Hiszpańska Costa del Sol vs. portugalskie Algarve vs. cypryjski Limassol: nieruchomościowe hity dla niemieckich emerytów – połączenie jakości życia i korzystnych podatków

Jako doradca podatkowy codziennie spotykam się z podobną sytuacją:

Niemieccy emeryci siadają naprzeciwko mnie i pytają: Richard, gdzie na południu mogę zamieszkać i przy okazji zaoszczędzić na podatkach?

I tu zaczynają się schody:

Większość patrzy tylko na słońce i morze. Tymczasem pomijają najważniejsze czynniki spokojnej emerytury za granicą.

To kosztowny błąd.

Bo powiedzmy sobie szczerze: co Ci po najpiękniejszym domu wakacyjnym, jeśli w końcu zapuka niemiecki urząd skarbowy? Albo ktoś w razie choroby natrafi na zamknięte drzwi?

Dlatego dziś zabiorę Cię w szczerą analizę trzech topowych miejsc dla niemieckich emerytów. Nie jako teoretyk, lecz ktoś, kto na co dzień planuje te struktury i zna pułapki.

Zbadamy:

• Hiszpańska Costa del Sol ze sprawdzoną niemiecką społecznością
• Portugalskie Algarve i atrakcyjny program NHR
• Limassol na Cyprze jako unijny insider tip z korzyściami podatkowymi

Nie chodzi jednak tylko o najniższe podatki. Liczy się właściwa równowaga między jakością życia, bezpieczeństwem prawnym i optymalizacją podatkową.

Gotowy na szczerą analizę?

Twój RMS

Nieruchomości na Costa del Sol dla niemieckich emerytów: podatki i jakość życia

Zacznijmy od klasyki. Costa del Sol od dekad przyciąga niemieckich emerytów. Ale czy jest równie atrakcyjna pod względem podatków?

Sytuacja podatkowa niemieckich emerytów w Hiszpanii

Konkretne fakty, bez upiększania:

Jako rezydent podatkowy w Hiszpanii płacisz od niemieckiej emerytury hiszpański podatek dochodowy. Stawki mieszczą się pomiędzy 19% a 47% – w zależności od wysokości świadczenia.

Ale jest pewien haczyk.

Decydującą korzyścią jest umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Niemcami a Hiszpanią. Zapłacony w Niemczech podatek jest zaliczany. W praktyce często płacisz nawet mniej niż w Niemczech.

Przykład z mojej praktyki doradczej:

Małżeństwo M. z Monachium, emerytura 3200€ miesięcznie. W Niemczech: ok. 14% podatku. W Hiszpanii: ok. 11% po uwzględnieniu niemieckiego podatku.

To ok. 1.150€ oszczędności rocznie. Niby nic spektakularnego, ale czuć różnicę.

Rynek nieruchomości Costa del Sol: Ceny i trendy 2025

Ceny nieruchomości ustabilizowały się po boomie covidowym. Obecnie płacisz (stan na 2025):

Dodatkowo: koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii to ok. 10-12% ceny. Warto to uwzględnić w budżecie.

Zalety Costa del Sol dla niemieckich emerytów

Dlaczego tylu Niemców ciągle tu przyjeżdża?

• Rozwinięta infrastruktura: Niemieccy lekarze, sklepy, fachowcy
• Loty bezpośrednie: Dostępne ze wszystkich dużych miast Niemiec
• Służba zdrowia: Uznawana w całej UE, tanie ubezpieczenia prywatne
• Klimat: 320 słonecznych dni w roku, łagodne zimy
• Bezpieczeństwo prawne: Prawo UE chroni Twoją inwestycję

Wady i wyzwania

Ale bądźmy szczerzy – są też minusy:

• Wysokie koszty życia: Szczególnie w turystycznych lokacjach
• Tłumy: Lato bywa chaotyczne
• Ograniczone ulgi podatkowe: Brak spektakularnych oszczędności
• Bariera językowa: Formalności wymagają znajomości hiszpańskiego

Costa del Sol to bezpieczny, ale nie najtańszy wybór.

