Spaniens Costa del Sol vs. Portugals Algarve vs. Limassol på Cypern: Fastighets-hotspots för tyska pensionärer – livskvalitet och skatter i perfekt kombination

Som skattementor möter jag dagligen samma scenario:

Tyska pensionärer sitter mittemot mig och frågar: Richard, var kan jag leva i södern och dessutom spara på skatten?

Och här kommer det:

De flesta tittar bara på solen och havet. Då missar de de viktigaste faktorerna för en bekymmersfri pensionering utomlands.

Det är ett dyrt misstag.

Låt oss vara ärliga: Vad hjälper det vackraste semesterhuset om det tyska skattekontoret knackar på dörren? Eller om du står utan hjälp vid sjukdom?

Därför tar jag dig idag med på en ärlig analys av de tre topphotspoten för tyska pensionärer. Inte som teoretisk rådgivare, utan som någon som varje dag planerar dessa upplägg och känner till fallgroparna.

Vi tittar närmare på:

• Spaniens Costa del Sol med sin etablerade tyska community
• Portugals Algarve och det lockande NHR-programmet
• Limassol på Cypern – EU:s doldis med skattefördelar

Och det handlar inte bara om lägsta möjliga skatter. Balansen mellan livskvalitet, rättssäkerhet och skattemässig optimering är avgörande.

Redo för en ärlig jämförelse?

Din RMS

Costa del Sol fastigheter för tyska pensionärer: Skatt och livskvalitet

Vi börjar med klassikern. Costa del Sol har i decennier varit en magnet för tyska pensionärer. Men är det också skattemässigt intressant?

Skattesituation för tyska pensionärer i Spanien

Här är fakta – utan försköning:

Som spansk skattemässig resident betalar du spansk inkomstskatt på din tyska pension. Skattesatserna ligger mellan 19 % och 47 %, beroende på pensionsnivå.

Men vänta.

En avgörande fördel: Dubbelbeskattningsavtalet mellan Tyskland och Spanien. Skatten som redan betalats i Tyskland räknas av. I många fall betalar du totalt faktiskt mindre än i Tyskland.

Ett praktiskt exempel från min rådgivning:

Par M. från München med 3 200 € i månads­pension. I Tyskland: ca 14% skatt. I Spanien: ca 11% efter avräkning av tyskt skatt.

Det motsvarar ca 1 150 € i skattebesparing per år. Inte spektakulärt, men känns av.

Fastighetsmarknad Costa del Sol: Priser och trender 2025

Fastighetspriserna har stabiliserats efter pandemiboomen. Aktuella priser (2025):

Därtill tillkommer: Köpkostnader för fastighet i Spanien är omkring 10–12% av köpeskillingen. Det bör du räkna med.

Fördelar med Costa del Sol för tyska pensionärer

Varför lockas fortfarande så många tyskar hit?

• Etablerad infrastruktur: Tyska läkare, mataffärer, hantverkare
• Direktflyg: Nåbart från alla större tyska städer
• Sjukvård: EU-godkänd, privata tilläggsförsäkringar billiga
• Klima: 320 soldagar om året, milda vintrar
• Rättssäkerhet: EU-lagstiftning skyddar din investering

Nackdelar och utmaningar

Men låt oss vara ärliga – det finns även baksidor:

• Höga levnadskostnader: Särskilt i turistområden
• Trängsel: Somrarna kan bli kaotiska
• Begränsade skattefördelar: Inga spektakulära besparingar
• Språkbarriär: Behöver spanska för myndighetsärenden

Costa del Sol är alltså det trygga, men inte billigaste alternativet.

Algarve Portugal: Skattefördelar med NHR-programmet

Portugal har tagit stora kliv de senaste åren. Anledningen? NHR-programmet (Non-Habitual Resident). Men se upp – det finns också fällor här.

