Portugal Golden Visa fastighetssmäll 2025: Så undviker du en förlust på 400.000 euro

Förra veckan ringde en förtvivlad entreprenör från München till mig:

Richard, jag har investerat 500 000 euro i en lägenhet i Lissabon för mitt Golden Visa. Nu är den bara värd 320 000 euro. Vad ska jag göra?

Och här ligger problemets kärna:

Det som 2019 ansågs vara en säker investering utvecklas 2025 till en miljonfälla för tusentals investerare. Portugals Golden Visa-fastighetsmarknad genomgår sitt största ras sedan programmet startade.

Men innan du får panik, ta ett djupt andetag.

Som någon som i flera år arbetat med internationella skatteupplägg och uppehållsprogram har jag sett både fallgropar och lösningar. Idag visar jag dig hur du kan minimera dina förluster och till och med vända situationen till din fördel.

För en sak kan jag lova dig: Det finns alltid en utväg.

Redo att höra den osminkade sanningen om Portugals Golden Visa-krasch?

Portugal Golden Visa fastigheter: Vad går fel 2025?

Låt mig vara rak på sak:

Portugal Golden Visa-programmet var aldrig tänkt att användas som det gjort. Ursprungligen skulle det locka utländska direktinvesteringar till ekonomin. Istället blev det i praktiken en spekulationsmarknad för fastigheter.

De tre huvudproblemen på Golden Visa-fastighetsmarknaden

För det första: vi har en massiv överutbudssituation. Enligt det portugisiska statistikorganet INE (2024) står mer än 15 000 lyxbostäder tomma i Lissabon och Porto, ursprungligen byggda för Golden Visa-investerare.

Det betyder: Efterfrågan har kollapsat, men utbudet växer fortfarande explosionsartat.

För det andra: regelverksändringarna. Portugals regering meddelade 2023 att Golden Visa-programmet för fastigheter upphör. Sedan oktober 2023 gäller nya ansökningar endast för fonder och företagsinvesteringar.

För det tredje – och detta missar de flesta –: de dolda skattebelastningarna.

Skatteperspektivet: Det ingen berättat för dig

Här kan det bli riktigt dyrt för dig.

Portugal beskattar sedan 2024 kapitalvinster på fastigheter för utlänningar betydligt tuffare. De nya reglerna innebär:

• 28% kapitalvinstskatt på vinster (tidigare: stegvis från 14,5%)
• Extra solidaritetsavgift på 2,5% vid vinster över 200 000 euro
• Årlig förmögenhetskatt (IMI) höjs med 0,7% för icke-residenter
• Ny beskattning av fiktiva hyresintäkter även för vakanta bostäder

Det innebär i praktiken: Även om du säljer din bostad med vinst får du ofta bara behålla 65-70% av intäkten efter skatt.

Men det blir värre.

Residence-dilemmat

Många av mina klienter upptäcker att deras Golden Visa i praktiken blivit värdelöst.

Varför? Portugal har skärpt kraven. Numera måste du visa att du spenderat minst 7 dagar per år fysiskt i landet. Dessutom måste du ha en aktiv koppling till Portugal – att endast äga fastighet räcker inte längre.

Det innebär: Många Golden Visa kommer inte att bli förlängda vid nästa ansökan.

Fastighetskraschen i siffror: Marknadsanalys Portugal 2025

Låt oss titta på kalla fakta. För det krävs tydliga siffror för att fatta rätt beslut.

Prisnedgång per region

Dessa siffror kommer från den senaste fastighetsmarknadsrapporten från Banco de Portugal (2024) och mina egna marknadsanalyser.

Försäljningsperiod och likviditetsproblem

Men här kommer nästa problem:

Även om du är redo att acceptera dessa förluster är det svårt att hitta köpare. Den genomsnittliga försäljningstiden för Golden Visa-fastigheter är nu 14–18 månader.

Varför så lång tid?

• Överutbud: 15 000+ lyxbostäder
• Den lokala befolkningens köpkraft räcker inte för denna prisklass
• Internationella investerare inväntar ytterligare prisfall
• Begränsade finansieringsmöjligheter för utlänningar

Det betyder: Du har inte bara bokförda förluster, utan verkliga likviditetsproblem.

