Portugal Real Estate Investment Trusts: Struktury REIT oraz inwestowanie w nieruchomości z korzyściami podatkowymi – Profesjonalne zarządzanie portfelem nieruchomości

Czym są portugalskie REIT-y i dlaczego są interesujące dla międzynarodowych przedsiębiorców?

Zanim przejdziemy do szczegółów, rozwiejmy jedno nieporozumienie:

Wielu myśli o REIT-ach wyłącznie w kontekście USA czy Niemiec. Portugalia? O tym rzadko kto słyszał.

Od 2019 roku Portugalia jednak prowadzi nowoczesny system REIT, ciekawy zwłaszcza dla inwestorów zagranicznych.

REIT – co to właściwie znaczy?

REIT to skrót od Real Estate Investment Trust – czyli fundusz inwestycyjny nieruchomościowy. Idea jest prosta:

Łączysz różne nieruchomości w jednej strukturze. Ta struktura jest podatkowo transparentna. To znaczy: Brak podwójnego opodatkowania na poziomie funduszu.

W praktyce wygląda to tak:

• REIT nabywa nieruchomości lub całe portfele
• Dochody z najmu i zysk ze sprzedaży trafiają bezpośrednio do udziałowców
• Podatki płacisz tylko na swoim indywidualnym poziomie
• Brak podatku dochodowego od osób prawnych na poziomie REIT-u (jeśli spełnione są określone kryteria)

Portugalski REIT: Cechy szczególne tego systemu

System REIT w Portugalii jest celowo otwarty na inwestorów zagranicznych. Widać to w kilku punktach:

Po pierwsze: Prosta struktura. Gdy inne kraje mają skomplikowane przepisy, Portugalia stawia na przejrzystość i umiarkowane wymagania.

Po drugie: Zgodność z UE. Jako członek Unii Europejskiej możesz korzystać z przywilejów podatkowych i prawnych UE.

Po trzecie: Atrakcyjne opodatkowanie. Portugalia stosuje zaledwie 10% podatek u źródła od wypłat dla nierezydentów.

Dlatego portugalskie REIT-y są szczególnie interesujące, jeśli:

1. Chcesz stworzyć zdywersyfikowany portfel nieruchomości
2. Szukasz optymalnego podatkowo inwestowania w europejskie nieruchomości
3. Chcesz skorzystać z potencjału wzrostu portugalskiego rynku nieruchomości
4. Cenisz pewność prawną w ramach unijnej struktury

Dlaczego właśnie teraz jest dobry moment?

To naprawdę istotne:

Portugalski rynek nieruchomości dynamicznie rozwija się od kilku lat.

Jednocześnie system REIT nie jest jeszcze przeładowany. To oznacza:

• Mniej konkurencji o najlepsze obiekty
• Szansa na wczesne zajęcie pozycji na rynku
• Potencjał ponadprzeciętnych zwrotów

Ale uwaga: To nie znaczy, że należy inwestować bezrefleksyjnie. Do tego wrócimy później.

Struktura REIT w Portugalii: Jak działa ten system w praktyce

Przechodzimy do konkretów. Jak wygląda konstrukcja portugalskiego REIT-u i jakie wymogi musisz spełnić?

Podstawa prawna: FII kontra REIT

W Portugalii istnieją dwie struktury do inwestowania w nieruchomości:

FII (Fundos de Investimento Imobiliário) – tradycyjne portugalskie fundusze nieruchomości. I REIT-y – od 2019 roku otwarte na inwestorów międzynarodowych.

Dla przedsiębiorców działających globalnie zazwyczaj lepszym wyborem są REIT-y. Dlaczego?

Wymogi dla portugalskich REIT-ów

Aby uzyskać status REIT-u, należy spełnić następujące kryteria:

Test majątkowy: Minimum 75% aktywów musi być zainwestowanych w nieruchomości lub powiązane instrumenty.

Test przychodowy: Minimum 75% brutto przychodów musi pochodzić z nieruchomości (najmy, sprzedaż itp.).

Test wypłat: Minimum 90% dochodu do opodatkowania należy wypłacić udziałowcom.

Test dywersyfikacji: Żaden pojedynczy składnik nieruchomości nie może przekroczyć 25% wartości portfela.