NHR-programmet: Skattefördelar för nya residenter

NHR-programmet är Portugals trumfkort för internationella pensionärer. De viktigaste punkterna:

Schablonskatt på 10 % på utländska pensioner i 10 år. Klart lägre än i Tyskland eller Spanien.

Men – och detta är viktigt – du måste uppfylla vissa villkor:

1. Skatteresidens i Portugal (över 183 dagar/år)
2. Ingen portugisisk skatteresidens de senaste 5 åren
3. Ansökan senast 31 mars året efter inflytt

Räkneexempel från verkligheten:

Pensionspar med 4 000 € per månad:
– Tyskland: ca 600 € skatt/månad
– Portugal (NHR): ca 400 € skatt/månad
– Besparing: 2 400 € per år

Det är en annan liga än Spanien.

Fastighetsmarknad Algarve: Fortfarande överkomligt?

Algarve har haft en prisboom men är fortfarande billigare än Costa del Sol:

Köpkostnader: 6–8 % av köpeskillingen vilket är betydligt billigare än i Spanien.

Livskvalitet vid Algarve

Portugal utmärker sig särskilt på mjuka värden:

• Säkerhet: Ett av Europas säkraste länder
• Vänlighet: Portugiser är kända för sin gästfrihet
• Sjukvård: Bra kvalitet, måttliga kostnader
• Tysk community: Växer snabbt, men fortfarande överskådlig

Nackdelar: Utmaningar i Portugal

Men Portugal är inte perfekt. Tänk på detta:

• NHR-förändringar: Programmet justeras regelbundet
• Byråkrati: Portugisiska myndigheter kan vara långsamma
• Infrastruktur: Begränsad utanför turistzonerna
• Fastighetskvalitet: Ofta renoveringsbehov

Värt att notera: NHR-programmet gäller bara i 10 år. Sen gäller vanliga portugisiska skattesatser upp till 48 %.

Det innebär: Portugal är attraktivt, men med tidsbegränsning.

Limassol, Cypern: EU-fördelar för tyskägda pensionärsfastigheter

Cypern är doldisen bland de tre destinationerna. Varför? Kombinationen av EU-medlemskap och attraktiva skatteregler är unik.

Cyperns skattesystem för pensionärer: EU-fördelen

Här blir det intressant. Cypern beskattar i vissa fall inte alls tyska pensioner.

Så fungerar det:

Tyska pensioner kan vara skattefria på Cypern, om de enligt dubbelbeskattningsavtalet inte beskattas i Tyskland – och reglerna följs korrekt.

Därtill finns fribelopp:

• 3 420 € per år för pensionsinkomster (2025)
• 19 500 € allmänt fribelopp/år
• Ytterligare 8 550 € för personer över 65 år

Ett praktiskt exempel:

Tysk pension: 2 800 €/månad (33 600 €/år)
Tysk skatt: ca 4 200 €
Cypern: 0 € extra skatt – med rätt strukturering

Praktiskt taget en skattebefrielse för de flesta tyska pensionärer.

Fastighetsmarknad Limassol: Kvalitet kostar

Limassol är dyrare än de andra brukar, men tilbyr ofta högsta kvalitet:

Köpkostnader: Cirka 8–10 % av priset. Ofta får du nyckelfärdiga fastigheter med hög standard.

Fördelar med Limassol för tyska pensionärer

Varför flyttar fler och fler tyskar till Cypern?

• EU-medlemskap: Full rättssäkerhet och fri rörlighet
• Engelskspråkigt: Enklare kommunikation
• Modern infrastruktur: Särskilt i Limassol mycket välutvecklat
• Internationell community: Väldigt mångfaldig, inte bara tyskar
• Sjukvård: Privata kliniker i europeisk toppklass
• Klima: 340 soldagar, stabila temperaturer

Utmaningar på Cypern

Men även Cypern har sina utmaningar:

• Höga levnadskostnader: Dyrare på grund av importberoende
• Begränsad storlek: Ö-livet kan kännas instängt
• Komplex skatteplanering: Proffsrådgivning krävs
• Banksystemet: Fortfarande försiktigt efter finanskrisen

Non-dom-status: Experttricket

För förmögna pensionärer finns ytterligare en bonus: Non-dom-status på Cypern.

