Portugalskie a hiszpańskie wizy inwestycyjne: analiza zwrotu z inwestycji i strategie podatkowe na 2025 rok

Dlaczego nieruchomości + wiza to nowy złoty standard dla sprytnych inwestorów

Pozwól, że zacznę od spostrzeżenia, które codziennie pojawia się w mojej praktyce doradczej:

Coraz więcej moich klientów pyta nie tylko: Richard, gdzie zapłacę najmniej podatków?, lecz: Jak połączyć solidną inwestycję w nieruchomości z europejskim pozwoleniem na pobyt?

I jest ku temu dobry powód.

Czasy, gdy można było patrzeć na flag theory w oderwaniu od reszty, minęły. Dzisiaj potrzebujesz zintegrowanej strategii. Strategii, która łączy inwestycje, status pobytowy i optymalizację podatkową w jedną całość.

I właśnie tutaj na scenę wchodzą Portugalia i Hiszpania.

Trzy filary inteligentnej strategii inwestycji z wizą

Zanim przejdziemy do szczegółów, chcę omówić trzy filary każdej skutecznej strategii:

1. Zwrot z inwestycji (ROI): Twoja inwestycja w nieruchomości musi być opłacalna — niezależnie od kwestii wizy
2. Pewność prawna: Status pobytowy musi być przewidywalny i można go przedłużyć
3. Optymalizacja podatkowa: Cała struktura ma zmniejszać twoje obciążenia podatkowe, a nie je zwiększać

Brzmi logicznie? Tak jest. A jednak codziennie widzę inwestorów, którzy zaniedbują jeden lub kilka z tych filarów.

Portugalia vs. Hiszpania: Dlaczego akurat te dwa kraje?

Odpowiedź jest prostsza, niż myślisz:

Po pierwsze: Oba kraje oferują uznane programy wiz inwestycyjnych z dostępem do UE. Inwestujesz więc nie tylko w jeden kraj, ale zyskujesz też dostęp do 27 państw członkowskich UE.

Po drugie: Rynki nieruchomości są wystarczająco dojrzałe na poważne inwestycje, ale jeszcze nieprzegrzane jak w Niemczech czy Szwajcarii.

Po trzecie: Oba państwa mają atrakcyjne systemy podatkowe dla obcokrajowców — jeśli wiesz, jak je wykorzystać.

Tu jednak zaczyna się robić ciekawie: szczegóły znacząco się różnią. I właśnie one rozstrzygają o sukcesie lub porażce twojej strategii.

Portugal Golden Visa 2025: Koniec ery i nowe możliwości

Pozwól, że zacznę od najważniejszej zmiany:

Klasyczne Portugal Golden Visa oparte na nieruchomościach w Lizbonie i Porto od października 2023 to już przeszłość. To koniec, finito.

Ale — i to ważne ale — program nadal istnieje, tylko w zmienionej formie.

Co ciągle działa w ramach Portugal Golden Visa

Oto obecne opcje na rok 2025:

• Nieruchomości na Azorach i Maderze: Minimalna inwestycja 500.000€ (280.000€ w projektach renowacyjnych)
• Nieruchomości w głębi Portugalii: Te same kwoty inwestycji, ale znacznie niższe ceny
• Fundusze inwestycyjne: 500.000€ w zatwierdzone fundusze
• Założenie firmy: Utworzenie co najmniej 10 miejsc pracy
• Sztuka i kultura: 250.000€ w projekty kulturalne

Zapewne teraz pytasz: Która opcja będzie dla mnie najlepsza?

Potencjał ROI: Azory vs. śródlądowa Portugalia

Tu robi się interesująco. Bo większość doradców mówi tylko pół prawdy.

Co to oznacza dla twojej strategii?

Jeśli liczy się dla Ciebie cashflow: Śródlądowa Portugalia to twój wybór. Miasta takie jak Coimbra, Braga czy Aveiro oferują solidne zwroty z najmu przy umiarkowanych cenach wejścia.

Jeśli liczysz na wzrost wartości: Azory albo wybrane regiony śródlądowe o dużym potencjale rozwoju.

Jeśli potrzebujesz płynności: Madera, mimo że stopy zwrotu są nieco niższe.