Algarve, Portugalia: korzyści podatkowe z programem NHR

Portugalia w ostatnich latach mocno nadrobiła zaległości. Dlaczego? Dzięki programowi NHR (Non-Habitual Resident). Ale uwaga – tu czyhają też pułapki.

Program NHR: ulgi podatkowe dla nowych rezydentów

NHR to portugalski as w rękawie dla międzynarodowych emerytów. Najważniejsze fakty:

Podatek liniowy 10% od zagranicznych emerytur przez 10 lat. To znacznie mniej niż w Niemczech lub Hiszpanii.

Ale – co istotne – należy spełnić określone warunki:

1. Rezydencja podatkowa w Portugalii (ponad 183 dni na rok)
2. Brak rezydencji podatkowej w Portugalii w ciągu ostatnich 5 lat
3. Wniosek do 31 marca roku następnego

Obliczenia z mojej praktyki:

Para emerytów, 4.000€ miesięcznie:
– Niemcy: ok. 600€ podatku/miesiąc
– Portugalia (NHR): ok. 400€ podatku/miesiąc
– Oszczędność: 2.400€ rocznie

To zupełnie inna liga niż Hiszpania.

Rynek nieruchomości Algarve: jeszcze opłacalny?

Algarve przeżyło boom cenowy, ale i tak jest taniej niż na Costa del Sol:

Koszty zakupu: 6-8% ceny nieruchomości. To zdecydowanie taniej niż w Hiszpanii.

Jakość życia na Algarve

Portugalia błyszczy szczególnie w tzw. miękkich aspektach:

• Bezpieczeństwo: Jeden z najbezpieczniejszych krajów w Europie
• Gościnność: Portugalczycy słyną z otwartości
• Służba zdrowia: Dobra jakość, umiarkowane koszty
• Niemiecka społeczność: Rośnie dynamicznie, ale wciąż nieduża

Minusy: wyzwania w Portugalii

Portugal to nie ideał. Warto znać te kwestie:

• Zmiany NHR: Program jest regularnie zmieniany
• Biurokracja: Władze pracują powoli
• Infrastruktura: Poza kurortami ograniczona
• Jakość nieruchomości: Często wymagają remontów

I ważne: program NHR wygasa po 10 latach. Potem obowiązują standardowe stawki – nawet do 48%.

Wniosek: Portugalia to opcja atrakcyjna na określony czas.

Limassol, Cypr: korzyści UE dla niemieckich emerytów na rynku nieruchomości

Cypr to prawdziwy insider tip spośród tych lokalizacji. Dlaczego? Połączenie członkostwa w UE i bardzo korzystnych zasad podatkowych jest wyjątkowe.

System podatkowy na Cyprze: przewaga UE

Tutaj robi się ciekawie. Cypr – przy spełnieniu określonych warunków – nie opodatkowuje dochodów z niemieckich emerytur.

To działa tak:

Niemiecka emerytura może być na Cyprze zwolniona z podatku, jeśli na mocy umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania nie jest dłużej opodatkowana w Niemczech i spełnione są odpowiednie warunki.

Dodatkowo są przyznane ulgi:

• 3.420€ rocznie dla dochodów z emerytur (stan na 2025)
• 19.500€ rocznego kwotowego zwolnienia podatkowego
• Dodatkowo 8.550€ dla osób powyżej 65 lat

Przykład praktyczny:

Niemiecka emerytura: 2.800€/miesiąc (33.600€/rok)
Niemiecki podatek: ok. 4.200€
Cypr: 0€ dodatkowych podatków przy właściwej strukturze

To niemal zwolnienie podatkowe dla większości niemieckich emerytów.

Rynek nieruchomości Limassol: jakość ma swoją cenę

Limassol jest droższy niż pozostałe regiony, ale oferuje wyższą jakość:

Koszty dodatkowe: ok. 8-10% ceny zakupu. W zamian często otrzymujesz nieruchomość “pod klucz” na wysokim poziomie.

Zalety Limassol dla niemieckich emerytów

Dlaczego coraz więcej Niemców wybiera Cypr?