Brzmi skomplikowanie? Nic z tych rzeczy – to standardy rynku, które są do spełnienia.

Jak wygląda typowa struktura REIT?

Zazwyczaj wygląda to tak:

1. Spółka REIT (portugalska spółka akcyjna)
2. Spółka zarządzająca (może być zewnętrzna)
3. Portfel nieruchomości (bezpośrednio lub przez spółki zależne)
4. Udziałowcy (Ty i inni inwestorzy)

Co najważniejsze: Spółka REIT nie płaci podatku CIT, o ile spełnia powyższe testy.

Co to znaczy dla Ciebie? Wszelkie dochody z najmu i zyski ze sprzedaży są transferowane bezpośrednio – bez opodatkowania na poziomie spółki.

Szczegóły rejestracji – praktyczne aspekty

Kilka punktów, o których często się zapomina:

• Kapitał zakładowy: Wymagane minimum 5 mln euro
• Publiczny obrót udziałami: Udziały muszą być zbywalne publicznie (niekoniecznie notowane na giełdzie)
• Raportowanie: Roczne raporty zgodności do portugalskiego nadzoru finansowego CMVM
• Zarządzanie: Wymagane profesjonalne zarządzanie (może być outsourcing)

Limit 5 mln może robić wrażenie, ale pamiętaj: REIT-y to mechanizm zbiorowy – można inwestować wspólnie z innymi.

Korzyści podatkowe REIT w Portugalii: Konkretne liczby i potencjał oszczędności

Teraz dochodzimy do sedna: konkretów podatkowych.

I tu zaczyna się robić naprawdę ciekawie dla międzynarodowego przedsiębiorcy.

Podatkowa transparentność w praktyce

Największy plus portugalskich REIT-ów to podatek przechodni. Co to oznacza w praktyce?

Przykład z życia:

Twój REIT generuje 1 mln euro rocznie z najmu. W zwykłej spółce kapitałowej płacisz najpierw CIT (21% w Portugalii). Zostaje 790 tys. euro. Przy wypłacie dywidendy – kolejny podatek u źródła.

W REIT? Cały milion przechodzi do Ciebie. Podatek płacisz wyłącznie na swoim poziomie.

To oszczędność nawet do 21% dzięki odpowiedniej strukturze.

Podatek u źródła przy wypłatach

Dla zagranicznych inwestorów to najciekawsze:

Portugalia pobiera od dywidendy REIT-owej dla nierezydentów tylko 10% podatku u źródła. To dużo mniej niż w wielu innych krajach.

Dla porównania:

Ale uwaga: 10% w Portugalii można dodatkowo skompensować poprzez umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Optymalizacja przez umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania

Portugalia zawarła ponad 80 takich umów. Dla Ciebie oznacza to:

Jeśli mieszkasz podatkowo w kraju z umową DBA, portugalski podatek u źródła możesz przeważnie całkowicie odliczyć.

Przykład: Niemcy

• Podatek u źródła z Portugalii: 10%
• Odliczenie w Niemczech: pełne
• Efektywne obciążenie: Twój niemiecki podatek minus 10%

Przy stawce 42% płacisz efektywnie tylko 32% od wypłat z REIT-u.

Optymalizacja dla nierezydentów spoza UE

Tu robi się naprawdę ciekawie:

Jeśli Twój rezydencja podatkowa to Dubaj, Singapur lub inna nisko-opodatkowana jurysdykcja, zyskujesz maksimum:

• Podatek u źródła w Portugalii: 10%
• Krajowy podatek: 0-9% (zależnie od miejsca)
• Suma obciążeń: 10-19%

To korzystniej niż w przypadku bezpośrednich inwestycji z typowym opodatkowaniem.

Zysk ze sprzedaży: ukryty bonus

Warto zauważyć:

Gdy REIT sprzedaje nieruchomość, zysk pozostaje nieopodatkowany na poziomie spółki REIT. Trafia wprost do Ciebie.

Rozliczasz go na swoim poziomie. Co istotne:

Brak podwójnego opodatkowania. Brak podatku CIT w Portugalii przy sprzedaży.

Przeliczmy przykład:

REIT kupuje nieruchomość za 2 mln euro. Po 5 latach sprzedaje ją za 3 mln euro. Milion euro zysku – bezpośrednio do Ciebie.