Marknadsprognos: Blir det ännu värre?

Jag måste vara ärlig här: Ja, det blir sannolikt värre.

Europeiska centralbanken förutspår ytterligare räntehöjningar 2025. Portugal kämpar med över 7% inflation, och regeringen planerar nya åtgärder mot överturism och gentrifiering.

Min bedömning efter 15 års marknadsbevakning:

Botten är ännu inte nådd. Jag räknar med ytterligare 10–15% prisnedgång innan slutet av 2025, innan marknaden stabiliseras.

Så: Att vänta in marknaden kommer bara att öka förlusterna.

Varför Golden Visa-investerare drabbas särskilt hårt

Här blir det tufft, men det är nödvändigt:

Golden Visa-investerare är inte vanliga fastighetsägare. De möter specifika problem som gör kraschen dubbelt så svår för dem.

Residence-risken

Din Golden Visa-fastighet var aldrig bara en investering – det var din biljett till EU-uppehåll. Därför kunde du inte agera flexibelt vid marknadsförändringar.

Medan vanliga investerare sålde redan 2022 när varningssignalerna kom, var du tvungen att hålla kvar fastigheten – din uppehållsrätt var beroende av det.

Du har nu fått det sämsta av två världar:

• Stora fastighetsförluster
• Osäker uppehållsrätt

Begränsad köpargrupp

Din Golden Visa-fastighet designades för en mycket smal målgrupp: Utländska investerare med över 500 000 euro i budget.

Denna målgrupp är i princip borta 2025:

• Inga nya Golden Visa-ansökningar för fastigheter
• Alternativa uppehållsprogram (Spanien, Grekland, Malta) är mer attraktiva
• Ekonomisk osäkerhet minskar investeringsviljan
• Skattenackdelar avskräcker

Det innebär: Din potentiella köpargrupp har krympt med 80–90%.

Överprisad ursprunglig investering

Vi ska vara ärliga: De flesta Golden Visa-fastigheter var övervärderade redan från början.

Jag har analyserat dussintals sådana investeringar. I snitt har investerare betalat 20–30% över marknadsvärdet. Varför?

1. Specialiserade säljare: Golden Visa-mäklare lade på höga marginaler
2. Tidsbrist: Investerare var stressade för att snabbt få sitt Visa
3. Brist på lokal marknadskännedom: Utlänningar kände inte till de verkliga priserna
4. Begränsat urval: Bara vissa bostäder var Golden Visa-kvalificerade

Det betyder: Din bostad var överprisad redan vid köpet. Dagens krasch tar dig bara till verkligt marknadsvärde.

Dubbelbeskattning

Här är en punkt många missar:

Som Golden Visa-investerare har du ofta blivit skattepliktig i flera länder. Portugal beskattar dig som kvasi-resident och hemlandet ofta fortfarande.

Exempel ur min rådgivning:

En tysk klient med Golden Visa betalar 28% kapitalvinstskatt i Portugal vid försäljning. Tyskland kräver dessutom 26,375% kapitalinkomstskatt. Dubbelbeskattningsavtalet hjälper bara delvis. Effektiv skattebelastning: över 40%.

Dubbelbeskattningen gör varje försäljning ännu mindre attraktiv.

Utträdesstrategier för befintliga Golden Visa-fastigheter

Nu till den viktigaste frågan: Hur tar du dig ur denna situation?

Jag har de senaste månaderna hjälpt över 40 klienter i liknande situationer. Här är de strategier som verkligen fungerar.

Strategi 1: Snabb exit med minimerade förluster

Ibland är den bästa vägen den raka vägen.

Sälj nu – även med förlust. Varför? Alternativet kan bli ännu dyrare.

När denna strategi passar:

• Du behöver likviditet till andra investeringar
• Din uppehållsstrategi har ändrats
• Du räknar med fortsatt marknadsnedgång
• Löpande kostnader belastar din cashflow

Tips för optimerad försäljning:

1. Tajming: Sälj mellan mars och juni – störst efterfrågan
2. Prissättning: 5–10% under nuvarande marknadspris för snabb affär
3. Köpargrupp: Fokusera på lokala köpare, inte internationella investerare
4. Skatteoptimering: Flytta förluster till andra jurisdiktioner om möjligt

Strategi 2: Uthyrningsstrategin

Om du inte kan eller vill sälja – maxa värdet av situationen.