• Członkostwo w UE: Pełne bezpieczeństwo prawne i swoboda przemieszczania
• Język angielski: Ułatwiona komunikacja
• Nowoczesna infrastruktura: Szczególnie w Limassol bardzo dobrze rozwinięta
• Międzynarodowa społeczność: Nie tylko Niemcy, ale bardzo zróżnicowani mieszkańcy
• Służba zdrowia: Prywatne kliniki na europejskim poziomie
• Klimat: 340 słonecznych dni, bardzo stabilne temperatury

Wyzwania na Cyprze

Cypr też nie jest wolny od minusów:

• Wysokie koszty życia: Duża zależność od importu = wyższe ceny
• Ograniczona wielkość: Możliwe poczucie “wyspy”
• Złożone planowanie podatkowe: Wymaga profesjonalnego wsparcia
• Sektor bankowy: Po kryzysie ostrożniejszy

Status Non-Dom: trick dla profesjonalistów

Zamożni emeryci mają dodatkowy bonus: status Non-Dom na Cyprze.

Dzięki temu przez 17 lat nie płacisz podatku od kapitału i dywidend. Przy większym majątku – ogromne oszczędności.

To jednak rozwiązanie dla osób ze skomplikowaną sytuacją majątkową.

Porównanie podatków 2025: gdzie niemieccy emeryci oszczędzają najwięcej

Teraz konkrety. Na trzech typowych profilach pokażę, gdzie najlepiej wypadasz podatkowo.

Scenariusz 1: przeciętny emeryt (2.500€ miesięcznie)

Przy średniej emeryturze Cypr wygrywa zdecydowanie.

Scenariusz 2: zamożny emeryt (4.000€ miesięcznie)

Przy wyższych świadczeniach przewaga Portugalii i Cypru jest jeszcze wyraźniejsza.

Scenariusz 3: majętny emeryt (6.000€ + dochody kapitałowe)

Tu sytuacja wygląda inaczej:

• Hiszpania: Pełne opodatkowanie dochodów kapitałowych (19-23%)
• Portugalia: Program NHR chroni przez 10 lat, potem – pełne opodatkowanie
• Cypr: Status Non-Dom = 17 lat zwolnienia z podatku od kapitału

Przy majątku powyżej 500.000€ Cypr jest bezkonkurencyjny.

Ważna uwaga o umowach podatkowych

Wielu o tym zapomina:

Korzyści podatkowe uzyskasz tylko, jeśli rzeczywiście staniesz się rezydentem podatkowym nowego kraju. To oznacza najczęściej:

• Pobyt powyżej 183 dni na miejscu
• Przeniesienie centrum życiowego
• Rezygnacja ze statusu rezydenta w Niemczech

Bez tych kroków nadal podlegasz opodatkowaniu niemieckiemu – niezależnie od położenia nieruchomości.

Analiza rynku nieruchomości: ceny i trendy w trzech hotspotach

Jako doradca podatkowy patrzę nie tylko na podatki. Nieruchomość musi być też dobrą inwestycją.

Trendy 2020-2025: konsekwencje pandemii

Wszystkie trzy rynki odczuły boom pandemiczny, ale w różny sposób:

Największą dynamikę nadal pokazuje Algarve – dzięki programowi NHR i rosnącemu międzynarodowemu zainteresowaniu.

Koszty zakupu w porównaniu

To na tym etapie często zapada decyzja:

Dla pierwszych zakupów Portugalia wypada wyraźnie najtaniej – przy luksusowych nieruchomościach Cypr najczęściej droższy.

Potencjał wynajmu: zwroty w porównaniu

Wielu emerytów rozważa najem jako dodatkowy dochód:

• Costa del Sol: 3-5% zwrotu brutto, rynek nasycony
• Algarve: 4-6% zwrotu brutto, rosnący popyt
• Limassol: 3-4% zwrotu brutto, najemcy międzynarodowi

Ważne: we wszystkich kierunkach trzeba opodatkować dochody z najmu – to wpływa na ogólną stawkę podatkową.