Ukryte koszty Portugal Golden Visa

Rozprawiam się tutaj z mitem, który słyszę codziennie:

Portugal Golden Visa kosztuje tylko kwotę inwestycji.

Bzdura. I to duża.

Pamiętaj o tych dodatkowych kosztach:

• Opłaty za wniosek: 5.320€ dla głównego wnioskodawcy, 2.660€ za każdego członka rodziny
• Honoraria prawnicze: 15.000-25.000€ za pełną obsługę
• Due Diligence: 3.000-5.000€ za osobę
• Przedłużenie co dwa lata: 2.660€
• Podatek od nieruchomości (IMI): 0,3–0,8% wartości nieruchomości rocznie
• Podatek od nabycia nieruchomości (IMT): Do 8% ceny zakupu

To łącznie szybko 50.000–80.000€ kosztów dodatkowych przy inwestycji 500.000€. Te liczby musisz uwzględnić w kalkulacji ROI.

Wymagania pobytowe: Co naprawdę musisz spełnić

Dobra wiadomość: Portugalia jest w tej kwestii bardzo elastyczna.

Musisz spędzić minimum 7 dni w pierwszych dwóch latach, a potem 14 dni co dwa lata na terenie Portugalii. To niecały tydzień rocznie.

Idealne dla cyfrowych nomadów, prawda?

Po pięciu latach możesz ubiegać się o stały pobyt. Po sześciu latach nawet o portugalskie obywatelstwo — pod warunkiem znajomości języka na poziomie A2.

Hiszpania Investment Visa: Niedoceniana alternatywa z zaskakującym potencjałem

Podczas gdy wszyscy patrzą na Portugalię, wielu pomija hiszpańską alternatywę. A Hiszpania oferuje naprawdę ciekawe możliwości.

Ale — mówię to jako ktoś, kto zna oba systemy — Hiszpania jest bardziej skomplikowana. Nie gorsza, ale na pewno bardziej wymagająca.

Hiszpańskie opcje wiz inwestycyjnych — przegląd

Hiszpania oferuje kilka ścieżek do uzyskania prawa pobytu przez inwestycje:

1. Inwestycja w nieruchomości: Min. 500.000€
2. Obligacje skarbowe: 2 miliony €
3. Udziały w firmach: 1 milion €
4. Depozyty bankowe: 1 milion €
5. Nowa firma: Od 40.000€ i biznesplan

Dla większości moich klientów najciekawsza jest opcja nieruchomości. Skupiam się na niej dalej.

ROI nieruchomości w Hiszpanii: gdzie dzieje się najwięcej

Tu robi się ciekawie. Hiszpania to nie tylko Barcelona i Madryt.

Różnice pomiędzy regionami są większe niż w Portugalii:

Moja rekomendacja? Walencja to obecnie złoty środek.

Dlaczego? Odpowiedź jest prosta:

• Umiarkowane ceny wejścia przy wysokim potencjale wzrostu
• Solidne zwroty najmu dzięki wysokiemu popytowi
• Świetna infrastruktura i jakość życia
• Brak podatku turystycznego jak na Balearach

Kluczowa różnica: wymagania pobytowe w Hiszpanii

To tutaj tkwi haczyk w Hiszpanii:

W przeciwieństwie do Portugalii, Hiszpania wymaga realnej obecności. Musisz spędzić co najmniej 183 dni w roku w Hiszpanii, by być uznany za rezydenta podatkowego.

Dla cyfrowych przedsiębiorców to może być decydująca zmiana zasad gry.

Z jednej strony chcesz być elastyczny, z drugiej — hiszpański system wymusza osiedlenie się na stałe.

Ale — i tu moja praktyka — istnieją legalne obejścia.

Spain Non-Lucrative Visa: Tajna broń dla rentierów i inwestorów kapitałowych

Opcja, o której wielu zapomina:

Hiszpańska wiza niewynikająca z pracy (Non-Lucrative Visa) jest skierowana do osób utrzymujących się z dochodów pasywnych bez zatrudnienia w Hiszpanii.

Warunki:

• Udokumentowany roczny dochód pasywny min. 27.115€
• Dodatkowo 6.779€ na każdego członka rodziny
• Ubezpieczenie zdrowotne
• Czysta karta karna

Zaletą jest brak wymogu inwestycji 500.000€. Wadą — nie wolno pracować w Hiszpanii.