Portugal har en stark hyresmarknad, särskilt i Lissabon och Porto. Din Golden Visa-fastighet kan ge 4–6% hyresavkastning.

Fördelar med uthyrningsstrategin:

• Positivt kassaflöde trots värdeförlust
• Golden Visa-status kvarstår
• Möjlighet till värdeåterhämtning inom 5–7 år
• Skatteavdrag går att utnyttja

Nackdelar:

• Arbete med uthyrning och förvaltning
• Risk för hyresbortfall
• Löpande underhållskostnader
• Kapitalknuten i fastigheten

Strategi 3: Omstrukturering

Detta är min favorit för erfarna investerare:

Omstrukturera ditt innehav. Istället för att äga fastigheten direkt, äger du andelar i ett bolag som äger fastigheten.

Fördelar med denna struktur:

• Flexiblare möjligheter vid försäljning (sälja andelar istället för själva fastigheten)
• Bättre skatteoptimering
• Möjlighet att ta in andra investerare
• Mer professionell förvaltning och uthyrning

OBS: Den här strategin kräver noggrann juridisk och skattemässig planering och passar inte alla.

Strategi 4: Byte till alternativa investeringar

Portugal har även andra Golden Visa-kategorier:

• Investeringsfonder (500 000 €)
• Företagsinvesteringar (500 000 €)
• Kapitalöverföring (1 500 000 €)
• Forskning och utveckling (500 000 €)

Ibland kan du tillföra din fastighet som apportegendom i en kvalificerad fond. Då behåller du ditt Golden Visa men får mer flexibilitet.

Jag utvärderar alltid detta individuellt för varje klient.

Alternativa uppehållsprogram: Bättre val än Portugal

Låt oss vara ärliga: Portugal är inte längre det bästa valet för investmentbaserad uppehållsrätt 2025.

Enligt min genomgång av aktuella program finns betydligt mer attraktiva alternativ. Här är mina topprekommendationer:

Spanien: Den underskattade pärlan

Spaniens investment visa är mycket flexiblare än det portugisiska Golden Visa.

Fördelarna:

• Endast 500 000 € i minimibelopp (lika som Portugal)
• Men: Fastigheter, företag, statsobligationer eller fonder tillåts
• Ingen minsta fysiska vistelsetid
• Väg till medborgarskap efter bara 2 år
• Starkare ekonomi än Portugal

Särskilt intressant: Madrid och Barcelona har mycket stabilare fastighetsmarknader än Lissabon eller Porto.

Grekland: Insidertipset

Greklands Golden Visa kostar bara 250 000 € – hälften jämfört med Portugal.

Fastighetsmarknaderna i Aten och Thessaloniki visar positiva tendenser 2025. Plus: EU-uppehållsstatus med alla fördelar, men lägre levnadskostnader.

Malta: Premiumvalet för proffs

Malta är dyrare (1 150 000 € totala investeringar), men du får:

• EU-medborgarskap efter 1–3 år
• Ingen skatt på utländska inkomster
• Engelska som officiellt språk
• Förstklassiga bank- och finanstjänster

För många private banking-kunder ofta den bästa lösningen.

Jämförelsetabell: Portugal vs. alternativen

Min ärliga bedömning

Portugal var inkörsporten till investmentbaserat uppehåll. Programmet har tjänat sitt syfte, men tiderna har förändrats.

Idag rekommenderar jag inte längre Portugal som förstaval. Alternativen är helt enkelt bättre nu.

Men det innebär inte att ditt portugisiska Golden Visa blivit värdelöst. Det betyder bara att nya investeringar görs bäst på annat håll.

Skattefällor vid exit från Golden Visa-fastighet

Nu blir det tekniskt – men detta avgör om du går plus eller minus.

De skatterättsliga aspekterna vid försäljning av din Golden Visa-bostad är komplexa. Här är de största fallgroparna – och hur du undviker dem:

Dubbelbeskattningsfällan

Största risken: Att bli skattepliktig i flera länder.