Finansowanie: gdzie Niemcy dostaną najlepszy kredyt?

Możliwości różnią się znacząco:

Hiszpania:

• Do 70% finansowania dla cudzoziemców
• Oprocentowanie: 3,5-4,5% (stan na 2025)
• Bogata oferta banków

Portugalia:

• Do 80% przy statusie NHR
• Oprocentowanie: 4-5%
• Proces biurokratyczny

Cypr:

• Do 75% finansowania
• Oprocentowanie: 4-5,5%
• Często wymagane zabezpieczenie w Niemczech

Moja rada: rozważ także niemieckie banki z departamentami międzynarodowymi. Czasem uzyskasz lepsze warunki.

Jakość życia w porównaniu: zdrowie, infrastruktura i kultura

Podatki są ważne. Ale po co oszczędzać, jeśli nie idzie to w parze z jakością życia?

Służba zdrowia: gdzie najlepiej na emeryturze?

Dla emerytów to często decydujący czynnik:

Hiszpania:

• Uznawane ubezpieczenie zdrowotne UE
• Dobra publiczna służba zdrowia, ale bywają kolejki
• Prywatne ubezpieczenie od 50€/miesiąc
• Niemieccy lekarze we wszystkich regionach turystycznych

Portugalia:

• Europejska karta zdrowia honorowana
• Państwowy system solidny, ale przeciążony
• Prywatne ubezpieczenie tańsze niż w Niemczech
• Coraz więcej lekarzy niemieckojęzycznych

Cypr:

• Uznawane ubezpieczenie zdrowotne UE
• Prywatne kliniki na wysokim poziomie
• Sektor publiczny ograniczony, ale funkcjonalny
• Wielu lekarzy mówi po angielsku lub niemiecku

Z mojego doświadczenia: Hiszpania oferuje najlepszą opiekę dla Niemców, Cypr najwyższy poziom prywatnej służby zdrowia.

Niemiecka społeczność: gdzie poczujesz się jak w domu?

Kontakty społeczne są na emeryturze ważniejsze niż kiedykolwiek:

Jeśli niemiecka społeczność jest dla Ciebie kluczowa – nie ominiesz Costa del Sol.

Infrastruktura i mobilność

Na emeryturze coraz ważniejsze są transport i dostęp dla niepełnosprawnych:

Costa del Sol:

• Doskonałe połączenia autobusowe między miastami
• Lotnisko Malaga: loty bezpośrednie do Niemiec
• Autostrady w bardzo dobrym stanie
• Wiele chodników nie jest dostosowanych dla niepełnosprawnych

Algarve:

• Ograniczony transport publiczny
• Lotnisko Faro dobrze skomunikowane
• Samochód prawie niezbędny
• Nowsze dzielnice zwykle dostępne dla osób niepełnosprawnych

Limassol:

• Bardzo dobra infrastruktura drogowa
• Lotniska Larnaka/Pafos do wyboru
• Transport publiczny do rozwoju
• Nowoczesne budynki z reguły dostępne dla niepełnosprawnych

Kultura i aktywność w wolnym czasie

Jak możesz spędzać wolny czas?

Hiszpania oferuje:

• Bogata oferta kulturalna
• Tradycyjne festyny i jarmarki
• Pola golfowe bez końca
• Wyśmienita gastronomia

Portugalia zapewnia:

• Autentyczna, mniej turystyczna kultura
• Przepiękne szlaki nadmorskie
• Rozwijająca się scena artystyczna
• Relaksująca atmosfera

Cypr zachwyca:

• Tysiącletnia historia
• Międzynarodowy, kosmopolityczny charakter
• Sporty wodne przez cały rok
• Mieszanka kultury greckiej, tureckiej i brytyjskiej

Prawne pułapki: na co niemieccy emeryci muszą koniecznie zwrócić uwagę

Tu robi się poważnie. Aspekty prawne mogą zadecydować o sukcesie lub porażce inwestycji za granicą.

Rezydencja podatkowa: kluczowy element

Bez poprawnie ustalonej rezydencji podatkowej nie ma mowy o optymalizacji podatkowej. Wielu o tym zapomina.