Dla inwestorów z pasywnymi dochodami może to być ciekawsze niż klasyczna wiza inwestycyjna.

Analiza ROI: Portugalia vs. Hiszpania — twarde liczby

Przechodzimy do konkretów. Czas na liczby.

Przedstawię dwa realistyczne scenariusze — pełna kalkulacja, bez upiększeń.

Scenariusz 1: Śródlądowa Portugalia (inwestycja 500.000€)

Załóżmy, że kupujesz wyremontowaną nieruchomość w Coimbrze za 500.000€:

Łączny zysk po 5 latach: 139.880€ przy łącznej inwestycji 590.000€, czyli 23,7% lub 4,3% rocznie

Scenariusz 2: Walencja, Hiszpania (inwestycja 500.000€)

Ta sama kwota inwestycji, centrum Walencji:

Łączny zysk po 5 latach: 120.200€ przy inwestycji 570.000€, czyli 21,1% lub 3,9% rocznie

Co naprawdę znaczą te liczby

Na pierwszy rzut oka wygrywa Portugalia. Ale przyjrzyj się bliżej:

Portugalia daje przewagę w:

• Wyższej całkowitej stopie zwrotu — dzięki lepszemu wzrostowi wartości
• Niższych wymaganiach pobytowych
• Łatwiejszym przedłużeniu wizy

Hiszpania wygrywa w:

• Niższych kosztach okołozakupowych
• Większej płynności nieruchomości
• Lepszej infrastrukturze i jakości życia

Co ciekawe: Sama analiza ROI to za mało.

Dlaczego? Bo nie uwzględniasz jeszcze skutków podatkowych.

Ukryty mistrz: Klucz leży w kombinacji

Mój praktyczny tip:

Połącz obie strategie. Skorzystaj z portugalskiej wizy pobytowej, a dodatkowo inwestuj w hiszpańskie nieruchomości niezależnie od wizy.

To daje Ci:

• Prawo pobytu w UE bez rygorystycznej obecności
• Dywersyfikację na dwa rynki
• Optymalizację podatków przez sprytną strukturę

Brzmi skomplikowanie? Tak, ale wyniki to wynagradzają.

Optymalizacja podatkowa: Gdzie naprawdę oszczędzasz (a gdzie nie)

Tu jest sedno sprawy. Bo bez optymalnej struktury podatkowej nawet najlepszy ROI traci sens.

Ale uważaj: tu czai się najwięcej pułapek. I tu słyszę najwięcej półprawd od innych doradców.

Portugal NHR: Przeszłość

Pora rozprawić się z mitem:

Portugalski program NHR (Non-Habitual Resident) dla nowych rezydentów od 2023 to przeszłość. Koniec, kropka.

Kto dziś oferuje NHR, jest niedoinformowany lub celowo wprowadza Cię w błąd.

Co obowiązuje dziś w Portugalii:

• Zwykły podatek dochodowy: 14,5–48%
• Podatek majątkowy: 0,4–1% powyżej 600.000€
• Podatek od zysków kapitałowych: 28%
• Podatek spadkowy: od 0% do 40% w zależności od pokrewieństwa

To nie jest źle, ale d… też nie urywa.

Hiszpańska reguła Beckhama: Wciąż szansa dla dobrze zarabiających

Tutaj robi się ciekawiej:

Hiszpańska reguła Beckhama nadal działa. Obcokrajowcy mogą przez pierwsze 6 lat wybrać stawkę 24% podatku od dochodu w Hiszpanii — niezależnie od kwoty.

Zagraniczne dochody pozostają nieopodatkowane, o ile nie zostaną przetransferowane do Hiszpanii.

Dobre rozwiązanie dla przedsiębiorców z wysokimi dochodami spoza Hiszpanii.

Wymagania:

• Nie byłeś hiszpańskim rezydentem podatkowym przez ostatnie 10 lat
• Zostajesz rezydentem z powodu podjęcia pracy w Hiszpanii
• Twoja działalność odbywa się faktycznie na miejscu

Haczyk: Jako przedsiębiorca musisz udowodnić, że pracujesz” — same dochody kapitałowe nie wystarczą.

