Portugal vs. Spanien investeringsvisum: avkastningsanalys och skattemässiga strategier för 2025

Varför fastigheter + visum är den nya kungadisciplinen för smarta investerare

Låt mig börja med en iakttagelse som jag gör dagligen i min rådgivningsverksamhet:

Allt fler av mina klienter frågar inte längre bara: Richard, var betalar jag minst skatt? Utan: Hur kan jag kombinera en säker fastighetsinvestering med ett europeiskt uppehållstillstånd?

Det finns goda skäl till det.

Tiden då man kunde betrakta flaggteorin isolerat är förbi. Idag behöver du en integrerad strategi. En strategi som rymmer både investering, uppehållsstatus och skatteoptimering under samma hatt.

Och här kommer Portugal och Spanien in i bilden.

Tre pelare för en smart investment-visumstrategi

Innan vi går in på detaljerna vill jag förklara de tre pelare som en framgångsrik strategi vilar på:

1. Kapitalavkastning (ROI): Din fastighetsinvestering måste löna sig – oavsett visum-aspekten
2. Rättslig säkerhet: Din uppehållsstatus måste vara långsiktigt planbar och förlängningsbar
3. Skatteoptimering: Helhetsstrukturen ska minska din skattebörda, inte öka den

Låter logiskt? Det är det också. Ändå ser jag dagligen investerare som försummar en eller flera av dessa pelare.

Portugal vs. Spanien: Varför just dessa två länder?

Svaret är enklare än du tror:

För det första: Båda länder erbjuder etablerade investeringsvisum-program med tillgång till EU. Det innebär att du inte bara investerar i ett land, utan får tillträde till 27 EU-medlemsländer.

För det andra: Fastighetsmarknaderna är tillräckligt mogna för professionella investeringar, men ännu inte överhettade som i Tyskland eller Schweiz.

För det tredje: Båda länder har attraktiva skatteregler för utlänningar – om du gör det rätt.

Men här blir det intressant: Detaljerna skiljer sig mycket. Och det är dessa detaljer som avgör framgången eller misslyckandet av din strategi.

Portugal Golden Visa 2025: Slutet på en era och nya möjligheter

Låt mig börja direkt med den viktigaste förändringen:

Det klassiska portugisiska Golden Visa för fastigheter i Lissabon och Porto är sedan oktober 2023 historia. Slut. Över.

Men – och det är det viktiga men – programmet är inte dött. Det har bara förändrats.

Vad som fortfarande fungerar med Portugal Golden Visa

Här är de aktuella alternativen för 2025:

• Fastigheter på Azorerna och Madeira: Minsta investering 500 000 € (280 000 € i renoveringsprojekt)
• Fastigheter i inlandet i Portugal: Samma investeringsnivåer, betydligt lägre priser
• Investeringsfonder: 500 000 € i godkända fonder
• Företagsstart: Skapa minst 10 arbetstillfällen
• Konst och kultur: 250 000 € i kulturella projekt

Nu frågar du säkert: Vilket alternativ passar just dig?

ROI-potential: Azorerna vs. inlandet i Portugal

Nu blir det intressant. För de flesta rådgivare berättar bara halva sanningen.

Vad betyder detta för din strategi?

Om du prioriterar kassaflöde: Portugals inland är din vän. Städer som Coimbra, Braga eller Aveiro erbjuder stabila hyresavkastningar till rimliga instegspriser.

Om du spekulerar på värdeökning: Azorerna eller utvalda inlandslägen med utvecklingspotential.

Om du behöver likviditet: Madeira, även om avkastningen är lägre.

Dolda kostnader för Portugal Golden Visa

Nu avlivar jag en myt jag hör varje dag:

Portugal Golden Visa kostar bara investeringsbeloppet.

Fel. Och riktigt fel dessutom.

Räkna med följande extrakostnader:

• Ansökningsavgifter: 5 320 € för huvudansökaren, 2 660 € per familjemedlem
• Advokatkostnader: 15 000–25 000 € för hela processen
• Due Diligence: 3 000–5 000 € per person
• Årlig förlängning: 2 660 € vartannat år
• Fastighetsskatt (IMI): 0,3–0,8% av fastighetsvärdet årligen
• Stämpelskatt (IMT): Upp till 8% av köpesumman

Det blir snabbt 50 000–80 000 € i tillkommande kostnader vid en investering på 500 000 €. Dessa siffror måste du ta med i din ROI-kalkyl.

