Portugals Golden Residence vs. Hiszpańska Wiza Inwestorska: Rzetelne porównanie dla niemieckich inwestorów 2025

Pozwól, że zacznę od niewygodnej prawdy:

Większość niemieckich inwestorów, którzy pytają mnie o programy rezydencyjne na Półwyspie Iberyjskim, ma zupełnie mylne wyobrażenia. Myślą przede wszystkim o niskich podatkach. To zbyt powierzchowne podejście.

Dlaczego?

Ponieważ zarówno portugalska Golden Residence, jak i hiszpańska wiza inwestorska są przede wszystkim programami pobytowymi – nie narzędziami do optymalizacji podatkowej. Oznacza to, że rozwiązują zupełnie inne problemy, niż możesz się spodziewać.

Przez ostatnie lata prowadziłem dziesiątki spraw. Zawsze pojawiały się te same nieporozumienia. Dlatego dziś zapraszam Cię na realistyczną podróż po obu programach.

Bez sprzedażowej gadki. Bez fałszywych obietnic.

Zamiast tego dostajesz nieprzefiltrowaną prawdę o minimalnych inwestycjach, ukrytych kosztach i rzeczywistych kwestiach podatkowych. Plus: jasna opinia, który program pasuje do jakiego typu inwestora.

Gotowy na konkrety?

Portugal Golden Residence: Fakty bez upiększeń

Zacznijmy od Portugalii, bo właśnie tu krąży najwięcej mitów.

Oficjalna nazwa to Programa de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI) – ten program diametralnie się zmienił w 2023 roku. Wielu doradców wygodnie o tym milczy.

Minimalne inwestycje i dostępne opcje po reformie 2023

Oto aktualne minimalne inwestycje, które faktycznie działają:

Najważniejsze na początek: od października 2023 roku bezpośrednie inwestycje w nieruchomości zostały wstrzymane. Kropka.

Jeśli ktoś wciąż oferuje apartamenty w Lizbonie lub Porto z myślą o Golden Visa, to jest albo niedoinformowany, albo nieuczciwy. Większość moich klientów wybiera więc fundusze nieruchomości.

Ale uwaga:

Te fundusze często mają nieprzejrzystą strukturę. Jako inwestor masz tu znacznie mniej kontroli niż przy bezpośrednim zakupie. Zakładaj roczne prowizje za zarządzanie od 1,5% do 2,5% wartości udziałów.

Wymagania i procedura: Czego nikt ci nie powie

Formalne wymagania są umiarkowane. Mimo to wnioski często odpadają przez detaljerie:

• Zaświadczenie o niekaralności: Z Niemiec i wszystkich krajów, w których mieszkałeś powyżej roku
• Ubezpieczenie zdrowotne: Ważne w Portugalii – niemiecka Kasa Chorych nie wystarczy
• Potwierdzenie środków: Oprócz inwestycji co najmniej 50 000 EUR płynnych środków
• Dowód pobytu: Przynajmniej 7 dni rocznie fizycznie w Portugalii – surowo kontrolowane

Obecnie cały proces trwa 12-18 miesięcy. To efekt braków kadrowych w portugalskiej policji imigracyjnej SEF. Zaplanuj to z wyprzedzeniem.

Częsty problem: tłumaczenia i apostille. Każdy niemiecki dokument musi być oficjalnie przetłumaczony na portugalski. Koszt: dodatkowe 3 000–5 000 EUR.

Aspekty podatkowe dla Niemców: Bez upiększeń

Teraz zaczyna się robić ciekawie – i skomplikowanie.

Portugalia oferuje reżim Non-Habitual Resident (NHR). To oznacza przez 10 lat do 20% podatku liniowego na wybrane dochody. Brzmi nieźle, prawda?

Rzeczywistość jest inna:

Jako niemiecki rezydent podatkowy pozostajesz zobowiązany do podatków w Niemczech. To się zmienia dopiero po faktycznym wymeldowaniu z kraju i przeniesieniu centrum życiowego za granicę.

Dodatkowo: Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania Niemcy-Portugalia chroni przed podwójnym podatkiem, ale komplikuje przypisanie dochodów.

Moja szczera ocena?

Portugalska Golden Visa to głównie prawo pobytu z opcją uzyskania obywatelstwa UE po pięciu latach. Korzyści podatkowe pojawiają się dopiero po przeniesieniu centrum interesów życiowych.