Kombinacja z Dubajem: To jest naprawdę mocne

Oto strategia, którą polecam wielu moim klientom:

Użyj Portugalii lub Hiszpanii wyłącznie do rezydencji w UE. Operacyjną bazę wyznacz w Dubaju.

Dlaczego to działa:

1. Portugalia: Tylko 7 dni obecności w roku
2. Dubaj: Brak podatku dochodowego przy właściwej strukturze
3. Dostęp do UE: Możesz zawsze wrócić do Unii

Struktura wygląda następująco:

Najlepsze: Spełniasz wymogi pobytowe w obu krajach i minimalizujesz podatki — wszystko legalnie.

Uwaga: Pułapki dla Niemców

Jako obywatel Niemiec musisz szczególnie uważać:

Exit Tax: Przy udziale powyżej 1% lub ponad 500.000€, niemiecki urząd skarbowy upomni się o podatek — także po wyjeździe.

CFC Rules: Niemiecka CFC (opodatkowanie spółek zagranicznych) może zniweczyć strukturę z Dubaju, jeśli nie przestrzegasz restrykcyjnie reguły 183 dni.

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania: Tie-breaker rules decydują o rezydencji podatkowej.

Moja rada: Planuj z minimum 12-miesięcznym wyprzedzeniem i dokumentuj każdy krok bardzo dokładnie.

Szwajcarzy i Austriacy: Wasze szczególne zasady

Kilka słów do moich klientów ze Szwajcarii i Austrii:

Szwajcaria: Zwrot podatku u źródła może być skomplikowany. Zaplanuj sobie 6–12 miesięcy czekania.

Austria: Zasada 183 dni jest restrykcyjniejsza niż w Niemczech. Ściśle dokumentuj pobyt.

W obu przypadkach dobre wymeldowanie to złoto.

Praktyczna realizacja: Twój plan krok po kroku

Wystarczy teorii. Przejdźmy do konkretów.

Oto plan, przez który prowadzę klientów — krok po kroku, bez zbędnych objazdów:

Faza 1: Decyzja strategiczna (miesiące 1–2)

Krok 1: Audyt sytuacji

• Określ obciążenie podatkowe
• Wyjaśnij sytuację rodzinną i zależności
• Sprawdź płynność i możliwości finansowania
• Przeanalizuj model biznesowy pod kątem internacjonalizacji

Krok 2: Wybór kraju docelowego

Oto matryca decyzyjna, którą stosuję:

Krok 3: Finalizacja budżetu

Te koszty przewiduj na pierwszy rok:

• Portugalia: 590.000€ – 650.000€
• Hiszpania: 570.000€ – 620.000€
• Kombinacja: 850.000€ – 1.000.000€

Faza 2: Due diligence i przygotowanie (miesiące 3–4)

Zbieranie dokumentów (kluczowe!):

• Akt urodzenia i małżeństwa z apostille
• Zaświadczenie o niekaralności (z apostille)
• Dowód środków (wyciągi bankowe z ostatnich 6 miesięcy)
• Dowody dochodu z ostatnich 3 lat
• Potwierdzenie ubezpieczenia zdrowotnego
• Wypisy z rejestru handlowego wszystkich spółek

Pro-Tip: Składaj wnioski o apostille dla wszystkich dokumentów równocześnie — oszczędzisz czas i nerwy.

Wybór prawnika:

Nie warto tu oszczędzać. Zwróć uwagę na:

• Specjalizację w wizach inwestycyjnych
• Obsługę w języku niemieckim
• Referencje od innych klientów
• Przejrzystą strukturę kosztów

Faza 3: Szukanie i zakup nieruchomości (miesiące 5–8)

Checklist due diligence nieruchomości:

1. Sprawdź certyfikat energetyczny (obowiązkowy w obu krajach)
2. Starannie przeanalizuj wypis z księgi wieczystej
3. Oceń pozwolenia na budowę i plany
4. Kontroluj umowy najmu, jeśli obiekt jest wynajmowany
5. Przejrzyj opłaty i koszty eksploatacyjne z ostatnich 3 lat
6. Zamów opinię niezależnego rzeczoznawcy

Z mojego doświadczenia: nie daj się pośpieszać. Na rynku jest wystarczająco dużo ofert.