W zwykłej strukturze 21% CIT w Portugalii – 210 tys. euro mniej w Twojej kieszeni.

Symulacja: Twoja całkowita stopa zwrotu

Przyjrzyjmy się liczbowo:

Założenia:

• Inwestycja: 500.000 euro w portugalski REIT
• Roczna stopa z najmu: 6%
• Wzrost wartości: 4% rocznie
• Okres inwestycji: 10 lat
• Rezydencja podatkowa: Dubaj (0% PIT)

W strukturze REIT:

• Wypłata roczna: 30.000 euro
• Podatek u źródła: 3.000 euro
• Na rękę: 27.000 euro/rok
• Po 10 latach: 270.000 euro
• Wzrost wartości: ok. 240.000 euro (10% podatek u źródła przy sprzedaży)
• Suma netto: ok. 486.000 euro

Standardowa struktura:

• CIT w Portugalii: 21%
• Dodatkowo podatek u źródła: 25%
• Łączne obciążenie: ok. 40%
• Suma netto: ok. 370.000 euro

Twój zysk: 116.000 euro – ponad 23% wyższy zwrot dzięki właściwej strukturze.

Profesjonalna budowa portfela nieruchomości: Moja instrukcja krok po kroku

Teoria jest ważna, ale jak krok po kroku stworzyć profesjonalny portfel nieruchomości z Portugal REIT?

Oto moja sprawdzona metoda:

Faza 1: Strategia i cele

Zanim wydasz choćby 1 euro, musisz znać własne cele.

Zadaj sobie pytania:

1. Chcesz przede wszystkim stałych dochodów czy wzrostu wartości?
2. Jakie ryzyko akceptujesz?
3. Na jak długo planujesz zaangażować kapitał?
4. Jak istotna jest dla Ciebie płynność?

Na tej podstawie dobierzesz strategię portfela:

Na początek polecam strategię Core-Plus – to dobry kompromis między stabilnością a potencjałem wzrostu.

Faza 2: Analiza rynku i dobór lokalizacji

Portugalia to kilka rynków nieruchomości o różnej specyfice:

Lizbona:

• Zalety: duża płynność, stabilni najemcy, międzynarodowa klientela
• Wady: wysokie ceny, ograniczona podaż
• Dobre dla: portfeli nastawionych na dochód

Porto:

• Zalety: potencjał wzrostu, atrakcyjne ceny, popyt studencki
• Wady: mniejsza płynność niż Lizbona
• Dobre dla: strategii wzrostowych

Algarve:

• Zalety: kupujący z zagranicy, boom turystyczny
• Wady: sezonowość, zależność od turystyki
• Dobre dla: portfeli oportunistycznych

Rynki wschodzące (Braga, Coimbra):

• Zalety: niskie ceny wejścia, potencjał rozwoju
• Wady: wyższe ryzyko, mniejsza płynność
• Dobre dla: doświadczonych inwestorów

Faza 3: Wybór obiektów i due diligence

W doborze nieruchomości do REIT-u postępuj systematycznie:

Krok 1: Wstępna selekcja

• Lokalizacja zgodna ze strategią?
• Wielkość obiektu adekwatna do budżetu?
• Stan techniczny odpowiedni?
• Aktualna sytuacja najemców?

Krok 2: Analiza szczegółowa

Tu trzeba wejść głębiej. Najważniejsze wskaźniki:

Net Initial Yield (NIY): Czysty przychód najmu / cena zakupu. Minimum 4%.

Gross-to-Net Ratio: Relacja czynszu brutto do netto – wskaźnik kosztów dodatkowych.

Vacancy Rate: Wskaźnik pustostanów w regionie. Mniej niż 5% to bardzo dobrze.

Capex Requirements: Planowane nakłady na 5 lat.