Uppehållskrav: Vad du faktiskt måste uppfylla

Här är goda nyheter: Portugal är generöst.

Du behöver bara tillbringa 7 dagar under de första två åren och därefter 14 dagar vartannat år i Portugal. Det är bara en vecka per år.

Perfekt för dig som digital nomad och entreprenör, eller hur?

Efter fem år kan du ansöka om permanent uppehållstillstånd. Efter sex år till och med om portugisiskt medborgarskap – förutsatt att du klarar portugisiska på A2-nivå.

Spanien Investment Visa: Det underskattade alternativet med överraskande potential

Medan alla tittar mot Portugal, missar många det spanska alternativet. Men Spanien har definitivt intressanta möjligheter.

Men – detta säger jag som någon som känner bägge systemen – Spanien är mer komplicerat. Inte sämre, men definitivt mer komplext.

De spanska investeringsvisum-alternativen i överblick

Spanien erbjuder flera vägar till uppehållstillstånd genom investering:

1. Fastighetsinvestering: Minst 500 000 €
2. Statsobligationer: 2 miljoner €
3. Företagsandel: 1 miljon €
4. Bankinsättningar: 1 miljon €
5. Företagsstart: Från 40 000 € med affärsplan

För de flesta av mina klienter är fastighetsalternativet det mest intressanta. Därför fokuserar jag på det.

Spanien fastighets-ROI: Där musiken spelar

Nu blir det riktigt spännande. För Spanien är inte en homogen marknad.

Skillnaderna mellan regionerna är mycket större än i Portugal:

Mitt råd? Valencia är för närvarande sweet spot.

Varför? Helt enkelt:

• Moderat instegspris med hög värdepotential
• Stabila hyresintäkter tack vare stark efterfrågan
• Utmärkt infrastruktur och livskvalitet
• Ingen turistskatt som på Balearerna

Avgörande skillnad: Uppehållskrav i Spanien

Här kommer Spaniens svaga punkt:

Till skillnad från Portugal kräver Spanien faktisk närvaro. Du måste tillbringa minst 183 dagar per år i Spanien för att bli skattemässigt resident.

Det är verkligen en game changer för digitala nomader och entreprenörer.

För här uppstår en konflikt: Å ena sidan vill du vara flexibel, å andra sidan tvingar det spanska systemet dig till bofasthet.

Men – och här kommer min erfarenhet in – det finns lagliga genvägar.

Spanien Non-Lucrative Visa: Hemliga vapnet för pensionärer och kapitalinvesterare

Här ett alternativ många missar:

Det spanska Non-Lucrative Visa riktar sig till dem som kan försörja sig själva i Spanien utan anställning.

Krav:

• Bevis på 27 115 € årligt passivt inkomst
• 6 779 € till per familjemedlem
• Sjukförsäkring
• Rent belastningsregister

Fördelen: Du behöver inte investera 500 000 €. Nackdelen: Du får inte arbeta i Spanien.

För kapitalinvesterare med passiva inkomster kan detta vara mer intressant än investmentvisumet.

ROI-analys Portugal vs. Spanien: De hårda siffrorna

Nu blir det konkret. Låt oss låta siffrorna tala.

Jag visar två realistiska scenarier – med alla kostnader, utan att försköna något.

Scenario 1: Portugals inland (500 000 € investering)

Säg att du köper en renoverad fastighet i Coimbra för 500 000 €:

Total avkastning efter 5 år: 139 880 € vinst på 590 000 € totala investeringar = 23,7% eller 4,3% p.a.

Scenario 2: Valencia, Spanien (500 000 € investering)

Samma investeringsbelopp, centrala Valencia:

Total avkastning efter 5 år: 120 200 € vinst på 570 000 € totala investeringar = 21,1% eller 3,9% p.a.

Vad dessa siffror egentligen betyder

Vid första anblick vinner Portugal knappt. Men titta noggrannare:

Portugal vinner på:

• Högre totalavkastning tack vare bättre värdeökning
• Lägre uppehållskrav
• Enklare visumförlängning

Spanien vinner på:

• Lägre bikostnader vid köp
• Högre likviditet på fastigheten
• Bättre infrastruktur och levnadsstandard

Det intressanta: Att bara titta på ROI leder fel.