Kredytowanie (jeśli potrzebujesz):

Tak, jako obcokrajowiec możesz dostać kredyt:

• Portugalia: Do 70% LTV przy dobrej historii kredytowej
• Hiszpania: Do 60% LTV jako nierezydent
• Oprocentowanie: Obecnie 4–6% w zależności od okresu kredytowania

Zaleta: lewarujesz zwrot z inwestycji. Wada: większa złożoność przy wniosku wizowym.

Faza 4: Wniosek wizowy (miesiące 9–12)

Timeline Portugal Golden Visa:

1. Zakończenie zakupu nieruchomości (miesiąc 9)
2. Wniosek do SEF (miesiąc 10)
3. Biometria w Portugalii (miesiąc 11)
4. Odbiór karty wizy (miesiąc 12–14)

Timeline Spain Investment Visa:

1. Zamknięcie zakupu nieruchomości (miesiąc 9)
2. Wniosek w konsulacie (miesiąc 10)
3. Wjazd i wniosek o kartę pobytu (miesiąc 11)
4. Odbiór NIE i TIE (miesiąc 12–13)

Ważne: zaplanuj rezerwowy czas; urzędy mają własne tempo pracy.

Faza 5: Strukturyzacja podatkowa (od miesiąca 6)

Równolegle ze szukaniem nieruchomości buduj strukturę podatkową:

Jeśli wybierasz kombinację z Dubajem:

1. Załóż Dubai Freezone LLC
2. Wystąp o UAE Residence Visa
3. Uzyskaj Emirates ID
4. Otwórz konto bankowe w ZEA
5. Przygotuj się do wymeldowania z Niemiec

Timing to podstawa:

Wymeldowanie podatkowe następuje na końcu. W przeciwnym razie powstaną luki, z których skorzysta urząd skarbowy.

Ryzyka i pułapki: Czego doradcy często nie ujawniają

Teraz będzie niewygodnie. Opowiem Ci, o czym inni milczą.

Po dziesięciu latach w branży widziałem wszystkie błędy. Niektóre kosztują pieniądze, inne lata, a czasem oba naraz.

Pułapka #1: Odwrócony ciężar dowodu

Największe ryzyko to to, czego nie widać:

Niemiecki urząd skarbowy nie musi udowadniać, że wciąż podlegasz opodatkowaniu w Niemczech. To Ty musisz udowodnić, że już nie.

Brzmi niesprawiedliwie? Niestety, tak działa to prawo.

Co to dla Ciebie znaczy:

• Dokumentuj każdy dzień pobytu
• Zbieraj potwierdzenia wydatków za granicą
• Notuj dni i aktywności w kalendarzu
• Rób zdjęcia ze spotkań z datą i godziną

Wiem, brzmi paranoicznie. Ale kontrola podatkowa do lekkich nie należy.

Pułapka #2: Pułapka na nieruchomości

Częsty i kosztowny błąd:

Inwestor kupuje nieruchomość, która co prawda spełnia wymogi wizowe, ale jest katastrofą biznesową.

Sygnały ostrzegawcze przy nieruchomościach:

• Nierealne obietnice zwrotu (powyżej 8% w Europie)
• Obiekty na kompletnej prowincji
• Nieruchomości budowane wyłącznie pod wizy
• Brak realnych porównań cenowych w okolicy
• Sprzedawca naciska na szybką decyzję

Zasada: Kupisz to samo bez programu wizowego? Jeśli odpowiedź brzmi nie, daj sobie spokój.

Pułapka #3: Pułapka rodzinna

Szczególnie niebezpieczna dla rodzin:

Otrzymujesz wizę, ale Twój małżonek lub dzieci wciąż są podatnikami w Niemczech — bo ich centrum życiowe został tam.

Konsekwencje:

• Brak możliwości rozliczania się wspólnie
• Utrata zasiłku na dzieci
• Podwójne ubezpieczenie zdrowotne
• Skomplikowane rozliczenia podatkowe w dwóch/więcej krajach

Wyjście: Wszyscy albo nikt. Półśrodki nie zdają egzaminu.