Krok 3: Weryfikacja prawna

To kluczowe, często bagatelizowane:

1. Potwierdzenie własności i analiza księgi wieczystej
2. Pozwolenia budowlane, prawa do użytkowania
3. Analiza obowiązujących umów najmu
4. Ekspertyzy środowiskowe i historyczne
5. Ocena podatkowa

Faza 4: Budowa portfela i dywersyfikacja

Profesjonalny portfel REIT powinien być zdywersyfikowany. Moje rekomendacje:

Dywersyfikacja geograficzna:

• 60% Lizbona/Porto (rynki główne)
• 25% rynki drugorzędne
• 15% rynki wschodzące

Dywersyfikacja typów nieruchomości:

• 40% mieszkania
• 30% biura
• 20% handel
• 10% specjalne obiekty (hotele, logistyka)

Dywersyfikacja według wielkości:

• Żaden obiekt nie przekracza 25% portfela
• Minimum 5 różnych obiektów
• Miks różnych przedziałów cenowych

Faza 5: Profesjonalne zarządzanie

Sukces REIT-u zależy od efektywnego zarządzania. Najważniejsze obszary:

Zarządzanie portfelem:

• Regularne wyceny
• Optymalizacja umów najmu
• Inwestycje strategiczne
• Planowanie wyjść/zbycia

Zarządzanie nieruchomościami:

• Obsługa najemców
• Utrzymanie techniczne
• Rozliczenia kosztów
• Zarządzanie pustostanami

Zarządzanie finansami:

• Optymalizacja cash flow
• Optymalizacja podatkowa
• Raportowanie dla inwestorów
• Compliance

Moja rada: Zleć operacyjne zarządzanie wyspecjalizowanym firmom – to koszt 1-2% najmu, a oszczędzisz sobie wielu problemów.

Portugalia kontra inne lokalizacje REIT: Szczera analiza

Bądźmy szczerzy: Portugalia to nie jedyne miejsce na REIT-y w Europie.

Oto mój bezpośredni porównanie z głównymi alternatywami.

Portugalia kontra Niemcy: Dawid kontra Goliat

Niemcy to największy rynek REIT w Europie. Ale większy nie zawsze znaczy lepszy.

Wniosek: Portugalia wygrywa zdecydowanie w podatkach i dostępności rynku. Niemcy wygrywają wielkością i stabilnością.

Dla globalnych przedsiębiorców Portugalia to często lepsza opcja.

Portugalia kontra Holandia: Porównanie podatkowe

Holandia słynie jako lokalizacja dla holdingów. A REIT-y?

Podatki:

• Portugalia: 10% podatek u źródła, pełna transparentność
• Holandia: 15% podatek u źródła, dodatkowo bardzo zawiłe przepisy antynadużyciowe

Praktyczność:

• Portugalia: Proste i przejrzyste zasady
• Holandia: Wiele wyjątków i szczegółowych regulacji

Rynek nieruchomości:

• Portugalia: Rynek rosnący, spory potencjał
• Holandia: Rynek dojrzały, droższy

Moim zdaniem Portugalia wygrywa, szczególnie dla małych i średnich portfeli.

Portugalia kontra Luksemburg: Opcja butikowa

Luksemburg to specjalista od funduszy. A REIT-y?

Zalety Luksemburga:

• Bardzo elastyczne rozwiązania
• Mocne zaplecze instytucjonalne
• Możliwość paszportyzacji wewnątrz UE

Wady Luksemburga:

• Wysokie koszty setupu (50.000€+)
• Zawiła regulacja
• Brak własnego rynku nieruchomości

Moja opinia: Luksemburg dla instytucji powyżej 10 mln euro. Portugalia dla wszystkich innych.

Portugalia kontra Hiszpania: Porównanie iberyjskie

Hiszpania i Portugalia – podobne rynki, inne REIT-y.

Hiszpański minus: SOCIMIs (hiszpańskie REIT-y) muszą wypłacać 100% zysku. Brak pola na reinwestycje.

Portugalski plus: Wystarczy wypłacać 90%. Możesz 10% reinwestować.

Dodatkowo Hiszpania to wyższy podatek u źródła (19% vs 10%) i bardziej skomplikowany system raportowania.

Punkt dla Portugalii.

Prawda o kosztach setupu

Oto realistyczne zestawienie kosztów dla różnych lokalizacji:

Tak więc Portugalia jest konkurencyjna również pod względem kosztowym, nie tylko podatkowym.

Moja szczera opinia

Czy Portugalia to najlepsza lokalizacja REIT dla każdego? Nie.

