens 7 dagen per jaar fysiek in Portugal – wordt streng gecontroleerd

De verwerking duurt momenteel 12-18 maanden. Dat komt door onderbezetting bij de Portugese vreemdelingendienst SEF. Plan dus ruim van tevoren.

Een veelvoorkomende valkuil: De vertalingen en legalisaties. Elk Duits document moet officieel naar het Portugees vertaald worden. Kost: zo’n 3.000-5.000 EUR extra.

Fiscale aspecten voor Duitsers: De ongecensureerde waarheid

Hier wordt het interessant – en complex.

Portugal biedt het Non-Habitual Resident (NHR) regime. Dat betekent 10 jaar tot 20% vlak belasting op bepaalde inkomsten. Klinkt verleidelijk, toch?

De praktijk is anders:

Als Duitse belastingplichtige blijft u initieel in Duitsland belastingplichtig. Dat verandert pas bij daadwerkelijke emigratie – dus als u uw Duitse woonadres en middelpunt van levensbelang opgeeft.

Bovendien: Het dubbelbelastingverdrag Duitsland-Portugal voorkomt dubbele belasting, maar maakt de toerekening van inkomsten ook ingewikkelder.

Mijn eerlijke inschatting?

Het Portugese Golden Visa is primair een verblijfsprogramma met perspectief op EU-burgerschap na vijf jaar. De fiscale voordelen gelden alleen bij daadwerkelijke verlegging van het levenscentrum.

Spaans Investeringsvisum: Wat u echt moet weten

Spanje maakt het ingewikkelder. Waarom?

Omdat er niet één investeerdersvisum is, maar diverse programma’s. Elk met eigen regels, minimuminvesteringen en valkuilen.

De verschillende visumcategorieën in één oogopslag

Laat me orde scheppen in de chaos:

De realiteit: 95% van mijn cliënten kiest voor het vastgoed-investeerdersvisum. Gewoon omdat dat het meest transparant is.

Maar let op:

In tegenstelling tot het Portugese programma moet u het vastgoed daadwerkelijk kopen én behouden. Verkoopt u vóór u de permanente verblijfsvergunning hebt, dan vervalt uw status.

De investeringsvoorwaarden in detail: De verborgen valkuilen

Bij het Spaanse vastgoed-investeerdersvisum zijn er valkuilen die zelfs ervaren juristen laten liggen:

• Hypotheekvrij: De 500.000 EUR moeten volledig uit eigen middelen komen – geen leningen toegestaan
• Voorkeur voor nieuwbouw: Bestaand vastgoed mag, maar nieuwbouw gaat administratief soepeler
• Eerst niet verhuren: In de eerste twee jaar mag u niet commercieel verhuren
• Regionale verschillen: Madrid en Barcelona hanteren strengere controles dan andere regio’s

Praktische tip uit de praktijk:

Veel mensen kopen in Valencia of Alicante. Daar is de prijs-kwaliteitverhouding beter en de autoriteiten zijn soepeler dan in de metropolen.

Vergeet de bijkomende kosten niet. Reken op 10-15% extra aankoopkosten voor notaris, overdrachtsbelasting en juridische begeleiding.

Juridische kaders: Wat er in 2024 is veranderd

Spanje heeft in 2024 de eisen aangescherpt. Dat bleef in de Duitse pers nagenoeg onopgemerkt:

Ten eerste: Strengere controle op herkomst van gelden. U moet naadloos kunnen aantonen waar uw investeringskapitaal vandaan komt. Zwartgeldbestrijding wordt zeer serieus genomen.

Ten tweede: Zwaardere verblijfsvereisten. U moet minstens één keer per jaar Spanje inreizen en dit laten registreren.

Ten derde: Strengere zorgverzekeringseis. De verzekering moet volledig en in Spanje erkend zijn. Een Duitse buitenlandverzekering is niet voldoende.

De aanvraagprocedure loopt aanzienlijk sneller dan in Portugal. Gemiddeld 4-6 maanden van aanvraag tot beslissing.

De directe vergelijking: Portugal vs. Spanje voor Duitse investeerders

Nu wordt het concreet.

Na drie jaar intensieve begeleiding van beide trajecten kan ik u zeggen: de verschillen zijn groter dan de meeste adviseurs willen toegeven.