Hiszpańska wiza inwestorska: Co naprawdę musisz wiedzieć

Z Hiszpanią sprawy są bardziej złożone. Dlaczego?

Ponieważ istnieje kilka różnych programów inwestorskich. Każdy ma swoje wymagania, minimalne inwestycje i własne pułapki.

Przegląd dostępnych kategorii wizowych

Pozwól, że uporządkuję ten chaos:

Rzeczywistość: 95% moich klientów wybiera wizę inwestora nieruchomości. Po prostu to najprzejrzystszy wariant.

Ale uwaga:

W odróżnieniu od programów portugalskich musisz rzeczywiście kupić i zatrzymać nieruchomość. Jeżeli sprzedasz ją przed uzyskaniem prawa stałego pobytu, tracisz status.

Warunki inwestycji: Ukryte przeszkody

Przy hiszpańskiej wizie nieruchomości jest sporo pułapek, których nie zauważają nawet doświadczeni prawnicy:

• Bez hipoteki: 500 000 EUR musi pochodzić wyłącznie z własnych środków – kredyt nie wchodzi w grę
• Nowe nieruchomości preferowane: Można kupić z rynku wtórnego, ale w nowych inwestycjach procedura jest łatwiejsza
• Brak wynajmu początkowego: Przez pierwsze dwa lata nie wolno wynajmować nieruchomości komercyjnie
• Różnice regionalne: Madryt i Barcelona mają trudniejsze procedury niż inne regiony

Praktyczna rada z doświadczenia:

Wielu wybiera Walencję lub Alicante. Tam relacja ceny do jakości jest lepsza, a urzędy bardziej pomocne niż w dużych miastach.

Nie lekceważ dodatkowych kosztów. Licz się z 10–15% ceny zakupu na notariusza, podatek od nieruchomości i honoraria prawne.

Ramy prawne: Co się zmieniło w 2024 roku

Hiszpania zaostrzyła wymagania w 2024 roku. Niemiecka prasa prawie tego nie zauważyła:

Po pierwsze: Surowsza kontrola pochodzenia środków. Musisz w pełni udokumentować źródło swojego kapitału. Walka z brudnymi pieniędzmi jest traktowana bardzo poważnie.

Po drugie: Wyższe wymagania pobytowe. Przynajmniej raz w roku musisz wjechać do Hiszpanii i to udokumentować.

Po trzecie: Zaostrzony obowiązek ubezpieczenia zdrowotnego. Polisa musi być szeroka i uznana w Hiszpanii. Niemieckie ubezpieczenie zagraniczne nie wystarcza.

Cały proces aplikacyjny jest wyraźnie szybszy niż w Portugalii – średnio 4-6 miesięcy od złożenia wniosku do decyzji.

Porównanie bezpośrednie: Portugalia vs. Hiszpania dla niemieckich inwestorów

Teraz przechodzimy do konkretów.

Po trzech latach intensywnej pracy z oboma programami mogę powiedzieć: Różnice są znacznie większe, niż przyznaje większość doradców.

Porównanie wysokości inwestycji: To nie tylko liczby

Na pierwszy rzut oka Portugalia wydaje się tańsza. 500 000 EUR do funduszy nieruchomości kontra 500 000 EUR w hiszpańską nieruchomość. Zgadza się?

Nie do końca.

Gdy popatrzysz dokładniej, Portugalia generuje wyższe koszty całkowite:

Czyli: Finansowo oba programy plasują się praktycznie na tym samym poziomie.

Kluczowa różnica?

W Hiszpanii masz realną własność nieruchomości. W Portugalii posiadasz udziały w funduszu, których wartość może się zmieniać i na które masz ograniczony wpływ.

Czas i biurokracja: Ważny czynnik

Różnice są wyraźne:

Portugalia:

• Procedura: 12-18 miesięcy
• Warunek obecności: 7 dni w roku
• Przedłużenia: co 2 lata, stosunkowo prosto
• Stały pobyt: Po 5 latach

Hiszpania:

• Procedura: 4-6 miesięcy
• Warunek obecności: przynajmniej jeden wjazd rocznie
• Przedłużenia: corocznie na początku, potem co 2 lata
• Stały pobyt: Po 5 latach oraz znajomość języka

Dla zapracowanych przedsiębiorców hiszpański system często okazuje się bardziej praktyczny. Szybsza obsługa, niższe wymagania pobytowe w pierwszych latach.