Ale dla większości międzynarodowych przedsiębiorców oferuje najlepszą kombinację:

• Atrakcyjne podatki
• Umiarkowane koszty
• Prosta implementacja
• Potencjał wzrostowy

Wyjątki:

• Bardzo duże portfele (50+ mln): Może warto rozważyć Niemcy lub Luksemburg
• Strategie day-tradingowe: Holandia daje więcej elastyczności
• Family Offices: Najlepiej sprawdzają się struktury wielojurysdykcyjne

W pozostałych przypadkach Portugalia to bardzo mocna propozycja.

Praktyczna realizacja: Od pomysłu do sprawnego REIT-u

Teoria to jedno – a jak w praktyce założyć portugalskiego REIT-a?

Oto moja praktyczna roadmapa:

Krok 1: Zweryfikuj warunki wstępne (tydzień 1–2)

Zanim zaczniesz, upewnij się, że masz odpowiednie założenia:

Finanse:

• Min. 5 mln euro dostępnego kapitału
• Dodatkowo 100.000–150.000 euro na założenie i pierwsze koszty operacyjne
• Długoterminowy plan płynności (min. 5 lat)

Struktura:

• Jasny podział własności
• Udokumentowane źródła środków
• Wyjaśniona rezydencja podatkowa

Organizacja:

• Zespół zarządzający określony
• Wybrani doradcy
• Harmonogram działań

Krok 2: Budowa zespołu doradców (tydzień 2–4)

Do założenia REIT w Portugalii potrzebujesz eksperckiego wsparcia:

Portugalczyk-prawnik:

• Specjalizacja w prawie handlowym i REIT
• Doświadczenie w strukturach międzynarodowych
• Dobre kontakty z CMVM

Doradca podatkowy Portugalia:

• Ekspert od międzynarodowego planowania podatkowego
• Znajomość opodatkowania REIT i transfer pricing
• Doświadczenie w strukturach międzynarodowych

Doradca podatkowy międzynarodowy:

• Optymalizacja Twojej sytuacji osobistej
• Planowanie DBA
• Compliance w kraju rezydencji

Ekspert rynku nieruchomości:

• Znajomość rynku lokalnego
• Wiedza o wycenie
• Szerokie kontakty branżowe

Koszt doradztwa:

Krok 3: Zakładanie spółki (tydzień 4–8)

Teraz konkretne działania – zakładanie REIT-u to kilka etapów:

Faza 1: Dobór struktury

Typowa struktura:

1. Portugal REIT S.A. (główna spółka REIT)
2. Spółka zarządzająca (można outsourcować)
3. Struktura holdingowa (dla optymalizacji międzynarodowej)

Faza 2: Opracowanie dokumentacji

Najważniejsze dokumenty:

• Statut ze szczególnymi zapisami REIT
• Umowa o zarządzanie
• Wytyczne inwestycyjne
• Procedury compliance

Faza 3: Pozwolenia

Do CMVM trzeba złożyć:

• Kompletny biznesplan
• Potwierdzenie kapitału
• Kwalifikacje zarządzających
• Plan zgodności i compliance

Rozpatrzenie trwa zwykle 6–8 tygodni.

Krok 4: Pierwsze zakupy nieruchomości (tydzień 8–16)

Możesz jednocześnie analizować pierwsze inwestycje:

Lista kontrolna due diligence:

1. Legal due diligence:
   • Potwierdzenie własności
   • Obciążenia hipoteczne, służebności
   • Pozwolenia budowlane
   • Ekspertyza środowiskowa
2. Commercial due diligence:
   • Analiza umów najmu
   • Benchmark czynszów rynkowych
   • Ocena ryzyka pustostanów
   • Wyliczenie capex-u
3. Technical due diligence:
   • Badanie stanu budynku
   • Charakterystyka energetyczna
   • Potrzeby modernizacyjne
   • Dostępność dla niepełnosprawnych

Krok 5: Uruchomienie operacyjne (tydzień 16–20)

Gdy już spółka i pierwsze nieruchomości są gotowe, czas na operacje:

Organizacja zarządzania:

• Zlecenie property management
• Implementacja systemu księgowego
• Ustalenie procesów raportowania
• Optymalizacja zarządzania środkami