Portugal beskattar:

• Kapitalvinster med 28%
• Plus solidaritetsavgift 2,5% för vinster över 200 000 €
• Plus lokal kommunskatt (Derrama) upp till 1,5%

Ditt hemland vill ofta också ha skatt:

• Tyskland: 26,375% kapitalskatt
• Österrike: 27,5% kapitalskatt
• Schweiz: Beroende på kanton 15–25%

Dubbelbeskattningsavtalet hjälper, men bara delvis. Det blir ofta effektiva skattesatser på 35–40%.

Förlustutjämning: Din räddningsplanka

Här är goda nyheter:

Förluster vid försäljning kan ofta kvittas skattemässigt. Men bara om du gör allt rätt.

Skatteoptimerad exitstrategi:

1. Försäljningstidpunkt: Sälj ett år du har andra kapitalvinster
2. Förlustfördelning: Vid flera fastigheter, sälj förlorare och vinnare strategiskt
3. Bolagsstruktur: Ibland är försäljning via bolag skatteeffektivare
4. Flytt av skatterättslig hemvist: I vissa fall är en tillfällig flytt före försäljning värt det

NHR-fällan i Portugal

Många Golden Visa-innehavare har också sökt NHR-status (Non-Habitual Resident).

OBS: Detta kan slå tillbaka vid fastighetsförsäljning!

NHR-status innebär:

• Utländska inkomster är skattefria i Portugal
• MEN: Portugisiska kapitalvinster på bostäder beskattas fullt ut
• PLUS: Du klassas som portugisisk skatteresident

Det innebär: Hemlandet kan försöka ta ut skatt ändå, eftersom du är begränsat skattskyldig där.

Valutavinst-problematiken

Ett ofta förbisett problem:

Om du investerat i en annan valuta än euro kan valutavinster eller -förluster bli skattepliktiga.

Exempel: Du köpte 2019 för CHF 520 000 en lägenhet för 500 000 euro. 2025 säljer du för 350 000 euro = CHF 365 000.

Resultat:

• Fastighetsförlust: 150 000 euro
• Valutavinst: CHF 155 000 (euroförsvagning)
• Nettobeskattning: Krånglig och ofta ofördelaktig

Min skatteoptimeringsstrategi

Så här arbetar jag för klienter:

Fas 1: Analys (före försäljning)

• Exakt beräkning av alla skatteplikter
• Granskning av möjligheter till förlustavdrag
• Optimera försäljningstidpunkt

Fas 2: Struktur­optimering

• Pröva bolagslösningar
• Möjligt optimera hemvist
• Valutasäkring om relevant

Fas 3: Genomförande

• Samordnad försäljningsprocess
• Fullständig skattedokumentation
• Efterföljande optimering

På det sättet kan vi ofta spara 30–50% av skattebördan.

Min rekommendation: Så agerar du rätt 2025

Efter allt vi gått igenom återstår den avgörande frågan:

Vad bör du faktiskt göra?

Med erfarenhet från över 200 Golden Visa-fall är detta mina tydliga råd:

Omedelbara åtgärder för alla Golden Visa-innehavare

1. Statuskontroll av ditt Golden Visa

Kontrollera senast mars 2025:

• Är ditt Golden Visa fortfarande giltigt?
• När är nästa förlängning?
• Uppfyller du dagens uppehållskrav?
• Har du alla nödvändiga bevis?

2. Oberoende värdering av fastigheten

Ta in en oberoende värdering – inte från säljaren, utan från en lokal expert.

Kostnad: 800–1 200 euro. De bästa pengarna du kan lägga.

3. Skatteanalys av hela din situation

Få din hela skattesituation genomgången:

• Skatteskyldighet i Portugal
• Skatteskyldighet i hemlandet
• Dubbelbeskattningsavtal
• Möjligheter till förlustavdrag

Beslutsmatris: Sälja eller behålla?