Regułę 183 dni pewnie znasz. Ale jest więcej do rozważenia:

• Centrum życiowe: Gdzie są rodzina, majątek, zainteresowania?
• Dostępne mieszkanie: W Niemczech może oznaczać dalszy obowiązek podatkowy
• Działalność zawodowa: Nawet drobna może być istotna
• Charakter pobytu: Wakacje są inaczej traktowane niż stały pobyt

Moja rada: dokumentuj dokładnie miejsca pobytu. Niemiecki fiskus coraz dokładniej weryfikuje Twoje życie.

Podatek od wyjazdu: kosztowny rozbrat

Opuszczenie Niemiec może sporo kosztować – zwłaszcza przy większym majątku:

Podatek od wyjazdu (tzw. Wegzugsbesteuerung) dotyczy udziałów w spółkach kapitałowych powyżej 1% lub jeśli udziały są warte powyżej 500 000€.

Może to oznaczać:

• Natychmiastowe opodatkowanie wszystkich utajonych rezerw
• Stawka 26,375% od fikcyjnych zysków
• Problemy z płynnością – musisz zapłacić podatek bez sprzedaży aktywów

Przykład z praktyki:

Przedsiębiorca z 30% udziałami w rodzinnej GmbH (wartość: 2 mln €). Wyjazd na Cypr oznacza 520.000€ podatku od wyjazdu – bez sprzedaży firmy.

Można tu zoptymalizować sytuację, ale należy zaplanować to przed wyjazdem.

Podatek spadkowy: międzynarodowa złożoność

Często pomijany temat: gdzie podlegają opodatkowaniu Twoi spadkobiercy?

Zasady są skomplikowane:

• Hiszpania: Wysoki podatek spadkowy, ale ulgi dla rodzin
• Portugalia: Brak podatku spadkowego dla małżonka i dzieci
• Cypr: Brak podatku spadkowego (stan na 2025)

Uwaga: niemiecki podatek spadkowy nadal może obowiązywać, jeśli:

• Sporządzający testament mieszkał ostatnie 5 lat w Niemczech
• Majątek znajduje się w Niemczech
• Spadkobiercy mieszkają w Niemczech

Ubezpieczenia społeczne: rozumienie koordynacji UE

Niemiecką emeryturę otrzymasz w każdym z trzech krajów. Ale są wyjątki:

Ubezpieczenie zdrowotne:

• Koordynacja unijna zasadniczo działa
• Przy prywatnym ubezpieczeniu w Niemczech: składki pozostają
• Nowe ubezpieczenie w kraju docelowym może wyjść taniej

Ubezpieczenie pielęgnacyjne:

• Niemieckie ubezpieczenie pielęgnacyjne nie działa za granicą
• Prywatne uzupełniające ubezpieczenie często przydatne
• Kraje docelowe mają własne systemy

Prawo nieruchomości: pułapki przy zakupie

Każdy kraj ma swoje szczegóły przy zakupie nieruchomości:

Hiszpania:

• Księga wieczysta bywa niepełna
• Naruszenia prawa budowlanego mogą być kosztowne
• Numer NIE niezbędny przed zakupem

Portugalia:

• Od 2024 certyfikat energetyczny wymagany
• Uwaga na status działki: budowlana czy rolna
• Numer NIF wymagany przed zakupem

Cypr:

• Brak “Title Deeds” możliwy
• Hipoteka sprzedawcy może być przeniesiona
• Opłata za przeniesienie własności bardzo zróżnicowana

Mój mocny apel: zawsze wynajmij lokalnego prawnika przed zakupem.

Moja rekomendacja jako doradcy podatkowego: który hotspot pasuje do Ciebie?

Po ponad 1000 konsultacji mogę dać Ci jasne wskazówki. Wszystko zależy od Twojego profilu.

Typ 1: Ostrożny i nastawiony na bezpieczeństwo

Twój profil: Bezpieczeństwo prawne ważniejsze niż optymalizacja podatkowa. Chcesz znaną infrastrukturę i sprawdzoną niemiecką społeczność.