Det innebär 17 år utan skatt på kapitalinkomster och utdelningar. För större förmögenheter kan detta ge stora besparingar.

Dock mest intressant för dem med mer komplex förmögenhetsstruktur.

Skattejämförelse 2025: Var sparar tyska pensionärer mest?

Nu blir det konkret. Här visar jag tre typiska pensionsprofiler och var du skattemässigt får ut mest.

Scenario 1: Genomsnittspensionär (2 500 € månads­pension)

Vid genomsnittspension ger Cypern tydligast vinst.

Scenario 2: Högpensionär (4 000 € månads­pension)

Vid högre pensioner blir Portugal och Cypern ännu fördelaktigare.

Scenario 3: Förmögen pensionär (6 000 € pension + kapitalinkomster)

Här ändras bilden markant:

• Spanien: Full beskattning av kapitalinkomster (19–23%)
• Portugal: NHR skyddar i 10 år, därefter full beskattning
• Cypern: Non-dom = 17 år skattefria kapitalinkomster

Vid förmögenhet över 500 000 € är Cypern oöverträffat.

Viktig notis om dubbelbeskattningsavtal

Något många förbiser:

De flesta skattefördelar gäller enbart om du verkligen är skatteresident i landet. Det innebär oftast:

• Mer än 183 dagar per år i landet
• Flytta sin huvudsakliga bostad dit
• Lämna sin tyska skatteresidens

Utan dessa steg är du fortsatt skatteskyldig i Tyskland – oavsett bostad utomlands.

Fastighetsanalys: Priser och trender i alla tre hetspunkter

Som skattementor tittar jag inte bara på skatt. Fastigheten ska även fungera som investering.

Prisuppgång 2020–2025: Coronaeffekterna

Alla tre marknader har sett coronaboomen, men på olika sätt:

Algarve har fortfarande störst dynamik tack vare NHR-programmet och internationellt intresse.

Jämförelse av köpkostnader

Detta är ofta avgörande vid köp:

Portugal kan vara klart billigare för förstagångsköpare. Cypern är ofta dyrare för lyxfastigheter.

Uthyrningspotential: Avkastningsjämförelse

Många pensionärer tänker på uthyrning som extrainkomst:

• Costa del Sol: 3–5% bruttoränta, mättad marknad
• Algarve: 4–6% bruttoränta, växande efterfrågan
• Limassol: 3–4% bruttoränta men internationell hyresmarknad

Viktigt: I samtliga länder måste hyresintäkter beskattas. Det kan påverka din totala skatt.

Finansiering: Var får tyskar bäst lån?

Finansieringsmöjligheterna skiljer sig åt:

Spanien:

• Upp till 70 % belåning för utlänningar
• Räntor: 3,5–4,5 % (2025)
• Stort urval av banker

Portugal:

• Upp till 80 % med NHR-status
• Räntor: 4–5 %
• Byråkratiskt förfarande

Cypern:

• Upp till 75 % belåning
• Räntor: 4–5,5 %
• Ofta krävs säkerheter i Tyskland

Mitt tips: Se även på tyska banker med avdelning för utlandslån. Ibland får du bättre villkor.

Livskvalitet i jämförelse: Hälsa, infrastruktur och kultur

Skatten är viktig. Men vad hjälper det sparade pengarna om livskvaliteten inte håller måttet?

Sjukvård: Var är du trygg som äldre?

För pensionärer ofta den viktigaste faktorn:

Spanien:

• EU-sjukförsäkring giltig
• Bra offentlig vård, men kötider
• Privat tillägg från ca 50 €/mån
• Tyska läkare i alla turistregioner

Portugal:

• EU-hälsokort giltigt
• Offentlig vård stabil men överbelastad
• Privatförsäkring billigare än i Tyskland
• Växande antal tysktalande läkare

Cypern:

• EU-sjukförsäkring gäller
• Privata kliniker med hög standard
• Offentlig sektor fungerar men är begränsad
• Många läkare talar engelska eller tyska

Min uppfattning: Spanien har bäst service för tyskar, Cypern bäst kvalitet privat.