Varför? För du har ännu inte räknat in skatteaspekterna.

Hidden Champion: Kombinationen är nyckeln

Här är mitt hemliga knep från praktiken:

Kombinera båda tillvägagångssätten. Använd Portugal för uppehållsrätten och investera dessutom i spanska fastigheter utan visumkrav.

Det ger dig:

• EU-uppehållsrätt utan höga närvarokrav
• Riskspridning över två marknader
• Skatteoptimering med rätt strukturering

Låter det komplicerat? Det är det också. Men resultaten är värda mödan.

Skatteoptimering: Där du verkligen sparar (och var du inte gör det)

Nu kommer vi till kärnan. Utan skatteoptimering spelar bästa ROI ingen roll.

Men var vaksam: Här lurar de flesta fallgropar. Det är också här jag hör flest halvsanningar från kollegor.

Portugal NHR: Det var då det

Låt mig slå hål på en vida spridd missuppfattning:

Det portugisiska NHR-programmet (Non-Habitual Resident) för nyinflyttade är sedan 2023 över. Punkt slut.

Den som fortfarande försöker sälja in NHR till dig idag är antingen oinformerad eller vilseledande.

Vad som gäller idag i Portugal:

• Vanlig portugisisk inkomstskatt: 14,5–48%
• Förmögenhetsskatt: 0,4–1% över 600 000 €
• Kapitalvinstskatt: 28%
• Arvsskatt: 0–40% beroende på släktskap

Det är inte dåligt, men heller inte sensationellt.

Spanien Beckham-regeln: Fortfarande ett alternativ för höginkomsttagare

Nu blir det intressant:

Den spanska Beckham-regeln gäller fortfarande. Utlänningar kan de första sex åren välja en schablonskatt på 24% på spanska inkomster – oavsett belopp.

Utländska inkomster förblir skattefria så länge de inte förs till Spanien.

Detta är attraktivt för entreprenörer med höga inkomster utanför Spanien.

Krav:

• Du får inte ha varit skattepliktig i Spanien de senaste 10 åren
• Du har fått det spanska skattemannaskapet via arbetsuppdrag
• Du utför faktiskt arbete i Spanien

Haken: Som företagare måste du bevisa att du arbetar – rena kapitalintäkter räcker inte.

Dubai-kombinationen: Här blir det riktigt spännande

Nu till strategin jag rekommenderar många av mina klienter:

Använd Portugal eller Spanien enbart för EU-uppehållsrätten. Placera din operativa bas i Dubai.

Varför fungerar detta:

1. Portugal: Krav på vistelse bara 7 dagar/år
2. Dubai: Ingen inkomstskatt med rätt strukturering
3. EU-tillgång: Du kan alltid återvänta till EU

Strukturen ser ut så här:

Det bästa: Du uppfyller närvarokrav i båda länderna och minimerar din skatt lagligt.

Men se upp: Tyska fallgropar

Som tysk medborgare måste du vara särskilt försiktig:

Utflyttningsbeskattning: Vid ägarandel över 1% eller andelar över 500 000 € slår tyska skattemyndigheten till – även vid utflytt.

CFC-regler: Tysk CFC-beskattning kan slå ut din Dubaistruktur om du inte strikt följer 183-dagarsregeln.

Dubbelskatteavtal: Tie-breaker-reglerna avgör din skatteresidens.

Mitt råd: Planera minst 12 månader i förväg och dokumentera allt minutiöst.

Schweizare och österrikare: Era särregler

Kort till mina kunder från Schweiz och Österrike:

Schweiz: Återbetalning av källskatt kan bli komplicerat. Räkna med 6–12 månaders handläggning.

Österrike: 183-dagarsregeln är strängare än i Tyskland. Dokumentera dina vistelser mycket noggrant.

I båda fallen kan en ordentlig avanmälan vara guld värd.

Praktisk genomförande: Din steg-för-steg-plan

Nog med teori. Nu gör vi det konkret.

