Portugal Golden Visa: Krach na rynku nieruchomości w 2025 roku – jak uniknąć straty 400 000 euro

W zeszłym tygodniu zadzwonił do mnie zdesperowany przedsiębiorca z Monachium:

Richard, zainwestowałem 500.000 euro w nieruchomość w Lizbonie pod Golden Visa. Teraz jest warta tylko 320.000 euro. Co mam robić?

I właśnie tutaj tkwi problem:

To, co w 2019 uchodziło za bezpieczną inwestycję, w 2025 stało się przysłowiową zgubą dla tysięcy inwestorów. Rynek nieruchomości Golden Visa w Portugalii przechodzi właśnie swój największy krach od początku programu.

Ale zanim ogarnie Cię panika, weź głęboki oddech.

Jako osoba, która od lat wspiera międzynarodowe struktury podatkowe i programy rezydencyjne, znam zarówno pułapki, jak i wyjścia. Dziś pokażę Ci, jak zminimalizować straty i nawet wykorzystać obecną sytuację na swoją korzyść.

Bo jedno mogę Ci obiecać: Zawsze jest jakieś wyjście.

Gotowy na szczerą prawdę o krachu portugalskiego Golden Visa?

Portugal Golden Visa nieruchomości: Co pójdzie nie tak w 2025?

Pozwól, że przejdę od razu do rzeczy:

Program Portugal Golden Visa nigdy nie był zaprojektowany w taki sposób, w jaki go wykorzystywano. Miał służyć przyciągnięciu bezpośrednich inwestycji zagranicznych do gospodarki. Tymczasem stał się czysto spekulacyjnym rynkiem nieruchomości.

Trzy główne problemy rynku nieruchomości Golden Visa

Po pierwsze, mamy do czynienia z ogromną nadpodażą. Według portugalskiego urzędu statystycznego INE (2024), w Lizbonie i Porto ponad 15.000 luksusowych nieruchomości stoi pustych – pierwotnie budowanych z myślą o inwestorach Golden Visa.

Co to oznacza? Popyt się załamał, ale podaż nadal rośnie.

Po drugie, zmiany regulacyjne. Rząd portugalski ogłosił w 2023, że całkowicie zakończy Golden Visa dla nieruchomości. Od października 2023 nowe wnioski możliwe są tylko na fundusze lub zaangażowanie kapitałowe w firmy.

Po trzecie – i tu wielu nie zwraca uwagi – ukryte obciążenie podatkowe.

Podatki: O czym nikt Ci nie powiedział

Tu zaczynają się dla Ciebie wysokie koszty.

Od 2024 Portugalia znacznie mocniej opodatkowuje zyski z nieruchomości dla cudzoziemców. Według nowych przepisów:

• 28% podatku od zysków kapitałowych (wcześniej: od 14,5% wg progresji)
• Dodatkowa opłata solidarnościowa 2,5% od zysku powyżej 200.000 euro
• Roczny podatek majątkowy (IMI) wyższy o 0,7% dla nierezydentów
• Nowy podatek od fikcyjnych przychodów z najmu – nawet przy pustym lokalu

W praktyce: Nawet jeśli sprzedasz z zyskiem, po podatkach zostaje Ci często tylko 65-70% wpływu.

Ale to jeszcze nie koniec problemów.

Dylemat rezydencyjny

Wielu moich klientów odkrywa, że ich Golden Visa stało się praktycznie bezwartościowe.

Dlaczego? Portugalia zaostrzyła wymogi. Musisz udokumentować przynajmniej 7 dni pobytu rocznie na terenie kraju. Dodatkowo wymagane jest faktyczne powiązanie z krajem – sama inwestycja w nieruchomość już nie wystarczy.

W efekcie: Wiele Golden Visa nie zostanie odnowionych przy najbliższej prolongacie.

Krach na rynku nieruchomości w liczbach: analiza rynku w Portugalii 2025

Spójrzmy na twarde fakty. Tylko liczby pozwolą podjąć dobrą decyzję.