Compliance:

• Monitorowanie testów REIT
• Raportowanie kwartalne
• Stała optymalizacja podatkowa
• Budowa relacji z inwestorami

Krok 6: Rozwój portfela (6–24 miesiąc)

Przez pierwsze dwa lata buduj portfel systematycznie:

Rok 1: Budowa fundamentu

• Zakup 3–5 kluczowych nieruchomości
• Dywersyfikacja wg lokalizacji i typu
• Optymalizacja procesów zarządczych
• Budowa historii inwestycyjnej

Rok 2: Optymalizacja portfela

• Dodanie 5–10 kolejnych obiektów
• Pierwsze exit-y i walidacja wyników
• Analiza kolejnych opcji refinansowania
• Być może dalsze pozyskanie inwestorów

Przegląd typowej linii czasu

Rada: Planuj realistyczne rezerwy czasowe. Zwłaszcza przy międzynarodowych strukturach wszystko trwa dłużej niż zakładasz.

Pułapki i ryzyka: O czym nie mówi żaden doradca

To fragment, jakiego nie znajdziesz w żadnej broszurce marketingowej.

Prawda jest taka: Portugalskie REIT-y nie są dla wszystkich. Jest kilka pułapek, o których musisz wiedzieć.

Pułapka 1: Szok pięciu milionów

Największe nieporozumienie: wielu sądzi, że mogą założyć REIT za 500.000 euro na próbę.

W rzeczywistości:

Kapitał minimalny 5 mln euro to twardy wymóg. I musi być nie tylko przy starcie, ale cały czas!

Konsekwencje:

• Nie można przelać 5 mln na dzień założenia i wypłacić później środków
• Przy spadku wartości trzeba uzupełnić kapitał
• Potrzebna rezerwa na bieżące koszty

Moja rada: Najlepiej mieć na starcie 7–8 mln euro w zapasie”.

Pułapka 2: Problem publicznego notowania

Portugalia wymaga, by udziały REIT były publicznie zbywalne. Nie musi to być giełda, ale…

Problem:

• Prawdziwy rynek wtórny ciężko stworzyć
• Bez giełdy brak płynności udziałów
• Giełda to dodatkowe koszty (50.000€+ rocznie)

Rozwiązanie:

Wielu korzysta z Euronext Access+ – uproszczona forma notowania, koszt 15.000–25.000 euro rocznie.

Pułapka 3: Zasada 90% wypłaty

Brzmi dobrze: 90% zysku trzeba wypłacić.

Ukryty haczyk:

• Liczy się 90% dochodu opodatkowanego
• Amortyzacja zmniejsza dochód
• Przy dużych sprzedażach może zabraknąć gotówki na wypłaty

Przykład z życia:

Twój REIT ma 1 mln euro cash flow z najmu. Po amortyzacji dochód podatkowy to tylko 400 tys. euro. Musisz wypłacić 360 tys. – zostaje Ci i tak dużo gotówki.

Ale: Sprzedajesz nieruchomość i zysk to 2 mln. Musisz wypłacić 1,8 mln – możesz mieć mniej gotówki (część ulokowana w innych nieruchomościach).

Rozwiązanie: Porządne planowanie cash flow!

Pułapka 4: Ryzyka transfer pricing

Często zapominany temat: sprzedaż nieruchomości własnych spółek do REIT-u musi odbywać się po cenach rynkowych.

Ryzyko:

• Urząd skarbowy może zakwestionować wycenę
• Możliwe dopłaty i kary
• Utrata statusu REIT

Rozwiązanie: Zawsze zlecaj niezależną wycenę przy takich transakcjach.

Pułapka 5: Ryzyko walutowe

Portugalia = strefa euro. Czyli bezpiecznie?

Jednak: Jeśli Twój kapitał bazowy to inna waluta, masz ryzyko kursowe przy:

• Wpłatach kapitałowych
• Wypłatach dywidendy
• Ewentualnych kredytach

Szczególnie uważać: inwestorzy z USD i GBP przy dużych wahnięciach kursów.

Ocena ryzyk: jaka jest rzeczywista stopa zwrotu?

Rzeczywistość: 6–8% rocznie są realne. Cała reszta to premiowy bonus”.