Här är den plan jag går igenom med mina klienter – steg för steg, utan omvägar:

Fas 1: Strategiskt beslut (månad 1–2)

Steg 1: Nulägesanalys

• Kartlägg nuvarande skattebelastning
• Klargör familjesituation och beroenden
• Kontrollera likvida medel och finansieringsmöjligheter
• Analysera affärsmodellen om den är internationellt gångbar

Steg 2: Val av mål-land

Här är beslutsmatrisen jag använder:

Steg 3: Slutgiltig budget

Räkna med dessa totalkostnader för första året:

• Portugal: 590 000–650 000 €
• Spanien: 570 000–620 000 €
• Kombination: 850 000–1 000 000 €

Fas 2: Due Diligence och förberedelse (månad 3–4)

Dokumentsamling (mycket viktigt!):

• Apostillerad födelseattest och vigselbevis
• Polisregisterutdrag (apostillerat)
• Bevis på tillgängliga medel (bankkontoutdrag senaste 6 månaderna)
• Inkomstbevis de senaste 3 åren
• Sjukförsäkringsbevis
• Registerutdrag för alla företag

Pro-tips: Begär alla apostiller samtidigt. Det sparar tid och huvudvärk.

Val av advokat:

Här sparar du fel om du väljer den billigaste. Se efter:

• Specialisering på investmentvisum
• Svensktalande eller tyskspråkigt stöd
• Referenser från andra klienter
• Transparent kostnadsstruktur

Fas 3: Fastighetsök och köp (månad 5–8)

Checklista för fastighets Due Diligence:

1. Kontrollera energicertifikat (obligatoriskt i båda länder)
2. Gå noggrant igenom lagfartsuppgifter
3. Se över bygglov och ritningar
4. Granska hyresavtal vid uthyrda objekt
5. Driftskostnader och avgifter de senaste tre åren
6. Besiktning av oberoende expert

Min erfarenhet: Låt dig inte stressas. Det finns tillräckligt med objekt på marknaden.

Finansiering (om önskat):

Ja, som utlänning kan du få lån:

• Portugal: Upp till 70% belåningsgrad vid god kreditvärdighet
• Spanien: Upp till 60% som icke-resident
• Räntor: Aktuellt 4–6% beroende på löptid

Fördelen: Du häver upp avkastningen. Nackdelen: Högre komplexitet vid visumansökan.

Fas 4: Visumansökan (månad 9–12)

Portugal Golden Visa Tidslinje:

1. Slutför fastighetsköp (månad 9)
2. Lämna in ansökan till SEF (månad 10)
3. Biometrisk data i Portugal (månad 11)
4. Hämta visumkortet (månad 12–14)

Spanien Investment Visa Tidslinje:

1. Slutför fastighetsköp (månad 9)
2. Ansökan via spanska konsulatet (månad 10)
3. Inresa och ansökan om uppehållstillstånd (månad 11)
4. NIE och TIE erhålls (månad 12–13)

Viktigt: Räkna med marginaler. Myndigheterna har sina egna tidsramar.

Fas 5: Skattestrukturering (från månad 6)

Parallellt med fastighetsökningen bör du bygga din skattemodell:

Om du väljer Dubai-kombinationen:

1. Starta Dubai Freezone LLC
2. Ansök om UAE Residence Visa
3. Ansök om Emirates ID
4. Öppna bankkonto i Förenade Arabemiraten
5. Förbered skattemässig avanmälan från Tyskland

Tajming är allt:

Skattemässig avanmälan ska först ske när allt annat är på plats. Annars riskerar du luckor som skattemyndigheten kan utnyttja.

Risker och fallgropar: Vad rådgivare inte berättar

Nu blir det obekvämt. För jag berättar det andra undviker att säga.

Efter tio år i branschen har jag sett alla misstag. Vissa kostar pengar, andra kostar år, några båda delarna.

Fallgrop #1: Omvänd bevisbörda

Den största risken är det man inte ser:

Tyska skattemyndigheten behöver inte bevisa att du är skattskyldig i Tyskland. Du måste bevisa att du inte är det.

Låter orättvist? Det är det. Men så funkar systemet.

Vad det betyder för dig:

• Dokumentera varje dag du befinner dig utanför Tyskland
• Spara alla kvitton och underlag på utlandskostnader
• För dagbok över vistelser och aktiviteter
• Fotografera viktiga möten med tidsstämpel

Jag vet, det låter paranoitt. Men en revision är ingen lek.