Pułapka #4: Pułapka płynności

Nieoceniane ryzyko:

Wkładasz 500.000€ w nieruchomość i nagle brakuje Ci gotówki.

Co jeśli:

• Twój biznes ma chwilowy dołek?
• Szybko potrzebujesz środków na nową okazję?
• Nieruchomość stoi pusta dłużej niż sądziłeś?
• Wypadają duże, niespodziewane naprawy?

Zasada: Minimum 12 miesięcy kosztów życia na rezerwie.

Pułapka #5: Pułapka przedłużenia wizy

To może być kosztowne:

Portugalia i Hiszpania mogą w każdej chwili zmienić zasady gry. Nabyte prawa chronią Cię tylko częściowo.

Co już się wydarzyło:

• Portugalia wykluczyła Lizbonę i Porto z programu
• Podwyższono minimalne czasy pobytu
• Zaostrzono wymogi due diligence

Co może się jeszcze wydarzyć:

• Podwyższenie minimalnej kwoty inwestycji
• Zaostrzenie wymagań pobytowych
• Całkowite wstrzymanie nowych wniosków

Miej zawsze plan B.

Pułapka #6: Pułapka na doradcy podatkowego

Najdroższe błędy często pochodzą od osób, które mają pomagać:

Wielu niemieckich doradców podatkowych nie zna się na międzynarodowych strukturach. Mimo to doradzają — zwykle źle.

Sygnały ostrzegawcze:

• Tak robimy od lat
• Brak konkretnych referencji
• UNIwersalne rozwiązania bez analizy indywidualnej
• Obietnice bez omówienia ryzyka
• Brak współpracy z lokalnymi specjalistami

Rada: Zasięgnij kilku opinii. Również mojej.

Perspektywy na przyszłość 2025: Co się zmienia i jak się przygotować

Powiem szczerze:

Złote lata inwestycyjnych wiz dobiegły końca. To, co zostaje, będzie droższe, trudniejsze i bardziej regulowane.

Ale — i to istotne — niekoniecznie gorsze. Po prostu inne.

Portugalia 2025: Nowe zasady

Portugalia systematycznie zaostrza wymagania:

Co już się zmieniło:

• Minimalny pobyt: z 7 do 14 dni w pierwszych dwóch latach
• Egzamin z języka: portugalski A2 obowiązkowy do przedłużenia
• Due diligence: zaostrzone kontrole AML
• Ograniczenia geograficzne: tylko Azory, Madera i śródlądzie

Co może wejść w życie w 2025:

• Podniesienie minimum inwestycji do 750.000€ (moja prognoza)
• Zaostrzenie wymagań obecności
• Ograniczona liczba nowych wiz rocznie
• Wyższe opłaty urzędowe

Moja rada: Planujesz Portugalię? Rób to teraz. Okno szybko się zamyka.

Hiszpania 2025: Alternatywa Beckham

Hiszpania obiera inny kierunek:

Zamiast utrudniania wiz inwestycyjnych skupia się na wysoko wykwalifikowanych cudzoziemcach i przedsiębiorcach.

Nowości:

• Digital Nomad Visa dla pracy zdalnej
• Startup Visa dla firm innowacyjnych
• Uproszczenia dla obywateli UE
• Bardziej atrakcyjne modele podatkowe dla cudzoziemców

Dzięki temu Hiszpania jest interesującą opcją dla przedsiębiorców, którzy nie chcą tylko inwestować biernie.

Wielki trend: Zaostrzenia OECD

To jest prawdziwa rewolucja:

OECD uszczelnia zasady optymalizacji podatkowej na całym świecie. Dotyczy to też programów inwestycyjnych wiz.

Co się dzieje:

• Automatyczna wymiana informacji między wszystkimi krajami UE
• Zaostrzone wymogi substancji dla firm
• CRS — także dla nieruchomości
• Unijne dyrektywy AML

Wniosek: Ukrywanie się nie wchodzi już w grę. pełna przejrzystość to obowiązek.

Kombinacja z Dubajem jeszcze ważniejsza

Tam widzę przyszłość dla wielu klientów:

Dubaj oferuje wciąż realne przewagi podatkowe i bezpieczeństwo prawne. W połączeniu z wizą UE masz najlepsze z obu światów.