Strategia wyjścia: Co jeśli sprawy pójdą nie tak?

Mało kto o tym mówi. Ale lepiej mieć plan awaryjny od początku.

Możliwe scenariusze wyjścia:

1. Sprzedaż portfela: Sprzedaż wszystkich nieruchomości i likwidacja REIT
2. Sprzedaż struktury: Przejęcie REIT przez innego inwestora
3. Fuzja: Połączenie z większym REIT
4. Konwersja: Przekształcenie w zwykłą spółkę kapitałową

Przewiduj koszty wyjścia:

• Koszty transakcji: 2–5% ceny sprzedaży
• Podatek od zysku likwidacyjnego
• Koszty doradcze
• Czas: 6–12 miesięcy

Moja szczera rada

Portugalskie REIT-y to potężne narzędzie. Ale to nie zrób fortunę w miesiąc.

Odpowiednie dla Ciebie, jeśli:

• Dysponujesz min. 8 mln euro na dłużej
• Chcesz budować szeroki portfel nieruchomości
• Jesteś gotów dbać o profesjonalne zarządzanie
• Masz horyzont 5–10 lat

Nieodpowiednie, jeśli:

• Szukasz wyłącznie doraźnych korzyści podatkowych
• Możesz potrzebować środków w 2–3 lata
• Nie zamierzasz inwestować w zarządzanie
• Interesują Cię wyłącznie pasywne inwestycje

Bądź szczery wobec siebie. Źle zarządzany REIT to gorsze straty niż nawet najgorszy podatek.

Najczęstsze pytania dotyczące portugalskich REIT-ów

Czy mogę założyć portugalskiego REIT mając mniej niż 5 mln euro?

Nie, minimalny kapitał 5 mln euro jest wymogiem ustawowym i skrupulatnie pilnowanym przez CMVM. Możesz jednak połączyć siły z innymi inwestorami, by osiągnąć wymagany próg.

Czy muszę być rezydentem Portugalii, by prowadzić REIT?

Nie, nie jest to wymagane. REIT musi jednak być spółką akcyjną zarejestrowaną i mającą siedzibę w Portugalii.

Ile trwa założenie portugalskiego REIT od pomysłu po start?

Realnie trzeba zakładać 4–6 miesięcy. Obejmuje to doradztwo, rejestrację spółki, pozwolenia oraz pierwsze zakupy nieruchomości.

Jakie są bieżące koszty REIT w Portugalii?

Należy liczyć się z 15.000–25.000 euro rocznie na administrację, compliance i doradców. Dodatkowo opłaty za zarządzanie nieruchomościami (1–2% dochodów z najmu).

Czy mogę wnieść nieruchomości prywatne do REIT-u?

Tak, ale wyłącznie po cenach rynkowych. Wymagane są niezależne wyceny i przestrzeganie zasad transfer pricing, aby uniknąć konsekwencji podatkowych.

Co jeśli mój REIT nie spełni testów 75%?

W razie naruszenia kryteriów REIT tracisz transparentność podatkową. Spółka traktowana jest jak zwykła – CIT 21%, co bardzo obniża Twój zwrot.

Czy mogę później wprowadzić REIT na giełdę?

Tak, to często dobry ruch przy większych REIT-ach. Notowanie ułatwia pozyskiwanie kapitału i płynność, lecz podnosi koszty obsługi.

Czy opodatkowanie różni się u różnych typów inwestorów?

Rezydenci UE często korzystają z niższych podatków u źródła dzięki umowom o unikaniu podwójnego opodatkowania. Nierezydenci płacą pełne 10%, ale zależnie od kraju mogą je odliczyć.

Czy mogę w pełni zdalnie zarządzać portugalskim REIT?

W teorii tak, ale musisz mieć zaufanych lokalnych partnerów do zarządzania nieruchomościami, compliance i kontaktu z władzami. Wyłącznie zdalne zarządzanie grozi ryzykiem.

Jakie mam opcje wyjścia, jeśli REIT nie idzie po myśli?

Możesz sprzedać portfel i zlikwidować REIT, sprzedać całą strukturę nowemu inwestorowi lub przekształcić ją w zwykłą spółkę. Każda opcja ma skutki podatkowe i wymaga uprzedniej analizy.