Fallgrop #2: Fastighetsfällan

Här ett alltför vanligt misstag:

Investerare köper en fastighet som visserligen kvalificerar för visum-programmet, men är en ekonomisk katastrof.

Varningssignaler för fastigheter:

• Orealistiskt höga avkastningslöften (över 8% i Europa)
• Objekt i avlägsna utkanter
• Fastigheter byggda enbart för visum-program
• Inga jämförbara försäljningar i området
• Säljaren pressar dig till snabb affär

Min regel: Skulle du köpa fastigheten även utan visum-programmet? Om inte – håll dig undan.

Fallgrop #3: Familjefällan

Särskilt känsligt vid familjer:

Du får ditt visum, men din partner och dina barn beskattas ändå i Tyskland eftersom deras centrum för livsintresse är kvar där.

Konsekvenser:

• Sambeskattning försvinner
• Barnbidrag upphör
• Dubbla sjukförsäkringar
• Krångliga deklarationer i flera länder

Lösningen: Antingen alla, eller ingen. Halvmesyrer fungerar inte.

Fallgrop #4: Likviditetsfällan

Ett underskattat riskmoment:

Du binder 500 000 € i en fastighet och får plötsligt likviditetsproblem.

Vad händer om:

• Ditt bolag får en kassakris?
• Du snabbt behöver kapital för en ny möjlighet?
• Fastigheten står tom längre än planerat?
• Större reparationer tillstöter?

Min regel: Ha alltid reserver för minst tolv månaders löpande kostnader.

Fallgrop #5: Visumförlängningsfällan

Här kan det bli dyrt:

Portugal och Spanien kan när som helst ändra visum-programmen. Din rättighet skyddar dig bara till viss del.

Det har redan hänt:

• Portugal har uteslutit Lissabon och Porto ur programmet
• Kraven på minsta vistelsetid har höjts
• Due Diligence-kraven har skärpts

Det kan hända framöver:

• Högre minimibelopp för investering
• Strängare uppehållskrav
• Stopp för nya ansökningar

Ha alltid en plan B.

Fallgrop #6: Skatterådgivarfällan

Det dyraste felet kommer ofta från dem som ska hjälpa:

Många tyska skatterådgivare kan för lite om internationella strukturer. Ändå ger de råd – oftast fel.

Varningssignaler hos rådgivare:

• Så har vi alltid gjort
• Inga konkreta referenser
• Schablonlösningar utan individuell analys
• Löften utan riskgenomgång
• Ingen samverkan med lokala experter

Mitt tips: Ta in flera synpunkter. Även min.

Framtidsutsikter 2025: Vad som ändras och hur du förbereder dig

Låt mig vara ärlig:

De gyllene åren för investeringsvisum är över. Det som finns kvar blir dyrare, mer komplext och hårdare reglerat.

Men – och det är viktigt – inte sämre. Bara annorlunda.

Portugal 2025: De nya reglerna

Portugal skärper successivt kraven:

Det som redan ändrats:

• Minsta vistelse: Från 7 till 14 dagar de första två åren
• Språktest: Portugisiska A2 blir krav för förlängning
• Due Diligence: Skärpta penningtvättskontroller
• Begränsningar i geografin: Endast Azorerna, Madeira och inlandet

Vad som väntar 2025:

• Minimiinvestering höjs till 750 000 € (enligt min prognos)
• Skärpta uppehållskrav
• Begränsat antal nya visum per år
• Högre administrationsavgifter

Mitt råd: Om du vill till Portugal – gör det nu. Fönstret stängs snart igen.

Spanien 2025: Beckham-alternativet

Spanien går en annan väg:

Istället för att försvåra investeringsvisumen fokuserar Spanien på högkvalificerade utlänningar och entreprenörer.

Nya utvecklingar:

• Digital nomad-visum för fjärrarbetare
• Startup-visum för innovativa entreprenörer
• Förenklade procedurer för EU-medborgare
• Attraktiva skatteupplägg för utlänningar

Det gör Spanien intressant för dig som inte bara vill investera passivt.

Den stora trenden: OECD-skärpningar

Här kommer riktiga game changern:

OECD skärper reglerna globalt för skatteoptimering. Även investeringsvisum påverkas.