Czemu Dubaj w 2025 jest jeszcze ciekawszy:

• Nowe opcje freezone dla małych firm
• Uproszczone procedury wizowe
• Lepsze bankowanie dla obcokrajowców
• Stabilna sytuacja polityczna

Trend: strategia wielopaństwowa — prawo pobytu w UE oraz optymalizacja podatkowa przez miejsce zamieszkania.

Nowi gracze na rynku

Spojrzyj też szerzej:

Ciekawe alternatywy 2025:

• Malta: Nowy program inwestycyjny w przygotowaniu
• Grecja: Golden Visa do reformy, ale nie zostaje zlikwidowane
• Włochy: Nowe opcje wizowe dla przedsiębiorców
• Cypr: Powrót po reformie

Dywersyfikacja staje się kluczowa. Jeden kraj już nie wystarczy.

Moja prognoza na 2030

Spójrzmy w przód:

Za pięć lat będą dwa typy wiz inwestycyjnych:

1. Programy premium: Bardzo wysokie inwestycje (1+ mln €), realne benefity
2. Programy dla przedsiębiorców: Niższe sumy, ale wymagana realna aktywność gospodarcza

Inwestycje pasywne stracą na atrakcyjności. Aktywna działalność będzie wynagradzana.

Bądź na to przygotowany.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę skorzystać z obu programów jednocześnie?

Tak, możesz zainwestować zarówno w Portugalii, jak i Hiszpanii. Ma to jednak sens tylko wtedy, gdy podwójne koszty są uzasadnione dodatkowymi korzyściami. Nadal musisz spełnić wymagania pobytowe w obu krajach.

Co z Brexitem — czy jako obywatel UE mam się czym martwić?

Brexit dotyczy tylko obywateli Wielkiej Brytanii. Jako Niemiec, Austriak lub Szwajcar masz pełne prawa w UE. Portugal i Spain Investment Visa dają ci dodatkowo lokalne prawo pobytu.

Czy muszę zamieszkać w kupionej nieruchomości?

Nie, w obu programach możesz wynajmować nieruchomość. Ważne: dochody z najmu podlegają opodatkowaniu i muszą być poprawnie udokumentowane.

Ile realnie trwa cały proces?

Przygotuj się na 12–18 miesięcy od pierwszej konsultacji do wydania karty wizy. Portugalia zazwyczaj trwa dłużej niż Hiszpania, ale oba kraje miewają opóźnienia. Planuj elastycznie!

A jeśli zmienią się przepisy?

Prawa nabyte są co do zasady respektowane, ale wymagania przedłużenia ulegają zmianom. Portugalia już wielokrotnie zmieniała te zasady. Miej zawsze plan awaryjny i śledź nowości.

Czy mogę włączyć rodzinę?

Tak, oba programy pozwalają na włączenie współmałżonka i niepełnoletnich dzieci. Pełnoletnie dzieci — w określonych warunkach. Koszty wzrastają — licz się z dodatkowymi 2.000–5.000€ za osobę.

Czy potrzebuję prawnika?

Teoretycznie możesz złożyć wniosek samodzielnie. W praktyce to ryzykowne: dużo błędów, a poprawki są kosztowne i czasochłonne. Dobry specjalista szybko się zwraca.

Jakie jest ryzyko odmowy?

Przy dobrej dokumentacji ryzyko jest niewielkie. Portugalia odrzuca ok. 5% wniosków, Hiszpania 8–10%. Najczęstsze przyczyny: braki w dokumentacji lub problemy na etapie background check.

Czy po uzyskaniu obywatelstwa mogę sprzedać nieruchomość?

Zależy od programu. W Portugalii tak — po uzyskaniu obywatelstwa sprzedaż jest swobodna. W Hiszpanii najlepiej odczekać min. 10 lat. Przed sprzedażą zawsze sprawdź obowiązujące przepisy.

Jakie są koszty stałe po uzyskaniu wizy?

Oprócz kosztów nieruchomości (podatki, ubezpieczenie, utrzymanie) obowiązują opłaty za przedłużenie wizy: Portugalia 2.660€ co dwa lata, Hiszpania ok. 1.000€ rocznie. Do tego dochodzą koszty prawnicze i ew. tłumaczenia dokumentów.