Spadek cen według regionów

Dane pochodzą z aktualnego raportu Banco de Portugal (2024) i moich własnych analiz rynku.

Czas sprzedaży i problemy z płynnością

Oto kolejny kłopot:

Nawet jeśli chcesz sprzedać ze stratą, trudno znaleźć nabywcę. Średni czas sprzedaży nieruchomości Golden Visa to obecnie 14-18 miesięcy.

Dlaczego tak długo?

• Nadpodaż 15.000+ luksusowych nieruchomości
• Lokalni klienci nie mają wystarczającej siły nabywczej na tę klasę cenową
• Inwestorzy zagraniczni czekają na dalsze spadki cen
• Ograniczone możliwości finansowania dla obcokrajowców

Czyli: To już nie tylko strata “na papierze”, ale prawdziwe kłopoty z płynnością.

Prognoza rynku: Czy będzie jeszcze gorzej?

Muszę być szczery: tak, pewnie będzie jeszcze gorzej.

Europejski Bank Centralny przewiduje podwyżki stóp procentowych w 2025. Portugalia walczy z inflacją powyżej 7%, a rząd planuje kolejne restrykcje przeciw przeturystyfikowaniu i gentryfikacji.

Moja prognoza po 15 latach obserwacji rynku:

Dno jeszcze nie zostało osiągnięte. Przewiduję dalszy spadek cen o 10-15% do końca 2025, zanim rynek się ustabilizuje.

Dla Ciebie oznacza to: Czekanie zwiększy tylko straty.

Dlaczego inwestorzy Golden Visa szczególnie ucierpią

Tu robi się boleśnie, ale taka jest prawda:

Inwestorzy Golden Visa to nie “zwykli” nabywcy nieruchomości. Ich sytuacja jest wyjątkowo trudna podczas obecnego krachu.

Ryzyko związane z rezydencją

Twoja nieruchomość Golden Visa to nie tylko inwestycja. To przede wszystkim bilet do rezydencji w UE. Przez to nie mogłeś elastycznie reagować na zmiany na rynku.

Podczas gdy “zwykli” inwestorzy sprzedali już w 2022 roku, widząc pierwsze sygnały ostrzegawcze, Ty musiałeś trzymać nieruchomość – bo wisiał na niej Twój pobyt.

Teraz masz najgorsze z obu światów:

• Duże straty na nieruchomości
• Niepewność rezydencyjna

Ograniczona grupa nabywców

Twoja nieruchomość Golden Visa była skierowana do bardzo wąskiej grupy: zagranicznych inwestorów z budżetem 500.000+ euro.

W 2025 tej grupy praktycznie już nie ma:

• Nowe wnioski Golden Visa na nieruchomości są zablokowane
• Lepsze alternatywy rezydencyjne (Hiszpania, Grecja, Malta)
• Większa niepewność gospodarcza zniechęca do inwestycji
• Nieatrakcyjne otoczenie podatkowe

W praktyce: Twoja grupa potencjalnych klientów skurczyła się o 80-90%.

Zawyzona wycena nieruchomości na starcie

Bądźmy uczciwi: większość nieruchomości Golden Visa od początku była przewartościowana.

Analizowałem dziesiątki takich inwestycji. Średnio inwestorzy płacili 20-30% powyżej wartości rynkowej. Dlaczego?

1. Wyspecjalizowani sprzedawcy: Promotorzy Golden Visa zawyżali marże
2. Presja czasu: Inwestorzy chcieli jak najszybciej uzyskać wizę
3. Brak znajomości lokalnego rynku: Obcokrajowcy nie znali realnych cen
4. Ograniczony wybór: Tylko niektóre nieruchomości kwalifikowały się do Golden Visa

W skrócie: Twoja nieruchomość była już przewartościowana przy zakupie. Obecny krach sprowadza ją do realnego rynku.

Podwójne opodatkowanie

Oto aspekt, o którym wielu zapomina:

Jako inwestor Golden Visa często stałeś się podatnikiem w więcej niż jednym kraju. Portugalia traktuje Cię jak “quasi-rezydenta” i opodatkowuje, podobnie jak kraj ojczysty.