Ale: Pozwolenie na stały pobyt wymaga znajomości języka – minimum A2, zalecany poziom B1.

Perspektywy długoterminowe: Obywatelstwo UE i strategie końcowe

Tutaj tkwi kluczowa różnica strategiczna:

Portugalia oferuje:

• Obywatelstwo UE już po 5 latach
• Wystarczą podstawy portugalskiego (poziom A2)
• Możliwe podwójne obywatelstwo
• Brak minimalnego czasu pobytu przy staraniu o obywatelstwo

Hiszpania wymaga:

• Obywatelstwo UE dopiero po 10 latach
• Zaawansowany hiszpański (poziom B2)
• Podwójne obywatelstwo tylko z nielicznymi państwami
• Dowód integracji i regularnego pobytu

Dla niemieckich inwestorów zainteresowanych drugim paszportem europejskim, Portugalia to znacznie atrakcyjniejsza opcja.

Konsekwencje podatkowe: Czego Twój dotychczasowy doradca nie powiedział

Teraz dochodzimy do sedna sprawy.

Większość doradców podatkowych nie zna tych programów. Dlaczego? Bo zazwyczaj skupiają się tylko na niemieckim prawie podatkowym i nie rozumieją międzynarodowych powiązań.

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania: Klucz do zrozumienia

Niemcy mają z obydwoma krajami umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (DBA). Określają one, gdzie i jakie dochody trzeba rozliczać.

Podstawowa zasada:

Dopóki pozostajesz niemieckim rezydentem podatkowym, nic się nie zmienia w podatkach. Sama wiza inwestorska nie czyni Cię rezydentem podatkowym w Portugalii lub Hiszpanii.

Co to oznacza w praktyce:

• Dochody z Niemiec: Nadal podatkowane w Niemczech
• Dochody międzynarodowe: Opodatkowanie według niemieckiego prawa
• Zyski kapitałowe: Obowiązuje dalej niemiecki podatek od zysków kapitałowych
• Dochody z nieruchomości: Opodatkowane w kraju położenia (Portugalia/Hiszpania)

Dopiero po rzeczywistym przeniesieniu centrum życia podatkowego zmienia się zasada gry.

Podatek od wyprowadzki z Niemiec: Pułapka na 10 milionów euro

Tu może być naprawdę kosztownie, jeśli nie zachowasz ostrożności.

Przy wyprowadzce z Niemiec z udziałami przekraczającymi 1% aktywowany jest podatek od wyjazdu (Wegzugsbesteuerung). Oznacza to, że ukryte rezerwy są opodatkowane tak, jakbyś wszystko sprzedał.

Przykład z praktyki:

Klient posiadał udziały w GmbH o wartości księgowej 500 000 EUR, ale rynkowej 3 mln EUR. Przy przeprowadzce do Portugalii 2,5 mln EUR traktowane byłoby jako zysk do opodatkowania – obciążenie podatkowe ok. 650 000 EUR.

Rozwiązanie: Wniosek o odroczenie podatku i właściwa strukturyzacja przed wyprowadzką.

Ale uważaj na Hiszpanię:

Hiszpańska administracja podatkowa jest wyjątkowo rygorystyczna wobec nowych rezydentów z wysokim majątkiem. Tzw. Beckham-Law może pomóc, ale obowiązuje krótko i wiąże się ze ścisłymi warunkami.

Optymalna strukturyzacja: Droga do legalnej optymalizacji podatkowej

Przechodzimy do praktyki.

Jeśli chcesz wykorzystać te programy do realnej optymalizacji podatkowej – potrzeba całej strategii:

1. Zwróć uwagę na timing: Przeprowadzka najlepiej na początku roku, by mieć pełny rok rezydencji w kraju docelowym
2. Rozważ holdingi: Często holding na Cyprze lub Malcie przynosi korzyści podatkowe
3. Czas sprzedaży nieruchomości: Sprzedaż niemieckiej nieruchomości najlepiej po wyprowadzce
4. Planowanie płynności: Zapewnienie gotówki na inwestycję i utrzymanie

Moja rada: Zacznij optymalizację struktury przynajmniej dwa lata przed planowaną przeprowadzką. Później będzie to bardzo kosztowne lub wręcz niemożliwe.