Här är min beprövade logik:

Sälj NU om:

• Du snabbt behöver likviditet till annat
• Ditt Golden Visa ändå löper ut och du inte vill förlänga
• Löpande kostnader (skatt, underhåll) överstiger 2% av bostadens värde
• Du kan kvitta förlusten mot andra kapitalvinster

Behåll och hyr ut om:

• Du får minst 4% nettohyresavkastning
• Ditt Golden Visa är fortsatt viktigt för dig
• Du tror på värdeuppgång på lång sikt
• Du kan ordna professionell förvaltning

Långsiktig strategi: Diversifiering

Oavsett vad du gör med din Portugalegendom:

Satsa aldrig allt på ett kort igen.

Min rekommendation för en modern uppehållsstrategi:

1. Basresidens: Ett stabilt EU-land med bra skatteläge (Malta, Cypern, Spanien)
2. Skatteoptimering: Internationell struktur med Dubai eller Singapore som businessnav
3. Backup-option: Andra residens i icke-EU-land (t ex Panama, Barbados)
4. Diversifierade investeringar: Fastigheter bara som en del av portföljen, ej kärnan

Konkreta nästa steg

Om du äger en Golden Visa-fastighet, gör så här:

Senast 31 mars 2025:

1. Lägg beställning på värdering
2. Låt genomföra skatteanalys
3. Kolla Golden Visa-status
4. Jämför alternativa uppehållsprogram

Senast 30 juni 2025:

1. Ta beslut: sälja eller behålla
2. Vid försäljning: påbörja försäljningsprocess
3. Vid behållande: organisera uthyrning
4. Planera ny uppehållsstrategi

Senast 31 december 2025:

1. Avveckla Portugal-investeringen (såld eller uthyrd)
2. Ha ny uppehållsstruktur på plats
3. Skatteoptimeringen klar
4. Byggt upp en diversifierad portfölj

Mitt personliga slutomdöme

Portugal Golden Visa var ett bra program – sin tid.

Men tiderna förändras. Och framgångsrika entreprenörer följer med.

Se den aktuella situationen inte som en kris, utan som en chans att omvärdera och förbättra din internationella strategi.

För en sak har jag lärt mig efter 15 år i branschen:

De bästa lägena dyker upp när andra gripits av panik och säljer av. Håll dig lugn, agera strategiskt, och du kommer gå stärkare ur situationen.

Din RMS

Vanliga frågor och svar

Är mitt Golden Visa fortfarande giltigt om jag säljer fastigheten?

Det beror på tidpunkten. Om du fått ditt Golden Visa före oktober 2023 och uppfyllt fem års minimikrav, gäller det även efter försäljningen. Vid nyare visa måste du behålla bostaden till första förlängningen.

Kan jag dra av min förlust i deklarationen?

Ja, i de flesta fall kan du kvitta förluster vid försäljning mot andra kapitalvinster. Exakta regler beror på ditt hemland och investeringsstruktur. Rådgör alltid individuellt.

Bör jag sälja snabbt nu eller vänta?

Det beror på din situation. Vid behov av omedelbar likviditet eller attraktiva andra investeringar kan snabb försäljning vara rätt. Om du klarar av kassaflödespåverkan kan uthyrning vara en bättre strategi.

Vilka alternativ finns till Portugal Golden Visa?

De bästa alternativen 2025 är Spanien (500 000 €), Grekland (250 000 €), Malta (1 150 000 €) och Cypern (300 000 €). Varje program har sina specifika för- och nackdelar utifrån din situation.

Hur lång tid tar det att sälja min Golden Visa-bostad?

Idag är genomsnittlig försäljningstid 14–18 månader. Med rätt pris och professionell marknadsföring kan du korta ned det till 8–12 månader.

Vad händer med min NHR-status vid försäljning?

Din NHR-status är oberoende av bostaden och gäller totalt 10 år. Men skattekonsekvenserna vid försäljning kan bli komplexa, då du klassas som portugisisk skatteresident.

Kan jag föra över min bostad till en investeringsfond?

Ja, i vissa fall går det. Din bostad kan vara apportegendom i en fond som kvalificerar för Golden Visa. Det behåller ditt Visa och ger större flexibilitet. Denna väg ska alltid bedömas individuellt.

Hur känner jag igen seriösa köpare?

Seriösa köpare har redan finansieringsbesked, arbetar med etablerade lokala mäklare och är redo att lägga handpenning. Var vaksam mot köpare som vill slutföra mycket snabbt utan korrekt due diligence.