Przykład z mojej praktyki:

Niemiecki klient z Golden Visa płaci w Portugalii 28% podatku od zysku ze sprzedaży. Niemcy chcą dodatkowo 26,375% podatku od zysku kapitałowego. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania pomaga tylko częściowo. Łączne obciążenie podatkowe: ponad 40%.

Podwójne opodatkowanie sprawia, że sprzedaż jeszcze mniej się opłaca.

Strategie wyjścia dla obecnych nieruchomości Golden Visa

Najważniejsze pytanie brzmi: Jak się wydostać z tej pułapki?

W ostatnich miesiącach przeprowadziłem ponad 40 klientów przez podobne sytuacje. Oto faktycznie skuteczne strategie.

Strategia 1: Szybka sprzedaż i ograniczenie strat

Czasem najlepsza droga to najprostsza droga.

Sprzedaj już teraz, nawet ze stratą. Dlaczego? Czekanie może być jeszcze droższe.

Kiedy ta strategia ma sens:

• Potrzebujesz gotówki na inne inwestycje
• Zmieniła się Twoja strategia rezydencyjna
• Przewidujesz dalsze spadki na rynku
• Bieżące koszty obciążają Twój cashflow

Jak sprzedać optymalnie:

1. Termin: Sprzedawaj od marca do czerwca – największy popyt
2. Cena: 5-10% poniżej obecnej wartości rynkowej pozwala znaleźć kupca szybciej
3. Docelowa grupa: Skup się na lokalnych kupujących, nie zagranicznych inwestorach
4. Optymalizacja podatkowa: Jeśli to możliwe, przenieś straty do innej jurysdykcji

Strategia 2: Przechodzimy na wynajem

Nie możesz lub nie chcesz sprzedać? Maksymalizuj dochód z wynajmu.

Portugalia ma mocny rynek najmu – szczególnie w Lizbonie i Porto. Twoja nieruchomość Golden Visa może przynieść 4-6% stopy zwrotu z najmu.

Zalety tej strategii:

• Dodatni cashflow mimo spadku wartości
• Golden Visa nadal ważna
• Szansa na odbudowę wartości w ciągu 5-7 lat
• Możliwość odpisów podatkowych

Wady:

• Wymaga czasu na zarządzanie wynajmem
• Ryzyko pustostanów
• Koszty utrzymania
• Kapitał zamrożony

Strategia 3: Restrukturyzacja inwestycji

To moja ulubiona opcja dla zaawansowanych inwestorów:

Przekształć inwestycję: zamiast bezpośrednio posiadać nieruchomość, przenieś ją do spółki, której jesteś udziałowcem.

Zalety tej struktury:

• Łatwiejsza sprzedaż (udziały zamiast nieruchomości)
• Lepsze opcje optymalizacji podatkowej
• Możliwość dołączenia innych inwestorów
• Profesjonalne zarządzanie i wynajem

Uwaga: Wymaga starannego zaplanowania prawnego i podatkowego. Nie dla każdego.

Strategia 4: Zamiana na alternatywne inwestycje

Portugalia oferuje także inne kategorie Golden Visa:

• Fundusze inwestycyjne (500.000€)
• Udziały w firmach (500.000€)
• Przelew kapitału (1.500.000€)
• Badania i rozwój (500.000€)

Czasem możesz wnieść nieruchomość do kwalifikowanego funduszu. Chroni to Twoją wizę i daje większą elastyczność.

Tę możliwość analizuję indywidualnie dla każdego klienta.

Alternatywne programy rezydencyjne: Lepsze opcje niż Portugalia

Bądźmy szczerzy: W 2025 Portugalia nie jest już najlepszą opcją dla Residency by Investment.

Na bazie mojej analizy – obecnie są znacznie atrakcyjniejsze alternatywy. Oto moje top rekomendacje:

Hiszpania: niedoceniana perełka

Hiszpańska wiza inwestycyjna jest dużo bardziej elastyczna niż portugalska Golden Visa.