Tysk community: Var känner du dig hemma?

Sociala kontakter blir viktigare med åldern:

Vill du ha en stor tysk gemenskap är Costa del Sol ohotad etta.

Infrastruktur & Mobilitet

Som pensionär blir kollektivtrafik och tillgänglighet viktigare:

Costa del Sol:

• Utmärkta bussförbindelser mellan städer
• Malaga flygplats: Direktflyg till Tyskland
• Motorvägar i bra skick
• Många trottoarer är inte funktionsanpassade

Algarve:

• Begränsad kollektivtrafik
• Faro flygplats har bra förbindelse
• Bil ofta nödvändigt
• Nya områden oftast tillgänglighetsanpassade

Limassol:

• Mycket bra väginfrastruktur
• Larnaca/Paphos flygplatser båda användbara
• Offentlig trafik kan utvecklas mer
• Moderna byggnader vanligen tillgängliga

Kultur & fritid

Vad kan du göra på fritiden?

Spanien erbjuder:

• Brett kulturliv
• Traditionella fester och marknader
• Massor av golfbanor
• Utmärkt matutbud

Portugal bjuder på:

• Autentisk, mindre turistisk kultur
• Vackra kustvandringar
• Växande konstscen
• Avslappnad atmosfär

Cypern imponerar med:

• Tusentals år av historia
• Kosmopolitisk, internationell prägel
• Vattensport året runt
• Kulturell mix av grekiskt, turkiskt och brittiskt

Juridiska fallgropar: Vad tyska pensionärer måste beakta

Nu blir det allvar. Juridiska aspekter kan avgöra din utlandsflytts framgång.

Skatteresidens: Grunden för allt

Utan rätt hemvist fungerar ingen skatteoptimering. Det glöms ofta bort.

183-dagarsregeln känner nog de flesta till, men det finns mer att tänka på:

• Livscenter: Var har du familj, tillgångar och intressen?
• Tillgänglig bostad: Bostad i Tyskland kan innebära fortsatt skatteplikt där
• Yrkesaktivitet: Även mindre uppdrag kan vara avgörande
• Typ av vistelse: Semester räknas inte som stadigvarande vistelse

Mitt råd: Dokumentera noga dina vistelser. Det tyska skattekontoret kollar allt mer noggrant.

Utflyttningsbeskattning: Dyrt adjö

Att lämna Tyskland kan bli dyrt, särskilt för större förmögenheter:

Utflyttningsskatt gäller om du äger >1% av ett bolag eller om dina andelar totalt överstiger 500 000 €.

Det kan innebära:

• Omedelbar skatt på alla dolda övervärden
• 26,375 % skatt på fiktiva vinster
• Likviditetsproblem för skatt utan försäljning

Exempel från min rådgivning:

Entreprenör med 30 % av en familje-GmbH (värde: 2 milj. €). Utflytt till Cypern innebär 520 000 € skatt – utan att han sålt.

Här går det att planera – men i god tid före utflyttning.

Arvsskatt: Internationell komplexitet

Ett ofta förbisett tema: Var blir dina arvingar beskattade?