Vergelijk van investeringshoogten: Meer dan alleen cijfers

Op het eerste gezicht lijkt Portugal goedkoper: 500.000 EUR voor een vastgoedfonds versus 500.000 EUR voor Spaans vastgoed. Klopt dat?

Niet echt.

Bij nader inzien zijn de totale kosten in Portugal hoger:

Met andere woorden: Financieel zijn beide programma’s vrijwel gelijk.

Het doorslaggevende verschil?

In Spanje bezit u stenen. In Portugal participaties in een fonds waarover u geen directe controle hebt en waarvan de waarde kan fluctueren.

Tijd en bureaucratie: Een cruciale factor

Hier zijn duidelijke verschillen:

Portugal:

• Aanvraagprocedure: 12-18 maanden
• Verblijfsverplichting: 7 dagen per jaar
• Verlengingen: Elke 2 jaar, relatief eenvoudig
• Permanente verblijfsvergunning: Mogelijk na 5 jaar

Spanje:

• Aanvraagprocedure: 4-6 maanden
• Verblijfsverplichting: Minimaal 1 keer per jaar inreizen
• Verlengingen: Jaarlijks in de eerste jaren, daarna om de 2 jaar
• Permanente verblijfsvergunning: Na 5 jaar met taalbewijs

Voor drukbezette ondernemers is het Spaanse systeem vaak praktischer. Snellere verwerking, lagere aanwezigheidseisen in de eerste jaren.

Maar: De taaltest voor het permanente verblijf is serieus. Niveau A2 is het minimum, B1 wordt aanbevolen.

Lange termijn: EU-burgerschap en exit-strategieën

Hier ligt het grootste strategische verschil:

Portugal biedt:

• EU-burgerschap na 5 jaar
• Basiskennis Portugees volstaat (niveau A2)
• Dubbelle nationaliteit mogelijk
• Geen minimumverblijf vereist voor het burgerschap

Spanje vereist:

• EU-burgerschap pas na 10 jaar
• Geavanceerde Spaanse taalvaardigheid (niveau B2)
• Dubbelle nationaliteit slechts met enkele landen
• Aantonen van integratie en regulier verblijf

Voor Duitse investeerders met het oog op een tweede EU-paspoort is Portugal aanzienlijk aantrekkelijker.

Fiscale implicaties: Wat uw vorige adviseur nooit vertelde

En nu de kern.

De meeste belastingadviseurs begrijpen deze programma’s niet. Waarom? Ze kennen vooral het Duitse recht en missen het internationale spel.

Dubbelbelastingverdragen: De sleutel tot inzicht

Duitsland heeft met beide landen een dubbelbelastingverdrag (DBV) dat regelt waar elke inkomenssoort belast wordt.

De basisregel:

Zolang u Duits belastingresident blijft, verandert er fiscaal niets. Het investeringsvisum alléén maakt u nog geen fiscaal resident in Portugal of Spanje.

Dat betekent concreet:

• Duitse inkomsten: Blijven in Duitsland belast
• Internationale inkomsten: Worden volgens Duitse normen belast
• Kapitaalopbrengsten: Blijven onder Duitse forfaitaire belasting
• Vastgoedinkomsten: Worden belast in het land waar het onroerend goed ligt (Portugal/Spanje)

Pas bij een echte verlegging van het levenscentrum verandert het spel.

Vertrekbelasting Duitsland: De 10-miljoen-eurovalkuil

Hier wordt het duur als u niet oppast.

Wie met deelname >1% uit Duitsland vertrekt, valt onder de vertrekbelasting. Dat betekent: stille reserves worden fiscaal afgerekend alsof alles verkocht is.

Een praktijkvoorbeeld:

Een cliënt bezat GmbH-aandelen met een boekwaarde van 500.000 EUR en een marktwaarde van 3 miljoen EUR. Bij vertrek naar Portugal werd 2,5 miljoen EUR als winst belast – circa 650.000 EUR belastingdruk.

De oplossing: Uitstel aanvragen en slim structureren vóór vertrek.

Maar wees alert in Spanje:

Spanje voert streng fiscaal onderzoek bij welgestelde nieuwkomers. De zogenoemde “Beckham-law” kan helpen, maar geldt tijdelijk en heeft strikte voorwaarden.

Optimale structuur: Legale fiscale optimalisatie

En dan het praktische deel.