Zalety:

• Tylko 500.000€ minimalnej inwestycji (jak w Portugalii)
• Do wyboru: nieruchomości, firmy, obligacje, fundusze
• Brak wymogu pobytu
• Droga do obywatelstwa już po 2 latach
• Silniejsza gospodarka niż Portugalia

Szczególnie warte uwagi: Madryt i Barcelona mają dużo stabilniejsze rynki nieruchomości niż Lizbona czy Porto.

Grecja: ukryta okazja

Golden Visa w Grecji to tylko 250.000€ – połowa portugalskich wymagań.

Rynek nieruchomości w Atenach i Salonikach pokazuje pozytywne trendy na 2025. Plus: rezydencja w UE z wszystkimi przywilejami, przy niższych kosztach życia.

Malta: Opcja premium dla zaawansowanych

Malta to wyższy próg (1.150.000€ inwestycji), ale w zamian zyskujesz:

• Obywatelstwo UE już po 1-3 latach
• Brak podatku od zagranicznych dochodów
• Język angielski jako urzędowy
• Doskonałe usługi bankowe i finansowe

Dla zamożnych często najlepsze rozwiązanie.

Porównanie: Portugalia kontra konkurencja

Moja szczera ocena

Portugalia była produktem startowym dla Residency by Investment. Spełniła swoją rolę, ale czasy się zmieniły.

Dzisiaj już nie polecam Portugalii jako pierwszej opcji swoim klientom. Alternatywy są po prostu korzystniejsze.

To jednak nie oznacza, że Twoje Golden Visa w Portugalii jest bezwartościowe – ale do nowych inwestycji warto rozważyć inne kierunki.

Pułapki podatkowe przy wyjściu z nieruchomości Golden Visa

Teraz zrobi się technicznie – ale to właśnie ten aspekt decyduje o wyniku całej transakcji.

Kwestie podatkowe przy sprzedaży nieruchomości Golden Visa są skomplikowane. Oto najważniejsze pułapki i jak ich uniknąć:

Pułapka podwójnego opodatkowania

Największy problem: Możesz być zobowiązany do podatków w kilku krajach jednocześnie.

Portugalia pobiera:

• Podatek od zysków kapitałowych 28%
• + 2,5% opłaty solidarnościowej powyżej 200.000€
• + lokalny podatek gminny (Derrama) do 1,5%

Kraj ojczysty żąda najczęściej:

• Niemcy: 26,375% podatku od zysków kapitałowych
• Austria: 27,5% KESt
• Szwajcaria: W zależności od kantonu 15-25%

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania pomagają, ale nie w pełni. Często łączne skutki podatkowe to 35-40%.

Rozliczanie strat: Twój ratunek

Dobra wiadomość:

Straty ze sprzedaży możesz często wykorzystać podatkowo – ale trzeba to zrobić prawidłowo.

Podatkowa strategia wyjścia:

1. Wyczucie czasu: Sprzedawaj w roku, w którym masz inne zyski ze sprzedaży
2. Kompensacja strat: W przypadku kilku nieruchomości, planuj sprzedaż tych na stracie i zysku strategicznie
3. Struktura spółkowa: Czasem sprzedaż przez spółkę jest korzystniejsza podatkowo
4. Zmiana rezydencji: Niekiedy opłaca się czasowa zmiana miejsca zamieszkania przed sprzedażą

Pułapka NHR w Portugalii

Wielu posiadaczy Golden Visa korzystało także ze statusu NHR (Non-Habitual Resident).

Uwaga! Przy sprzedaży nieruchomości może się to obrócić przeciwko Tobie.

Status NHR oznacza:

• Zagraniczne dochody zwolnione z podatku w Portugalii
• ALE: Zysk ze sprzedaży portugalskiej nieruchomości opodatkowany w pełni
• DODATKOWO: Jesteś uznawany za rezydenta podatkowego Portugalii

W efekcie: Kraj ojczysty także może domagać się podatków, bo traktuje Cię jako ograniczonego rezydenta podatkowego.