Reglerna är komplicerade:

• Spanien: Hög arvsskatt men befrielser för familjen
• Portugal: Ingen arvsskatt mellan makar eller direkt nedstigande arvtagare
• Cypern: Ingen arvsskatt (2025)

Varning: Tysk arvsskatt kan ändå gälla om:

• Arvlåtaren bott i Tyskland de senaste 5 åren
• Egendom finns i Tyskland
• Arvingarna bor i Tyskland

Socialförsäkring: EU-samordning

Din tyska pension får du i samtliga länder. Men det finns detaljer:

Sjukförsäkring:

• EU-samordning fungerar i huvudsak
• Privata tyska försäkringar fortsätter ofta löpa
• Ny lokal försäkring kan vara billigare

Vårdförsäkring:

• Tysk vårdförsäkring gäller inte utomlands
• Privat vårdtilläggsförsäkring är ofta klokt
• Målsländerna har egna system

Fastighetsrätt: Risker vid köp

Varje land har sina egenheter vid fastighetsköp:

Spanien:

• Fastighetsregistret ofta ofullständigt
• Bygglovsproblem kan bli kostsamt
• NIE-nummer krävs före köp

Portugal:

• Energicertifikat obligatoriskt sedan 2024
• Skillnad byggbar mark / rustico (icke byggbar) viktigt
• Skattenummer (NIF) krävs vid köp

Cypern:

• Title deeds kan saknas
• Säljarens lån kan överföras
• Kostnad för överföring varierar kraftigt

Mitt starka råd: Anlita alltid lokal advokat inför köp.

Min skattementor-rekommendation: Vilken hetpunkt passar dig?

Efter över 1 000 rådgivningar på detta tema kan jag ge tydliga rekommendationer. Det handlar om din profil.

Typ 1: Den trygghetssökande

Profil: Rättssäkerhet går före maximal skattelättnad. Du vill ha en etablerad tysk community och välkänd infrastruktur.

Rekommendation: Costa del Sol, Spanien

Varför?

• Beprövat system efter 40+ år med tyskar
• EU-rätt ger maximal säkerhet
• Måttliga men förutsägbara skattebesparingar
• Bästa infrastruktur för tyska pensionärer

Min konkreta rekommendation: Fuengirola eller Benalmádena. Bra balans mellan pris och kvalitet.

Typ 2: Skatteoptimeraren

Profil: Medel–hög pension (från 3 000 €/mån) och vill tydligt sänka skatten. Beredd på mer planering.

Rekommendation: Algarve, Portugal

Varför?

• NHR-programmet ger 10 år med 10% skatt
• Fortfarande relativt låga fastighetspriser
• Växande tysk community
• God balans mellan kostnader och skattefördelar

Konkret: Lagos eller Tavira. Autentiskt portugisiskt men internationellt präglade.

Typ 3: Den förmögne strategen

Profil: Du har större förmögenhet, kapitalinkomster eller komplexa skattestrukturer. Maximalt resultat viktigt.

Rekommendation: Limassol, Cypern

Varför?

• Non-dom-status: 17 år utan skatt på kapitalinkomster
• EU-medlemskap ger rättssäkerhet
• Professionell miljö för förmögenhetsförvaltning
• Internationell och högt kvalificerad community

Konkreta tips: Germasogeia eller Agios Tychonas. Lugnt men nära centrum.

Checklista för ditt beslut

Innan du bestämmer dig – gå igenom följande:

1. Total skattekoll: Inte bara pensionen, även övriga inkomster
2. Förväntad livstid: Tidsbegränsade fördelar (NHR) mot långsiktiga lösningar
3. Hälsoskydd: Har du råd med privat sjukförsäkring?
4. Social integration: Behöver du tysk community?
5. Språkbarriär: Hur viktigt är tyska/engelska?
6. Sparbuffert: Har du marginal för oväntade utgifter?
7. Tillbaka-alternativ: Vad händer om du måste återvända till Tyskland?

Hybridupplägg: Min hemliga rekommendation

För kunder med högre budget rekommenderar jag ibland en hybridlösning:

Skatteresidens i landet som är mest förmånligt, men fastigheter i flera länder för riskspridning.

Exempel:

• Folkbokförd på Cypern (skattefördelar)
• Semesterlägenhet i Spanien (tysk community)
• Mindre fastighet i Portugal (diversifiering)

Det fungerar från ca 800 000 € i samlat fastighetsvärde.

Timing: När ska du agera?