Vad som sker konkret:

• Automatiskt informationsutbyte mellan alla EU-länder
• Hårdare krav på substans för bolag
• CRS-rapporter även för fastigheter
• EU-gemensamma anti-penningtvättregler

Det betyder: Gömma sig blir omöjligt. Transparens är ett måste.

Dubai-alternativet blir viktigare

Här ligger framtiden för många av mina klienter:

Dubai erbjuder fortfarande riktiga skattefördelar och rättslig säkerhet. Kombinerat med ett EU-visum får du det bästa av båda världar.

Varför Dubai är ännu mer intressant 2025:

• Nya freezone-alternativ för mindre företag
• Förenklade visumprocedurer
• Bättre bankmöjligheter för utlänningar
• Stabilt politiskt läge

Trenden går mot en flernationsstrategi: EU-uppehållsrätt plus optimalt skatteresidens.

Nya aktörer på marknaden

Titta även utanför boxen:

Intressanta alternativ 2025:

• Malta: Nytt investeringsprogram under utveckling
• Grekland: Golden Visa reformeras, inte slopas
• Italien: Nya visum-alternativ för entreprenörer
• Cypern: Comeback efter reformen

Diversifiering blir allt viktigare. Ett land räcker inte längre.

Min prognos för 2030

Låt mig sia lite:

Om fem år kommer det att finnas två sorters investeringsvisum:

1. Premiumprogram: Väldigt höga investeringsnivåer (1+ miljon €), men rejäla fördelar
2. Entreprenörsprogram: Lägre belopp, men krav på faktisk affärsaktivitet

Passiva investeringar blir mindre attraktiva. Aktivt företagande belönas.

Börja förbereda dig nu.

Vanliga frågor

Kan jag använda båda programmen samtidigt?

Ja, du kan i princip investera både i Portugal och Spanien. Men det är bara meningsfullt om du kan motivera dubbla kostnader med motsvarande fördelar. Uppehållskraven gäller dock i båda länderna.

Vad händer vid Brexit – påverkas jag som EU-medborgare?

Brexit påverkar enbart brittiska medborgare. Som tysk, österrikisk eller schweizisk medborgare har du fortfarande fulla EU-rättigheter. Portugals och Spaniens investeringsvisum ger dig dessutom lokala uppehållsrätter.

Måste jag använda fastigheten själv?

Nej, i båda programmen kan du hyra ut fastigheten. Kom ihåg att hyresintäkter är skattepliktiga i respektive land och se till att bokföra dem korrekt.

Hur lång tid tar hela processen realistiskt?

Räkna med 12–18 månader från första konsultation till visumkort. Portugal är oftast långsammare än Spanien, men båda länder har ibland förseningar. Räkna med gott om marginal.

Vad händer om lagarna ändras?

Förvärvade rättigheter är i allmänhet skyddade, men förlängningskraven kan ändras. Portugal har redan ändrat dem flera gånger. Ha därför alltid en plan B och följ utvecklingen noggrant.

Kan jag inkludera min familj?

Ja, båda programmen tillåter att du inkluderar make/maka och minderåriga barn. Myndiga barn kan också vara möjliga under vissa villkor. Kostnaderna ökar – räkna med 2 000–5 000 € extra per person.

Behöver jag verkligen en advokat?

Teoretiskt kan du ansöka själv, men i praktiken är det inte att rekommendera. Felrisken är hög och rättelser blir kostsamma och tidskrävande. En specialiserad advokat lönar sig genom tidsbesparing och lägre risk.

Hur stor är risken att bli nekad?

Vid korrekt förberedelse är risken låg. Portugal har en avslagsfrekvens på ca 5 %, Spanien ligger på 8–10 %. De vanligaste orsakerna är ofullständiga handlingar eller problem vid bakgrundskontroll.

Kan jag sälja fastigheten efter att ha fått medborgarskap?

Det beror på programmet. Portugal tillåter försäljning efter medborgarskapet. I Spanien gäller strängare regler – vänta minst tio år. Kontrollera aktuell praxis innan du säljer.

Vilka löpande kostnader har jag efter att ha fått visumet?

Förutom fastighetsrelaterade kostnader (skatt, försäkring, underhåll) tillkommer visumförlängningsavgifter: I Portugal 2 660 € vartannat år, i Spanien ca 1 000 € årligen. Lägg till advokatkostnader för förlängningsansökan och eventuella översättningar.