Wie één van deze programma’s voor echte fiscale optimalisatie wil gebruiken, heeft een totaalstrategie nodig:

1. Let op timing: Vertrek liefst begin van het jaar voor een volledig belastingjaar in het nieuwe land
2. Check holdingstructuur: Vaak zijn een Cyprische of Maltese holding fiscaal voordeliger
3. Vastgoedtiming: Duitse eigendommen idealiter na vertrek verkopen
4. Liquiditeitsplanning: Genoeg liquide middelen reserveren voor investering plus levensonderhoud

Mijn advies: Begin minstens twee jaar voor het geplande vertrek met optimaliseren. Later wordt het duur of zelfs onmogelijk.

Mijn eerlijke aanbeveling: Welk programma past bij wie?

Na alles wat we besproken hebben, komt nu de hamvraag: welk programma past bij u?

Het antwoord hangt af van uw persoonlijke doelen. Precies daar gaan de meeste adviezen mis.

Voor wie Portugal de beste keuze is

Het Portugese Golden Visa past bij u als u:

• Flexibiliteit wilt: Minimale verblijfsverplichting (7 dagen/jaar)
• EU-burgerschap wilt verwerven: Mogelijk na 5 jaar
• Geen direct vastgoed wilt: Voorkeur voor fondsopbouw
• Fiscale optimalisatie wilt: Het NHR-stelsel is aantrekkelijk bij echte emigratie
• Taal geen probleem vindt: Portugees is voor Duitsers haalbaar

Typisch profiel: Digital nomad of locatie-onafhankelijke ondernemer die zekerheid zoekt voor zichzelf en het gezin, zonder lokaal gebonden te zijn.

Concreet voorbeeld:

Thomas (38), softwareondernemer uit München, leeft al 6 maanden per jaar tussen Bali en Dubai. Het Portugese Golden Visa geeft hem Europese flexibiliteit en een duidelijke weg naar een tweede burgerschap – zonder zijn nomadische levensstijl op te geven.

Wanneer Spanje zinvol is

Het Spaanse investeringsvisum past bij u als u:

• Echt vastgoed wilt bezitten: Directe controle over uw investering
• Snelle doorlooptijd zoekt: 4-6 maanden in plaats van 12-18 maanden in Portugal
• Deels in Spanje wilt wonen: Het land en de cultuur spreken u aan
• Huuropbrengst verwacht: Na twee jaar is commerciële verhuur toegestaan
• Geen haast heeft met burgerschap: 10 jaar is acceptabel

Typische kandidaat: Gevestigd ondernemer of investeerder die een buitenlandse woning als investering ziet en bereid is regelmatig tijd in Spanje door te brengen.

Praktijkvoorbeeld:

Elena (45), bedrijfsadviseur uit Hamburg, koopt een villa in Valencia voor 600.000 EUR. Ze gebruikt deze 6 weken per jaar zelf, verhuurt hem verder en behaalt 4-5% rendement. Plus: De gezinssleden hebben een verblijfsoptie in de EU.

De meest gemaakte fouten vermijden: Mijn conclusie

Tot slot de belangrijkste lessen uit drie jaar intensief advies:

Fout #1: Programma’s geïsoleerd beschouwen
Zowel Portugal als Spanje moeten deel zijn van een totaalstrategie. Denk minstens 10 jaar vooruit.

Fout #2: Te hoge fiscale verwachtingen
Een investeringsvisum alleen bespaart geen belasting. Fiscale voordelen gelden pas bij echte emigratie.

Fout #3: Extra kosten onderschatten
Reken op 15-20% bovenop het minimumbedrag voor bijkomende kosten, juridische begeleiding en jaarlijkse vergoedingen.

Fout #4: Taalvereisten onderschatten
Zonder basiskennis van de taal is een langetermijnperspectief lastig.

Fout #5: Exit-strategie vergeten
Wat gebeurt er als u na 5-7 jaar wilt stoppen? Voorzie dat van meet af aan.

Mijn eerlijke aanbeveling?

Kies niet tussen Portugal of Spanje. Kies tussen “status quo behouden” of “internationale opties creëren”.

Beide programma’s zijn instrumenten voor meer flexibiliteit, zekerheid en toekomstmogelijkheden. Maar geen wondermiddel tegen hoge Duitse belastingen.

Als u dat inziet, kunnen we samen naar de juiste structuur kijken.

Uw RMS

FAQ: Portugal vs. Spanje Investeringsprogramma’s