Rekomendacja: Costa del Sol, Hiszpania

Dlaczego?

• System sprawdzony od ponad 40 lat
• Prawo UE daje maksymalną ochronę
• Umiarkowane, ale przewidywalne ulgi podatkowe
• Najlepsza infrastruktura dla niemieckich emerytów

Moja konkretna sugestia: Fuengirola lub Benalmádena – dobry kompromis ceny i jakości.

Typ 2: Optymalizujący podatki

Twój profil: Posiadasz średnią lub wyższą emeryturę (od 3.000€/miesiąc) i chcesz wyraźnie oszczędzić na podatkach. Gotów na większy wysiłek w planowaniu.

Rekomendacja: Algarve, Portugalia

Dlaczego?

• Program NHR zapewnia przez 10 lat podatek liniowy 10%
• Jeszcze dość przystępne ceny nieruchomości
• Rosnąca społeczność niemiecka
• Dobry balans kosztów i korzyści

Moja wskazówka: Lagos lub Tavira – autentycznie portugalskie, ale z międzynarodowym klimatem.

Typ 3: Majętny strateg

Twój profil: Większy majątek, dochody kapitałowe lub złożone podatki. Szukasz maksimum optymalizacji.

Rekomendacja: Limassol, Cypr

Dlaczego?

• Status Non-Dom: 17 lat bez podatku od kapitału
• Członkostwo w UE – pełne bezpieczeństwo prawne
• Profesjonalne otoczenie dla zarządzania majątkiem
• Międzynarodowa, wysoko wykwalifikowana społeczność

Konkret: Germasogeia lub Agios Tychonas – spokojne dzielnice, blisko centrum.

Moja checklista ostatecznej decyzji

Zanim podejmiesz ostateczną decyzję, sprawdź, czy:

1. Analiza ogólna podatków: Nie tylko emerytura, również inne dochody
2. Przewidywana długość życia: Korzyści czasowe (NHR) vs. trwałe rozwiązania
3. Opieka zdrowotna: Czy stać Cię na prywatne ubezpieczenie?
4. Integracja społeczna: Czy potrzebujesz niemieckiej społeczności?
5. Bariera językowa: Jak ważny jest dla Ciebie niemiecki/angielski?
6. Poduszka finansowa: Czy masz rezerwy na nieprzewidziane wydatki?
7. Możliwość powrotu: Co, jeśli wrócisz do Niemiec?

Wersja hybrydowa: moja tajna sugestia

Dla bardziej zamożnych klientów polecam czasem podejście hybrydowe:

Rezydencja podatkowa tam, gdzie masz największe korzyści – ale nieruchomości w różnych krajach dla dywersyfikacji ryzyka.

Przykład:

• Główne miejsce zamieszkania na Cyprze (korzyści podatkowe)
• Letni apartament w Hiszpanii (niemiecka społeczność)
• Mała nieruchomość w Portugalii (dywersyfikacja)

To rozwiązanie dostępne od ok. 800.000€ za całość.

Kiedy działać?

Warunki polityczne i podatkowe się zmieniają. Moja rada:

Jeśli planujesz działanie – zrób to w ciągu najbliższych 2-3 lat. Dlaczego?

• Program NHR w Portugalii jest coraz bardziej zaostrzany
• Wyrównywanie systemów podatkowych w UE postępuje
• Niemieckie prawo utrudnia przeniesienie rezydencji za granicę
• Ceny mieszkań nadal rosną, choć już wolniej

To nie znaczy: działaj bez namysłu. Ale planuj konkretnie – i podejmij decyzję świadomie.

Jako Twój doradca podatkowy powiem: najlepszy moment był wczoraj. Drugi najlepszy – dziś.

Twój RMS

Najczęściej zadawane pytania dotyczące nieruchomości dla emerytów za granicą

Czy muszę wypowiadać niemieckie ubezpieczenie zdrowotne?