Moja szczera rekomendacja: Który program dla kogo?

Po wszystkim, co omówiliśmy, czas na kluczowe pytanie: Który program jest właściwy dla Ciebie?

Odpowiedź zależy od Twoich celów. I właśnie na tym większość porad kończy się powierzchownie.

Dla kogo Portugalia jest lepszym wyborem

Portugalska Golden Visa jest dla Ciebie, jeśli:

• Cenisz sobie elastyczność: Minimalne wymagania obecności (7 dni/rok)
• Chcesz uzyskać obywatelstwo UE: Już po 5 latach
• Nie interesuje Cię bezpośrednia inwestycja w nieruchomości: Preferujesz strukturę funduszową
• Planujesz optymalizację podatkową: System NHR jest atrakcyjny po faktycznej przeprowadzce
• Nie masz problemu z językiem: Portugalski jest do opanowania dla Niemców

Typowy przypadek: cyfrowy nomada lub przedsiębiorca niezwiązany z lokalizacją, który chce zabezpieczyć siebie i rodzinę, nie przywiązując się do jednego kraju.

Przykład z praktyki:

Thomas (38), właściciel firmy IT z Monachium, już teraz spędza pół roku pomiędzy Bali a Dubajem. Portugalska Golden Visa daje mu elastyczność w UE i jasną drogę do drugiego obywatelstwa – bez konieczności porzucania swojego nomadycznego stylu życia.

Kiedy wybrać Hiszpanię

Hiszpańska wiza inwestorska to opcja dla Ciebie, jeśli:

• Ważna jest dla Ciebie realna własność nieruchomości: Masz pełną kontrolę nad inwestycją
• Cenisz szybką procedurę: 4-6 miesięcy zamiast 12-18 w Portugalii
• Chcesz częściowo mieszkać w Hiszpanii: Podoba Ci się kraj i jego kultura
• Oczekujesz przychodu z wynajmu: Po dwóch latach możesz wynajmować nieruchomość komercyjnie
• Nie zależy Ci na szybkim obywatelstwie: 10 lat nie stanowi problemu

Typowy przypadek: działający przedsiębiorca lub inwestor, który traktuje zagraniczną nieruchomość jako część swojego portfela i gotów jest regularnie bywać w Hiszpanii.

Przykład z praktyki:

Elena (45), doradczyni biznesowa z Hamburga, kupuje willę w Walencji za 600 000 EUR. Korzysta z niej przez 6 tygodni rocznie, resztę czasu wynajmuje – osiągając 4–5% zwrotu z inwestycji. Dodatkowo: opcja pobytu w UE dla jej nastoletnich dzieci.

Jak nie popełniać typowych błędów: Podsumowanie

Na zakończenie najważniejsze wnioski z trzech lat intensywnych konsultacji:

Błąd nr 1: Patrzenie na programy w oderwaniu
Portugalia i Hiszpania powinny być elementem większej strategii. Planuj co najmniej na 10 lat naprzód.

Błąd nr 2: Przesadne oczekiwania podatkowe
Sama wiza inwestorska nie redukuje podatków. Korzyści pojawiają się dopiero po faktycznej przeprowadzce.

Błąd nr 3: Zaniżanie kosztów dodatkowych
Zawsze licz dodatkowe 15-20% ponad minimum inwestycyjne – na koszty, opłaty, prawników i obsługę.

Błąd nr 4: Ignorowanie wymagań językowych
Brak podstaw językowych znacznie utrudnia perspektywę długoterminową.

Błąd nr 5: Brak strategii wyjścia
Co się stanie, gdy będziesz chciał wycofać się z inwestycji za 5-7 lat? Zaplanuj to już na początku.

Moja szczera rekomendacja?

Nie wybieraj pomiędzy Portugalią a Hiszpanią. Wybierz między zostawić wszystko po staremu” a otworzyć nowe międzynarodowe możliwości”.

Oba programy to narzędzia do większej elastyczności, bezpieczeństwa i długoterminowych opcji. Ale nie są cudownym rozwiązaniem na wysokie niemieckie podatki.

Jeśli to rozumiesz, możemy rozmawiać o konkretnej strukturze.

Twój RMS

FAQ: Portugalia vs. Hiszpania – programy inwestorskie