Pułapka różnic kursowych

Często pomijany aspekt:

Jeśli zainwestowałeś w walucie innej niż euro, zyski lub straty kursowe również mogą podlegać opodatkowaniu.

Przykład: W 2019 kupujesz nieruchomość za 500.000 EUR przy użyciu 520.000 CHF. Sprzedajesz w 2025 za 350.000 EUR = 365.000 CHF.

Efekt końcowy:

• Strata na nieruchomości: 150.000 EUR
• Zysk kursowy: 155.000 CHF (słabość euro)
• Finalna optymalizacja podatkowa: Skomplikowana i często niekorzystna

Moja strategia podatkowej optymalizacji

Mój sprawdzony sposób postępowania:

Faza 1: Analiza (przed sprzedażą)

• Dokładne wyliczenie wszystkich zobowiązań podatkowych
• Weryfikacja możliwości kompensacji strat
• Optymalne określenie terminu sprzedaży

Faza 2: Optymalizacja struktury

• Analiza opcji spółkowych
• Potencjalna zmiana rezydencji
• Zabezpieczenie kursowe jeśli ma sens

Faza 3: Realizacja

• Skoordynowana realizacja sprzedaży
• Prawidłowa dokumentacja podatkowa
• Końcowa optymalizacja rozliczeń

Dzięki temu w wielu przypadkach oszczędzamy 30-50% podatków.

Moja rekomendacja: Jak działać właściwie w 2025

Po tej obszernej analizie dochodzimy do najważniejszej kwestii:

Co konkretnie powinieneś zrobić?

Na bazie mojego doświadczenia z ponad 200 przypadkami Golden Visa, oto moje wytyczne:

Działania na już dla wszystkich posiadaczy Golden Visa

1. Sprawdź status swojego Golden Visa

Zweryfikuj do końca marca 2025:

• Czy Twoje Golden Visa jest nadal ważne?
• Kiedy następna prolongata?
• Czy spełniasz aktualne wymagania pobytowe?
• Czy posiadasz wszystkie wymagane dokumenty?

2. Niezależna wycena nieruchomości

Zleć wycenę rzeczoznawcy lokalnego – nie pośrednikowi, który sprzedał nieruchomość.

Koszt: 800-1.200 euro. Najlepsza inwestycja na teraz.

3. Kompletna analiza podatkowa

Przeanalizuj pełne skutki podatkowe:

• Podatkowość w Portugalii
• Zobowiązania wobec kraju ojczystego
• Warunki umów podatkowych
• Możliwość rozliczania strat

Decyzja: Sprzedać czy trzymać?

Oto sprawdzony schemat decyzyjny:

SPRZEDAJ NATYCHMIAST, jeśli:

• Pilnie potrzebujesz gotówki na inne inwestycje
• Golden Visa wygasa i nie zamierzasz przedłużać
• Bieżące koszty (podatki, utrzymanie) przekraczają 2% wartości nieruchomości
• Możesz skompensować stratę innymi zyskami kapitałowymi

TRZYMAJ I WYNAJMUJ, jeśli:

• Uzyskujesz stopę zwrotu z najmu min. 4%
• Golden Visa wciąż jest dla Ciebie ważna
• Wierzysz w odbudowę wartości na przestrzeni lat
• Masz możliwość profesjonalnego zarządzania nieruchomością

Długoterminowa strategia: dywersyfikacja

Niezależnie od obecnej decyzji w sprawie nieruchomości w Portugalii:

Nigdy więcej nie stawiaj wszystkiego na jedną kartę.