De politiska och skattemässiga spelreglerna förändras ständigt. Därför:

Om du planerar på allvar – agera inom 2–3 år. Varför?

• NHR-programmet i Portugal stramas åt löpande
• EU-skatteharmonisering går framåt
• Tysk skattelag blir striktare vid utflyttning
• Bostadspriser stiger, om än långsammare

Det betyder inte: Jäkta inte. Men planera konkret och agera genomtänkt.

Som din skattementor säger jag: Bästa tiden var igår. Näst bästa är idag.

Din RMS

Vanliga frågor om pensionärsfastigheter utomlands

Måste jag säga upp min tyska sjukförsäkring?

Nej, det är inte alltid nödvändigt. Som EU-medborgare har du rätt till sjukvård i hela EU. Däremot kan en lokal försäkring vara billigare och bättre anpassad. Har du privat försäkring i Tyskland fortsätter ofta premierna även vid utlandsboende. Kontrollera dina avtalsvillkor noggrant.

Kan jag få hela min tyska pension utomlands?

Ja, din tyska pension betalas ut i full storlek till alla EU-länder. För länder utanför EU kan avdrag göras, men Spanien, Portugal och Cypern ligger alla inom EU. Utbetalning sker enligt aktuell växelkurs och växelkursrisk bär du själv.

Hur snabbt får jag skattefördelarna?

Det beror på landet: I Spanien direkt vid skatteresidens, i Portugal måste du ansöka om NHR-status (kan ta 6–12 månader), i Cypern får du fördelarna direkt, men måste söka Non-dom-status separat. Viktigt: Du måste alltid etablera skatteresidens först.

Vad händer med mina fastigheter i Tyskland?

Tyska fastigheter är fortsatt skattepliktiga i Tyskland. Hyresinkomster beskattas där, även om du bor utomlands. Vid försäljning tillkommer reavinstskatt om du ägt fastigheten mindre än 10 år (undantag för egen bruk).

Vilka dokument krävs för fastighetsköp?

Du behöver: giltigt ID eller pass, landets skattemässiga ID, inkomst-/förmögenhetsintyg, vid lån även kreditvärdighetsintyg. I Spanien krävs NIE-nummer, i Portugal NIF-nummer.

Kan jag ärva/överlåta fastigheten till barnen?

Ja, det går i alla tre länder. Arvsskatteregler skiljer sig dock: Spanien har höga nivåer med undantag för familj, Portugal beskattar inte direkt nedstigande, Cypern har ingen arvsskatt. Viktigt: Tyskt arvsskatterätt kan gälla parallellt. Låt detta kontrolleras i förväg.

Hur är det med språkbarriärer?

Det varierar: På Costa del Sol talar många tjänster tyska, myndighetsärenden funkar ofta på engelska. I Portugal är engelska utbrett, tyska mindre. Cypern har engelska som andraspråk och är enklast. För juridik: välj alltid tysktalande jurist på plats.

Vad gäller vid återflytt till Tyskland?

Återflytt är alltid möjlig. Skattemässigt blir du direkt tysk skatteresident när kriterierna åter är uppfyllda. Fastigheten kan du behålla, hyra ut eller sälja. För sjukförsäkring kan väntetid förekomma vid nyteckning. Ha återvändandestrategi vid behov.

Lönar det sig även vid låga pensioner?

Det beror på helheten. Med pension under 2 000 €/månad blir de skattemässiga vinsterna små, men lägre levnadskostnader (särskilt i Portugal) kan väga upp. Räkna med alla faktorer: skatt, levnadskostnader, sjukförsäkring, sociala aspekter.

Hur viktig är politisk stabilitet?

Alla tre länder är etablerade EU-demokratier med stabila rättssystem. Risken för plötsliga regeländringar är låg, men aldrig noll. Portugal har redan förändrat sitt NHR-program, Spanien diskuterar utländingsskatt, Cypern är försiktigare efter finanskrisen. Diversifiering kan vara klokt – satsa inte allt på ett kort.