Nie, to nie jest wymagane. Jako obywatel UE masz prawo do leczenia we wszystkich krajach UE. Jednak lokalne ubezpieczenie może być tańsze i lepiej dopasowane do Twoich potrzeb. W przypadku prywatnego ubezpieczenia w Niemczech składki zazwyczaj są nadal pobierane, nawet za granicą. Dokładnie sprawdź zapisy swojej umowy.

Czy mogę otrzymywać pełną niemiecką emeryturę za granicą?

Tak, Twoja niemiecka emerytura jest w całości przelewana do każdego kraju UE. Poza UE mogą pojawić się ograniczenia, ale Hiszpania, Portugalia i Cypr są członkami Unii. Przelew jest w euro po aktualnym kursie – ryzyko kursowe ponosisz samodzielnie.

Jak długo czeka się na korzyści podatkowe?

To zależy od kraju: w Hiszpanii korzyści podatkowe masz od razu po uzyskaniu rezydencji, w Portugalii musisz złożyć wniosek o NHR (może potrwać 6-12 miesięcy), na Cyprze możesz korzystać natychmiast, status Non-Dom uzyskujesz w oddzielnej procedurze. We wszystkich przypadkach – najpierw musisz stać się rezydentem podatkowym.

Co z moją nieruchomością w Niemczech?

Niemieckie nieruchomości podlegają nadal niemieckiemu opodatkowaniu. Dochód z najmu rozliczasz w Niemczech – także po przeprowadzce. Przy sprzedaży obowiązuje podatek spekulacyjny, jeśli nie posiadasz nieruchomości dłużej niż 10 lat (są wyjątki dla mieszkań na własny użytek).

Jakie dokumenty są potrzebne do zakupu nieruchomości?

Zwykle potrzebujesz: ważnego dowodu osobistego lub paszportu, numeru podatkowego danego państwa, zaświadczeń o dochodach/majątku, potwierdzeń zdolności kredytowej. W Hiszpanii także numer NIE, w Portugalii numer NIF.

Czy mogę odziedziczyć nieruchomość przekazując ją dzieciom?

Tak, to możliwe we wszystkich trzech krajach. Opodatkowanie spadków różni się jednak wyraźnie: Hiszpania ma wysokie stawki z ulgami rodzinnymi, Portugalia nie opodatkowuje dzieci i małżonka, Cypr nie pobiera podatku spadkowego. Uwaga: niemiecki podatek spadkowy może obowiązywać równolegle. Sprawdź to zawczasu.

Jak wygląda kwestia bariery językowej?

To zależy: na Costa del Sol wielu usługodawców mówi po niemiecku, formalności załatwisz często też po angielsku. W Portugalii angielski jest popularny, niemiecki mniej. Na Cyprze angielski to drugi język urzędowy – najłatwiej się porozumieć. W sprawach prawnych korzystaj zawsze z niemieckojęzycznego prawnika na miejscu.

Co jeśli chcę wrócić do Niemiec?

Powrót możliwy jest w każdej chwili. Podatki rozliczasz natychmiast w Niemczech, jeśli spełniasz stosowne kryteria. Nieruchomość możesz zatrzymać i wynajmować lub sprzedać. Może pojawić się przerwa w ubezpieczeniu zdrowotnym – licz się z tym, planując powrót awaryjny.

Czy warto przeprowadzić się za granicę przy niższych emeryturach?

To zależy od całości sytuacji. Przy emeryturach poniżej 2.000€ miesięcznie realna oszczędność podatkowa bywa niewielka. Różnicę mogą zrobić niższe koszty życia (szczególnie w Portugalii). Przelicz wszystkie koszty: podatki, utrzymanie, ubezpieczenie zdrowotne i aspekty społeczne.

Jaką rolę odgrywa stabilność polityczna?

Wszystkie trzy kraje to stabilne demokracje UE z pewnym prawem. Nagłe zmiany są mało prawdopodobne, choć nigdy niemożliwe. Portugalia już kilka razy zmieniała zasady NHR, Hiszpania rozważa tzw. podatek od cudzoziemców, Cypr jest po kryzysie bardziej ostrożny. Pomaga dywersyfikacja – nie stawiaj wszystkiego na jedną kartę.