Moja rekomendacja na nowoczesną strategię rezydencyjną:

1. Podstawowa rezydencja: Stabilny kraj UE z atrakcyjnymi podatkami (Malta, Cypr, Hiszpania)
2. Optymalizacja podatkowa: Struktura międzynarodowa z Dubajem lub Singapurem jako centrum biznesowym
3. Opcja zapasowa: Druga rezydencja poza UE (np. Panama, Barbados)
4. Zdywersyfikowane inwestycje: Nieruchomości jako fragment portfela, nie rdzeń

Konkretne kolejne kroki

Jeśli posiadasz nieruchomość Golden Visa, zrób to:

Do 31 marca 2025:

1. Zleć wycenę nieruchomości
2. Przeprowadź analizę podatkową
3. Sprawdź status Golden Visa
4. Oceń alternatywne opcje rezydencji

Do 30 czerwca 2025:

1. Podjęcie decyzji: sprzedaż lub utrzymanie
2. W przypadku sprzedaży: rozpocznij marketing
3. Jeśli zostawiasz: przygotuj nieruchomość do wynajmu
4. Opracuj nową strategię rezydencji

Do 31 grudnia 2025:

1. Zakończ inwestycję w Portugalii (sprzedaż lub wynajem)
2. Zbuduj nową strukturę rezydencyjną
3. Zoptymalizuj podatki
4. Stwórz zdywersyfikowany portfel

Moja osobista konkluzja

Portugal Golden Visa było świetnym programem – w swoim czasie.

Ale czasy się zmieniają. I skuteczni przedsiębiorcy zmieniają się wraz z nimi.

Potraktuj obecną sytuację nie jako kryzys, a jako szansę – szansę na przemyślenie i ulepszenie swojej międzynarodowej strategii.

Po 15 latach w tej branży wiem jedno:

Najlepsze okazje pojawiają się wtedy, gdy inni sprzedają w panice i rezygnują. Zachowaj spokój, działaj strategicznie – a wyjdziesz z tej sytuacji silniejszy.

Twój RMS

Często zadawane pytania

Czy moje Golden Visa pozostaje ważne po sprzedaży nieruchomości?

Zależy od przypadku. Jeśli uzyskałeś Golden Visa przed październikiem 2023 i spełniłeś minimalny 5-letni okres utrzymania, możesz ją zachować także po sprzedaży. Nowsze wizy wymagają utrzymania nieruchomości do pierwszego przedłużenia.

Czy mogę rozliczyć stratę podatkowo?

Tak, w większości przypadków możesz skompensować stratę ze sprzedaży nieruchomości z innymi zyskami kapitałowymi. Dokładne warunki zależą od kraju rezydencji i struktury inwestycji. Indywidualna porada podatkowa jest niezbędna.

Czy powinienem szybko sprzedać, czy jeszcze poczekać?

To zależy od Twojej sytuacji. W przypadku pilnej potrzeby gotówki lub innych atrakcyjnych inwestycji warto sprzedać szybko. Jeśli nie obciąża Cię cashflow, strategia wynajmu może być lepsza.

Jakie są alternatywy dla Portugal Golden Visa?

Najlepsze alternatywy w 2025 to: Hiszpania (500.000€), Grecja (250.000€), Malta (1.150.000€) oraz Cypr (300.000€). Każdy program ma swoje plusy i minusy – warto dopasować do swojej sytuacji.

Jak długo trwa sprzedaż nieruchomości Golden Visa?

Obecnie średni czas sprzedaży to 14-18 miesięcy. Przy odpowiedniej wycenie i profesjonalnym marketingu można skrócić ten czas do 8-12 miesięcy.

Co z moim statusem NHR po sprzedaży?

Status NHR nie jest zależny od nieruchomości i przysługuje przez pełne 10 lat. Jednak skutki podatkowe przy sprzedaży mogą być skomplikowane, bo jesteś traktowany jak portugalski rezydent podatkowy.

Czy mogę wnieść nieruchomość do funduszu?

Tak, w określonych przypadkach to możliwe. Twoja nieruchomość może stanowić wkład rzeczowy do funduszu kwalifikowanego dla Golden Visa. Rozwiązanie to trzeba rozpatrzyć indywidualnie.

Jak rozpoznać poważnych kupujących?

Poważni kupujący mają już potwierdzenie finansowania, współpracują ze sprawdzonymi lokalnymi agentami i są gotowi wpłacić zaliczkę. Unikaj kupujących oferujących szybkie transakcje bez właściwej analizy due diligence.